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• 135****5899

  國(guó)土資源局提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一種推廣示范文本，不可以直接修改合同內(nèi)容，只可以進(jìn)行補(bǔ)充；按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同格式文本說(shuō)明，合同條款的解釋權(quán)歸屬于市工商局；房屋買(mǎi)賣(mài)合同本質(zhì)是民事合同，民事合同都是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，建議在簽訂合同之前，仔細(xì)閱讀其中的各項(xiàng)條款，根據(jù)雙方協(xié)商進(jìn)行補(bǔ)充約定，以保障自己的權(quán)益；
  如果認(rèn)為合同內(nèi)容存在霸王條款可向市工商行政管理部門(mén)和市消費(fèi)者協(xié)會(huì)反映。

  查看全文↓ 2012-11-07 14:48:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 在簽購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商除了正式合同外，還有大量的補(bǔ)充條款，這是否屬于欺詐消費(fèi)者的霸王條款？
  答

  國(guó)土資源局提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一種推廣示范文本，不可以直接修改合同內(nèi)容，只可以進(jìn)行補(bǔ)充；按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同格式文本說(shuō)明，合同條款的解釋權(quán)歸屬于市工商局；房屋買(mǎi)賣(mài)合同本質(zhì)是民事合同，民事合同都是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，建議在簽訂合同之前，仔細(xì)閱讀其中的各項(xiàng)條款，根據(jù)雙方協(xié)商進(jìn)行補(bǔ)充約定，以保障自己的權(quán)益；如果認(rèn)為合同內(nèi)容存在霸王條款可向市工商行政管理部門(mén)和市消費(fèi)者協(xié)會(huì)反映。

• 問(wèn) 消費(fèi)者在簽購(gòu)房合同時(shí)的注意事項(xiàng)有哪些 如何避免購(gòu)房合同的問(wèn)題
  答

  1.檢查開(kāi)發(fā)商的“五證兩書(shū)”原件是否齊全，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并要抄下證件的號(hào)碼。 2.房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。如戶(hù)型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等，可以以“附頁(yè)”或“附條件合同”的形式簽訂。 3.約定房子面積。建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測(cè)量方法要明晰，將開(kāi)發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫(xiě)入合同。 4.交房時(shí)間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開(kāi)發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過(guò)長(zhǎng)延遲交樓時(shí)間。 5.明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無(wú)房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 6.房子的保修期限和范圍。依據(jù)國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量問(wèn)題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并對(duì)維修期限、條件作出約定。

• 問(wèn) 如何避免開(kāi)發(fā)商的“霸王條款”合同??？
  答

  購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要小心謹(jǐn)慎，因?yàn)橐恍╅_(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)往往加上一些隱性的不平等條款，如果購(gòu)房者不小心的話(huà)就會(huì)上當(dāng)，從而使自己在購(gòu)房交易中陷入不利的地位。如在合同中規(guī)定交房時(shí)間時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)不可抗力，將施工中的技術(shù)問(wèn)題、配套設(shè)施等等都作為延期交付的理由。這樣，開(kāi)發(fā)商在逾期交房時(shí)往往依據(jù)購(gòu)房合同中的這些條款推卸自己的責(zé)任。在確定面積誤差范圍時(shí)，往往強(qiáng)調(diào)雙方議定的售價(jià)不作調(diào)整，實(shí)行多退少補(bǔ)，在交房時(shí)，房屋的實(shí)際面積總是大于預(yù)售時(shí)的面積，購(gòu)房者往往因?yàn)檫@一條款而損失數(shù)千至上萬(wàn)元。有些開(kāi)發(fā)商還在合同中規(guī)定，購(gòu)房者在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房時(shí)須經(jīng)其同意并收取一定比例的總樓款作為手續(xù)費(fèi)，其實(shí)，樓盤(pán)按揭中開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到足夠的購(gòu)房款，銀行在貸款的同時(shí)也已獲得了抵押物，所以轉(zhuǎn)讓是可以自由進(jìn)行的，開(kāi)發(fā)商已無(wú)權(quán)阻止，更不應(yīng)收取所謂的手續(xù)費(fèi)。對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)房合同中規(guī)定的付款事宜，卻十分精細(xì)與苛刻。因此建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要清楚各項(xiàng)條款的含義，否則，若購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購(gòu)房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購(gòu)房者往往 處于不利的地位

