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• 138****0797

  招數(shù)1事先考察不可忽視。在看房之初，就要對是否有可能發(fā)生延遲交房的情形進(jìn)行甄別，以便盡早采取應(yīng)對措施;招數(shù)2違約責(zé)任事先定，雖然目前執(zhí)行的格式合同版本中已涉及到延遲交房的違約責(zé)任，但這仍然需要購房者留意。招數(shù)3嘗試加大震懾力度，加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當(dāng)提出就是為了防止對方延遲交房，這無形中會(huì)增加震懾力度;招數(shù)4及時(shí)留存相關(guān)證據(jù)。

  查看全文↓ 2012-10-22 15:58:48

相關(guān)問題

• 問 購房者應(yīng)該如何更好的維護(hù)自己的購房權(quán)益？
  答

  可預(yù)見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用 在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會(huì)按期交房而將子女從外地接來上海準(zhǔn)備入學(xué)，因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩個(gè)法律難題。首先，買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時(shí)“可預(yù)見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時(shí)可預(yù)見的。而對于前面提到的差旅費(fèi)損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務(wù)對此一一了解，從“通情達(dá)理”角度出發(fā)，差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見性，除非買方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學(xué)。

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• 問 遇到開發(fā)商倒閉 購房者應(yīng)該如何維護(hù)自身權(quán)益
  答

  房地產(chǎn)市場的競爭也越來越白熱化，誰的樓盤賣的**好，自然是有實(shí)力的開發(fā)商，萬一中小開發(fā)商由于資金問題破產(chǎn)買的房子，已經(jīng)買的房子，應(yīng)該怎么處理呢?小編將分兩種為大家解答。 一、房子已完工 如果房子已經(jīng)完工并入住，那么房企破產(chǎn)對購房者不會(huì)產(chǎn)生太大的影響，購房者**重要的是按期還貸，并以房屋作為抵押物即可。 二、房子未完工 房子未完工的，又可以分為以下兩種情況： 1、住房貸款所購房屋的權(quán)利歸屬問題。 在期房貸款中，購房時(shí)房子尚未完工，購房人不享有房屋的所有權(quán)。當(dāng)房子完工后，若房款已經(jīng)付清(購房人支付了**，并以銀行貸款付清了余款)，購房人可以委托開發(fā)商向當(dāng)?shù)胤抗懿块T申領(lǐng)房產(chǎn)證并取得所有權(quán)。之后房企的破產(chǎn)對房屋的權(quán)利歸屬也不會(huì)產(chǎn)生影響，購房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。 2、對賣方分期付款買房時(shí)房屋的權(quán)利歸屬。 第一，購房人已經(jīng)付清全部價(jià)款的，所購房屋被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。 第二，購房人尚未付清全部價(jià)款的，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

