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• 133****5753

  簽訂預(yù)售合同時，需審查開發(fā)商資質(zhì)、合同條款的合法性與公平性。關(guān)注預(yù)售資金監(jiān)管、房屋交付條件、違約責(zé)任等，確保購房者權(quán)益。

  查看全文↓ 2024-08-28 23:38:42
• 150****0516

  簽訂預(yù)售合同應(yīng)遵循《商品房銷售管理辦法》。注意合同的合法性、條款的明確性，特別是交房時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。

  查看全文↓ 2024-08-27 20:42:24
• 132****8190

  買房預(yù)售合同簽訂流程簡單：選房、交定金、簽合同、付款、收房。注意看合同條款，了解交房時間、質(zhì)量保證，別被忽悠。

  查看全文↓ 2024-08-27 19:43:56

相關(guān)問題

• 問 買房預(yù)售的辦理流程是怎樣的，有哪些注意事項？
  答

  買房預(yù)售流程通常為選房、簽約、付款、貸款辦理等。投資者應(yīng)關(guān)注市場動態(tài)、開發(fā)商實力和信譽(yù)，同時留意合同條款和交房標(biāo)準(zhǔn)，確保投資回報。

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• 問 購房合同的簽訂流程有哪些 買房注意事項有哪些
  答

  買房過程中**棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對《商品房買賣合同》非常了解，都曾精心研究過，是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀，希望億房網(wǎng)友能夠詳細(xì)閱讀、體會，相信會對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。 一、怎樣簽訂正式的購房合同（武漢市商品房買賣合同http://lszx.fdc.com.cn/doc/3.doc）請點此下載新版《武漢市商品房買賣合同》，如對合同中涉及名詞及填寫方式不太了解，可致電武漢市綜合開發(fā)管理辦公室：０２７-８２６００６５１。 (1)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容 拿到《商品房買賣合同》后，購房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容，如果對其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語不理解或者概念比較模糊，可以向武漢市開發(fā)辦（電話82600028）或億房市場研究中心咨詢（59208272），在自己全部理解之后才開始簽約。 (2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人的約定 《武漢市商品房買賣合同》開篇中的合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因為在我市的商品房銷售中，很多開發(fā)商都會委托代理公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《武漢市商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。 (3) 合同第一條——項目建設(shè)依據(jù) 1、注意土地使用年限，我國法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權(quán)有一定影響。 2、注意開發(fā)商的三證：《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購買人**好不要簽約，因為開發(fā)商如未辦理此一證，則開發(fā)商無法取得商品房預(yù)售許可證，那么可能無法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。 （4）合同第二條——商品房銷售依據(jù) 如開發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》，為實現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過期的《預(yù)售許可證》號，則構(gòu)成欺詐。 （5）合同第三條——買受人所購商品房基本情況 購買人首先應(yīng)明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型（幾室?guī)讖d）。 （6）、合同第四條——買受人商品房所在項目基本情況 要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各項權(quán)利，明確約定車庫、停車場的所有權(quán)、使用權(quán) （7）、合同第五條——計價方式及價款 明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。 （8）、合同第六條——付款方式及期限 此條是購房人**重要的合同業(yè)務(wù)，購買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力對付款方式進(jìn)行慎重抉擇；付款時應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)，此為購房人**重要的證據(jù)之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發(fā)商辦理。因此購買人要及時取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購買人及時履行了付款義務(wù)。 此條還應(yīng)特別注意約定買受人逾期付款的違約責(zé)任，要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行；出賣人解除權(quán)的約定，約定的逾期時間盡量長些，違約金盡量低些。 （9） 、合同第七條——買受人逾期付款的違約責(zé)任 本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。 （10）合同第八條——面積確認(rèn)及面積差異處理 面積差異較大，買受人享有解除權(quán)要求退房時，利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計算，通常開發(fā)商約定銀行同期活期存款利率；應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過多，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購房人的利益。面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100% 關(guān)于商品房面積的計算，但是在這里還需要進(jìn)一步予以詳解： 我國**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中，對房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與《商品房買賣合同》約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出3%，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房者按約定價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，此部分所有權(quán)歸購房者；房屋實際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。 此外，購房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建筑面積計算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分(套內(nèi)建筑面積是獨立產(chǎn)權(quán)，公用建筑分?jǐn)偯娣e是共有產(chǎn)權(quán))。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難，不良開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權(quán)益。因此，在合同中應(yīng)明確標(biāo)明公用建筑面積的平方米數(shù)或計算比例。當(dāng)然，這一條款成立的前提是符合建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。 （11）、合同第九條——交房期限及條件 首先應(yīng)明確約定交房期限；其次應(yīng)明確約定交房條件，根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，證明商品房經(jīng)驗收合格的文件就是由武漢市建委頒發(fā)的《建筑工程竣工驗收備案表》，開發(fā)商在商品房交付時必須向購房人出示，否則，購房人有權(quán)拒絕接收房屋，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任；然后在明確約定基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑交付的具體時間；**后對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應(yīng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書面告之買受人。 同時還需注意在《商品房買賣合同》中，商品房的供水、供電的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件”。看上去這句話沒什么問題，但是細(xì)細(xì)品味就會發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節(jié)限制，但合同中都應(yīng)對此有盡量明確的約定。 （12）、合同第十條——出賣人逾期交房的違約責(zé)任 在《商品房買賣合同》中，標(biāo)明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應(yīng)處理條款，但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購房者就需要仔細(xì)對比，以達(dá)到雙方違約期限及違約金利息都平等。 為保障自己的權(quán)益，約定逾期交房時間越短越好，**好不要超過1個月，約定出賣人逾期交房違約金越高越好，目前武漢的開發(fā)商普遍是約定萬分之二；此外在購買人的解除權(quán)約定中，開發(fā)商逾期的時間不超過30日，解除合同的違約金盡量高些。 （13）、合同第十一條——交接 現(xiàn)在很多開發(fā)商都是以電話通知的方式交房，應(yīng)約定開發(fā)商向我們提交房屋入住通知書《建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補(bǔ)充協(xié)議》中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。 （14）、合同第十二條——規(guī)劃、設(shè)計變更的約定 很多購房者不重視合同中的設(shè)計變更條款，尤其是對所購房屋無關(guān)的環(huán)境變更，因為他們認(rèn)為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設(shè)計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應(yīng)審慎對待。 因是開發(fā)商原因?qū)е沦彿咳私獬贤模_發(fā)商約定的違約金不應(yīng)低于銀行同期貸款利率。（武漢市的開發(fā)商普遍是約定的銀行同期活期存款利率），買受人要力爭。 （15）、合同第十三條——關(guān)于辦理房地產(chǎn)權(quán)屬 此條是開發(fā)辦和市工商局聯(lián)合制定的格式化條款，可以說已是盡**到力保護(hù)消費者的利益了，既然是格式化條款，也就只能一帶而過。 （16）、合同第十四條——出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任 如今，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子，但并沒有寫明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時，就必須在合同中明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。建議在合同附件四中加以具體明細(xì)。 （17）、合同第十五條——關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 因開發(fā)商的原因，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致購買人解除合同的，約定的違約金盡量高些，**好在10%左右。（開發(fā)商常約定1%）同時，購房者還應(yīng)知道，根據(jù)武漢市房產(chǎn)局武房市〔2004〕7號文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)；同時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。據(jù)市〔2004〕7號文如沒有備案和不予備案的，一般是有下列情況之一的,不予備案： 1）未經(jīng)項目預(yù)登記的； 2）預(yù)售的商品房項目有轉(zhuǎn)讓行為的（已辦理項目轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)的除外）； 3）預(yù)售的商品房項目已抵押，抵押登記部門未出具解除抵押關(guān)系證明的，抵押權(quán)人未出具同意出售、再抵押（按揭）的書面證明的； 4）不符合《商品房預(yù)（銷）售許可證》上規(guī)定的預(yù)（銷）售時限及預(yù)（銷）售范圍的商品房； 5）其它法律法規(guī)禁止出售的。 （18）、合同第十六條、十七條、十八條——此三條和該合同第十三條一樣為政府 格式化條款，在此就沒有必要注解。 （19）、合同第十九條——單方解除合同 建議購房者在房地產(chǎn)交易雙方中關(guān)于單方解除合同的違約金約定，其違約金的比率應(yīng)保持一致，保持權(quán)益的對等。 （20）、合同第二十條——爭議解決方式 對于開發(fā)商而言，千般會選擇仲裁，一則是仲裁具有高效的特點，一裁終局符合市場經(jīng)濟(jì)迅速解決糾紛的要求，開發(fā)商不必花費太多精力；二則開發(fā)商實力相對較強(qiáng)，可以聘請專業(yè)律師為其出謀劃策，贏得仲裁。對于購房者而言，**好選擇訴訟，一則訴訟費用相對低廉，相對于開發(fā)商，處于弱勢的購房者訴訟時間可以不計，但訴訟成本則會考慮；二則訴訟具有可救濟(jì)性，如果仲裁裁決實體錯誤，也只能一聲嘆息、后悔，而若訴訟裁決實體錯誤，則可以向法院申請再審，法院會再審改判為其討回公道。 因此，我們建議購房者在爭議的解決方式上，盡量不要約定仲裁條款，目前我市包括我國的仲裁程序還不完善，救濟(jì)途徑不太暢通。

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• 問 按揭買房的流程是怎樣的，有哪些注意事項？
  答

  按揭買房需關(guān)注市場趨勢、利率變化和政策調(diào)控，合理評估個人財務(wù)狀況，選擇適合的按揭方案。

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• 問 購房合同的簽訂流程包括哪些步驟，有哪些注意事項？
  答

  簽購房合同：選房→審合同→交定金→備案。

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• 問 ??怎樣簽訂正式的購房合同?有哪些注意事項?
  答

  期房合同即是預(yù)售合同，簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意以下問題：1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的;開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;2、查看預(yù)售證件在簽訂期房合同之前，一定要先查看該房屋的預(yù)售證件，房產(chǎn)公司如果在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下出售期房，屬于違法行為。3、房屋的細(xì)節(jié)在簽訂合約時一定要檢查一些房屋的細(xì)節(jié)問題，比如合同應(yīng)標(biāo)明所購商品房的應(yīng)用面積，要對每一個房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標(biāo)注，另外對按比例分?jǐn)傎M用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應(yīng)有明確界定。4、約定房屋交付時間嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預(yù)售合同之后，不要忘了還有合同備案這一步，購房者自己要主動去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

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