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• 155****9124

  土地和房屋一起轉(zhuǎn)讓時(shí)，需關(guān)注以下數(shù)據(jù)和趨勢：首先，土地和房屋的市場價(jià)格走勢，評(píng)估交易的合理性。其次，土地和房屋的供需狀況，分析市場潛力。再次，土地和房屋的規(guī)劃條件，評(píng)估開發(fā)價(jià)值。此外，土地和房屋的稅費(fèi)成本，評(píng)估交易成本。最后，土地和房屋的權(quán)屬狀況，評(píng)估交易風(fēng)險(xiǎn)。通過數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的分析，為土地和房屋轉(zhuǎn)讓提供決策支持。

  查看全文↓ 2024-08-26 12:56:30
• 181****8359

  土地和房屋一起轉(zhuǎn)讓時(shí)，需關(guān)注以下政策要點(diǎn)：首先，根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定。其次，根據(jù)《物權(quán)法》，土地和房屋的權(quán)屬應(yīng)清晰，無權(quán)屬爭議。再次，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，土地和房屋的開發(fā)利用應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求。此外，根據(jù)《契稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例》，土地和房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。最后，根據(jù)《合同法》，土地和房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)合法、公平、可執(zhí)行。

  查看全文↓ 2024-08-25 22:08:44
• 151****0901

  在土地和房屋一起轉(zhuǎn)讓時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需注意以下法律問題：首先，確保土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的合法性，包括土地使用權(quán)的取得方式、期限和用途。其次，核查房屋的權(quán)屬證明，包括房產(chǎn)證、土地使用證等，確保權(quán)屬清晰無爭議。再次，關(guān)注土地和房屋的規(guī)劃條件，如容積率、建筑密度等，避免違反規(guī)劃法規(guī)。此外，了解土地和房屋的稅費(fèi)情況，包括契稅、土地增值稅等，確保交易成本合理。最后，關(guān)注交易過程中的合同條款，確保合同的合法性、公平性和可執(zhí)行性。作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我們將提供專業(yè)、全面的服務(wù)，確保交易的順利進(jìn)行。

  查看全文↓ 2024-08-25 17:01:28

相關(guān)問題

• 問 新房驗(yàn)收時(shí)要注意哪些法律問題？
  答

  首先，在售樓處售樓人員會(huì)為你講述項(xiàng)目周邊的規(guī)劃等，這個(gè)時(shí)候一定要在政府或其他全為網(wǎng)站上查看周邊規(guī)劃等是否可靠。其次，如果是精裝房，業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等是否與原來合同約定的品牌相符。**好在之前的合同中詳細(xì)約定。另外，在交費(fèi)過程中一定要注意是誠意金還是定金，兩者有著質(zhì)的區(qū)別。還有，在一切妥當(dāng)簽署買賣合同的時(shí)候，還有個(gè)問題值得大家注意，那就是一房兩賣。

• 問 購買二手房的時(shí)，需要注意哪些法律問題？
  答

  需要注意以下幾個(gè)問題：一是共有產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證上有共有人的姓名，出賣共有產(chǎn)權(quán)的房屋只有共有人都同意出賣才能可以，所以購買共有產(chǎn)權(quán)房屋如只有一人到場，則必須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續(xù)時(shí)才可以購買。否則按目前的法律規(guī)定簽的買賣合同屬無效合同，購買方無法追究簽約者的違約責(zé)任，只能追究簽約者的簽約過失責(zé)任。二是對于房改房，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。因我國房改政策，在房改的不同時(shí)期實(shí)行不同的政策，加以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，必須確定是否已按成本價(jià)補(bǔ)足差價(jià)，或者已與原單位確定了如何按比例分成。還有有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂了服務(wù)年限合同，原單位有優(yōu)先購回權(quán)。所以對于房改房、**好有單位同意出售的證明。三是對于軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公有住房該公房單位都保留了優(yōu)先回購權(quán)，且這些公房大多集中在單位的一個(gè)大院內(nèi)，不宜外人入住，所以這種公房在沒有獲得單位同意以前，很難獲得上幣資格。四是對于單位集資房及農(nóng)村自住房要慎購，因?yàn)榧Y房存在土地級(jí)差、費(fèi)用補(bǔ)交的問題；而農(nóng)村自住房只有房屋產(chǎn)權(quán)證明，沒有上地使用權(quán)證，該土地是國家批準(zhǔn)只能作為村民自住房用地不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。五是對產(chǎn)權(quán)有糾紛，產(chǎn)權(quán)不清，無產(chǎn)權(quán)的房子，不能購買，因這些買賣合同不能受法律保護(hù)。