• 問 遭遇購房陷阱怎么辦 如何通過法律手段來維護(hù)自己的權(quán)益
  答

  目前開發(fā)商為了銷售樓盤，提高利潤，經(jīng)常對預(yù)售或正在銷售的樓盤進(jìn)行各種形式的廣告宣傳。購房者因?yàn)槿狈附?jīng)驗(yàn)，很容易掉進(jìn)開放商精心布置的“美麗陷阱”。如果您不幸被這些廣告語坑過，是否知道都有哪些法律途徑可以維護(hù)自己的合法權(quán)益？看看律師怎么說。 一、誘人的“價(jià)格陷阱” 房價(jià)是購房者**關(guān)心的核心要素之一，商品房廣告中常會(huì)有一個(gè)誘人的起價(jià)，如**低價(jià)××元／平方米起，實(shí)際上該價(jià)位的房子根本不存在，這不過是開發(fā)商為博購房者眼球而采取的一種促銷手段。 律師觀點(diǎn)： 根據(jù)我國《價(jià)格法》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者可以自主制定屬于市場調(diào)節(jié)的價(jià)格。因此，開發(fā)商作為經(jīng)營者有權(quán)在法律允許的范圍內(nèi)自主定價(jià)。目前來說，國家雖然對于房地產(chǎn)市場采取了一定的調(diào)控手段，但并未將其列入國家定價(jià)的范圍進(jìn)行嚴(yán)格管控。 《中華人民共和國廣告法》第四條規(guī)定：“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”。但對于價(jià)格沒有具體規(guī)定，對于“起”字也沒有相關(guān)約束條款，這種“起”字廣告就是開發(fā)商打的擦邊球，以低價(jià)來吸引購房者。 《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第九條規(guī)定：“經(jīng)營者不得利用廣告或者其他方法，對商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳”。 即將于2015年9月1日施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(修訂稿)》第九條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。 二、動(dòng)人的“零**”買房 有樓盤為吸引購房者眼球，推出“**3萬起得精裝房”，甚至還有樓盤打起了“零**，零月供，零利息”的廣告?！傲?*、低**”重出江湖，在低迷的房地產(chǎn)市場興起了一陣“低**”“零**”風(fēng)潮，不少購房者被吸引積極入市。 律師觀點(diǎn)： 所謂“零**”看起來是沒有門檻的，實(shí)際上“零**”仍然需要一定的門檻、條件，也存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，很容易產(chǎn)生法律糾紛。 1、“零**”購房者必須符合國家的貸款標(biāo)準(zhǔn)，如果買房政策變動(dòng)或者房貸利率變化，購房者需要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是如果購房者貸款條件在銀行審批不通過，開發(fā)商是否退還已經(jīng)繳納的購房款項(xiàng)。這都是購房者需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。 2、如果不具有購房資格的購房者(在限購城市：已購買二套以上住房;或是外地購房者，無法出具一年以上社保證明或者納稅證明)與開發(fā)商簽訂“零**”購房合同后，將面臨購房無效的尷尬境界，其按期償還給開發(fā)商或者中介的**，可能面臨無法索回的情況。 3、由于實(shí)際上的“零**”是由開發(fā)商或中介通過預(yù)先墊付，或者是虛擬抬高房價(jià)，多從銀行貸款的方式來獲得**款，那么開發(fā)商和購房者簽訂的合同也存在較多法律爭議和法律風(fēng)險(xiǎn)。 三、賞心悅目的“樣板房” 樣板房的作用在于讓購房者身臨其境地感受房屋的布置、擺設(shè)、空間、氛圍等，樣板房是決定購房者是否購買的重要因素之一，因此，開放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購房者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實(shí)際上并不是那么一回事。 律師觀點(diǎn)： 刻意美化樣板房已是開發(fā)商銷售房屋的一種慣用方式，其實(shí)無論開發(fā)商如何宣傳，只有寫進(jìn)合同的條款才能得到保障。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 1、商品房合同對樣板房與實(shí)際交付房屋是否一致未作說明的：實(shí)際交付的房屋不符合開發(fā)商設(shè)置的樣板房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，開發(fā)商是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但購房者是應(yīng)對不符合樣板房標(biāo)準(zhǔn)的事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任，如果沒有證據(jù)或者舉出的證據(jù)不足以證明事實(shí)的，可能面臨不利的局面。因此建議購房者在選購房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)在參觀樣板房時(shí)保留以后可以留作證據(jù)的材料。 開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有三種： （1）重新交付符合樣板房標(biāo)準(zhǔn)的房屋 （2）對已經(jīng)交付的房屋進(jìn)行符合樣板房要求的再裝修 （3）酌情減少價(jià)款或者賠償損失。 2、合同對樣板房與實(shí)際交付房屋是否一致作出說明的： （1）合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋一致的情況：如果合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋一致，但是實(shí)際交付房屋卻又和樣板房不一致時(shí)，開發(fā)商就是顯而易見的違約，此時(shí)購房者可以依據(jù)上述方式進(jìn)行維權(quán)。 （2）合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋不一致的情況：實(shí)踐中，合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋不一致的情況比較少。如果確有此種約定，那么實(shí)際交付的房屋與樣板房不一致時(shí)，開發(fā)商無須承擔(dān)違約責(zé)任。 四、嚴(yán)重縮水的“精裝房” 由于精裝房市場前景巨大，省時(shí)省力的精裝修房，成了不少購房者的首選，許多房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)精裝市場。然而，事實(shí)上，精裝房卻頻現(xiàn)問題。有的開發(fā)商以各種原因?yàn)榻杩?，在?shí)際交付后，對裝修建材的品牌或型號(hào)進(jìn)行調(diào)整，使精裝變劣裝、精裝變“驚裝”。 律師觀點(diǎn)： 目前精裝修房的質(zhì)量缺少明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而且在監(jiān)管層面上，對于精裝修房的交房驗(yàn)收也是缺少標(biāo)準(zhǔn)的，可以依據(jù)的僅是住建部2002年發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》【建住房〔2002〕190號(hào)】。因此，開發(fā)商交付的精裝修房出現(xiàn)問題也自然是難以避免的。 1、由于缺乏統(tǒng)一強(qiáng)制驗(yàn)收的規(guī)范性文件，導(dǎo)致開放商與購房者之間糾紛不斷，因此，購房者在簽約裝修條款時(shí)： （1）應(yīng)明確裝飾設(shè)備的項(xiàng)目； （2）應(yīng)盡可能詳細(xì)地約定各裝飾、設(shè)備的品牌等具體細(xì)節(jié)； （3）購房者應(yīng)保留好樓書廣告等證據(jù)，以便發(fā)生爭議時(shí)維權(quán)。 2、對于購房者來說，對精裝修住宅裝修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收的依據(jù)主要是購房合同以及合同中關(guān)于裝修的附加條款。合同應(yīng)注明住宅裝修所有項(xiàng)目所使用的主要材料以及設(shè)備的品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項(xiàng)目的工藝做法、標(biāo)準(zhǔn)，重要的裝修項(xiàng)目甚至應(yīng)該在合同附件中備有必要的圖紙。如果開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定，購房者完全可以依照買賣合同要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。另外，即使采用的品牌型號(hào)皆符合，但仍存有質(zhì)量問題的，也有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。 根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！? 3、如果雙方在合同中沒有對裝修材料作出詳細(xì)明確的約定，當(dāng)初有樣板房的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致”。交付的房產(chǎn)與樣板房不一致的，購房者有權(quán)要求開放商承擔(dān)責(zé)任。 五、環(huán)境綠化陷阱 房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個(gè)提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至有開發(fā)商打出綠化率100%的數(shù)字，使人很容易從這個(gè)簡單的數(shù)字，想像到整個(gè)小區(qū)滿目的綠色。 律師觀點(diǎn)： 1、綠化率不等同于綠地率，開發(fā)商通常在廣告中使用綠化率一詞，然而在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠化率是指綠化覆蓋率即綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。 2、根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 3、如果商品房銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內(nèi)容是具體確定的，如“小區(qū)綠化率達(dá)到60％”，這個(gè)說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反該說明或允諾的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 六、位置距離陷阱 “距市中心僅20分鐘”、“離地鐵站僅10分鐘”、“距某商業(yè)中心僅5分鐘”……給潛在購房者造就出一種近在咫尺的距離感，這樣的廣告語經(jīng)常出現(xiàn)在開發(fā)商的樓盤廣告上。然而廣告語中的距離并不代表實(shí)際距離，當(dāng)購房者入住后，往往發(fā)現(xiàn)開放商在廣告上說的距離某某地點(diǎn)10分鐘即達(dá)甚至要花超過半個(gè)小時(shí)才能到達(dá)。 律師觀點(diǎn)： 1、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十條有明文規(guī)定：房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。 第三條第（二）款規(guī)定：房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置。 很多樓盤宣傳中很明顯已經(jīng)違反了該項(xiàng)規(guī)定?！熬嗵彀查TXX分鐘”的表述將禁止出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告中，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。 2、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第二十一條：違反本規(guī)定發(fā)布廣告，依照《廣告法》有關(guān)條款處罰，《廣告法》無具體處罰條款的，由廣告監(jiān)督管理機(jī)關(guān)責(zé)令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報(bào)批評(píng)，處以違法所得額三倍以下的罰款，但**高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下罰款。 我們也提醒廣大購房者，不要輕易相信廣告中所提到的相關(guān)信息，對于樓盤周邊具體情況需要實(shí)地去考察，以自己的親身經(jīng)歷為準(zhǔn)。 七、配套設(shè)施陷阱 為了生活的便利舒適，購房者在買房之時(shí)，有時(shí)會(huì)將房屋周邊是否有醫(yī)院，小區(qū)里是否有公共游泳池，小區(qū)旁邊是否有大型超市或商場等因素作為購房的重要條件。開發(fā)商通常抓住購房者者看重房屋地理區(qū)位優(yōu)勢及配套的軟件服務(wù)的消費(fèi)心理，在樓盤的廣告中進(jìn)行夸大或虛假宣傳，而實(shí)際交付房產(chǎn)的小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施與原介紹的廣告宣傳內(nèi)容相差甚遠(yuǎn)。 律師觀點(diǎn)： 1、購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長期免費(fèi)嗎？ 2、調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。 3、看周圍是否有替換的配套設(shè)施。 《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(修訂稿)》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

