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• 144****3981

  有的開發(fā)商即便取得預(yù)售許可證，從交房到開發(fā)商拿到大產(chǎn)證、給買房人辦小產(chǎn)證還有一段很長的時間。開發(fā)商為了避免在交房時間上違約，會先和買房人辦理交房，但無法出具房屋交接書。等到各項驗收通過，開發(fā)商取得大產(chǎn)證后，才能再給買房人辦小產(chǎn)證。在這個時間段里，如果原買房人憑預(yù)售合同就把房子轉(zhuǎn)賣給別人，但因為是期房無法辦理轉(zhuǎn)讓備案登記，原買房人又在獲得房子產(chǎn)權(quán)后迅速賣給第三個人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，法院會以產(chǎn)權(quán)登記的效力更高、交易有效為由，判定產(chǎn)權(quán)歸善意第三方。沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶的就只能向賣方要求歸還房款。

  查看全文↓ 2012-12-27 10:09:00
• 137****1875

  銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預(yù)售合同都無效。一手房實行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預(yù)售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。
  萬一開發(fā)商又把這房子賣給別人，糾紛就來了。另外，如果開發(fā)商**終辦不齊五證，買房人就不可能得到房子產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2012-12-27 10:08:33

相關(guān)問題

• 問 買房五證不全的風(fēng)險有什么？
  答

  ①房產(chǎn)證要很長時間才辦下來或根本辦不下來。②房屋的質(zhì)量沒有保障。③開發(fā)商騙取定金 ④難以借到房屋貸款 ⑤混淆商用房和住宅用房。

• 問 購買了五證不全的房子，有什么風(fēng)險控制方法嗎？
  答

  已經(jīng)預(yù)售的房子，在交易中心網(wǎng)站只能查到是否已售，查不到買房人備案的詳細情況。建議，在你的上家還沒有取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)時，要買他的房子，必須先去征得開發(fā)商同意，而且開發(fā)商同意配合你們?nèi)ソ灰字行?，把備案的預(yù)售合同變更成你的名字，風(fēng)險才能降到**低。

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• 問 購買五證不全的房子有什么后果？
  答

  簽訂的購房合同無效如果開發(fā)商在銷售房屋的時候沒有取得五證的話，代表該開發(fā)商沒有預(yù)售商品房的資格，因此購房者和開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議就是無效的。因為商品房實行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預(yù)售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。

• 問 五證不全的房敢買嗎? 五證不全的房子能買嗎 購買這樣的房子有哪些風(fēng)險
  答

  建議不要購買五證不全的房屋。購無證房風(fēng)險：(一)土地性質(zhì)不合法的風(fēng)險在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。(二)土地使用權(quán)不合法的風(fēng)險在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權(quán)出讓金，獲得國有土地使用權(quán)證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。(三)工程建設(shè)手續(xù)不合法的風(fēng)險有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當(dāng)然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設(shè)手續(xù)，則面臨的后果是**嚴(yán)重的，即有被拆除的風(fēng)險。如僅僅是建設(shè)手續(xù)的問題，有時交了罰款后也能補辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴(yán)重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關(guān)主管部門的執(zhí)法力度也有關(guān)系。這種情況，購房者**應(yīng)小心，一般不要購買。(四)施工進度沒有達到規(guī)定要求就銷售的風(fēng)險這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認(rèn)購的方式銷售，即先收取一定的認(rèn)購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風(fēng)險本身就很大

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• 問 [購房流程]#實地看房#購買五證不全的房子會有什么風(fēng)險？
  答

  根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定：“商品房預(yù)售實行許可證制度”。所以，只有取得預(yù)售許可證的房子才能面向社會公開出售。而合法銷售的樓盤必須辦齊“五證”：即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，缺一個都不是合法銷售。事實上，很多開發(fā)商早已將項目和土地抵押在銀行以獲取開發(fā)資金），一旦欠貸不能償還，銀行有獲得房屋的優(yōu)先權(quán)。因為沒有預(yù)售許可證，購房者就無法在房產(chǎn)局辦理房屋預(yù)售登記，購買權(quán)就無保障，不能對抗銀行的優(yōu)先權(quán)。此外，根據(jù)有關(guān)司法解釋，施工方工程款索取也有優(yōu)先權(quán)，如開發(fā)商拖欠施工方工程款而導(dǎo)致該項目被拍賣，交了房款的購房者同樣不能對抗施工單位。**后，沒有預(yù)售許可證，還有交付房屋日期沒有保障的風(fēng)險。

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