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• 144****1305

  一：要“驗(yàn)明正身” 查看房屋的產(chǎn)權(quán)　　某些開發(fā)商為了資金周轉(zhuǎn)，會(huì)把房子抵押給銀行，在購買尾房的時(shí)候，一定要了解其產(chǎn)權(quán)歸屬。在確定沒有糾紛時(shí)再“下手”，為保障起見，即使在簽訂購房合同時(shí)，也要注明取得產(chǎn)權(quán)的日期。 二：做專業(yè)評(píng)估 了解房產(chǎn)真正價(jià)值　　尾房的形成原因多種多樣，有些是開發(fā)商沒有進(jìn)行好銷控遺留下來的較差戶型；有些是開發(fā)商為以后房產(chǎn)提價(jià)預(yù)備的較好戶型，但由于宣傳、資金等原因沒有**終出售。消費(fèi)者在購買尾房時(shí)**好咨詢一下專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)或品牌經(jīng)紀(jì)公司，對(duì)自己要購買的房產(chǎn)價(jià)值做到心中有數(shù)。此外，對(duì)于法院判決的抵押房或債權(quán)房，需要房產(chǎn)出售者出具具備法律效力的評(píng)估報(bào)告。 三：需實(shí)地考察 注意房產(chǎn)細(xì)節(jié)設(shè)施　　一般情況下，尾房所在的樓盤大部分業(yè)主已入住，房產(chǎn)消費(fèi)者可以對(duì)這些業(yè)主進(jìn)行走訪，并且深入到房產(chǎn)檢查中，看墻壁有無裂縫，廚衛(wèi)是否漏水，供暖是否有故障。尾房作為現(xiàn)房的好處也正是在這里，各種問題一目了然，只要注意觀察，一般問題都能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)。四：選品牌經(jīng)紀(jì)公司 保障后期操作順暢　　很多開發(fā)商為確保尾房項(xiàng)目的快速消化，往往會(huì)選擇與經(jīng)紀(jì)公司合作。雖然目前上市的尾房逐漸以經(jīng)紀(jì)公司***為主的操作模式；但是，經(jīng)紀(jì)公司的實(shí)力卻良莠不齊。房產(chǎn)消費(fèi)者在選擇尾房時(shí)需注意經(jīng)紀(jì)公司的能力，盡量選擇品牌經(jīng)紀(jì)公司。因?yàn)橹挥薪?jīng)紀(jì)公司、開發(fā)商、銀行以及評(píng)估機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)在溝通充分、默契一致的基礎(chǔ)上，才能保障后期諸如貸款等切關(guān)消費(fèi)者利益的操作順暢，而中小經(jīng)紀(jì)公司往往難以達(dá)到銀行等機(jī)構(gòu)的審核標(biāo)準(zhǔn)，從而為消費(fèi)者的置業(yè)后期增加了風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2012-11-02 09:59:31
• 136****3453

  在購買尾房時(shí)，先要弄清和其他空置房的區(qū)別，因?yàn)樵诳罩梅恐羞€有因積壓、手續(xù)不全、歷史遺留、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置。尾房也是商品房，開發(fā)商賣房如沒有五證兩書也是違法行為。

  查看全文↓ 2012-11-02 09:41:28

相關(guān)問題

• 問 貴陽樓市某大盤的尾房能買嗎？買尾房要注意什么問題？
  答

  尾房還是值得買的。購買尾房的注意事項(xiàng)有這些：一.房屋權(quán)屬問題,一些尾房已經(jīng)被長(zhǎng)時(shí)間擱置，因此購房者在購買之前要了解該房屋的產(chǎn)權(quán)是否有變更。二.房屋基本狀況,咨詢一些已經(jīng)入住的業(yè)主，了解小區(qū)的實(shí)際狀況，包括小區(qū)的人員構(gòu)成是否符合自身特點(diǎn)、配套是否齊全、戶型采光是否合理、房子質(zhì)量能否保證等三.物業(yè)咨詢小區(qū)情況,通過物業(yè)了解小區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀以及有關(guān)資費(fèi)、管理等社區(qū)信息。四.房子所在區(qū)域的整體價(jià)值,購房者可以詢問所在樓盤周邊正在拆遷或者修建地段的土地地價(jià)是多少，這是預(yù)測(cè)該區(qū)域土地價(jià)值動(dòng)向的**為直接的辦法。五.正規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,大型經(jīng)紀(jì)公司一般都會(huì)集中***不同樓盤的尾房銷售，不僅戶型、價(jià)位比較齊全，優(yōu)惠的折扣也會(huì)打得更低，而且還能保證房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。