• 問(wèn) 購(gòu)房合同補(bǔ)充條款
  答

  簽約前多去幾次售樓處很多人從付定金到簽約之前的一段時(shí)間里，就很少去售樓處，等到售樓處通知催促簽約時(shí)，可能連自己買(mǎi)的房子還不太了解，有些事項(xiàng)沒(méi)有搞清楚是不能簽約的。在簽合同之前，要多去幾次售樓處，了解項(xiàng)目的情況，連項(xiàng)目已有的或應(yīng)有些什么都不盡了解，如何簽補(bǔ)充條款呢?把售樓人承諾都記下來(lái)售樓人員介紹項(xiàng)目時(shí)，是你問(wèn)到什么就答什么，他想到什么就介紹什么，不像合同內(nèi)容那樣有固定的形式，在簽合同時(shí)，你是按照合同一條條地討論，有很多東西沒(méi)有寫(xiě)在里面，自己可能會(huì)一時(shí)想不起來(lái)，簽完合同回家再想起來(lái)，售樓人員曾答應(yīng)過(guò)送地下儲(chǔ)藏室或送其他什么的，這時(shí)想起來(lái)已經(jīng)晚了，所以平時(shí)談話(huà)時(shí)，售樓人員的每一點(diǎn)承諾都要記錄下來(lái)，能寫(xiě)進(jìn)合同里的盡量要求寫(xiě)進(jìn)合同里去。要不厭其煩地請(qǐng)教律師在簽約時(shí)，一般會(huì)先見(jiàn)一下律師(一般開(kāi)發(fā)商會(huì)請(qǐng)一個(gè)律師到售樓處幫助簽合同)，要清楚律師是開(kāi)發(fā)商請(qǐng)的，但律師費(fèi)是購(gòu)房人出的，所以律師有責(zé)任幫助購(gòu)房人搞清各種法律細(xì)節(jié)，有責(zé)任維護(hù)購(gòu)房人的利益。然而律師只有在簽了合同后才能取得律師費(fèi)，所以律師也是希望順利簽約，他們不會(huì)主動(dòng)幫助你質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商的。所以，這時(shí)你自己要不厭其煩地請(qǐng)教律師才是**重要的?；丶抑饤l推敲合同條文很多人被通知簽約前，還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)合同是什么樣的，簽約時(shí)拿到四份待簽字的合同，讀著極其專(zhuān)業(yè)的法律術(shù)語(yǔ)，簡(jiǎn)直不知所云，這對(duì)簽約顯然不利。不如提前要一份合同復(fù)印件，回家和家人一起平心靜氣地一條條研究，把可能的疑問(wèn)和想補(bǔ)充的地方記在旁邊。注意開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充條款有些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同補(bǔ)充條款的地方，先填寫(xiě)了自己的一些補(bǔ)充條款。這些條件往往是只對(duì)開(kāi)發(fā)商有利。比如補(bǔ)充了這樣的約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)、小區(qū)和樓宇命名權(quán)歸出賣(mài)人，這顯然對(duì)購(gòu)房人不利，這就意味著購(gòu)房人雖然買(mǎi)了房屋，開(kāi)發(fā)商還可以在它的外墻上有所作為。開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充條款只表明了開(kāi)發(fā)商的態(tài)度，購(gòu)買(mǎi)人如不接受可以不簽合同，也可以就這些條款增加自己的限制條件。比如，外墻使用權(quán)應(yīng)有一個(gè)約定等。

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• 問(wèn) 常見(jiàn)的購(gòu)房合同霸王條款有哪些？
  答

  違約金、定金兩者如何取舍由開(kāi)發(fā)商規(guī)定　　某《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》規(guī)定，乙方(購(gòu)房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準(zhǔn)，甲方(開(kāi)發(fā)商)有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)清應(yīng)交款項(xiàng)，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本契約，并在本契約解除后30日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時(shí)按房款的1%向甲方支付賠償金?！　〔浑y看出，此項(xiàng)霸王條款違反了合同法中“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內(nèi)容理解，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人違約的情況下，既可以沒(méi)收定金，又可以收取1%的違約金。

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