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• 136****7741

  房地產(chǎn)管理法實施條例：
  ① 以出讓方式獲得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途。
  ② 動工開發(fā)期限開發(fā)的土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，滿1年未動工開發(fā)的，可征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費，滿2年未動工開發(fā)的，可無償收回土地使用權(quán)。
  ③通常情況下，如果已經(jīng)按照合同約相關(guān)條例支付土地使用權(quán)出讓金后，并獲得土地使用權(quán)證書而且按照出讓合同約定，再進行投資開發(fā)的情況，屬于房屋建設(shè)工程。如果已經(jīng)完成開發(fā)投資總額25%以上，那么就屬于成片開發(fā)土地，就會形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。
  ④ 出讓合同的效力及轉(zhuǎn)讓后取得土地使用權(quán)，如果生效，那么具有法律效力，受讓方轉(zhuǎn)讓其權(quán)利不會影響出讓合同的繼續(xù)履行，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利，義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。

  查看全文↓ 2022-06-09 16:19:07

相關(guān)問題

• 問 土地管理法實施辦法有哪些？ 土地管理法實施條例內(nèi)土地置換規(guī)定是什么？
  答

  《土地管理法》屬于國家大法。是指對國家運用法律和行政的手段對土地財產(chǎn)制度和土地資源的合理利用所進行管理活動予以規(guī)范的法律。法律是由全國人大制定的?！　　锻恋毓芾矸▽嵤l例》屬于行政法規(guī)。土地管理法實施條例是行政機關(guān)執(zhí)行土地管理法的具體行為措施。行政法規(guī)是國務(wù)院制定的。

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• 問 國土地管理法有哪些？ 中華人民共和國土地管理法實施條例
  答

  第二十六條　土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當加強對安置補助費使用情況的監(jiān)督。===============就是征地補償?shù)囊?guī)定，補償費歸村組所有，就是集體共有，可以分也可以不分，附屬設(shè)施和青苗補償補給個人。

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• 問 土地管理法屬于什么？ 土地管理法屬于房地產(chǎn)專門法律嗎？
  答

  土地管理法不屬于房地產(chǎn)專門法律，它只是屬于涉及了房地產(chǎn)用地方面的有關(guān)法律。　　《中華人民共和國土地管理法》是為了為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展而制定的法律。1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過，自1987年1月1日起

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• 問 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了哪五項基本制度？
  答

  國有土地有償有限期使用制度、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度、房地產(chǎn)成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

