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• 135****8399

  支付了房屋的價(jià)款，買(mǎi)賣(mài)合同成立且生效。未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對(duì)抗第三人，并不當(dāng)然導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。一、房產(chǎn)證不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的必備要件，出賣(mài)無(wú)證自建房屋屬于有權(quán)處分。
  　　買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物所有權(quán)于買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。我國(guó)合同法第一百三十一條規(guī)定，“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！笨梢?jiàn)，只要標(biāo)的物合法、有權(quán)處分，對(duì)于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無(wú)特別要求。從不動(dòng)產(chǎn)的特性看，房屋所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬的一種書(shū)面憑證而已，并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。無(wú)房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權(quán)，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。
  　　首先，在我國(guó)目前，不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)作出的一種行政確認(rèn)，它所體現(xiàn)的僅僅是國(guó)家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預(yù)，它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。因?yàn)?，依不?dòng)產(chǎn)法規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)登記（或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記），是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地的專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)所設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的事實(shí)。它的法律意義在于，它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是因法律行為的物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本依據(jù)。而在我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，對(duì)證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理?！笨梢?jiàn)，房管部門(mén)發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚，對(duì)于權(quán)屬有爭(zhēng)議的，相對(duì)人不能通過(guò)辦證得以確認(rèn)權(quán)屬。即便在證件發(fā)出后，利害關(guān)系人對(duì)所發(fā)的證書(shū)有異議，對(duì)于行政確權(quán)不服，也可要求行政機(jī)關(guān)予以撤銷(xiāo)或向法院提起行政訴訟請(qǐng)求撤銷(xiāo)。所以，行政機(jī)關(guān)的發(fā)證行為，只能滿足對(duì)房屋進(jìn)行行政管理的需要，不能達(dá)到依據(jù)物權(quán)公示原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的，只有法院對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，才真正具有確權(quán)意義。
  　　其次，自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示對(duì)房屋不擁有所有權(quán)。換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當(dāng)然擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。尤其是，有的房屋未辦理所有權(quán)證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機(jī)關(guān)認(rèn)可，在民法上屬于權(quán)利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)得到彌補(bǔ)的。沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物，應(yīng)當(dāng)出賣(mài)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但這種責(zé)任屬于違約責(zé)任，不存在合同效力問(wèn)題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣(mài)人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買(mǎi)受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。出賣(mài)人未能履行權(quán)利擔(dān)保的義務(wù)，使得合同訂立后標(biāo)的物上的權(quán)利缺陷沒(méi)有去除，屬于出賣(mài)人不履行債務(wù)的一種情況，買(mǎi)受人可以依照本法總則第七章違約責(zé)任的規(guī)定，請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。即使在標(biāo)的物的部分權(quán)利屬于他人的情況下，也可以認(rèn)為出賣(mài)人的行為構(gòu)成了根本違約。
  　　二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。
