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• 132****5533

  "據(jù)媒體報道，關(guān)于房地產(chǎn)稅的進展，又曝出了**新消息。近日，全國人大財經(jīng)委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟增長與周期”論壇上透露，目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中，操作難度很大。
  
  這和之前輿論的預計是一樣的，輿論普遍認為中國房產(chǎn)稅短期內(nèi)不會開征，甚至有人認為到2020年前都難以征收。因為要開征一個新稅種，還是直接面對納稅人個人的稅種，且情況和計算極為復雜的稅種，其立法和細則的出臺并不是那么容易的事。
  
  特別是現(xiàn)在官方把房產(chǎn)稅的標準名稱改成了房地產(chǎn)稅，雖然只是加了一個“地”字，但其勢必將基于不動產(chǎn)登記來進行征收。如此一來征收將變得更為復雜，其不僅將覆蓋住房，還會覆蓋更廣區(qū)域的各類用途土地。這就帶來三個問題：第一是各種不同用途的土地如何科學地界定房地產(chǎn)稅率，這沒有大量充足的數(shù)據(jù)調(diào)研和試點是無從知曉的。第二是中國并不是一個聯(lián)邦制國家，各地的經(jīng)濟和社會狀況又差距極大，如何既要一刀切，又可以綜合考慮照顧到各個區(qū)域之間的差異，也需要極高的智慧。第三是房地產(chǎn)稅征收上采取何標準，如何規(guī)避矛盾也是需要考慮的問題，比如集體所有制土地怎么定義，個人產(chǎn)權(quán)到期問題怎么處理，是按房產(chǎn)證面積征收還是土地使用證面積征收，都是需要先行解決的。在很多關(guān)于住房和土地的政策都亟待改革修訂和補充說明的大背景下，房地產(chǎn)稅不會突如其來。
  
  而且中國政府的新政思路向來都是先個別試點，后分批推進，再大范圍推廣。因此，在沒有進行過試點的情況下(上海、重慶的房產(chǎn)稅都非真正意義上的房地產(chǎn)稅，而是交易稅)，突然冒出來房地產(chǎn)稅是幾乎不可能的事。而這一試點保守估計也需要2年時間，這么一拖就拖過了這屆全國人大的任期2017年，等到下一屆人大恐怕只能保證屆內(nèi)完成，所以房地產(chǎn)稅**終出爐怕是要等到2022年了。
  
  此外，除了征收房地產(chǎn)稅的前期準備不足外，征收過程和結(jié)果也是政府必須考慮的事。從目前各路學者的評論來看，怎么征收是困擾所有人的大難題?？梢钥隙ǖ氖?，房地產(chǎn)稅應當是存量稅，而不是之前的增量稅。那么在中國人普遍沒有自覺納稅意識，且熱愛闖紅燈和老年代步車的中老年群體又普遍不喜歡遵守法律的情況下，征收房地產(chǎn)稅幾乎是不可能完成的任務(wù)。中國絕大多數(shù)小區(qū)連物業(yè)費征收都還困難，房地產(chǎn)稅怕是只能靠買賣時清稅才能完成了。而這樣一來，該稅種就失去了存量稅的意義，難以起到調(diào)節(jié)市場的效果。
  
  還有開征房地產(chǎn)稅后會產(chǎn)生的結(jié)果問題?，F(xiàn)在外匯儲備持續(xù)下降，中國資金外逃的情況是非常嚴重的。整個世界幾乎都陷入了貨幣戰(zhàn)爭，這時候如果房地產(chǎn)在房地產(chǎn)稅征收后出現(xiàn)了大幅度下滑，那么失去了一切保值工具的中國市場勢必會陷入到大規(guī)模外逃的恐慌當中。如果還是在08年、12年的時候，房地產(chǎn)崩盤也就崩了，有負面影響但不至于太嚴重。但放到現(xiàn)在，由于中國房地產(chǎn)吸收了大量的社會資金，整個房地產(chǎn)崩盤帶來的將是天量資金外逃，中國經(jīng)濟也將陷入衰退。因而政府并不敢讓樓市出現(xiàn)太大的波動，否則在美元復蘇回流之后，剩在本國的一地超發(fā)貨幣會給國民經(jīng)濟造成嚴重打擊。
  
  所以房地產(chǎn)稅這個概念雖好，但是幾年內(nèi)征收的可能性并不大。市場沒有做好準備，政府也沒有做好準備。而且就征收的復雜程度來說，以目前政府相關(guān)機構(gòu)的辦事效率和處理能力，這開征怕是如任志強所說，遙遙無期。
  
  
  
  ?"
  

