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• 133****1052

  根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度”。所以，只有取得預(yù)售許可證的房子才能面向社會公開出售。而合法銷售的樓盤必須辦齊“五證”：即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，缺一個(gè)都不是合法銷售。事實(shí)上，很多開發(fā)商早已將項(xiàng)目和土地抵押在銀行以獲取開發(fā)資金），一旦欠貸不能償還，銀行有獲得房屋的優(yōu)先權(quán)。因?yàn)闆]有預(yù)售許可證，購房者就無法在房產(chǎn)局辦理房屋預(yù)售登記，購買權(quán)就無保障，不能對抗銀行的優(yōu)先權(quán)。此外，根據(jù)有關(guān)司法解釋，施工方工程款索取也有優(yōu)先權(quán)，如開發(fā)商拖欠施工方工程款而導(dǎo)致該項(xiàng)目被拍賣，交了房款的購房者同樣不能對抗施工單位。**后，沒有預(yù)售許可證，還有交付房屋日期沒有保障的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2013-04-19 15:31:07
• 158****2698

  有的開發(fā)商即便取得預(yù)售許可證，從交房到開發(fā)商拿到大產(chǎn)證、給買房人辦小產(chǎn)證還有一段很長的時(shí)間。開發(fā)商為了避免在交房時(shí)間上違約，會先和買房人辦理交房，但無法出具房屋交接書。等到各項(xiàng)驗(yàn)收通過，開發(fā)商取得大產(chǎn)證后，才能再給買房人辦小產(chǎn)證。在這個(gè)時(shí)間段里，如果原買房人憑預(yù)售合同就把房子轉(zhuǎn)賣給別人，但因?yàn)槭瞧诜繜o法辦理轉(zhuǎn)讓備案登記，原買房人又在獲得房子產(chǎn)權(quán)后迅速賣給第三個(gè)人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，法院會以產(chǎn)權(quán)登記的效力更高、交易有效為由，判定產(chǎn)權(quán)歸善意第三方。沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶的就只能向賣方要求歸還房款。如果期間有債務(wù)存在，又有了上面的抵押的狀況發(fā)生，協(xié)議約束不到善意第三方，而且約束買家也只是主張求償，無法保證房子**后還是到你手上。

  查看全文↓ 2012-12-24 15:18:56
• 156****0035

  銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預(yù)售合同都無效。一手房實(shí)行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預(yù)售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。
  萬一開發(fā)商又把這房子賣給別人，糾紛就來了。另外，如果開發(fā)商**終辦不齊五證，買房人就不可能得到房子產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2012-12-24 15:17:54

相關(guān)問題

• 問 購買“五證不全”房產(chǎn)有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  有的開發(fā)商即便取得預(yù)售許可證，從交房到開發(fā)商拿到大產(chǎn)證、給買房人辦小產(chǎn)證還有一段很長的時(shí)間。開發(fā)商為了避免在交房時(shí)間上違約，會先和買房人辦理交房，但無法出具房屋交接書。等到各項(xiàng)驗(yàn)收通過，開發(fā)商取得大產(chǎn)證后，才能再給買房人辦小產(chǎn)證。在這個(gè)時(shí)間段里，如果原買房人憑預(yù)售合同就把房子轉(zhuǎn)賣給別人，但因?yàn)槭瞧诜繜o法辦理轉(zhuǎn)讓備案登記，原買房人又在獲得房子產(chǎn)權(quán)后迅速賣給第三個(gè)人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，法院會以產(chǎn)權(quán)登記的效力更高、交易有效為由，判定產(chǎn)權(quán)歸善意第三方。沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶的就只能向賣方要求歸還房款。

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• 問 購買手續(xù)不全的房子，會有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  風(fēng)險(xiǎn)很多哦，比如：(1)產(chǎn)權(quán)雖有保證，但取得權(quán)屬證件的時(shí)間沒有保證；(2)為取得產(chǎn)權(quán)， 購房者要額外支付費(fèi)用， 如補(bǔ)交土地出讓金、 罰款等； (3)房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)； (4)房屋被政府沒收或拆除。