• 問 購買期房需要注意什么問題？
  答

  購房簽約要注意哪些問題？ 五類合同陷阱需多加注意 商品房是大額消費(fèi)品，而一些開發(fā)商在合同中預(yù)設(shè)了一些條款，使購房人掉進(jìn)陷阱。 第一類，訂購金陷阱。有些購房人在沒有考慮充分的情況下，就聽從售樓員的話交了定金，到后來不想買了，想把定金要回來卻難上加難。如在消費(fèi)者購買商品房的時(shí)候，開發(fā)商沒有說明這個(gè)房子的情況，在與購房人制定商品房買賣合同時(shí)，就向購房人提出新要求，而簽訂認(rèn)購書中明確寫明認(rèn)購金在簽約不成時(shí)不予退還。 第二類，約定房屋貸款辦不下來，不給退還定金。有些房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商不具備銷售的資格，不能辦理公積金貸款，就在合同中做這樣的約定，使購房人利益受到損失。 第三類是合同違約責(zé)任規(guī)定含糊，開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時(shí)，購房人權(quán)益受損。如延期交房，按合同規(guī)定可以退房的，甚至有擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，商用房的游泳池變成了停車場(chǎng)，該建的不建，或者根本不建，嚴(yán)重影響了居民的生活，對(duì)一些關(guān)鍵的問題，開發(fā)商與消費(fèi)者簽定合同時(shí)或者不約定，或者在約定中設(shè)下陷阱。出現(xiàn)糾紛后千方百計(jì)地推卸責(zé)任。 第四類是在面積的漲水和縮水違反規(guī)定放寬對(duì)開發(fā)商的限制。根據(jù)規(guī)定，如果房屋面積絕對(duì)值誤差比超過3％的，購房人就有權(quán)退房，但實(shí)際情況由于一些開發(fā)商在合同中做出不利于購房人的約定，購房人很難索賠。由于面積縮水的數(shù)額很大，計(jì)算的依據(jù)透明度也差，同時(shí)造成了面積爭(zhēng)議引起的投訴也逐年在遞增。 第五類是合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l款的陷阱，因?yàn)殚_發(fā)商不具備銷售的資格，或者以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易，拿不到政府的一些手續(xù)和證件，就以各種借口拒絕或者拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。 ■補(bǔ)充條款應(yīng)對(duì)陷阱 一般情況下，以下五方面內(nèi)容**好在補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)： 一、房屋面積：開發(fā)商應(yīng)以套內(nèi)面積簽訂購房合同，對(duì)套內(nèi)面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進(jìn)行明示，并以套內(nèi)面積為單位公布每平方米單價(jià)和房屋總價(jià)；開發(fā)商應(yīng)承諾交房時(shí)使用面積應(yīng)和簽合同時(shí)的套內(nèi)面積相等。對(duì)于交房之后實(shí)際套內(nèi)面積和合同簽署面積的差值，正負(fù)偏差不得超過3%，如果超出該范圍，多出部分業(yè)主可按照合同單價(jià)進(jìn)行購買，不足部分開發(fā)商必須以合同單價(jià)退還買受人。 二、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)必須以書面的形式進(jìn)行，對(duì)于裝修時(shí)所使用的所有材質(zhì)（指包括公共部分裝修時(shí)使用的工程材料）和型號(hào)（指裝修時(shí)使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等），必須進(jìn)行明示；請(qǐng)開發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。 三、關(guān)于車位：地上車位是否有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主如何購買及使用年限為多久；如果租用車位，費(fèi)用如何，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)限為多久？制定依據(jù)是什么。 四、關(guān)于物業(yè)和綠地：物業(yè)收取的費(fèi)用，服務(wù)的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進(jìn)行，入住后一年內(nèi)，所有業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)估，如果認(rèn)為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作，有權(quán)進(jìn)行解聘和新物業(yè)公司的聘用。 五、關(guān)于入住條件和房產(chǎn)證的辦理：入住條件必須達(dá)到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。 ■開發(fā)商拒簽補(bǔ)充協(xié)議怎么辦 建議購房人在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見后再交定金，或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購書中與開發(fā)商作出約定。 什么叫二手房? 二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權(quán)(全部產(chǎn)權(quán))，可以進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)(即房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng))交易的房產(chǎn)。如取得所有權(quán)的商品房、自建房、準(zhǔn)予上市交易的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等。 “二手房”買賣法律問題攻略 共有二手房出售需全體共有人同意 我國《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，買賣雙方應(yīng)對(duì)房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，買家應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權(quán)書，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證。需要特別注意的是，如果當(dāng)作夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時(shí)，買家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。 