  查看全文↓ 2019-11-24 16:43:12
• 147****7734

  據(jù)經(jīng)濟之聲《天下公司》報道，歷時一年，房產(chǎn)中介我愛我家終于得償所愿，曲線上市。昨晚，昆百大A發(fā)布公告，有關(guān)公司重大資產(chǎn)重組事項獲得證監(jiān)會無條件審核通過。從去年9月至今，這筆收購細節(jié)多次修改，在外界看來過會希望渺茫的情況下，擁有58年歷史的云南零售巨頭即將完成對我愛我家的收購，我愛我家也將成為昆百大的控股子公司。 我愛我家副總裁胡景輝今天接受采訪時表示，對于交易的具體細節(jié)**終以昆百大發(fā)布的正式公告為準。胡景輝說：“現(xiàn)在都是以昆百大的公告和公開文件為準，其他我們現(xiàn)在一概不發(fā)表任何意見?！? 在此次監(jiān)管通過后，昆百大將以發(fā)股及支付現(xiàn)金的方式吞下我愛我家84.44%的股權(quán)，合計支付對價為55.3億元。公開報道顯示，以2016年12月底為評估基準日，我愛我家母公司賬面凈資產(chǎn)7268.92萬元，按照收益法評估的估值為65.7億元。這次交易幾乎沒有對我愛我家產(chǎn)生溢價。 北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認為，我愛我家的曲線上市可能會給后續(xù)多家房產(chǎn)中介公司上市打開通道。 張大偉表示：“雖然是重組上市，不是直接上市，但是也體現(xiàn)了資本市場對于未來經(jīng)濟行業(yè)稀缺資源的認可度明顯提高了。而且從資格審核這個方面來講，過去國內(nèi)的資本市場并沒有批準過這種經(jīng)濟公司資產(chǎn)成為重組的主要題材。如果這次通過了，就代表了未來可能會有一批同類型的經(jīng)濟公司上市?！? 此前鏈家也曾接受萬科等企業(yè)的資金入股，有業(yè)內(nèi)人士猜測，鏈家正在籌備上市事宜。
  

  查看全文↓ 2019-11-24 16:43:10
• 153****5304

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  區(qū)別于以往的北京市產(chǎn)權(quán)型保障房和政策房滿足一定條件后可轉(zhuǎn)換為完全商品住房，北京市推出的共有產(chǎn)權(quán)住房再上市產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進行了收緊，以“封閉管理、循環(huán)使用”為原則，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)再上市后也不能變更，以滿足更多無房家庭住房剛需。
  
  北京市住建委相關(guān)負責人解釋，按照規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建部門提交申請，由代持機構(gòu)回購，回購的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。這意味著共有產(chǎn)權(quán)房在轉(zhuǎn)化為完全商品房方面受到限制，共有產(chǎn)權(quán)住房將真正實現(xiàn)“封閉管理、內(nèi)部循環(huán)”。從根本上杜絕投機炒作。實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一目標。
  
  共有產(chǎn)權(quán)房又傳新消息 給""剛需族""穩(wěn)穩(wěn)的幸福
  
  北京市住建委20日解讀共有產(chǎn)權(quán)住房政策時表示，為了讓百姓感受到踏踏實實的“獲得感”，多年來，北京市不斷加大保障房精細化管理力度，在全國率先建立起涵蓋“使用監(jiān)督、運營管理、社會化管理”三位一體的服務(wù)管理模式，一方面下大力氣，推進公共服務(wù)均等化，將保障對象納入屬地社會化管理體系，享受就近上學、就醫(yī)、社保、養(yǎng)老等公共服務(wù)，確實保障家庭住得進、住得穩(wěn)、住得安；一方面加強使用監(jiān)督管理，推廣人防與技防相結(jié)合，加大人臉識別等科技監(jiān)管系統(tǒng)覆蓋面，健全動態(tài)監(jiān)督管控體系，讓保障房成為彰顯公平正義的平臺。
  
  加強出租管理
  
  優(yōu)先面向符合條件家庭出租
  
  為貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在充分總結(jié)本市多年來在住房保障使用監(jiān)督和服務(wù)管理方面經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）在共有產(chǎn)權(quán)住房的出租、回購、再上市以及后期監(jiān)管等方面進行了創(chuàng)新、突破和提高。
  
  《辦法》規(guī)定，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，應在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。
  
  嚴格再上市管理
  
  滿足更多無房家庭住房剛需
  
  《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交申請，由代持機構(gòu)回購?；刭彽姆课堇^續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。
  
  共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人可在代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。新購房人獲得的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。
  
