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• 141****0979

  交房時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的通知(建房[98]第102號(hào))中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》可以作為商品房購(gòu)銷合同的補(bǔ)充約定,它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位?！蹲≌|(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
  1.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);
  2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;
  3.正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;其他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
  4.用戶報(bào)修的單位,答復(fù)和處理的時(shí)限。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算,保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第5條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)保修期。國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的,保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。《住宅使用說明書》內(nèi)容應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:
  1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;
  2.結(jié)構(gòu)類型;
  3.裝修、裝飾注意事項(xiàng);
  4.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;
  5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng);
  6.門、窗類型,使用注意事項(xiàng);
  7.配電負(fù)荷;
  8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明;
  9.其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施,生產(chǎn)廠家另有使用說明書的,應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。房地產(chǎn)開...

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• 問 開發(fā)商交方時(shí)是否向業(yè)主出具使用說明書
  答

  你要查驗(yàn)房產(chǎn)有無質(zhì)量問題，確認(rèn)房產(chǎn)

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• 問 開發(fā)商交方時(shí)是否向業(yè)主出具使用說明書
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  交房時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的通知(建房[98]第102號(hào))中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》可以作為商品房購(gòu)銷合同的補(bǔ)充約定,它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。 《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容: 1.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí); 2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修; 3.正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;其他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 4.用戶報(bào)修的單位,答復(fù)和處理的時(shí)限。 住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算,保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第5條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)保修期。國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的,保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 《住宅使用說明書》內(nèi)容 應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容: 1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位; 2.結(jié)構(gòu)類型; 3.裝修、裝飾注意事項(xiàng); 4.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明; 5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng); 6.門、窗類型,使用注意事項(xiàng); 7.配電負(fù)荷; 8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明; 9.其他需說明的問題。 住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施,生產(chǎn)廠家另有使用說明書的,應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。房地產(chǎn)開...

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• 問 開發(fā)商交方時(shí)是否向業(yè)主出具使用說明書
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  房屋竣工驗(yàn)收證明及房屋使用說明書,房屋質(zhì)量保證書。

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• 問 開發(fā)商交方時(shí)是否向業(yè)主出具使用說明書
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  交房時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的通知(建房[98]第102號(hào))中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》可以作為商品房購(gòu)銷合同的補(bǔ)充約定,它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位?！蹲≌|(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:1.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;3.正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;其他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4.用戶報(bào)修的單位,答復(fù)和處理的時(shí)限。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算,保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第5條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)保修期。國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的,保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！蹲≌褂谜f明書》內(nèi)容應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;2.結(jié)構(gòu)類型;3.裝修、裝飾注意事項(xiàng);4.上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng);6.門、窗類型,使用注意事項(xiàng);7.配電負(fù)荷;8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明;9.其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施,生產(chǎn)廠家另有使用說明書的,應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