在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況；屬于共有財(cái)產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個(gè)別人出售后，其他共有權(quán)利人提起拆訟要求確認(rèn)買賣行為無效時(shí)，如果買家是善意購房，即不知道賣家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶，法院一般不會(huì)判決二手房交易無效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個(gè)別權(quán)利人追究責(zé)任。 三方需明確各自的權(quán)責(zé)利 賣方在委托中介時(shí)，應(yīng)與中介簽訂書面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價(jià)格，賣家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價(jià)”“出售價(jià)”及“合同價(jià)”，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀， 以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議賣家應(yīng)有一份原件。需要注意的是。 買家通過中介找賣家時(shí)，應(yīng)該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規(guī)定。買家與中價(jià)簽訂的書面協(xié)議，應(yīng)包括房?jī)r(jià)、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。買家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后，實(shí)際交付定金前，買家還應(yīng)確認(rèn)中介是否經(jīng)過上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。 買家須實(shí)地查看賣家房屋有無出租 如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租，那么在租期內(nèi)，有同等條件下，房客享有優(yōu)先購買權(quán)。賣家應(yīng)該在出售房屋三個(gè)月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房?jī)r(jià)等出售條件，房客**晚應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。如果房客放棄優(yōu)先購買權(quán)，賣家有得到房客出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人。如果賣家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣給其他人，則房客有權(quán)向法院主張買賣行為無效。對(duì)于買家而言，為避免出現(xiàn)此類問題，應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，確定是否有房客居住其內(nèi)，以確保交易的安全性。 妥善解決簽約后的后續(xù)事項(xiàng) 買賣雙方簽好買賣合同后，除了收付房款、辦理過戶外，還有一些后續(xù)問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對(duì)此，買家賣家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，買家賣家應(yīng)將買家付款方式與賣家交房情況結(jié)合，以保證各自的權(quán)益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時(shí)付房款30%，產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時(shí)，雙方還要明確違約責(zé)任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房?jī)r(jià)一定比例的違約金；超過多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇違約金，超過多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任等。總之，買賣合同的內(nèi)容越詳細(xì)，履行起來的可操作性就越強(qiáng)，也越能促成買賣的順利進(jìn)行。 “兩個(gè)定金”大不同 定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是買賣雙方?jīng)]能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個(gè)定金。第一個(gè)定金出現(xiàn)在買賣雙方對(duì)中介進(jìn)行委托的過程中，用來擔(dān)保買家賣家在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如屆時(shí)買家反悔不來與賣家簽訂買賣合同，要承擔(dān)定金被賣家沒收的風(fēng)險(xiǎn)，如賣家反悔不簽《房地產(chǎn)買賣合同》，要承擔(dān)雙倍反還定金的責(zé)任。 第二個(gè)定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，買賣雙方能夠按照合同的約定切實(shí)履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約的情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 當(dāng)然，買賣雙方也可以不通過中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂的合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。 三類二手房權(quán)利受限制，交易前必須嚴(yán)加審查 常見權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類：一是沒有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的方面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶，二是被法院等機(jī)關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買賣。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí)，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給予職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時(shí)，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