  以往的北京市產(chǎn)權(quán)型保障房和政策房，如經(jīng)濟適用房、限價商品房、自住型商品房，在滿足一定條件后是可以轉(zhuǎn)換為完全商品住房的。而此次《辦法》中，充分考慮北京市人口資源環(huán)境壓力和當前階段共有產(chǎn)權(quán)住房供需緊張的情況，在充分聽取各界專家意見基礎(chǔ)上，對共有產(chǎn)權(quán)住房再上市產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進行了收緊，以“封閉管理、循環(huán)使用”為原則，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)再上市后也不能變更，真正實現(xiàn)“封閉管理、循環(huán)使用”，以滿足更多無房家庭住房剛需。
  
  連通誠信系統(tǒng)
  
  提高虛假申購和違規(guī)使用成本
  
  《辦法》規(guī)定，申請人不如實申報、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，偽造或提供不真實證明材料的，禁止其10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。
  
  共有產(chǎn)權(quán)住房購房人、同住人違反購房合同約定，且拒不按代持機構(gòu)要求改正的，可以責令其騰退住房，禁止其10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。
  
  申請家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中記載有違法違規(guī)或嚴重失信行為的，將限制該家庭申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
  
  通過明確共有產(chǎn)權(quán)住房的出租、回購、再上市管理，讓作為“不動產(chǎn)”的房屋，在符合購買條件的家庭中“流動”起來，滿足更多“夾心層”家庭的需求，讓政策更加公平；通過加大打擊虛假申購和違規(guī)使用的監(jiān)督力度，讓投機鉆營者面臨更高的違規(guī)成本，凸顯社會正義。
  
  未來的共有產(chǎn)權(quán)住房，將真正回歸住房的“居住”屬性，為不斷完善本市基本住房制度，建立購租并舉的住房供應體系和建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制、促進社會和諧做出突出貢獻。（來源：央視財經(jīng)）市住建委系列解讀“共有產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)政策
  
  北京共有產(chǎn)權(quán)住房將“封閉管理、循環(huán)使用”
  
  本報訊近期，本市出臺了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，共有產(chǎn)權(quán)房是什么性質(zhì)的房子？跟以往的自住房、經(jīng)濟適用房有何區(qū)別？如何上市交易？共有產(chǎn)權(quán)房的購買合同有何特點？近日，北京市住建委對此發(fā)布了系列解讀。
  
  共有產(chǎn)權(quán)住房將實現(xiàn)“封閉管理、內(nèi)部循環(huán)”
  
  在以往的北京市產(chǎn)權(quán)型保障房和政策房中，如經(jīng)濟適用房、限價商品房、自住型商品房，滿足一定條件后可以轉(zhuǎn)換為完全商品住房的。那么共有產(chǎn)權(quán)房是否也能完全轉(zhuǎn)化為商品房？對此，市住建委相關(guān)負責人解釋，按照規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建部門提交申請，由代持機構(gòu)回購，回購的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。這意味著共有產(chǎn)權(quán)房在轉(zhuǎn)化為完全商品房方面受到限制，共有產(chǎn)權(quán)住房將真正實現(xiàn)“封閉管理、內(nèi)部循環(huán)”。從根本上杜絕投機炒作。實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一目標。
  
  但共有產(chǎn)權(quán)房的上市交易依然是允許的，如果拿證滿五年，雖然可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，可以是同等價格條件下被代持機構(gòu)優(yōu)先購買，也可以轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。
  
  市住建委相關(guān)負責人介紹，考慮到北京市人口資源環(huán)境壓力和當前階段共有產(chǎn)權(quán)住房供需緊張的情況，在充分聽取各界專家意見基礎(chǔ)上，對共有產(chǎn)權(quán)住房再上市產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進行了收緊，以“封閉管理、循環(huán)使用”為原則，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)再上市后也不能變更，滿足更多無房家庭住房剛需。
  
  有住房轉(zhuǎn)出記錄家庭不得購買
  
  市住建委相關(guān)負責人表示，在申購條件方面，《辦法》規(guī)定，申購家庭必須為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭，其中單身家庭申購，申請人應當年滿30周歲。
  
  《辦法》同時規(guī)定，已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協(xié)議和有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
  
  對申購條件進一步從嚴，就是明確共有產(chǎn)權(quán)住房要優(yōu)先解決無房家庭的首次購房需求和優(yōu)先保障家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的家庭。積極引導30周歲以下單身青年通過租房方式解決住房困難問題，逐漸形成租售并舉、先租后售、梯度消費的良性住房理念，讓住房切實回歸自住屬性。
  
  共有產(chǎn)權(quán)房將配專用合同
  
  此前，朝陽區(qū)房管局特別公示北京首個共有產(chǎn)權(quán)住房項目“錦都家園”的預售合同。跟此前的自住房、普通商品房合同不同的是，這份合同中涉及三方當事人：購房人、開發(fā)建設(shè)單位和代持機構(gòu)。
  