• 問 開發(fā)商交方時(shí)是否向業(yè)主出具使用說明書
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  一、交房資格 需單體驗(yàn)收備案。許多購(gòu)房者經(jīng)常有這樣的困惑:開發(fā)商都開始交房了,可是小區(qū)的道路還在施工,綠化還沒做好,公建設(shè)施還未啟用,有的甚至還沒有通水通電。這樣的房子能交給業(yè)主入住嗎?開發(fā)商究竟開發(fā)建設(shè)到什么程度才有資格交房?根據(jù)我國(guó)的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。而我國(guó)目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此,不管買房人和建設(shè)單位在買房合同中是否約定將建設(shè)單位取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件,建設(shè)單位交房時(shí)都應(yīng)提供。否則,購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。同時(shí),根據(jù)《消防法》的規(guī)定,單體必須經(jīng)過消防驗(yàn)收,才能交付使用。另外,根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！币虼?提供“兩書”也是開發(fā)商交房的必備條件。 對(duì)于具體的交房條件,購(gòu)房者可與開發(fā)商在《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議加以約定,如將公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格(包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等)作為交付使用的條件,同時(shí)在合同中約定開發(fā)商未達(dá)到交付使用條件時(shí)的違約責(zé)任。 二、交接程序 先驗(yàn)房后辦手續(xù)。目前開發(fā)商和業(yè)主的入住交接程序大致相同,一般分以下幾個(gè)步驟: 1、預(yù)檢整改。在還沒有與業(yè)主交接前,開發(fā)商一般會(huì)委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗(yàn)房團(tuán),對(duì)即將交付業(yè)主使用的房子進(jìn)行預(yù)檢,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。經(jīng)過預(yù)檢后,開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司,由物業(yè)公司安排業(yè)主驗(yàn)房。 2、寄發(fā)通知。開發(fā)公司售樓部一般根據(jù)合同中約定的交房日期,提前半個(gè)月或一個(gè)月寄發(fā)《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知,有的同時(shí)還打電話通知業(yè)主。此時(shí),業(yè)主**好要按約前往。因?yàn)楹贤幸话慵s定,如果業(yè)主未能在約定期限內(nèi)前去驗(yàn)房,視同同意交接。如果無故不交接,有的開發(fā)商還將從合同約定的交接日起,按日收取萬分之一至萬分之三的保管費(fèi)。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往,**好書面通知發(fā)展商,并說明原因。 3、確認(rèn)身份。業(yè)主應(yīng)該根據(jù)入住通知書的要求,攜帶相關(guān)資料到售樓部確認(rèn)身份,并聯(lián)系驗(yàn)收交接事宜。這些資料一般包括:入住通知書、買賣合同或預(yù)售合同、身份證的原件和復(fù)印件,家庭成員照片(物業(yè)建檔客戶資料用)。如果委托他人驗(yàn)房,被委托人在持有效身份證明文件的同時(shí),還需出具業(yè)主的《授權(quán)委托書》。 4、驗(yàn)房移交。物業(yè)公司指派一名相關(guān)人員陪同業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房,若驗(yàn)收合格,業(yè)主須在《樓房驗(yàn)收交接表》上簽字認(rèn)可,領(lǐng)取房屋鑰匙和《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住戶手冊(cè)》等資料,同時(shí)須按規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用。若驗(yàn)收不合格,業(yè)主應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在《樓房驗(yàn)收交接表》上,可暫不辦理入住手續(xù),再次交接時(shí)間由雙方另行約定,但一般不應(yīng)超過30天。 提示:目前有些開發(fā)商在房屋交接過程中,往往讓業(yè)主先交費(fèi)用及其他手續(xù)后再驗(yàn)房,給日后的糾紛埋下隱患。為避免出現(xiàn)這種情況,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)。 三、糾紛處理 及時(shí)索賠或解約。如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房,業(yè)主及時(shí)采取行動(dòng),有的還天真地認(rèn)為開發(fā)商在不具備交房條件下而交房是違約行為,權(quán)利是要靠自己主張,如果購(gòu)房者不提出、不主張,甚至以為先住進(jìn)房子再說,卻不知道這種做法已放棄了自己的權(quán)利,等于默認(rèn)了開發(fā)商的違約行為。對(duì)開發(fā)商的違約,分不同情況購(gòu)房人享有合同撤銷權(quán)或索賠權(quán)。 (1)對(duì)于合同撤銷權(quán),《合同法》第五十五條規(guī)定:“有下列情形之一的,撤銷權(quán)消滅:(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán);(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。”目前法官通常會(huì)認(rèn)定購(gòu)房人收房就是購(gòu)房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。 《合同法》第九十五條規(guī)定:“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限,期限屆滿當(dāng)事人不行使的,該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限,經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權(quán)利消滅?！本唧w到房地產(chǎn)糾紛,根據(jù)去年6月1日起實(shí)施的**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定:“出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。”本條中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間(不因任何理由中斷和延長(zhǎng)的期限),它們是不變期間,不同于訴訟時(shí)效,不存在期間的終止、中斷和延長(zhǎng)的情形。只要期限屆滿,解約權(quán)人不行使解除權(quán),該權(quán)利即歸于消滅。 通俗地講,開發(fā)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件,購(gòu)房人開始享有法定解約權(quán),同時(shí),從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購(gòu)房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同,其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購(gòu)房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi),開發(fā)商催告購(gòu)房人行使解約權(quán),則購(gòu)房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán),過了三個(gè)月購(gòu)房人再向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持。 (2)賠償損失:依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定,在開發(fā)商存在如下行為時(shí),購(gòu)房人依法可以解除合同并可以要求 :1.商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;2.商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);6.房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的;7.面積誤差比絕對(duì)值超過3%的;8.由于開發(fā)商的原因,逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購(gòu)房人亦可請(qǐng)求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定,但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定,上述解約權(quán)均存在除斥期間,該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量。 對(duì)于開發(fā)商違約,購(gòu)房人的索賠權(quán)同樣首先要由購(gòu)房人提出,如果房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房人的索賠存有疑義、不肯賠償,購(gòu)房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問題,《民法通則》第一百三十五條規(guī)定:“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年,法律另有規(guī)定的除外?！?因此,購(gòu)房人如對(duì)開發(fā)商交房存有疑義的,一定要書面提出,并注意保全證據(jù),如果和開發(fā)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的,要注意千萬別錯(cuò)過法院可以接受的訴訟時(shí)效 . 除了要交購(gòu)房費(fèi)和房產(chǎn)證費(fèi)之外,如果在商品房買賣合同中沒有約定其他費(fèi)用,一般只是代收物業(yè)管理費(fèi)。房屋維修基金是必須交的,現(xiàn)在基本是屬于辦理房產(chǎn)證的條件之一,可以列入房產(chǎn)證的費(fèi)用里。

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