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• 151****7582

  收先按照規(guī)定入戶花園是要計(jì)算一般的面積的，還有就是有些入戶花園也不一定好用，有些私密性不強(qiáng)，有些則被鄰居的“空調(diào)主機(jī)”所包圍，有些則三尖八角，不一定能夠?qū)崿F(xiàn)變身一間房間的作用。
  所以買家也不要因?yàn)橛兴百?zèng)送”，貪小便宜吃大虧。

  查看全文↓ 2013-01-25 16:08:37

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎？開發(fā)商贈(zèng)送的入戶花園是否合法？
  答

  買房注意戶型是否通過審批據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實(shí)施了新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以后，買房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)上還存在的贈(zèng)送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批。而在這個(gè)時(shí)間之后，所有的項(xiàng)目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來實(shí)施，無法打擦邊球。但購房者在看房時(shí)也要注意這類戶型是否通過審批，若未通過，則屬于開發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)。內(nèi)陽臺(tái)：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。大飄窗：窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是說，“買一樓送地下室”屬于違規(guī)。提醒公共“贈(zèng)送面積”無保障業(yè)內(nèi)人士表示，贈(zèng)送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會(huì)收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。合生有關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業(yè)管理費(fèi)都是以房產(chǎn)證的面積為準(zhǔn)。不過，方圓地產(chǎn)市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來之前報(bào)批通過了，那“送”面積的事實(shí)也就被確立了下來，以后不會(huì)有太多問題。需要注意的是公共區(qū)域的贈(zèng)送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說走廊的位置，公關(guān)露臺(tái)的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會(huì)得到保障的。此外，律師稱，買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費(fèi)，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒有法律依據(jù)。

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• 問 購買開發(fā)商有閣樓贈(zèng)送的房子是不是真的劃算呢？
  答

  很多開發(fā)商所謂“贈(zèng)送”閣樓，實(shí)際上是以一定比例將頂層加價(jià)后再出售，因此，消費(fèi)者購買“贈(zèng)送”了閣樓的頂層，其實(shí)還是自己掏錢變相買了閣樓。

• 問 開發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎?開發(fā)商贈(zèng)送的花園有產(chǎn)權(quán)嗎?
  答

  開發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進(jìn)入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈(zèng)送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對(duì)于已購買首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_發(fā)商贈(zèng)送行為的無效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對(duì)于花園的權(quán)利也因無法辦理花園的土地使用權(quán)證書而得不到法律的保護(hù)。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒有被納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，花園綠地通常不會(huì)被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門不可能單獨(dú)給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時(shí)的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。根據(jù)《合同法》及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對(duì)贈(zèng)送花園作出了具體確定的說明和允諾，并對(duì)買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)根據(jù)《合同法》第五十四條可撤銷可變更合同的規(guī)定，如果開發(fā)商明知不能辦理花園產(chǎn)權(quán)而故意隱瞞，導(dǎo)致購房者違背真實(shí)意思做出購買首層房屋的意思表示，開發(fā)商的此種行為已構(gòu)成民事欺詐，業(yè)主不僅可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而且可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷商品房買賣合同。鑒于目前實(shí)踐中存在著大量的花園贈(zèng)送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的**好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時(shí)公約中增加關(guān)于花園問題的補(bǔ)充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對(duì)首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。

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• 問 開發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎?開發(fā)商送的花園別的業(yè)主有權(quán)干預(yù)嗎？
  答

  你指的是高層建筑中的入戶花園還是洋房或別墅室外的花園？一般來說花園都是沒有產(chǎn)權(quán)的，別墅項(xiàng)目的花園在性質(zhì)上都屬于公共綠地，圈在你家里的部分屬于認(rèn)養(yǎng)的性質(zhì)，你可以使用但是沒有產(chǎn)權(quán)，一般在購房合同上也都沒有體現(xiàn)，所以屬于黑不提白不提的狀態(tài)。高層建筑中的建筑內(nèi)入戶花園有兩種情況，一種是屬于樓內(nèi)的公共空間部分，算全樓公攤的；另外一種是通過兩層挑空等方式做了一些規(guī)避，這部分在規(guī)劃上是不算建筑面積的，屬于開發(fā)商在規(guī)劃指標(biāo)外額外偷出來的面積，這個(gè)不屬于全樓的公攤，但同樣的也沒有產(chǎn)權(quán)?？偟膩碚f這些所謂的贈(zèng)送花園都是贈(zèng)送的使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上是沒有體現(xiàn)的，如果在贈(zèng)送時(shí)不涉及到違反消防要求或?qū)ζ渌说臋?quán)益的侵占，那基本上還是合法的。

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• 問 這邊房型有哪幾種？送入戶花園嗎？？？？？？
  答

  你好，其實(shí)那邊房子我不太青春，對(duì)于花橋這便的戶型我可以幫你介紹一下的，80-84平方都有送入室花園的，深圳那邊應(yīng)該也是一樣的吧？

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