  市住建委相關(guān)負責人介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房將使用依據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》修訂的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預售合同(試行)》。該合同對開發(fā)單位、購房人和政府份額代持機構(gòu)等三方當事人的權(quán)利義務(wù)進行了明確與規(guī)范。
  
  同時，合同附件中增加了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房使用協(xié)議》，由購房人與代持機構(gòu)簽訂，就房屋轉(zhuǎn)讓、購買其他住房、房屋出租、合理使用、相關(guān)費用等內(nèi)容進行了詳細約定。如果購房人有違反相關(guān)規(guī)定和合同、協(xié)議約定的，代持機構(gòu)將按管理規(guī)定和合同、協(xié)議約定進行處理。
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:43:07
• 157****2097

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  房屋交易,需要買賣雙方簽字確認后才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。然而,朝陽區(qū)一家中介公司竟然假冒房主筆跡,擅自完成網(wǎng)上簽約,準備為房子辦理產(chǎn)權(quán)過戶。日前,朝陽區(qū)房管局依法對該中介在朝陽轄區(qū)內(nèi)的所有門店作出暫停網(wǎng)簽資格的處罰,處罰期不少于60天。筆者從朝陽區(qū)房管局了解到,自今年1月以來,該區(qū)共有7家中介受到類似的處罰,處罰內(nèi)容為暫停網(wǎng)簽資格30天至90天不等。
  據(jù)介紹,朝陽區(qū)是本市房地產(chǎn)租售交易**活躍的區(qū)縣,年均房屋登記量約占全市總量三分之一。交易多了,由此引發(fā)的糾紛也時有發(fā)生。為了規(guī)范中介市場,朝陽區(qū)去年年底率先出臺本市首個專門針對房地產(chǎn)中介的行業(yè)管理實施意見,規(guī)定自今年1月1日起將對出現(xiàn)違法違規(guī)行為的中介公司作出暫停網(wǎng)簽的處罰。其中,未嚴格按照簽約流程規(guī)定進行操作、為買賣雙方簽訂“陰陽合同”避稅的,暫停網(wǎng)簽資格不少于30天;未經(jīng)委托擅自發(fā)布房源信息、擅自進行網(wǎng)簽業(yè)務(wù)操作的,暫停網(wǎng)簽資格不少于60天;擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)群租的,暫停網(wǎng)簽資格不少于90天。
  經(jīng)過群眾舉報與工作人員查處,朝陽區(qū)房管局共發(fā)現(xiàn)7家中介在從事房屋買賣、租賃過程中,違反行業(yè)管理規(guī)定,擅自網(wǎng)簽后準備從事房屋買賣,晟澤地產(chǎn)就是其中一家。按照規(guī)定,7家中介的網(wǎng)簽資格目前已全部被暫停,暫停期限從30天到90天不等。
  被暫停資格的北京晟澤房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司,在北京共有分店30余家。然而,提起這家連鎖中介,大學畢業(yè)不久的小李滿肚子委屈:“將兩室一廳的房子打了隔斷租給我們四戶,房子到期后,以墻壁有油漬、水管因自然磨損有裂縫等原因,要我們賠償一個月的租金3200元?！?br/>
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:43:03
• 147****1945