  　　法律行為違反強(qiáng)制或禁止性規(guī)定的無(wú)效，在大多數(shù)成文法國(guó)家都有相應(yīng)的規(guī)定。我國(guó)民法繼承了大陸法國(guó)家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應(yīng)的規(guī)定，《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無(wú)效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”，這體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)合同自由的干預(yù)。
  　　筆者認(rèn)為，強(qiáng)制性規(guī)范應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認(rèn)定為無(wú)效。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)從法律、行政法規(guī)的立法目的出發(fā)，運(yùn)用目的解釋方法，綜合案情實(shí)際加以研究。法律已明定其目的，應(yīng)嚴(yán)格遵循其目的；法律未明定其目的時(shí)，法官應(yīng)進(jìn)行必要的基本價(jià)值判斷，探求立法的價(jià)值取向。對(duì)于具體的強(qiáng)制性規(guī)范還應(yīng)具體情況具體分析，做到“三看”：
  　　一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標(biāo)的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，如淫穢物品、毒品等買(mǎi)賣(mài)，不論主體是誰(shuí)，均為無(wú)效；后者，則應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分對(duì)待。有些法律、行政法規(guī)禁止或限制的是主體從營(yíng)資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質(zhì)承攬工程，這是一種管理性規(guī)范。
  　　二是看法律禁止的是結(jié)果還是行為手段。如法律、法規(guī)所禁止的是結(jié)果的發(fā)生，不問(wèn)手段如何均為禁止時(shí)，其行為無(wú)效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時(shí)，為交易之安全，并不因此認(rèn)為其無(wú)效。
  　　三看禁止的對(duì)象、范圍是什么。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。這里禁止的對(duì)象是出讓人，范圍僅涉及與稅收有關(guān)的納稅基礎(chǔ)即成交價(jià)。不論出讓人是否與買(mǎi)受人故意瞞報(bào)成交價(jià)，故不影響合同的效力。特別是在涉及消費(fèi)者、勞動(dòng)者等弱勢(shì)群體利益時(shí)，還應(yīng)根據(jù)個(gè)案情況而定，不宜一概認(rèn)定無(wú)效。經(jīng)營(yíng)者出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，消費(fèi)者將得不到合同上的權(quán)利，顯然對(duì)消費(fèi)者不利。
  　　在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關(guān)，在法律及公共政策均不允許時(shí)，如集體土地買(mǎi)賣(mài)、國(guó)有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓等，與法與國(guó)家政策均不符，則不應(yīng)以“私法自治”之名，放棄國(guó)家的干預(yù)。
  　　我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無(wú)疑的，其立法的重心在于加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理。從立法目的看，制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不規(guī)范的問(wèn)題。在法律規(guī)范設(shè)計(jì)上看，該法第六章中單設(shè)了《法律責(zé)任》一章，都是行政責(zé)任，并無(wú)民事責(zé)任的法律規(guī)范。從價(jià)值取向看，合同無(wú)效無(wú)視買(mǎi)受人的合法權(quán)益，讓出賣(mài)人通過(guò)不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過(guò)錯(cuò)而合法獲利”的原則，違反了誠(chéng)實(shí)信用的公理性原則，損害了民事流轉(zhuǎn)的安全性。同時(shí)，還會(huì)助長(zhǎng)出賣(mài)人的投機(jī)心理，進(jìn)而影響交易秩序和社會(huì)風(fēng)氣。甲、乙都有買(mǎi)賣(mài)、交付房屋的意思表示，甲就有義務(wù)就房屋權(quán)屬向有關(guān)部門(mén)辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應(yīng)盡義務(wù)。甲違反該義務(wù)，不應(yīng)得到法律的保護(hù)。乙作為賣(mài)受人，其購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)的房屋，雖然沒(méi)有審查權(quán)屬證書(shū)、沒(méi)有依法進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但其交清房款后占有房屋是誠(chéng)實(shí)信用的。
  　　三、違反管理性規(guī)范的處理
  　　合同效力問(wèn)題是私法問(wèn)題，應(yīng)由民事法律調(diào)整；違反法律、行政法規(guī)管理性規(guī)范的合同不認(rèn)定無(wú)效，并不等于說(shuō)就是適法行為了。由于違反管理性規(guī)范的事實(shí)并不因合同有效消失，既然當(dāng)事人的行為違反了國(guó)家意志，理應(yīng)受到來(lái)自國(guó)家強(qiáng)制力的約束，所以只要違法行為構(gòu)成刑事處罰、行政處罰的，就應(yīng)當(dāng)依照刑法、行政法的規(guī)定予以制裁。所以，損害國(guó)家利益應(yīng)予以禁止，是從公法意義上進(jìn)行分析的。根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)契稅的性質(zhì)，是在房屋買(mǎi)賣(mài)有效后，由買(mǎi)受人向征稅機(jī)關(guān)交納的稅目，其只在買(mǎi)受人與征稅機(jī)關(guān)產(chǎn)生行政法律關(guān)系，與房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人之間沒(méi)有民事上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，買(mǎi)受人未交納稅款，不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

