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• 143****9134

  ①樓面價高、房價不一定高：如果市場降溫，開發(fā)商為了降低風險迅速回本，可能根據自身、周邊情況做出合理調整，本著只要能賺錢，少點無所謂的態(tài)度。
  ②樓面價低、房價不一定低：如果拿地成本較低而項目開發(fā)周期較長，那么土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。
  ③房價不必然高于樓面價：在市場情況特別不好、開發(fā)商拿地成本非常高、或者是開發(fā)商揮淚大甩賣時，房價也會出現(xiàn)低于樓面價的時候。

  查看全文↓ 2022-05-19 18:01:41

相關問題

• 問 樓面價有哪些誤區(qū)
  答

  ①樓面價高、房價不一定高：如果市場降溫，開發(fā)商為了降低風險迅速回本，可能根據自身、周邊情況做出合理調整，本著只要能賺錢，少點無所謂的態(tài)度。②樓面價低、房價不一定低：如果拿地成本較低而項目開發(fā)周期較長，那么土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。③房價不必然高于樓面價：在市場情況特別不好、開發(fā)商拿地成本非常高、或者是開發(fā)商揮淚大甩賣時，房價也會出現(xiàn)低于樓面價的時候。

• 問 什么叫樓面價格?樓面價與房價有哪些關系?
  答

  樓面價是指每單位建筑面積所分攤的土地出讓金。一般情況下，樓面價越高，表示單位建筑面積所承擔的土地出讓金越高，土地成本越高，建筑成本越高，房價也就越高。

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• 問 孫河樓面價是多少錢 樓面價與地價有哪些關系
  答

  “王中王”孫河地塊以64.83億元拍出，樓面價達53830元/平米！你知道樓面價與土地出讓金的關系嗎？樓面價與**終房價又有什么關聯(lián)呢？ 繼8月31日一場歷經64輪拉鋸的“奪地戰(zhàn)”，豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊孫河地塊被中鐵建方興聯(lián)合體以**高超5萬樓面價摘得之后，兩度流拍的孫河地塊9月2日重振旗鼓再度上場。 這塊位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村的地塊，被保利首開聯(lián)合體以64.83億元，異地配建2.75萬平米保障房的代價獲得，也就是說拿地開發(fā)商要以10000元/平米的價格支付異地建設保障房的資金，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅測算，該地塊樓面價達53830元/平米。 先了解一下什么是樓面價？ 樓面價：是指土地總價格除以該土地的允許**大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的**大面積。 一般而言，談及樓面價指的都是地塊中用于商品住宅建設的部分單位平米的價格，作為房價重要組成部分，樓面價成為判斷該地塊所建商品房售價的重要參考，并可能直接影響該地塊已經建設或正在銷售中的存量房價格。 你知道樓面價是怎么算出來的嗎？ 我們來看一個公式： 計算公式：樓面價=土地總價格/ 規(guī)劃建筑面積；其中規(guī)劃建筑總面積=出讓土地總面積*容積率。 在一般意義上，計算商品住宅樓面地價時，一般與兩個指標有關，一是住宅用地部分成本，二是用于商品住宅建設的規(guī)劃建筑面積。 住宅用地的成本，是指房地產企業(yè)在購買該土地時所發(fā)生的費用中用于商品住宅建設部分的費用，一般包括土地出讓金、配建成本、配套成本、還建成本等；而商品住宅用地則是指從該地塊中扣除配建、配套、商業(yè)等其他用途的土地后凈地。 另一個重要的指標是容積率，所謂容積率就是用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。 來看這宗孫河地塊，該宗地成交價格64.83億元，土地總面積203528.546平米，地塊總建筑面積為143685平米，但其中純粹的商品房住宅面積為120031平米。另外地塊還有部分養(yǎng)老設施等，公建類面積按照1萬平米計算（包含兩部分）也就是合計可售的面積為12萬住宅+1萬平米公建！ 以該地塊的實際情況看，包括千人指標配套在內，開發(fā)商需要建設約27500平米公建和配套，按照1000元/平米的**低標準計算，總計需付出2.75億元額外成本。因此，包括該地塊的土地出讓金在內，開發(fā)商合計成本超過67.58億（未包含簽約所需稅費、印花稅）。住宅部分平均樓面價高達53830元/平米！剔除公建影響（1萬平米中，部分可能不可售），住宅部分樓面價高達5.5萬元每平米！ 樓面價與**終售價 樓面價是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地價格（樓面價只算地面上的，地下部分的面積不算在內），房屋成本除了土地成本外還有建筑成本，根據材料人工價格不同一般會有區(qū)別，一般每平米5000-8000元左右（不同屬性的房屋成本有較大區(qū)別），樓面價、建筑成本、營銷成本基本構成了房屋的成本價，你可以算出這個樓盤的每平米的成本價是多少，**終開發(fā)商售樓價減去這個成本價就是他們得到的利潤。 以孫河“王中王”地塊為例，該地塊5.5萬元/平米的樓面價，按照建筑高端住宅產品估算，該樓盤房價不低于12萬元/平米。

• 問 什么叫樓面價格?樓面價與房價有什么關系?
  答

  樓面價是什么？樓面價是指土地價格除以該土地的允許**大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的**大面積。樓面價一定程度表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。樓面地價＝土地總價÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價÷規(guī)劃容積率；規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，**后成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。樓面價與房價有什么關系呢？一般來說，房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值。即房價：土地價格＋建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置**重要的調節(jié)機制。同事房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、凈利潤、管理費及開發(fā)費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。據推算，土地成本占房地產開發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。樓面價格和銷售價格有什么關系？樓面價格說白了只是開發(fā)商的一個成本核算的一個數據，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個大概的算法，樓面價格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨著時間的推移變得沒有規(guī)律。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因為商品房的**終售價包括了樓面價，所以，開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房**終售價的參考標準之一。樓面價低房價不一定低！如果拿地成本較低而項目開發(fā)周期較長，那么土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。

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• 問 樓面價怎么算?樓面價的計算公式是什么?
  答

  　樓面價的計算公式為：　　樓面價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率；　　也可以這樣理解：　　樓面地價是指單位建筑面積所分攤的平均的土地價格，簡單地可以理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價**真實地反映了建筑單價中所包含的單位土地成本價格?！　敲娴貎r的計算公式如下：　　樓面地價 ＝ 土地價格 / 規(guī)劃建筑面積 ＝ 土地單價 / 容積率　　備注：規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率

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