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  3·30房產(chǎn)新政之后，深圳房價暴漲，出現(xiàn)賣家違約潮。7月19日，龍崗區(qū)人民法院一審判決一名違約賣家按照合同成交價格20%賠償買家，并承擔案件受理費與保全費。由于法院在違約賠償比例上具有自由裁量權(quán)，早前的違約賠償極少被頂格判處20%。此番頂格判賠被認為可能成為法院處理該類案件的一個風向標。
  房屋市場價飆漲 賣家要求解約
  涉事房產(chǎn)位于深圳坂田上品雅園，房屋建筑面積為88平方米。買賣雙方于今年3月14日簽訂買賣合同，約定的成交價格為220萬。
  合同成交當日，買家支付了10萬元定金，并在3月30日辦理資金監(jiān)管，監(jiān)管金額為49萬元。4月20日，銀行出具貸款承諾書。
  然而，3月30日房地產(chǎn)新政調(diào)整，深圳房價暴漲，進入4月，該房產(chǎn)市場價遠遠超過了合同簽訂之日的價格。代理此案的周爭鋒律師介紹說，根據(jù)今年6月第三方機構(gòu)的評估，該套房產(chǎn)市場價到了280萬。
  4月22日，賣家發(fā)出解約通知書，理由是“涉案房產(chǎn)存在口頭租約，租客不同意提前搬遷，并主張優(yōu)先購買權(quán)”。據(jù)了解，目前通行的二手房買賣合同中，都明確約定賣家要保證承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)以及在交樓前解除合同。
  5月5日，買家將賣家訴上法庭。龍崗區(qū)人民法院一審判決認為，雙方的合同中明確約定賣家要保證承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)并保證交樓前解除租賃合同，賣家現(xiàn)在又以承租人拒絕解除合同等理由單方面解除合同，已經(jīng)構(gòu)成違約。
  由于該房產(chǎn)存在其他糾紛，繼續(xù)履行合約強制過戶的條件已不存在。因而一審法院支持按照合同成交價的20%來承擔違約責任，賣家被判返還10萬元定金，賠償違約金44萬元。同時案件中4600元受理費以及3220元保全費也均由違約方承擔。
  頂格判賠或成風向標
  深圳多名房地產(chǎn)律師都告訴南都，目前二手房交易合同中違約金一般為雙倍定金或合同成交價格的20%。但在司法實踐中，法院對于違約金賠償比例具有自由裁量權(quán)，通常比例在成交價的10%，多的時候到15%，極少能到20%。
  而南都也獲悉，在今年的違約潮中，深圳多名卷入二手房交易訴訟糾紛的買家還組團前往法院，希望法院能按20%支持違約賠償，以增加賣家的違約成本。
  周爭鋒介紹說，3·30新政之后的違約潮案件，目前大多并未判決。他認為，龍崗法院對于該案的判決可能成為此番違約潮中法院判決的一個風向標。
  此案為何頂格判賠，周爭鋒認為原因之一是賣家違約性質(zhì)較為惡劣。據(jù)介紹，訴訟后，買家要求賣家配合解除資金監(jiān)管。如果賣家不配合，這49萬元將凍結(jié)長達6個月，買家會遭受更大損失。但賣家一直不愿意配合，并以此要挾買家，希望買家接受雙倍違約金調(diào)解結(jié)案，性質(zhì)較為惡劣。
  (來源: 南方都市報)
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:43:00

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• 問 無錫五米陽光產(chǎn)權(quán)是多少年？？共有產(chǎn)權(quán)房個人份額**低五成，首個項目將搖號
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  "2013年，全國商品房銷售面積曾達到130551萬平方米，創(chuàng)下歷史紀錄。到了2014年，全國房地產(chǎn)銷售面積開始負增長，很多業(yè)內(nèi)人士和研究機構(gòu)認為，隨著城鎮(zhèn)化增速放緩等原因，2013年13.1億平方米的銷售面積可能是歷史高點，未來很難逾越。2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，但仍低于2013年。到了2016年上半年，全國商品房銷售面積達到64302萬平方米，同比增長27.9%，增幅比1~5月下降5.3個百分點。不過筆者預計，假設(shè)下半年銷售面積增速大幅下降，全年增長僅2%，也將達到13.11億平方米，超過2013年的成交量，創(chuàng)歷史新高可以說幾成定局。