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• 問 購買學(xué)區(qū)房需要注意什么問題 應(yīng)該如何購買
  答

  中國人對(duì)學(xué)區(qū)房的崇拜已經(jīng)到了近乎極致的地步了，天價(jià)學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)就是明顯的表現(xiàn)。每個(gè)人買房都要在意是不是學(xué)區(qū)房，但是你在購買學(xué)區(qū)房有注意過購買過程中會(huì)遇到的問題嗎？有哪些特別需要注意的事項(xiàng)呢？ 1、首先需要了解所在區(qū)域的招生政策與招生細(xì)則 有的時(shí)候不是你買了這里的房子就一定能上這里的**。每個(gè)**的招生政策都不一樣，有時(shí)還會(huì)有特殊的招生條件，比如學(xué)習(xí)成績(jī)的要求等等，都需要特別關(guān)注。當(dāng)然了，一般住的離得越近，入學(xué)的可能性越大。 2、登記房產(chǎn)要避免變成“不完全房產(chǎn)” 所謂不完全房產(chǎn)指的是，如果房產(chǎn)證業(yè)主除了小孩的父母外還有其他人，這樣的房產(chǎn)就屬于不完全房產(chǎn)。 只有當(dāng)不完全房產(chǎn)滿足唯一房產(chǎn)、人戶一致的條件是，房主子女才能入住對(duì)口**。 3、“人戶一致”，監(jiān)護(hù)人與戶主的居住地要一致 有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，夫妻雙方離婚后失去了孩子的監(jiān)護(hù)權(quán)，那么孩子就不能在自己名下的學(xué)區(qū)房就讀了。孩子只能跟著監(jiān)護(hù)人入學(xué)。 4、買學(xué)位房入不了學(xué)，也不能就此解除買房合同 如果在買房過程中，學(xué)區(qū)學(xué)位發(fā)生調(diào)整，購買的房子失去了學(xué)位，購房者是不能以這個(gè)理由去解除合同的，因?yàn)闊o特殊要求，一般情況下購房合同里是沒有保證入學(xué)的條款的。如果是為了學(xué)位購房，一定要和開發(fā)商提前在合同里約定好。 是不是發(fā)現(xiàn)買個(gè)學(xué)區(qū)房也是件很麻煩的事呢？的確是這樣，但是為了下一代有一個(gè)相對(duì)好一些的教育環(huán)境，有些辛苦也是值得的。

• 問 誰能說說購買尾房要注意什么?
  答

  一、看開發(fā)商的銷售許可證二、查看房屋的產(chǎn)權(quán)在購買空尾房時(shí)，一定要了解其產(chǎn)權(quán)歸屬。某些開發(fā)商為了資金的周轉(zhuǎn)，會(huì)把房子抵押給銀行，因此在簽訂購房合同時(shí)一定要注明取得產(chǎn)權(quán)證的日期。三、區(qū)分要購買的房子是否是真正的尾房

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• 問 ??購買回遷房需要注意什么問題？
  答

  您好，回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶用補(bǔ)償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。也就是說回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。 1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結(jié)算房款。 2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。 3、憑拆遷證和購房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù)。 4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。 5、憑房產(chǎn)證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)。 回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。這兩種情況應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。 （一）業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。 這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名。 （二）業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。 這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。 雖然在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜，但回遷房不僅存在《房產(chǎn)證》的問題，還可能在取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異的問題。所以當(dāng)需要購買回遷房的時(shí)候，尤其出現(xiàn)協(xié)議面積與實(shí)際面積存在差距需要補(bǔ)償返款時(shí)，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及相關(guān)細(xì)節(jié)，并盡量去甫俯顛謊郯荷奠捅訂拉找律師進(jìn)行咨詢，盡可能避免不必要的損失。

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