• 問 關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答
  答

  **高院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋解讀或提示：《解釋》的首部明確了兩個問題：第一，本解釋的適用范圍。本解釋只適用于商品房買賣合同糾紛的解決。第二，本解釋依據(jù)較高階位的法律制定。本解釋依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》的相關(guān)規(guī)定及精神制定，其效力高于相關(guān)部門或地方的法規(guī)、規(guī)章。如果相關(guān)部門或地方的法規(guī)或規(guī)章與本解釋存在沖突，則人民法院在審理這類糾紛時，將不會適用相關(guān)部門或地方的法規(guī)或規(guī)章。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 解讀或提示：本條通過對商品房買賣合同下定義的方式，進一步明確了本解釋的適用范圍。解釋中所謂商品房買賣的行為是相對于經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人私房的交易行為而言的。經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國家政策調(diào)整的因素相當高，不是完全市場化的交易行為，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場化程度的不同；個人私房的交易中，交易各方都不是開發(fā)商，他們之間的交易不經(jīng)過生產(chǎn)到進入銷售領(lǐng)域的過程，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即通俗所講，是一手房與二手房的區(qū)別。理解了商品房交易與其他房屋交易的區(qū)別，就能弄清本解釋的適用范圍。 第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。 解讀或提示：《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?，該規(guī)定應(yīng)理解為強制性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第52條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。所以，在未取得預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商與購房人簽定的合同效力將不被人民法院認可，而無效的合同自始沒有法律約束力。作為有過錯的一方，開發(fā)商應(yīng)該賠償因合同無效而給對方造成的損失。這部分內(nèi)容，在以前的司法實踐中也是確定的，所以本條解釋的重點在于條文中的但書部分。但書部分規(guī)定，開發(fā)商在與購房人簽定房屋買賣合同時，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時未取得預(yù)售許可證明而認定合同無效。在交易中若存在此類情況，作為開發(fā)商應(yīng)及時取得預(yù)售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購房人若想解除合同，則應(yīng)及時通過訴訟主張權(quán)利。 - 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。 解讀或提示：本條規(guī)定的是確定商品房銷售廣告和宣傳資料法律性質(zhì)的原則。要約和要約邀請的區(qū)別在于：1.目的不同。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；要約邀請是希望他人向自己提出訂立合同的意思表示。2.內(nèi)容不同。要約的內(nèi)容具體而明確，含有要約人愿意受要約約束的意思；要約邀請則不含有這種意思。3.效力不同。要約一經(jīng)受要約人承諾，合同即告成立；要約邀請則不因相對人的承諾而成立合同，發(fā)出要約邀請的人也不承擔法律后果。我國合同法第15條原則規(guī)定“商業(yè)廣告為要約邀請。” ，一般情況下不能將未訂入合同中的銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并由此對購房人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在購房人就此內(nèi)容提出訂立合同時，該銷售廣告內(nèi)容的對象就已特定化，根據(jù)《合同法》第１5條第二款關(guān)于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！?。《解釋》進一步明確規(guī)定應(yīng)當將這類廣告內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為購房人對開發(fā)商要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當認定其為合同內(nèi)容，當事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當承擔違約責任。本條解釋解決了以往司法實踐中長期存在的，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容能否作為開發(fā)商對購房人的正式承諾的爭議，更有利于保護需要購房人的合法權(quán)益。需要提示的是購房人應(yīng)妥善保存開發(fā)商提供的各種宣傳資料以備將來雙方對合同內(nèi)容產(chǎn)生分歧時，作為證據(jù)使用。 第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。 解讀或提示：本條規(guī)定確定了開發(fā)商與購房人訂立認購書而收取的定金、訂金、押金均視為為訂立商品房買賣合同擔保的定金?！稉７ā返?9條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！薄Ｔ诖藨?yīng)當提示，購房人在與開發(fā)商簽定認購書并交付定金時應(yīng)反復(fù)斟酌認購書條款，明確定金所擔保的交易內(nèi)容，以避免雙方無法就商品房買賣合同達成一致后，無法收回定金的后果。因為，根據(jù)本條解釋，只有在兩種情況下，定金才不會損失：第一，雙方**終訂立商品房買賣合同；第二，因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應(yīng)當將定金返還買受人。第二種情形規(guī)定的比較模糊，雙方就合同主要條款無法達成一致，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，是否可歸責于一方？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，交付定金的一方似乎只有訂立商品房買賣合同才可避免定金損失，而購房人這將使購房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢地位，利益受損。 第五條 商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。 解讀或提示：本條規(guī)定明確了訂購、認購、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時具備兩個條件：第一，該協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即“（一）-- 當事人的名稱或者姓名住所；（二）-- 商品房的基本情況；（三）-- 商品房的銷售方式；（四）-- 房款的確定方式及總價款、支付方式、付款時間；（五）-- 交付使用的條件及日期；（六）-- 裝飾、設(shè)備標準承諾 ；（七）-- 供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；（八）-- 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）-- 面積差異的處理方法；（十）-- 辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；（十一） 解決爭議的方法；（十二） 違約責任；（十三）- 雙方約定的其他事項?！?；第二，開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購房款。這些規(guī)定目的在于促進交易和保證交易的穩(wěn)定。但購房人在訂立這類文件并切實履行前，應(yīng)慎重考慮，以免后悔又無法解除購房合同。 第六條 當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 解讀或提示：**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人辦理登記手續(xù)不影響合同的效力?！?。我國現(xiàn)有法律法規(guī)未有商品房買賣預(yù)售合同辦理登記手續(xù)后生效的規(guī)定。所以，合同登記與否不應(yīng)影響合同效力。本條規(guī)定，進一步明確了商品房買賣預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定體現(xiàn)了當事人意思自治的原則。但對于已經(jīng)履行主要義務(wù)，且對方接受的合同仍應(yīng)認定其有效。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定了拆遷人將拆遷補償安置協(xié)議明確約定的，拆遷人以位置、用途特定的對被拆遷人予以補償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán)。確立了在開發(fā)商一房另售的情況下，補償安置協(xié)議效力優(yōu)先的處理原則 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 解讀或提示：本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補償安置房屋，也可選擇請求解除拆遷補償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 - 解讀或提示：本條是關(guān)于購房人因開發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣的行為而無法實現(xiàn)商品房買賣合同目的，可以從開發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定。本條解釋的**大意義在于，確立了對開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責任的原則。即購房人在可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發(fā)商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 - 解讀或提示：本條規(guī)定的是在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明或是在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；或是訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實等情形下，購房人可以在請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發(fā)商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。其意義同上條。

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