而由于今年以來一二線城市房價普漲，全年樓市銷售額將創(chuàng)歷史新高更是基本沒有懸念。2016年商品房銷售面積和銷售金額或創(chuàng)歷史新高，原因是多方面的。一是因為我國的城鎮(zhèn)化率仍處于較低水平，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間巨大。去年我國城鎮(zhèn)化率56.1%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅40%左右，遠低于發(fā)達國家70%~90%的水平，城鎮(zhèn)化進程還有很大空間，農(nóng)業(yè)人口向城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢還要持續(xù)很多年。不過房地產(chǎn)是一個波動性很強的行業(yè)，如2005年和2009年銷售面積增幅曾分別達到46%和42.1%，2008年和2014年則出現(xiàn)負增長，分別為-19.7%和7.6%。房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)波動十分正常，但我們不能以短期波動走勢來做長期推斷。二是因為國家去庫存政策對銷售起到了明顯的促進作用。全國除4個一線城市和三亞外均已取消限購政策，**成數(shù)的降低、貸款利率的下降、部分城市購房入戶政策的放松、稅收政策的調(diào)整等，都直接刺激了房地產(chǎn)銷售的增長。三是前幾年限購限貸壓抑了部分需求特別是改善性需求，在經(jīng)濟和居民收入增長的大背景下，2016年被壓抑的部分需求得到了釋放。以杭州為例，120平方米以上戶型成交占比持續(xù)提高，表明改善性需求越來越活躍。房地產(chǎn)銷售雖然有望創(chuàng)歷史新高，對去庫存發(fā)揮了積極作用，但全國商品房庫存從3月開始，已連續(xù)4個月下降。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月末，全國商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。其中住宅待售面積減少770萬平方米。這對于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展無疑是好事。雖然總庫存正在下降，但筆者認為，但一些結(jié)構(gòu)性問題還比較嚴重，隱憂仍然不少，值得高度關(guān)注。首先，住宅庫存雖然下降，但商業(yè)庫存居高不下，到6月份底仍然正增長。全國商業(yè)營業(yè)用房已竣工待售面積達到15263平方米，同步增長23%。除了竣工部分，還有大量的未竣工待售面積，商業(yè)庫存銷售周期遠遠高于住宅，且仍在增長，這是需要特別警惕的。商業(yè)地產(chǎn)的供應泡沫問題非常嚴重，地方政府應該加強商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃指導，合理確定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模，嚴格控制商業(yè)用地出讓，采取多種措施消化商業(yè)用房庫存。其次，防止部分城市在去庫存的大旗下制造房價泡沫。2015年以來，北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥、廈門等少數(shù)城市房價上漲幅度過大，房價收入比畸高，居民收入增長速度遠遠趕不上房價上漲幅度，很大原因是這些城市庫存過低，房地產(chǎn)供應遠跟不上房地產(chǎn)需求，這些城市的調(diào)控方向應該是大力補庫存，增加供應，適當抑制過熱需求，絕不能盲目執(zhí)行去庫存政策。但遺憾的是，這些城市抑制需求的政策很少看到，反倒是一些刺激需求政策被執(zhí)行，土地供應也沒有及時擴大規(guī)模，這勢必加大房價上漲壓力。中央提出的“分類調(diào)控、因城施策”方針應該在地方得到進一步大力貫徹，該補庫存的要大力補庫存，該去庫存的必須大力去庫存，方向不可顛倒。**后，中小城市的去庫存應該得到更大的重視?？傮w看，一二線城市庫存總體不嚴重，部分城市需要及時補庫存，中小城市則普遍面臨較嚴重的庫存壓力，由此可以適當放寬購房者按揭條件，并嚴格控制土地出讓，同時在購房入戶等方面適度放寬。但根本上講，樓市去庫存必須進一步增強中小城市的活力，主要是產(chǎn)業(yè)發(fā)展要逐步培育，主導產(chǎn)業(yè)要有特色，國家要增強中小城市在交通、公共資源配套方面的投入，更加注重生產(chǎn)力布局的均衡性。??"

