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• 133****3679

  根據(jù)最新政策，購買寫字樓需關(guān)注產(chǎn)權(quán)年限、土地使用權(quán)和規(guī)劃用途。同時(shí)，要留意稅收優(yōu)惠政策和貸款利率變動，這些都可能影響投資回報(bào)。

  查看全文↓ 2024-10-14 08:04:40
• 130****4621

  位置、位置、位置！物業(yè)管理要靠譜，財(cái)務(wù)分析不可少。

  查看全文↓ 2024-10-13 23:53:16
• 181****7938

  在購買寫字樓前，您需要考慮以下幾個關(guān)鍵因素：首先，位置是至關(guān)重要的，它直接影響到租金回報(bào)和資產(chǎn)增值潛力。其次，要評估建筑的質(zhì)量和維護(hù)狀況，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)施和公共區(qū)域。再者，了解物業(yè)管理公司的信譽(yù)和服務(wù)水平，這關(guān)系到日常運(yùn)營的效率和成本。此外，考慮稅收和法律問題，包括產(chǎn)權(quán)清晰、交易稅費(fèi)和潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。最后，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，包括預(yù)算、貸款條件和預(yù)期回報(bào)率。

  查看全文↓ 2024-10-13 23:06:30

相關(guān)問題

• 問 ??請問寫字樓買賣需要注意哪些問題？
  答

  1、稅費(fèi)問題購買寫字樓索要繳納的稅費(fèi)跟購買房屋不一樣，新建寫字樓交易涉及到，契稅等。二手寫字樓交易時(shí)所需繳納的稅費(fèi)更多，賣家需繳納：增值稅、土地稅、個人所得稅、印花稅。買家需繳納：契稅、印花稅。除了以上稅費(fèi)外，還要支付一定的交易手續(xù)費(fèi)。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個人所得稅），就要根據(jù)賣家取得這房子多長時(shí)間來決定。2、注意寫字樓的地塊用途和容積用于修建房屋的土地在審批的時(shí)候就規(guī)定了土地的用途，有些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤 ，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有經(jīng)驗(yàn)，又準(zhǔn)備購買寫字樓的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個交易及持有的環(huán)節(jié)，再進(jìn)入二手市場。3、銀行貸款的差別購買寫字樓的時(shí)候如果要申請銀行貸款，要注意銀行對寫字樓的貸款和房屋貸款的規(guī)定也是不一樣的，**、年限、利率都有差異，寫字樓就算是初購，也只能申請到高五成10年貸款，稅率需按基準(zhǔn)利率上浮10％，而且不能用公積金貸款。如果購買的寫字樓屬于二手寫字樓，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會不會影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整。如果產(chǎn)權(quán)屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財(cái)產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)。

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• 問 購買寫字樓時(shí)需要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  聽說地段、交通、配套設(shè)施很重要，但具體怎么選，還得多學(xué)習(xí)。

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• 問 一手寫字樓買賣需要注意哪些問題？周邊有銀行嗎？
  答

  把握三原則 一是選擇區(qū)位要準(zhǔn)確。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的要素之一。但是該區(qū)域的政府規(guī)劃是否對“樓宇經(jīng)濟(jì)”利好、附近是否有提供客源的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，周圍是否具備企業(yè)辦公所需的商業(yè)配套，都需要加以提前考慮。 二是產(chǎn)品硬件配置。對于實(shí)際租住的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，它包含很多方面內(nèi)容，如空調(diào)系統(tǒng)、電梯、停車場車位、建筑立面、大堂、層高、洗手間等都需逐一比較、現(xiàn)場觀察。寫字樓定位不同、硬件配置不同，能滿足的承租企業(yè)也不同。 三是物業(yè)服務(wù)要專業(yè)。物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素，首先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等，**好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 還需防范風(fēng)險(xiǎn) 第一是市場風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閷懽謽峭顿Y數(shù)額較大，因此投資時(shí)必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。如果所投資區(qū)域在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新的寫字樓，而企業(yè)的承租需求并未增加，造成供大于求，會影響區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨鹚健? 第二是政策風(fēng)險(xiǎn)。如果同一城市的不同區(qū)域，政府規(guī)劃的商務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)沒有差異化，那么寫字樓定位則可能雷同，會帶來同一類型物業(yè)供過于求?；蛘咭恍┏雠_的市政利好、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃未得到落實(shí)，也會減少區(qū)域內(nèi)寫字樓的需求量。 第三是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓與住宅都具有投資功能，但寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”，當(dāng)它租不出去時(shí)，只能閑置在那里，而不能像住宅那樣自住。因此必須選擇有成功經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，并且由專業(yè)物管公司管理的寫字樓項(xiàng)目，有助于減少“空置”現(xiàn)象，確保有較高支付能力的企業(yè)入住

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• 問 什么叫寫字樓?購買寫字樓有什么問題要注意?
  答