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• 問 購房者一般可以通過，哪些途徑了解收房的事宜？
  答

  可以通過以下三種方式：1、開發(fā)商以掛號(hào)信的形式進(jìn)行書面通知， 按照之前留下的聯(lián)系地址，購房者會(huì)收到開發(fā)商寄來的掛號(hào)信。掛號(hào)信內(nèi)一般包括收房通知書、當(dāng)日收房流程圖、收費(fèi)通知單等文件。購房者應(yīng)仔細(xì)查看收房通知書內(nèi)容，準(zhǔn)備好相應(yīng)的材料，牢記收房時(shí)間，按時(shí)去收房。2、售樓人員電話口頭通知， 在沒收到書面通知之前，如果購房者著急了解情況，可以直接打電話向售樓員咨詢情況，如詢問收房時(shí)間、面積是否有變、需要交納的費(fèi)用等。3、開發(fā)商在報(bào)紙或網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布收房信息， 有些開發(fā)商會(huì)提前將收房信息刊登在當(dāng)?shù)貓?bào)紙或房產(chǎn)類網(wǎng)站上。因此，在臨近收房期間，購房者應(yīng)該多注意當(dāng)?shù)貓?bào)紙新聞或房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)上的信息。 總之，在臨近收房日期時(shí)，購房者一定要勤問、勤關(guān)注!

• 問 可以通過法律途徑維護(hù)自己合法權(quán)益嗎？
  答

  向上級(jí)有關(guān)政府部門反映。根據(jù)《土地管理法》第七十六條 “未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”的規(guī)定，你們要根據(jù)本條規(guī)定向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門舉報(bào)或請求處理。

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