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• 問 無錫五米陽光產(chǎn)權(quán)是多少年??五米陽光的產(chǎn)權(quán)是哪年批地的
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  房子問題不少，物業(yè)幾乎沒有，你自己看著辦。

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• 問 金石華府產(chǎn)權(quán)多少年？海淀**大共有產(chǎn)權(quán)房奠基，300套共有產(chǎn)權(quán)房后天申購
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  "?房地產(chǎn)的火熱在中國早已不是新聞，隨著“金九銀十”的到來，樓市出現(xiàn)的一股股購房熱潮更是幾乎接近瘋狂的程度。房地產(chǎn)領(lǐng)域愈發(fā)瘋狂的局面下，各種樓市的新聞出現(xiàn)，它們或驚人、或荒誕，或讓人一笑置之，或引起人們新一輪搶房熱潮......不知從何時起，房產(chǎn)悄悄成了一種流行的投資方式，甚至大有后來者居上，蓋過其他傳統(tǒng)投資方式的勢頭。這并不難理解，在那些一線城市，房子天價已是眾所周知，甚至坐地起價一天之內(nèi)漲幅達到幾萬都早已不是新鮮事，房產(chǎn)賺錢如此容易，難怪投身樓市大潮的人前赴后繼。房子證明的是“真愛”還是“傷害”？“不買房就結(jié)不了婚”這大概是當下很多適齡男青年面臨的一大難題，房子儼然成了岳父岳母眼里檢驗未來女婿合格與否的一大“硬指標”，更是小伙子們證明對姑娘“真愛”的主要方式之一，于是為了自己的真愛，無數(shù)的男女青年們毅然投身于買房大潮中。正當無數(shù)人為了結(jié)婚而無法擺脫“房奴”的命運時，另一則讓人哭笑不得的新聞又刷屏了好一段時間：8月26日，一則關(guān)于上海房產(chǎn)將限購的謠言在朋友圈瘋傳，上海各大民政局門前排起了長龍，“真愛夫妻”紛紛辦理離婚手續(xù)，只為獲得買房資格。8月29日，上海住建委明確表示“沒有研究過此類政策”。然而，這短短三天，火爆的上海樓市再一次迎來了成交高潮，截至8月29日，已經(jīng)連續(xù)3天日成交量超過1000套。在8月30日，成交量突破2100套。曾經(jīng)買房是為了結(jié)婚，如今離婚是為了買房，這世界變化實在太快，房子竟既能讓人結(jié)婚，又能讓人離婚，真不知道**終房子證明的到底是真愛還是傷害啊。有人調(diào)侃說，“只有真愛的夫妻才敢去離婚買房?！边@真是一語中的，如果婚離了，房子又沒買到，這賠本的買賣風險可比任何投資都大。全國都在搶房，到底在慌什么？杭州限購前一天，樓盤里直到半夜都在交易，甚至有中介拿著pos機去外地讓客戶刷卡，一天簽約5105套！鄭州搶房“如擠春運”，上海有人直接打“飛的”來搶；合肥購房者冒雨搶房……房子一天一個價，買到房甚至會激動到哭，而買不到房更加會遺憾到哭。人們**近似乎不是在討論買房，就是在去看房的路上?！胺績r漲上天，晚買一天房就損失一筆錢，不買房就是扔錢！”這種想法簡直是全國人民的心病。對房子有剛需的人自不必說，早早買房也算是了結(jié)一樁心事；不缺房住而手里又剛好有點閑錢的人，**中意的投資自然還是買房，風險小收益大，哪種投資能比得上？你問還差點兒錢怎么辦？沒關(guān)系，想辦法借錢、貸款，總是可以如愿，如今連離婚都已經(jīng)成了買房的手段之一......總之為了房子必須想盡一切辦法，否則誰知道以后還買不買得起，現(xiàn)在把房子存下租出去還能收點租金，沒準兒還能**，總之簡直是包賺不賠啊。富人更是買房大軍中的主力隊員，甚至在有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)后，更加是削尖了腦袋往房地產(chǎn)這個領(lǐng)域鉆......房價不斷上漲的現(xiàn)象，刺激人們對房產(chǎn)上漲的預期增大，于是越多人想買房，房價就會越來越高。買漲不買跌，這是普通老百姓都懂的道理。搭上車的買房人一邊心驚膽戰(zhàn)害怕崩盤，一邊竊喜還好買了或者再琢磨著怎么加杠桿繼續(xù)投資，沒搭上車的只能自己進行心理建設(shè)，人這一輩子不能被房子圈住……于是，有人說，房價的瘋狂，讓人看不到希望，中低產(chǎn)階級發(fā)現(xiàn)，自己辛苦了一輩子，不如隔壁老王比你早買幾套房子。雖然有點悲觀，說出的卻是一種無奈的現(xiàn)實。河北終究難逃搶房怪圈　　今年春節(jié)過后，京津及河北環(huán)京地區(qū)樓市一躍而起，不但高燒不退，反而愈演愈烈。房價居高不下的北京更加高不可攀，8月平均單套商品房住宅成交價已至526萬 元，達到歷史**高點。天津均價也排進全國房價前十名，市內(nèi)六區(qū)新房成交每平方米均價正沖擊4萬元大關(guān)。石家莊、廊坊、香河等河北環(huán)京地區(qū)房價也開啟飆升模 式。業(yè)內(nèi)專家認為，隨著“金九銀十”的到來，這波遍及京津及河北環(huán)京地區(qū)的房價“高燒”短期內(nèi)恐難消退。雖然河北省政府近來開始出手整頓樓市，通過調(diào)查河北固安無證售樓、石家莊哄抬樓價停業(yè)整頓、購租并舉讓人們有房可住等幾件事，逐步著手控制樓市這把虛火，可惜全國樓市都在一種異常的火爆之中，樓市的亂象實在是“春風吹又生”，若無長遠整體的規(guī)劃，單靠河北政府也實在是鞭長莫及呀越控越漲，怪圈如何破？樓市這把瘋狂的火一日旺過一日，各地政府紛紛出臺限貸限購政策，嚴控房價。但是，房產(chǎn)總是走不出這樣的怪圈：嚴控—消停—向下微調(diào)—報復性大漲。南京新政后首輪土地網(wǎng)拍，9月19日產(chǎn)生第一幅**高限價地塊，20日，又拍出7幅**高限價地塊，其中4幅創(chuàng)區(qū)域**高單價。7幅地全部要搖號決定買主，之后也將按規(guī)定現(xiàn)房銷售。地價高企，那么蓋好之后的房價能低得了嗎？為什么會這樣？專家認為，決定房價主要的因素為供求關(guān)系、未來預期和貨幣三大因素。熱點城市房子一直是供不應求的，居民對未來房價上漲預期提升，加上實體經(jīng)濟疲軟，大量貨幣涌入，沒有其他更賺錢的投資方式，于是大家都來買房子。熱點城市樓房總會有市場，因為這些城市資源好，人才都流向了這些城市。有人來，就得有房住。一些二三線城市的暴漲比如鄭州、合肥、無錫等城市，令人覺得匪夷所思，也讓人恐懼房產(chǎn)泡沫的存在。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，中國“房奴”近40%的收入用來還房貸，銀行的房貸比例有較大增長，而民間投資持續(xù)低迷。更嚴的調(diào)控政策正在逼近?限購限貸幾乎在各大城市都刮起了一陣風，卻完全無法吹滅房價這把虛火，這雖在意料之外，仔細想想?yún)s又在情理之中。政府的政策根源畢竟是針對過高的房價，而政策的出臺卻總會讓人們的眼光更加聚焦的正在飛速攀升的房價上，中國人“買漲不買跌”的普遍心理也就在政策的推動下再次席卷而來，從而引發(fā)了新一輪的搶房熱潮。這種怪圈雖然荒誕，短時間卻無法避免，結(jié)果就是買到房的人皆大歡喜，買不到房的人怨聲載道，大家齊搶，房價一天高過一天，政府為了表明態(tài)度，只好再次想出新的辦法。如此看來，更嚴格政策的到來，也就不奇怪了。???"

