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• 138****3368

  ①樓面價(jià)高、房?jī)r(jià)不一定高：如果市場(chǎng)降溫，開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)迅速回本，可能根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整，本著只要能賺錢，少點(diǎn)無(wú)所謂的態(tài)度。
  ②樓面價(jià)低、房?jī)r(jià)不一定低：如果拿地成本較低而項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。
  ③房?jī)r(jià)不必然高于樓面價(jià)：在市場(chǎng)情況特別不好、開發(fā)商拿地成本非常高、或者是開發(fā)商揮淚大甩賣時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)低于樓面價(jià)的時(shí)候。

  查看全文↓ 2022-06-29 17:20:45

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 樓面價(jià)有哪些誤區(qū)
  答

  ①樓面價(jià)高、房?jī)r(jià)不一定高：如果市場(chǎng)降溫，開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)迅速回本，可能根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整，本著只要能賺錢，少點(diǎn)無(wú)所謂的態(tài)度。②樓面價(jià)低、房?jī)r(jià)不一定低：如果拿地成本較低而項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。③房?jī)r(jià)不必然高于樓面價(jià)：在市場(chǎng)情況特別不好、開發(fā)商拿地成本非常高、或者是開發(fā)商揮淚大甩賣時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)低于樓面價(jià)的時(shí)候。

• 問(wèn) 什么叫樓面價(jià)格?樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有哪些關(guān)系?
  答

  樓面價(jià)是指每單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?。一般情況下，樓面價(jià)越高，表示單位建筑面積所承擔(dān)的土地出讓金越高，土地成本越高，建筑成本越高，房?jī)r(jià)也就越高。

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• 問(wèn) 孫河樓面價(jià)是多少錢 樓面價(jià)與地價(jià)有哪些關(guān)系
  答

  “王中王”孫河地塊以64.83億元拍出，樓面價(jià)達(dá)53830元/平米！你知道樓面價(jià)與土地出讓金的關(guān)系嗎？樓面價(jià)與**終房?jī)r(jià)又有什么關(guān)聯(lián)呢？ 繼8月31日一場(chǎng)歷經(jīng)64輪拉鋸的“奪地戰(zhàn)”，豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊孫河地塊被中鐵建方興聯(lián)合體以**高超5萬(wàn)樓面價(jià)摘得之后，兩度流拍的孫河地塊9月2日重振旗鼓再度上場(chǎng)。 這塊位于朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村的地塊，被保利首開聯(lián)合體以64.83億元，異地配建2.75萬(wàn)平米保障房的代價(jià)獲得，也就是說(shuō)拿地開發(fā)商要以10000元/平米的價(jià)格支付異地建設(shè)保障房的資金，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅測(cè)算，該地塊樓面價(jià)達(dá)53830元/平米。 先了解一下什么是樓面價(jià)？ 樓面價(jià)：是指土地總價(jià)格除以該土地的允許**大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的**大面積。 一般而言，談及樓面價(jià)指的都是地塊中用于商品住宅建設(shè)的部分單位平米的價(jià)格，作為房?jī)r(jià)重要組成部分，樓面價(jià)成為判斷該地塊所建商品房售價(jià)的重要參考，并可能直接影響該地塊已經(jīng)建設(shè)或正在銷售中的存量房?jī)r(jià)格。 你知道樓面價(jià)是怎么算出來(lái)的嗎？ 我們來(lái)看一個(gè)公式： 計(jì)算公式：樓面價(jià)=土地總價(jià)格/ 規(guī)劃建筑面積；其中規(guī)劃建筑總面積=出讓土地總面積*容積率。 在一般意義上，計(jì)算商品住宅樓面地價(jià)時(shí)，一般與兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)，一是住宅用地部分成本，二是用于商品住宅建設(shè)的規(guī)劃建筑面積。 住宅用地的成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買該土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用中用于商品住宅建設(shè)部分的費(fèi)用，一般包括土地出讓金、配建成本、配套成本、還建成本等；而商品住宅用地則是指從該地塊中扣除配建、配套、商業(yè)等其他用途的土地后凈地。 另一個(gè)重要的指標(biāo)是容積率，所謂容積率就是用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬(wàn)平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。 來(lái)看這宗孫河地塊，該宗地成交價(jià)格64.83億元，土地總面積203528.546平米，地塊總建筑面積為143685平米，但其中純粹的商品房住宅面積為120031平米。另外地塊還有部分養(yǎng)老設(shè)施等，公建類面積按照1萬(wàn)平米計(jì)算（包含兩部分）也就是合計(jì)可售的面積為12萬(wàn)住宅+1萬(wàn)平米公建！ 以該地塊的實(shí)際情況看，包括千人指標(biāo)配套在內(nèi)，開發(fā)商需要建設(shè)約27500平米公建和配套，按照1000元/平米的**低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，總計(jì)需付出2.75億元額外成本。因此，包括該地塊的土地出讓金在內(nèi)，開發(fā)商合計(jì)成本超過(guò)67.58億（未包含簽約所需稅費(fèi)、印花稅）。住宅部分平均樓面價(jià)高達(dá)53830元/平米！剔除公建影響（1萬(wàn)平米中，部分可能不可售），住宅部分樓面價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元每平米！ 樓面價(jià)與**終售價(jià) 樓面價(jià)是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地價(jià)格（樓面價(jià)只算地面上的，地下部分的面積不算在內(nèi)），房屋成本除了土地成本外還有建筑成本，根據(jù)材料人工價(jià)格不同一般會(huì)有區(qū)別，一般每平米5000-8000元左右（不同屬性的房屋成本有較大區(qū)別），樓面價(jià)、建筑成本、營(yíng)銷成本基本構(gòu)成了房屋的成本價(jià)，你可以算出這個(gè)樓盤的每平米的成本價(jià)是多少，**終開發(fā)商售樓價(jià)減去這個(gè)成本價(jià)就是他們得到的利潤(rùn)。 以孫河“王中王”地塊為例，該地塊5.5萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)，按照建筑高端住宅產(chǎn)品估算，該樓盤房?jī)r(jià)不低于12萬(wàn)元/平米。

• 問(wèn) 什么叫樓面價(jià)格?樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系?
  答

  樓面價(jià)是什么？樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許**大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的**大面積。樓面價(jià)一定程度表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率；規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，**后成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置**重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。同事房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。樓面價(jià)格和銷售價(jià)格有什么關(guān)系？樓面價(jià)格說(shuō)白了只是開發(fā)商的一個(gè)成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù)，算不上銷售價(jià)格的任何參考，銷售價(jià)格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個(gè)大概的算法，樓面價(jià)格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會(huì)隨著時(shí)間的推移變得沒(méi)有規(guī)律。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。這樣一來(lái)就說(shuō)明了，因?yàn)樯唐贩康?*終售價(jià)包括了樓面價(jià)，所以，開發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格，就會(huì)作為商品房**終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價(jià)低房?jī)r(jià)不一定低！如果拿地成本較低而項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。

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• 問(wèn) 樓面價(jià)怎么算?樓面價(jià)的計(jì)算公式是什么?
  答

  　樓面價(jià)的計(jì)算公式為：　　樓面價(jià)=土地總價(jià)格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率；　　也可以這樣理解：　　樓面地價(jià)是指單位建筑面積所分?jǐn)偟钠骄耐恋貎r(jià)格，簡(jiǎn)單地可以理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)**真實(shí)地反映了建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格?！　敲娴貎r(jià)的計(jì)算公式如下：　　樓面地價(jià) ＝ 土地價(jià)格 / 規(guī)劃建筑面積 ＝ 土地單價(jià) / 容積率　　備注：規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率

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