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• 157****8686

  根據國土資源部和建設部的具體要求，土地房屋權屬登記應具備三個基本條件： （1）土地房屋權屬來源合法；（2） 四至界線清楚無爭議；( 3 ）面積準確。

  查看全文↓ 2012-12-17 12:02:52

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  土地房屋登記管理工作中，主要依據《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據國土資源部建設部的具體要求，進行受理登記、審核、確權發(fā)證。?土地房屋權屬登記應具備三個基本條件：（1）土地房屋權屬來源合法；（2）四至界線清楚無爭議；?（3）面積準確

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  土地房屋權證的辦證依據和基本條件是什么?

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  根據國土資源部和建設部的具體要求，土地房屋權屬登記應具備三個基本條件： （1）土地房屋權屬來源合法；（2） 四至界線清楚無爭議；( 3 ）面積準確。

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  支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。未辦理房產證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人，并不當然導致買賣無效。一、房產證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權處分?！　≠I賣合同是出賣人轉移買賣標的物所有權于買受人，由買受人支付價款的合同。我國合同法第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定?！笨梢姡灰獦说奈锖戏?、有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。從不動產的特性看，房屋所有權證只是證明所有權歸屬的一種書面憑證而已，并不是房屋本身。房產證也不具有代表房屋所有權的功能。無房產證不等于不享有房屋的所有權，持有房產證也不等于擁有該房屋?！　∈紫?，在我國目前，不動產登記是國家不動產行政管理機關根據申請人的申請作出的一種行政確認，它所體現的僅僅是國家行政權力對不動產物權關系的一種干預，它與物權法規(guī)范意義上的不動產登記存在本質上的區(qū)別。因為，依不動產法規(guī)則，不動產登記（或不動產物權登記），是指不動產物權的各種變動在不動產所在地的專門機關所設立的不動產登記簿上予以記載的事實。它的法律意義在于，它是不動產物權變動的法定公示手段，是因法律行為的物權變動的生效要件，也是物權依法獲得承認和保護的基本依據。而在我國《城市私有房屋管理條例》中規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續(xù)時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。”可見，房管部門發(fā)證的前提是權屬清楚，對于權屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認權屬。即便在證件發(fā)出后，利害關系人對所發(fā)的證書有異議，對于行政確權不服，也可要求行政機關予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。所以，行政機關的發(fā)證行為，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據物權公示原則對物權交易進行保護的目的，只有法院對房屋所有權的確認，才真正具有確權意義?！　∑浯?，自建房屋不論是否領取權屬證書都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產證并不能表示對房屋不擁有所有權。換言之，某人經合法審批，在自己的土地上建造房屋，當然擁有該房屋的產權。尤其是，有的房屋未辦理所有權證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒有權屬證書的房產只表明該房屋未得到房屋行政機關認可，在民法上屬于權利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補辦手續(xù)得到彌補的。沒有權屬證書的房屋屬于權利有瑕疵的物，應當出賣人承擔權利瑕疵擔保責任。但這種責任屬于違約責任，不存在合同效力問題。根據《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。出賣人未能履行權利擔保的義務，使得合同訂立后標的物上的權利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務的一種情況，買受人可以依照本法總則第七章違約責任的規(guī)定，請求出賣人承擔違約責任。即使在標的物的部分權利屬于他人的情況下，也可以認為出賣人的行為構成了根本違約。　　二、《房地產管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認定合同效力的依據?！　》尚袨檫`反強制或禁止性規(guī)定的無效，在大多數成文法國家都有相應的規(guī)定。我國民法繼承了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應的規(guī)定，《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”，這體現了國家對合同自由的干預。　　筆者認為，強制性規(guī)范應當進一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認定為無效。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見，應當從法律、行政法規(guī)的立法目的出發(fā)，運用目的解釋方法，綜合案情實際加以研究。法律已明定其目的，應嚴格遵循其目的；法律未明定其目的時，法官應進行必要的基本價值判斷，探求立法的價值取向。對于具體的強制性規(guī)范還應具體情況具體分析，做到“三看”：　　一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標的物內容還是禁止主體資格，前者應認定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效；后者，則應當加以區(qū)分對待。有些法律、行政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質承攬工程，這是一種管理性規(guī)范。　　二是看法律禁止的是結果還是行為手段。如法律、法規(guī)所禁止的是結果的發(fā)生，不問手段如何均為禁止時，其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時，為交易之安全，并不因此認為其無效?！　∪唇沟膶ο?、范圍是什么。如《房地產管理法》第三十四條規(guī)定，房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價，不得瞞報或作不實申報。這里禁止的對象是出讓人，范圍僅涉及與稅收有關的納稅基礎即成交價。不論出讓人是否與買受人故意瞞報成交價，故不影響合同的效力。特別是在涉及消費者、勞動者等弱勢群體利益時，還應根據個案情況而定，不宜一概認定無效。經營者出售不合格產品、假冒偽劣產品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費者將得不到合同上的權利，顯然對消費者不利?！　≡诮忉尫芍?，由于立法目的往往與公共政策有關，在法律及公共政策均不允許時，如集體土地買賣、國有劃撥土地的轉讓等，與法與國家政策均不符，則不應以“私法自治”之名，放棄國家的干預?！　∥覈冻鞘蟹康禺a管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強對城市房地產的管理。從立法目的看，制定城市房地產管理法的主要目的，是要解決房地產業(yè)發(fā)展中存在的房地產開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。在法律規(guī)范設計上看，該法第六章中單設了《法律責任》一章，都是行政責任，并無民事責任的法律規(guī)范。從價值取向看，合同無效無視買受人的合法權益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則，違反了誠實信用的公理性原則，損害了民事流轉的安全性。同時，還會助長出賣人的投機心理，進而影響交易秩序和社會風氣。甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務就房屋權屬向有關部門辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應盡義務。甲違反該義務，不應得到法律的保護。乙作為賣受人，其購買沒有權屬證書的房屋，雖然沒有審查權屬證書、沒有依法進行買賣，但其交清房款后占有房屋是誠實信用的?！　∪?、違反管理性規(guī)范的處理　　合同效力問題是私法問題，應由民事法律調整；違反法律、行政法規(guī)管理性規(guī)范的合同不認定無效，并不等于說就是適法行為了。由于違反管理性規(guī)范的事實并不因合同有效消失，既然當事人的行為違反了國家意志，理應受到來自國家強制力的約束，所以只要違法行為構成刑事處罰、行政處罰的，就應當依照刑法、行政法的規(guī)定予以制裁。所以，損害國家利益應予以禁止，是從公法意義上進行分析的。根據房屋買賣契稅的性質，是在房屋買賣有效后，由買受人向征稅機關交納的稅目，其只在買受人與征稅機關產生行政法律關系，與房屋買賣雙方當事人之間沒有民事上的權利義務關系，買受人未交納稅款，不影響買賣合同的效力。

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