  查看全文↓ 2018-08-15 21:57:42
• 153****1411

  房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
  
  　　1.合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。
  
  　　(1)一般主體要求。依《民法通則》規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買(mǎi)賣(mài)行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人參與，所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。
  
  　　(2)特殊主體要求。為了維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣(mài)方必須具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中，預(yù)售方除具備上述條件外，還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。商品房出賣(mài)方如違反上述要求，就會(huì)被認(rèn)為不符合簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體資格，應(yīng)當(dāng)宣告合同無(wú)效，賠償買(mǎi)受方因此而遭受的損失。此外，政府確認(rèn)的城市低收人家庭才符合主體資格有權(quán)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，僅本單位的職工符合主體資格有權(quán)購(gòu)買(mǎi)單位自管公房，機(jī)關(guān)、**和部隊(duì)等單位經(jīng)批準(zhǔn)才符合主體資格有權(quán)購(gòu)買(mǎi)城市私房等。
  
  　　2.房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋?zhuān)袷路尚袨閼?yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買(mǎi)賣(mài)只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無(wú)權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會(huì)公共利益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等，皆非買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人真實(shí)意思，原則上視為無(wú)效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，亦屬可變更或可撤銷(xiāo)的民事行為。無(wú)效或被撤銷(xiāo)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不具有法律效力，當(dāng)事人有權(quán)不予履行。房屋買(mǎi)賣(mài)合同部分無(wú)效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。
  
  　　3.房屋買(mǎi)賣(mài)不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。否則，房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。例如，在房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方不得買(mǎi)賣(mài)土地，不得瞞報(bào)房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偷逃稅收，不得買(mǎi)賣(mài)拆遷房屋等。

  查看全文↓ 2018-08-15 21:57:10
• 135****1624

  作為賣(mài)方，需提供以下材料：
  　　1、產(chǎn)權(quán)人身份證
  　　2、戶(hù)口本
  　　3、房屋所有權(quán)證
  　　4、原購(gòu)房發(fā)票（復(fù)印件）、原購(gòu)房合同
  　　5、共有產(chǎn)權(quán)人聲明
  　　6、結(jié)婚證復(fù)印件
  　　7、產(chǎn)權(quán)人印章
  　　8、土地使用權(quán)證
  　　9、已購(gòu)公有住房、成本價(jià)購(gòu)房、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等房產(chǎn)，出售轉(zhuǎn)讓時(shí)還應(yīng)提供相關(guān)的審批和申請(qǐng)手續(xù)。
  　　10、買(mǎi)賣(mài)合同

  查看全文↓ 2018-08-15 21:57:01

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  房子沒(méi)有戶(hù)口,款項(xiàng)結(jié)清

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• 問(wèn) 申請(qǐng)公積金貸款的基本條件是什么？
  答

  （一）具有本市常住戶(hù)口或者本市其他有效居留身份；（二）具有完全民事行為能力，具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力，信用良好；（三）沒(méi)有達(dá)到法定的退休年齡（國(guó)家另有規(guī)定可延長(zhǎng)的，按其規(guī)定執(zhí)行，但**大不超過(guò)65歲）；法定退休年齡一般女性55歲、男性60歲；（四）開(kāi)立住房公積金賬戶(hù)1年以上，在申請(qǐng)住房公積金貸款前連續(xù)逐月繳存住房公積金滿1年且所在單位不欠繳；（五）本人沒(méi)有未還清的公積金貸款；（六）在本市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自有住房；其中建造、翻建、大修自有住房是指職工在農(nóng)村集體土地上建造、翻建、大修自有住房；建造、翻建住房的，須有規(guī)劃、土地管理部門(mén)批準(zhǔn)的文件；大修住房的，須有規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)的文件。職工已使用配偶住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款還清前，其配偶不能申請(qǐng)住房公積金貸款。

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？
  答

  根據(jù)國(guó)土資源部和建設(shè)部的具體要求，土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個(gè)基本條件： （1）土地房屋權(quán)屬來(lái)源合法；（2） 四至界線清楚無(wú)爭(zhēng)議；( 3 ）面積準(zhǔn)確。