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• 136****9869

  一是商品房經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格； 二是滿足商品房買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的相關(guān)約定條件。

  查看全文↓ 2013-01-17 16:23:37

相關(guān)問題

• 問 商品房交付使用問題
  答

  商品房交付中的法律問題你都知道哪些？ 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。 1．商品房“交付使用”。 怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認(rèn)識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。 2．商品房逾期交付的責(zé)任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計(jì)算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。 如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 如果《商品房買賣合同》中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。

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• 問 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，貴陽商品房交付使用必須符合哪些條件？
  答

  根據(jù)《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條　商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案； 　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任； 　?。ㄈ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他條件 第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房，應(yīng)當(dāng)向買受人出示或者提供下列資料： 　?。ㄒ唬┍緱l例第四十條規(guī)定的有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件； 　?。ǘ┳≌|(zhì)量保證書和使用說明書； 　?。ㄈ┚哂匈Y質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積測量證明文件； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等資料； 　?。ㄎ澹┦姓没A(chǔ)設(shè)施和買受人共有的配套公共服務(wù)設(shè)施清單； 　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

• 問 商品房交付使用標(biāo)準(zhǔn)是什么？
  答

  我來看熱鬧

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• 問 貴陽商品住房交付使用備案必須符合哪些條件？
  答

  八、辦理商品住房交付使用備案應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：(一)商品住房建設(shè)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門提出商品住房交付使用備案申請并附本意見第七條規(guī)定的文件資料；(二)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門在收到商品住房交付使用備案申請和有關(guān)資料后，經(jīng)審查資料合格的，在五個工作日內(nèi)安排人員到現(xiàn)場進(jìn)行核實(shí)，符合條件的，在商品住房項(xiàng)目現(xiàn)場、市住建局政務(wù)網(wǎng)、筑房網(wǎng)上進(jìn)行公示，網(wǎng)址：http://www.gyfg.gov.cn和http://www.gyfc.net.cn，公示期為5個工作日，公示期內(nèi)無異議的，頒發(fā)《商品住房交付使用備案證書》。商品住房項(xiàng)目交付使用時，房開企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地公示《商品住房交付使用備案證書》。不具備交付使用條件的商品住房項(xiàng)目，不得交付使用。　　九、切實(shí)加強(qiáng)對商品住房交付使用備案的監(jiān)督和查處。（一）經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門核實(shí)對存在問題的項(xiàng)目，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門提出整改意見并由相關(guān)職能部門、專營單位負(fù)責(zé)督促房開企業(yè)限期整改。對整改后達(dá)到交付使用條件的商品住房頒發(fā)《商品住房交付使用備案證書》；對逾期沒有完成整改的房開發(fā)企業(yè)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)暫緩辦理該項(xiàng)目商品住房初始登記。 （二）凡未辦理交付使用備案手續(xù)強(qiáng)行交房的，購房人有權(quán)依據(jù)《商品房買賣合同》的有關(guān)約定和國家法律、法規(guī)的規(guī)定拒收商品住房，并可提起訴訟或申請仲裁。引發(fā)購房人投訴和上訪，情節(jié)嚴(yán)重、造成惡劣影響的，住房和城鄉(xiāng)行政主管部門應(yīng)將房開企業(yè)作為不良經(jīng)營行為，記入信用檔案作為降低資質(zhì)等級或暫扣、吊銷資質(zhì)證書的監(jiān)督管理憑據(jù)；對列入“黑名單”的企業(yè)和法人、股東，暫緩辦理新開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、土地、建設(shè)等相關(guān)建設(shè)手續(xù)；（三）房開企業(yè)將未達(dá)到交付使用條件的商品住房，擅自交付使用的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令停止交付，并按《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第2號）處工程合同價款2%以上4%以下罰款。造成購房人損失的，依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

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• 問 商品房交付使用通知書是什么
  答

  交房通知書既然起了告知作用，故內(nèi)容應(yīng)明確，避免業(yè)主**終以地點(diǎn)不明、材料不齊備、相關(guān)費(fèi)用未準(zhǔn)備等原因糾纏其未能及時收房，推卸責(zé)任，交房通知書末可注明具體詢問電話，以防有所疏漏。 其次，對于房屋交付時間的固定作用。交付時即使業(yè)主再多，需要分批收房以提高工作效率，仍要在交房通知上寫出具體時間，“表述為 年月 日（可分上、下午）”，而不能是類似于“ 年 月 日至 年 月 日”這樣的表述不夠明確，若第二種表述的幾日內(nèi)都在交付日期之前，的確是便利了雙方；但現(xiàn)實(shí)中往往交房通知發(fā)出的時間都是在合同約定的交付期前幾日，如若交房通知中給出的收房時限其跨度已超出了我們合同中所約定的明確交付日期，而業(yè)主又恰是**后一天辦理了收房，就會因此引起糾紛，讓業(yè)主錯以為開發(fā)商遲延交房。 第三，確定風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險承擔(dān)的作用。根據(jù)規(guī)定，在買房人接到交房通知后，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)；同時，這也涉及到物業(yè)管理等費(fèi)用的起算時間點(diǎn)。 因此，交房通知書發(fā)出的地址一定要以其所簽訂的買賣契約中的地址為準(zhǔn)，不能有誤，如有業(yè)主要求更改，不能以電話或是口頭告知為準(zhǔn)，需其按照合同約定或以提供書面材料為準(zhǔn)。因?yàn)楦鶕?jù)雙方購房契約的約定，雙方在以合同約定地址發(fā)出函件后經(jīng)合理時間視為對方已收到。 溫馨提示：以上是對交房通知書內(nèi)容和法律作用的簡介，希望對您有所幫助。相信通過上述介紹，您已經(jīng)對交房通知書有了一定的了解。希望我們能在交房過程中擦亮眼睛，學(xué)會并善于維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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