• 問 國有土地使用權(quán)抵押有哪些需要注意的法律問題
  答

  土地使用權(quán)抵押是指在我國土地使用權(quán)人作為債務(wù)人（抵押人），在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地的占有，而將其土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)依法將該土地使用權(quán)變價(jià)并從所得價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤? 涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個(gè)法律問題： 1.無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。 國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。 2.土地使用權(quán)抵押的前提。 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無效。 3.抵押須有書面文件。 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。 4.土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。 在土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。 5.保險(xiǎn)問題。 土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。 6.土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)辦理登記手續(xù)。 如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)到土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。 7.土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估。 一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，根據(jù)評(píng)估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。 8.董事會(huì)的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會(huì)同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會(huì)和董事會(huì)同意抵押的決議。 9.應(yīng)請律師出具法律意見書。 為了證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。 10.土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)辦理公證手續(xù)。 因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。 11.處置抵押物時(shí)，應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。 抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。 12.抵押權(quán)的終結(jié)。 土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。

• 問 ??二手房法律問題需要注意哪些呢？
  答

  一、一定要核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。有沒有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房生是否與賣房人是同一個(gè)人，以確認(rèn)產(chǎn)公的完整性；搞清楚是成本價(jià)房還是經(jīng)濟(jì)適用房；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。二、要弄清楚房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型是否合理。三、考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費(fèi)用發(fā)何收取，三表是否到戶，物業(yè)提供物業(yè)等。四、了解房屋歷史與領(lǐng)居里的關(guān)系，要了解該房屋是哪一年蓋的，還有多長的時(shí)間的土地使用年限，哪些人住過，是何背景何種用途；是否久管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤氣費(fèi)用。五、要通過市場比較判斷該房屋的實(shí)際，可通過比較房屋的價(jià)值，也可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款。六、必須經(jīng)過國家房管部門（房交所）辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，才算作真正完成過戶七、找雙方信得過的中介公司完成**后的房屋和產(chǎn)權(quán)交按手續(xù)，交清房款。

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• 問 國有土地使用權(quán)收入的法律問題存在哪些法律問題和法律性質(zhì)呢
  答

