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• 134****6557

  面積問題　　《合同法》第條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！币虼耍乐姑娣e糾紛，關(guān)鍵是訂好合同。期房**大的特征是在預(yù)售合同訂立時(shí)，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)存在，有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，這樣，使得按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積和竣工后現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品格又往往是按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積來計(jì)算的。

  查看全文↓ 2013-01-29 17:22:00
• 144****3302

  產(chǎn)權(quán)證問題　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;有房地產(chǎn)，未得到其他有人書面同意的;權(quán)有爭(zhēng)議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)書的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時(shí)，一個(gè)常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實(shí)，根據(jù)《城市房屋權(quán)理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商，比如開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金等，一于這些情況，購(gòu)房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購(gòu)買該房產(chǎn)的計(jì)劃。

  查看全文↓ 2013-01-29 17:21:54
• 136****5838

  不可抗力問題《民法通則》第條明確規(guī)定：他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！币坏┭悠诮环浚_發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購(gòu)房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”;二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。

  查看全文↓ 2013-01-29 17:21:46
• 157****8658

  訂金問題購(gòu)期房一般要交付訂金，對(duì)于訂金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開發(fā)商提出“無理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認(rèn)定合同無效，讓法院幫你把多付的錢要回來?！稉?dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付訂金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，訂金應(yīng)抵行債務(wù)的，無權(quán)要求返還訂金;接受訂金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。訂金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在訂金合同中應(yīng)約定交付訂金的期限。訂金合同從實(shí)際交付訂金之日起生效，訂金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的?！庇纱丝梢?，第一，訂金條款并不具否訂立訂金條款;第二，應(yīng)當(dāng)在訂金條款中注明不履行合同的具體情況;第交付訂金前要充分了解自己履行合同的能力，如果沒有能力履行合同，就不要交付訂金，因?yàn)榻桓队喗鸷贤艜?huì)生效;第四，要分清訂金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款也是預(yù)先支付，但它的性質(zhì)與訂時(shí)事先支付的是預(yù)付款，就不能適用訂金的罰則。

  查看全文↓ 2013-01-29 17:21:38

相關(guān)問題

• 問 ??準(zhǔn)備買房了，過來人說一下，買房需要簽訂什么合同？
  答

  首先必須了解開發(fā)商的售樓書，售樓書通 常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓 書的時(shí)候，首先要注意售樓書中是否有商 品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)衡 量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證 的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查 詢、核對(duì)，核對(duì)這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是 名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其 次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外 觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房 型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信 息，決定是否購(gòu)買。怎么保證售樓書的內(nèi) 容具有法律效率？我看到售樓書之后確實(shí) 非常感興趣，但是又怕**后買了房子以 后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎 么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上 確保售樓書本身具有法律效力，就一定要 把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房 銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果 我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙 環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想 確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說 的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開 發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開 發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購(gòu)銷合同里 約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。 在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書，要 交定金，提醒購(gòu)房人要注意，認(rèn)購(gòu)書里的 定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專門的法 律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履 行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它 有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分 不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定 金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而 訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān) 保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù) 的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書中 寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因 為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商 在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽 訂認(rèn)購(gòu)書多少之日起買房，否則的話不給 退還。 建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的 時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn) 購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談 正式合同，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合 同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣 對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商 簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常 慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都 體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā) 生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的**主 要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之 前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格 和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商 已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改 為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記 部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看 清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的 五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許 房子。 可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三 是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用 證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱 叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員 會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó) 有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市 土地資源和房屋管理局核發(fā)的。主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用 證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)， 看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別 是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者 在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件 很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù) 購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保 將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。意延期交房違約金的比例問題，一般千分 之一左右，有的開發(fā)商會(huì)定得很離譜，就 算無限期拿房產(chǎn)證，賠款也沒有多少，這 方面是需要注意的。

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• 問

  很多沒有買房經(jīng)驗(yàn)的人都很疑惑，房?jī)r(jià)漲跌不定，到底什么時(shí)候買房**便宜？樓市風(fēng)云變幻，但是橫豎離不開這幾大原則，小編整理了買房六大**佳時(shí)機(jī)，看好就下手吧。勤快多看房不踏踏實(shí)實(shí)去看房，成天在幻想中，就算是有價(jià)格合適的房子，當(dāng)然也會(huì)錯(cuò)過。許多人一看房?jī)r(jià)都漲上去了，就不看房了。結(jié)果，當(dāng)有些樓盤以合理價(jià)促銷時(shí)，你不知道，因此而痛失購(gòu)房良機(jī)?？紤]有潛力的新盤你覺得樓盤的價(jià)格是如何一步步拉上天的呢？從營(yíng)銷操盤策略來看，一般出現(xiàn)這種情況的有三大步驟：第一，價(jià)格低開階段。在這個(gè)階段，樓盤剛開始銷售。巨大的資金需求，迫使定價(jià)采取非常謹(jǐn)慎的策略，先低開賣點(diǎn)墊底，確保資金鏈安全再說。第二，價(jià)格謹(jǐn)慎拉高階段。低開銷售墊底，開始考慮拉高價(jià)格兼顧利潤(rùn)。第三，惜售階段。在這個(gè)階段，往往會(huì)把價(jià)格拉得很高，原因很簡(jiǎn)單，他們今年賣夠了，不想賣了。拉高價(jià)格要么是捂盤悟售，要么是沒有多少房子賣了。如何細(xì)心的話，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在樓市漲聲一片中，那些用較低價(jià)格促銷的樓盤，往往是新盤，而且往往是全新的盤。對(duì)于尚未開始銷售的他們，對(duì)房地產(chǎn)形式的不確定性。他們又確實(shí)需要回籠資金，以確保資金鏈的安全。雖然周邊樓盤價(jià)格高高在上，但他們也知道，這些高價(jià)樓盤成交非常慘淡。所以，他們開盤往往會(huì)以較低的價(jià)格促銷，先賣一部分墊底，賣夠了之后，再把房?jī)r(jià)拉上去。下手一定要快有潛力的新盤價(jià)格處于低位的時(shí)間較短，稍不注意，這些新盤的價(jià)格可能就漲上去了，所以，如果你發(fā)現(xiàn)了低價(jià)促銷的新盤，下手一定要快。看清樓市短期走勢(shì)由于普通購(gòu)房者者看不清，所以，往往很迷惑，該什么時(shí)候買房。很是左右為難，其實(shí)要看清樓市的短期走勢(shì)并不難，你只需多看房就可以了。如果你看到大量新盤上市，低價(jià)促銷。而價(jià)格拉得老高的老樓盤門口人煙稀少。那房?jī)r(jià)多半會(huì)頂不住了。相反，如果大量樓盤都沒有什么房子賣了，把價(jià)格拉得老高。只是偶爾有一兩個(gè)新盤有些低價(jià)促銷，然后很快就拉高了。那這個(gè)市場(chǎng)很難再降下去了。如果你認(rèn)為要降，那你的**佳選擇就是持幣待降。如果認(rèn)為降不了，那就得找個(gè)好時(shí)機(jī)把房買了。

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