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• 134****7269

  一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況在舊房交易中,產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品,價值量巨大,法律對房屋的保護(hù)主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定:"國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此,購買二手房時,一定要弄清楚房屋的權(quán)屬,凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的,或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子,即使房子再合適都不要購買,以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證,同時也會引起許多不必要的麻煩。另外,要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時,一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。由于我國房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策,因此,如果是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房,要注意是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用,或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外,有些單位在向職工售房時,為了維持單位人員的穩(wěn)定,與職工簽訂有服務(wù)合同,原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此,要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。當(dāng)前對于軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售,因此對這類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
  二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,有些房子還經(jīng)過多次改造,結(jié)構(gòu)一般較差。因此,購買二手房時,不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況,更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況,了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外,購買二手房還要對房屋進(jìn)行實(shí)地考察,了解戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn),天花板是否有滲水的跡象,墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。如果存在上述問題,則不要購買,以免購買后既要加大維修費(fèi)用,又時刻面臨不安全的危險。
  三、實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施隨著人們生活水平的提高,對居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成,逐步改善住區(qū)環(huán)境,一般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年,一般很難改變。因此,購買舊房時,要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有:水質(zhì)、水壓,供電容量,燃?xì)夤?yīng),暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷并提供24小時服務(wù)。如有機(jī)會最好走訪一些老鄰居,對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解?？傊?要充分了解售房人售房的真實(shí)目的,避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件,但是如果對二手房了解不全面,卻會給日后生活帶來更多煩惱。
  四、考察一下二手房的物業(yè)管理購買房屋是一次性的消費(fèi)支出,而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質(zhì)量。因此,人們不論購買新房還是舊房,都越來越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足,還能給生活、工作帶來更多的便利。對物業(yè)管理的考察,主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況,要對其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪,看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備,管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適,各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等,由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平,最終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為好。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金,以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。
  五、買二手房選個安全中介目前在許多城市,雖然已放開了住房二級市場,但政府職能一般只是在兩頭把關(guān),即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),而中間的交易過程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多,因此,買賣雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善,良莠不齊,經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此,中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場所進(jìn)行考察,根據(jù)人員素質(zhì),辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度,信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時,在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前,還要詳細(xì)詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目,如何收費(fèi)?如果未能如愿成交,如何退款?如果買賣雙方發(fā)生糾紛,中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償損失等。中介機(jī)構(gòu)提供的另一項(xiàng)重要服務(wù)就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起步,成交量少,沒有多少可供選擇對比的實(shí)例,對于一般居民來說,準(zhǔn)確地對房屋進(jìn)行估價就顯得非常困難。因此,也要委托取得資質(zhì)的中介評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行基本客觀的估價,使買賣雙方都能感覺物有所值,皆大歡喜。另外,如果對二手房買賣沒有把握,最好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問,特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進(jìn)行把關(guān),以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級市場上的律師收費(fèi)還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),因此,要事先了解律師的收費(fèi)和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。六、二手房的交易手續(xù)要在交易場所完成購買二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時,一怕麻煩,二容易輕信別人,三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi),在售房人的花言巧語下,由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù),結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的,房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù),引起糾紛;或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時,才知上當(dāng)受騙,這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此,購買二手房時,買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù),按國家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用,領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,最好買賣雙方能一手交錢一手交房(指產(chǎn)權(quán)證)。切不可因小而失大。只有這樣,才能買到放心合適的房子。

  查看全文↓ 2022-06-22 17:21:52

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• 問 購買二手房注意事項(xiàng)
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  1，驗(yàn)證房本原件及業(yè)主本人身份證，是否真實(shí)一致2，房本是否有抵押，

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• 問 購買二手房注意事項(xiàng)
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  二手房你購買了二手房后應(yīng)得到，購房合同，房產(chǎn)證，契稅收據(jù)，購房發(fā)票，印花稅票，中介費(fèi)協(xié)議收據(jù)，辦物業(yè)基金過戶等，關(guān)鍵是房產(chǎn)證和購房發(fā)票。買房子時注意的事項(xiàng)： 1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的； 2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》； 3、經(jīng)營行為合法。現(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗(yàn)核了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。 4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買賣合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)合同。 5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 辦房地產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。相關(guān)費(fèi)用注意除了樓上那位說的外，還有交易費(fèi)和測量費(fèi)，是應(yīng)該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購買人. 二、購房流程 購買商品房流程第一步：簽訂認(rèn)購書 商品房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實(shí)事求是地向購房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。 簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括： （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。 （2）認(rèn)購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。 （3）房價。包括單價；總價。 （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。 （5）認(rèn)購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點(diǎn)；付款地址和帳戶，簽認(rèn)購書至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭議解決方式。 當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括： （1）項(xiàng)目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。 （2）購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。 （3）房款支付方式。 （4）購房應(yīng)繳納的稅費(fèi)說明：印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅。 購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約 購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。 簽訂買賣契約是整個購房程序中**重要一環(huán)，契約也是銷售中**重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括： （1）土地使用證號及使用年限 （2）商品房銷售許可證號 （3）房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型 （4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期 （5）房價款。包括單價和總價 （6）付款方式 （7）雙方違約條款 （8）保修條款 （9）買方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款 （10）預(yù)售登記 （11）房屋轉(zhuǎn)讓 （12）房屋過戶 （13）糾紛、爭議的解決方式 （14）附件一：房屋戶型圖 （15）附件二：裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) （16）附件三：共有共用部位 同時購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補(bǔ)充條款。 購買商品房流程第三步：預(yù)售登記 買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。 購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù) 當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。 購買商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證