  國有土地使用權(quán)收回是土地利用管理中的重要一環(huán)，但在實(shí)際操作中卻面臨著諸多法律問題。究竟有哪些法律問題值得我們重視呢？ 收回土地使用權(quán)行為的法律性質(zhì) 依照法律法規(guī)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)，是政府及其土地行政主管部門的一項(xiàng)法定職責(zé)。國家有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章對收回國有土地使用權(quán)有著較明確的規(guī)定，按照這些法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)收回行為從法律性質(zhì)上看，主要有以下幾個(gè)方面： 行政處罰的“收回” 行政處罰的“收回”，是指因土地使用者違反了法律法規(guī)禁止性規(guī)定，被政府或土地行政主管部門依照法律法規(guī)的規(guī)定收回土地使用權(quán)。這種“收回”，首先，是因?yàn)橥恋厥褂谜甙l(fā)生了法律法規(guī)禁止的行為。其次，法律法規(guī)規(guī)定，對這種行為必須給予無償收回土地使用權(quán)的懲處。 《土地管理法》第37條第1款、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第18條、《城市房地產(chǎn)管理法》第25條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款等規(guī)定的“收回”都應(yīng)屬于行政處罰性收回。 土地使用權(quán)期滿的“收回” 土地使用權(quán)期滿的“收回”，是指出讓的國有土地使用權(quán)期滿后，由于土地使用者未申請續(xù)期，或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，依照出讓合同的約定，土地使用權(quán)由國家無償收回。 《土地管理法》第58條第1款第3項(xiàng)、《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條的“收回”，屬于土地使用權(quán)期滿的“收回”。 其他法定事由的“收回” 其他法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權(quán)。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為。其次，發(fā)生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)，也可能是國家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實(shí)施城市規(guī)劃。 根據(jù)上面的闡述，我們可以確定，依據(jù)《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項(xiàng)、《城市房地產(chǎn)管理法》第19條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條、第47條第1款的規(guī)定收回土地使用權(quán)，屬于其他依法定事由的“收回”。 無償收回和有償收回如何把握 1.行政處罰的“收回”，作為對土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應(yīng)向其支付任何費(fèi)用。但征地補(bǔ)償費(fèi)作為土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”、征地稅費(fèi)作為土地“變類”過程中的支出費(fèi)用，筆者認(rèn)為，應(yīng)按土地使用者取得土地時(shí)的原價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，由政府返還。而拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金作為土地使用者取得土地使用權(quán)的支出費(fèi)用，在行政處罰“收回”土地使用權(quán)的情形下，不應(yīng)返還。 2.土地使用權(quán)期滿的“收回”，由于是依據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定收回土地使用權(quán)，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數(shù)十年的土地使用過程中折抵完畢，即土地成本的現(xiàn)值為“零”，因此不應(yīng)向其支付 任何費(fèi)用。然而，土地成本的現(xiàn)值為“零”并不等于土地沒有價(jià)值。在土地增值數(shù)倍于原土地價(jià)值，且房屋仍有實(shí)際價(jià)值和使用價(jià)值的情況下，是否絕對地“無償”收回，仍是值得進(jìn)一步探討的問題。 3.其他法定事由的“收回”，征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征地稅費(fèi)和剩余年限的土地出讓金，理所應(yīng)當(dāng)應(yīng)該由政府返還，其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)區(qū)別情況處理：因國家方面的原因，如為了公共利益、實(shí)施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格計(jì)算、返還四項(xiàng)費(fèi)用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定;因土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)而被收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按原價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算、返還四項(xiàng)費(fèi)用，土地的增值歸政府所有。 收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)機(jī)關(guān) 根據(jù)土地管理法律和行政法規(guī)的規(guī)定，大多數(shù)情形下收回土地使用權(quán)需報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的政府批準(zhǔn)。問題是，按1999年前的《土地管理法》規(guī)定，土地審批實(shí)行分級(jí)限額一次性審批;1999年后的《土地管理法》規(guī)定，土地審批為三次批準(zhǔn)，第一次是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，第二次為征地審批，第三次為具體建設(shè)項(xiàng)目用地審批。雖然第一次審批和第二次審批在某些情況下可以“同時(shí)辦理”，但也有分別審批的法定情形。在三次審批且批準(zhǔn)權(quán)不一致的情況下，原批準(zhǔn)用地的政府，究竟是指哪次審批的政府? 《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第18條規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田，連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)。按照占用基本農(nóng)田都需經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)“農(nóng)轉(zhuǎn)用”和經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)“征地”這一思路，似乎“原批準(zhǔn)用地的政府”應(yīng)當(dāng)是指批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者批準(zhǔn)征地的政府。但是，仔細(xì)分析三次審批的批準(zhǔn)內(nèi)容，問題并不那么簡單。 “農(nóng)轉(zhuǎn)用”審批是按照土地利用總體規(guī)劃，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批，是土地用途“轉(zhuǎn)類”的審批;“征地”審批是將集體所有土地征為國有土地的審批，是土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”的審批。這兩次審批的共同特點(diǎn)，一是上級(jí)政府對下級(jí)政府的審批，不是對土地使用者的審批;二是這種“轉(zhuǎn)類”審批和“轉(zhuǎn)權(quán)”審批并不涉及土地使用權(quán)，不是對土地使用權(quán)的審批。而根據(jù)《土地管理法》第44條第3款的規(guī)定，“轉(zhuǎn)類”和“轉(zhuǎn)權(quán)”審批后，還需由政府對土地使用者進(jìn)行具體建設(shè)項(xiàng)目用地審批，只有在辦理具體建設(shè)項(xiàng)目用地審批后，土地使用者才獲得土地使用權(quán)。因此，與土地使用者或者土地使用權(quán)有關(guān)的審批，是第三次審批，即具體建設(shè)項(xiàng)目用地審批。 根據(jù)上面的分析，由于收回土地使用權(quán)的對象是土地使用者，標(biāo)的物是土地使用權(quán)，可以認(rèn)為，原批準(zhǔn)用地的政府，應(yīng)該是指批準(zhǔn)具體建設(shè)項(xiàng)目用地的政府。至于《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第18條規(guī)定“經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)”，只能理解為是對“基本農(nóng)田”一種特殊規(guī)定，但這一特殊規(guī)定對查處、收回閑置土地工作的開展是不利的。