• 問 五證不全的房敢買嗎? 五證不全的房子能買嗎 購買這樣的房子有哪些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  建議不要購買五證不全的房屋。購無證房風(fēng)險(xiǎn)：(一)土地性質(zhì)不合法的風(fēng)險(xiǎn)在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法，因?yàn)閲颐鞔_規(guī)定不能在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。(二)土地使用權(quán)不合法的風(fēng)險(xiǎn)在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進(jìn)行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權(quán)出讓金，獲得國有土地使用權(quán)證書后，才能辦理商品房銷售許可證進(jìn)行銷售。(三)工程建設(shè)手續(xù)不合法的風(fēng)險(xiǎn)有的項(xiàng)目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當(dāng)然賣房也是非法的。如果不能補(bǔ)辦工程建設(shè)手續(xù)，則面臨的后果是**嚴(yán)重的，即有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。如僅僅是建設(shè)手續(xù)的問題，有時(shí)交了罰款后也能補(bǔ)辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴(yán)重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實(shí)際操作中與有關(guān)主管部門的執(zhí)法力度也有關(guān)系。這種情況，購房者**應(yīng)小心，一般不要購買。(四)施工進(jìn)度沒有達(dá)到規(guī)定要求就銷售的風(fēng)險(xiǎn)這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認(rèn)購的方式銷售，即先收取一定的認(rèn)購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進(jìn)展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時(shí)才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風(fēng)險(xiǎn)本身就很大

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• 問 ??五證不全的期房能買嗎?會有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  查詢五證是否齊全的具體方法：第一，我們可以在官網(wǎng)上查詢。有些城市已經(jīng)開通了查詢了五證的網(wǎng)站，購房者可以登錄當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)站查詢開發(fā)商的五證?？梢缘卿洝癤X市房地產(chǎn)交易中心”去查看取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的房產(chǎn)項(xiàng)目。第二，我們還可以去相關(guān)部門咨詢。如果開發(fā)企業(yè)預(yù)銷售商品房時(shí)不出示，購房者可以要求其出示，開發(fā)企業(yè)有明示義務(wù)，作為消費(fèi)者有知情權(quán)，也可以向房地產(chǎn)管理部門查詢。第三，我們可以去銀行詢問一下關(guān)于“五證”的問題。不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。一個(gè)項(xiàng)目從置地、審批到開工等一系列環(huán)節(jié)中，銀行始終扮演著重要的角色，尤其是在放貸的時(shí)候，對項(xiàng)目和開發(fā)商的審查還是比較嚴(yán)格的。如果項(xiàng)目有問題，銀行這一關(guān)就過不去，所以奉勸廣大的購房者，如果實(shí)在是心里沒底，就跑一趟銀行。買房時(shí)為保證個(gè)人合法權(quán)益一定要讓房地產(chǎn)開發(fā)商與銷售商提供“五證兩書”的原件。五證：《國有土地使用證》—國土局頒發(fā)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》—規(guī)劃局頒發(fā)、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》—規(guī)劃局頒發(fā)、《建設(shè)工程施工許可證》—建設(shè)局頒發(fā)、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》—房管局頒發(fā)。兩書：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

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• 問 購買了五證不全的房子，有什么風(fēng)險(xiǎn)控制方法嗎？
  答

  已經(jīng)預(yù)售的房子，在交易中心網(wǎng)站只能查到是否已售，查不到買房人備案的詳細(xì)情況。建議，在你的上家還沒有取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)時(shí)，要買他的房子，必須先去征得開發(fā)商同意，而且開發(fā)商同意配合你們?nèi)ソ灰字行?，把備案的預(yù)售合同變更成你的名字，風(fēng)險(xiǎn)才能降到**低。

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