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• 問 購買二手房注意事項(xiàng)
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  二手房在我們生活當(dāng)中還是比較常見的，但二手房和新房在購買的時候有所不同，畢竟大多數(shù)二手房已經(jīng)被人們所居住過，購買的時候有需要幾點(diǎn)值得大家注意：①要注意產(chǎn)權(quán)證上是公房還是私有房。如果出售的房屋是公房，要弄清原單位是否同意出售該房屋。由買賣雙方簽訂房屋買賣合同，并到房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理登記，過戶，交納國家規(guī)定的稅費(fèi)，如果出售的是公房，原單位不同意的話，是沒有辦法進(jìn)行房產(chǎn)交接的。②所購二手房的準(zhǔn)確面積，房屋的年限，看面積和房屋產(chǎn)權(quán)證的面積是否一致，有無私搭亂建天花板漏水，墻壁脫皮等現(xiàn)象。③要了解物業(yè)管理，小區(qū)環(huán)境，水電供給情況，考察房屋周圍環(huán)境，有條件的話最好是白天或者是晚上各去一次，實(shí)地看一下環(huán)境。

• 問 購買二手房注意事項(xiàng)
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  ①在購買二手房的時候，首先要搞清楚房子的所有權(quán)信息是否是真實(shí)的，完整的，可靠的，同時要搞清楚房子的權(quán)屬問題，要確保房子的產(chǎn)權(quán)是真實(shí)有效的，另外還要搞清楚房子的產(chǎn)權(quán)是否存在著糾紛。②在購買二手房的時候，要注意一下產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)部門是不是真實(shí)的，另外要看清楚這個房子是私有房還是公房，要搞清楚原單位是否同意對方出售這個房子。③在購買二手房的時候，要了解一下這個房子的物業(yè)管理以及小區(qū)環(huán)境和水電供給的情況，一定要進(jìn)行全面的考察，比如說周邊的環(huán)境，還要看一下房子的噪音問題。④在購買二手房的時候，要看一下房子本身是否有抵押的情況，或者說看一下房子有沒有被法院查封。⑤若是通過中介公司交易二手房的話，那么要等到房子交易完成之后再去支付費(fèi)用。

• 問 購買二手房的注意事項(xiàng)有哪些? 購買二手房需要注意什么？注意事項(xiàng)有哪些？
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  手房買賣看似容易，實(shí)則復(fù)雜，房屋價格、環(huán)境、配套、產(chǎn)權(quán)都應(yīng)該在考慮之中，需要注意的事項(xiàng)也是多不勝數(shù)，下面小編給大家推薦幾條必須注意的地方：1、具體價格二手房價格評估是一個專業(yè)的事情，購房者應(yīng)該盡量的讓專業(yè)人士幫助評估，與此同時，自己也應(yīng)該注意同地段、配套相同、環(huán)境相近二手房的價格。除此之外，還要考慮房屋的可使用面積、樓層、朝向等影響因素，讓自己心里有個價位標(biāo)準(zhǔn)，避免上當(dāng)受騙。2、入住時間和條件是否能按時入住及入住的具體時間，這個都應(yīng)該在二手房買賣合同中注明。入住時水、電等的物業(yè)費(fèi)是否已經(jīng)結(jié)清，煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的能否正常使用等等都需要考慮。若這些未曾在合同里面注明，可能會影響入住時間，嚴(yán)重的可能產(chǎn)生糾紛，造成財產(chǎn)損失。3、環(huán)境選二手房首先要看其所處的地理位置，位置的好壞是決定房子價格及物業(yè)**、保值的重要因素之一。交通、**、銀行、醫(yī)院、超市等生活配套設(shè)施是否齊全，購物、餐飲、休閑娛樂是否方便對購房者都很重要。購房者只考慮房價，忽略樓盤周邊的生活配套，后果就是導(dǎo)致入住后生活成本增加。走進(jìn)小區(qū)，首先要看看房子周圍的小環(huán)境，如果房子臨街，就要考慮入住后的噪音問題；房子不臨街，就要看看附近有無高大的建筑物，考慮房子日后的通風(fēng)、采光問題。4、車位小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能使用。車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。5、五證對二手房來說“五證”也是需要看的，因?yàn)槎址拷?jīng)常發(fā)生產(chǎn)權(quán)問題，因此必須查看。6、看房賣方通常為了賣個好價錢而提前裝修房屋，在購房者看房時很難看出內(nèi)在的問題，小編建議看房的時候應(yīng)該提前做一些房屋驗(yàn)收知識普及，莫讓表面現(xiàn)象遮擋了實(shí)質(zhì)的問題。7、謹(jǐn)防一房多賣經(jīng)過二手房中介的購房者一定要選一個有信譽(yù)而且規(guī)模大的中介，在保證中介是正規(guī)的之后，他們所提供的房屋一般不會發(fā)生一房多賣的現(xiàn)象；但如果是自行交易，購房者必須去房管局查詢該房屋的備案情況，避免房屋正在抵押中或者一房多賣。8、戶型布局看房時，很多人首先留意客廳和主臥，這樣容易忽視衛(wèi)生間、陽臺和廚房，對一個家庭來說，這是一個“公共場所”，當(dāng)然要有足夠的空間接待客人，但也不能忽略主人生活的舒適性。

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