  作為個人投資或公司選擇辦公地點(diǎn)，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應(yīng)該先把功課做足。四大風(fēng)險(xiǎn)八項(xiàng)注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。A.投資前四個風(fēng)險(xiǎn)要提前了解1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價(jià)值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內(nèi)會涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時(shí)刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項(xiàng)目未來在市場上立于不敗之地。2.目標(biāo)精準(zhǔn)，防止租賃艱難在投資之前，要對項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進(jìn)行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項(xiàng)目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。3.選對時(shí)機(jī)，規(guī)避不正當(dāng)競爭專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷售率超過50%的時(shí)候，屆時(shí)已經(jīng)進(jìn)駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。不僅如此，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時(shí)，業(yè)主們會競相壓價(jià)，在對客戶進(jìn)行爭奪的同時(shí)一定會影響到寫字間的收益。4.量體裁衣，謹(jǐn)防壓力過大由于購買寫字間的資金相對較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，因此需要很高的**能力和強(qiáng)有力的還款能力。另外，寫字樓的變現(xiàn)周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的損失。B.八招教你成功投資寫字樓1.區(qū)位資源：這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠(yuǎn)是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產(chǎn)增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設(shè)施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產(chǎn)資料”，商業(yè)辦公配套設(shè)施齊全，才能商機(jī)勃發(fā)，更具有投資或辦公價(jià)值。2.設(shè)計(jì)、外觀：作為企業(yè)，辦公地點(diǎn)不僅僅是“生產(chǎn)價(jià)值”的場所，同時(shí)也承載著一個企業(yè)對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會選擇一棟設(shè)計(jì)新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象。所以，寫字樓的外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設(shè)計(jì)是否有品位，采光通風(fēng)、電梯的質(zhì)量與配置、裝修的品質(zhì)等因素也會影響企業(yè)的使用價(jià)值以及投資價(jià)值。3. 使用方便：對于實(shí)際使用的企業(yè)來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠(yuǎn)交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時(shí)，過長的等待時(shí)間成本也會讓人產(chǎn)生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展，也會形成口碑，只有企業(yè)爭相進(jìn)駐，投資者的收益才會**大化。4.物業(yè)不可忽視：作為投資辦公產(chǎn)業(yè)，寫字間的增值、保值，離不開物業(yè)的管理與服務(wù)。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調(diào)供應(yīng)、車位管理、電梯維護(hù)保養(yǎng)、整體服務(wù)形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個出現(xiàn)問題，都會影響辦公企業(yè)的體驗(yàn)感受，試想沒有任何一個企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時(shí)常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時(shí)一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項(xiàng)目，以后有可能會產(chǎn)生較為穩(wěn)定的收益。5.軟性配套：除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應(yīng)著重看信息化配置和智能化配置。通信網(wǎng)絡(luò)是辦公的基礎(chǔ)，而同時(shí)，隨著科技的發(fā)展，通風(fēng)、采光、門禁、監(jiān)控等**新智能產(chǎn)品與技術(shù)不斷涌現(xiàn)，智能化系統(tǒng)的應(yīng)用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將**新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產(chǎn)品中，方便企業(yè)辦公的同時(shí)，更節(jié)能，處理問題也更及時(shí)。無論投資或辦公，擁有這樣系統(tǒng)的寫字間都是值得關(guān)注的。6.自用型客戶比例：投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時(shí)，你就要當(dāng)心了，雖然投資門檻較低，總價(jià)不高，但是進(jìn)駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多，流動性大，不但會影響物業(yè)的管理水平，經(jīng)濟(jì)水平不好時(shí)，小業(yè)主還會惡意競爭地競相壓價(jià)，影響你的收益。如果開發(fā)商堅(jiān)持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進(jìn)駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時(shí)，入住的客戶一般也較有實(shí)力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。7.投資比較：投資項(xiàng)目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價(jià)格要高一些，但是，甲級寫字樓物業(yè)管理以及設(shè)計(jì)配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價(jià)低，隨著更多寫字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實(shí)力的企業(yè)，勢必導(dǎo)致租金也很難有所提升。8.投資回報(bào)率：當(dāng)然，投資者在投資時(shí)，還要充分考慮到自己的資金實(shí)力。依據(jù)一般的計(jì)算方法，投資回報(bào)率=月租金×12(個月)／售價(jià)。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約100平方米，售價(jià)約為18000元／平方米，依據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報(bào)率為6%，投資者需根據(jù)自己的資金情況，來選擇投資項(xiàng)目。根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，15年內(nèi)收回投資總價(jià)表明該項(xiàng)目具有可投資價(jià)值。

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• 問 ??誰能給說下二手寫字樓出售需要注意哪些問題？
  答

  第一步，置業(yè)寫字樓前該注意什么？置業(yè)寫字樓前，應(yīng)該先考慮該套寫字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實(shí)力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。 第二步，寫字樓挑房選房時(shí)注意事項(xiàng)。1.購買預(yù)售寫字樓需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售樓處顯眼的地方掛《預(yù)售許可證》和附圖的原件；2.看看所選購的寫字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現(xiàn)場查驗(yàn)寫字樓質(zhì)量。第三步，購買寫字樓簽訂認(rèn)購書時(shí)需要注意的問題有哪些？認(rèn)購書并不是寫字樓買賣合同，在定性上為寫字樓買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。一份合格的認(rèn)購書一般包括以下內(nèi)容： 1.交易雙方當(dāng)事人的基本情況；2.寫字樓基本情況（含寫字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫字樓價(jià)款的計(jì)算；4.簽署契約的時(shí)限規(guī)定，看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫字樓付款是要注意的問題。不要將寫字樓款項(xiàng)直接交給開發(fā)商，建議將房款支付到預(yù)售許可證指定的銀行監(jiān)控賬戶上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫字樓收房驗(yàn)房要注意什么？1.檢查驗(yàn)收該寫字樓建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書、質(zhì)量保證書和使用說明書；2.查驗(yàn)實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符； 3.查驗(yàn)該寫字樓項(xiàng)目的工程質(zhì)量； 4.檢查室內(nèi)電路問題。

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