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• 問 共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)多少年
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  共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)一般是70年共同產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)是為了解決中低收入住房困難家庭的購房需求，個人與政府的出資比例，一般是3:7，在拆遷的時候會返還。產(chǎn)權(quán)的時間一般是在取得該地土地使用權(quán)知識開始進行計算，也就是從開發(fā)商拿地的時間進行計算，并不是房屋所有產(chǎn)權(quán)證上的時間。共有產(chǎn)權(quán)房夫妻離婚時候的分配原則：1、如果是在婚姻存續(xù)期間購買的共有產(chǎn)權(quán)房，離婚之后共有產(chǎn)權(quán)房可以按照50%的比例平均分配，也就是男女雙方各自持有50%的房屋所有權(quán)。2、在離婚的時候，最好是先由雙方協(xié)商處理，因為共有房產(chǎn)，原則上應該均等分割，可以先協(xié)商把房子出售之后，再把房款平均分配。3、對于不太容易分割的共有房屋，可以根據(jù)雙方的住房情況，并且以照顧女方或者是無過錯方的原則，優(yōu)先分給一方，另外一方支付相應的房款。

• 問 淀山湖花園多少年產(chǎn)權(quán)？共有產(chǎn)權(quán)房投機“緊箍咒”，申購比例回歸理性
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  "“當前我國房地產(chǎn)市場的兩大突出特點是各級城市嚴重分化和土地市場持續(xù)高溫，而后期房企分化加劇、行業(yè)并購與集中將成為新的焦點，大整合時代正在臨近?！苯?平安銀行 投資銀行總監(jiān)兼地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁劉湣棠表示。作為與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系緊密的合作伙伴，各大金融機構(gòu)都在積極利用自身優(yōu)勢，創(chuàng)新服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融手段，并試圖在當前火爆的房地產(chǎn)市場中分得一杯羹。其中，銀行系地產(chǎn)金融布局尤為矚目。繁榮近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮有目共睹。查閱國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從1999年的4010億元迅猛擴大至2015年的9.59萬億元，16年間增長了23.9倍。今年，行業(yè)兼并重組整合的步伐在明顯提速。央企方面，3月，中海地產(chǎn)宣布收購中信旗下的中信地產(chǎn)和中信泰富的住宅物業(yè)組合；7月初，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將與 中航地產(chǎn) 籌劃重組整合方案。民企方面，5月，融創(chuàng)中國及萊蒙國際聯(lián)合發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國以43.9億元收購萊蒙國際位于河北燕郊、上海等地的7個項目公司的所有股權(quán)；7月底，恒大地產(chǎn)完成了對上市公司 嘉凱城 的要約收購，將成為控股股東。某研究中心研究員楊科偉向《中國經(jīng)營報》表示，目前房地產(chǎn)市場的突出特點及未來趨勢即是城市的前景、發(fā)展速度、市場規(guī)模都進入分化階段?！皬钠髽I(yè)來說，集中度的上升以及企業(yè)利潤的降低，也是較為突出的特點之一。從這個角度看，接下來，房地產(chǎn)企業(yè)的兼并購將會成為一種趨勢?！痹诖吮尘跋?，各類金融機構(gòu)也加快了地產(chǎn)金融布局，融資工具逐漸增多，例如人民幣地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)資管計劃、房地產(chǎn)公司債等針對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的金融工具已基本齊備。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴，行業(yè)內(nèi)并購是大勢所趨，現(xiàn)在不少地產(chǎn)企業(yè)都減少了對銀行的依賴度?！坝绕浣酉聛硪欢螘r間內(nèi)，大的經(jīng)濟環(huán)境不好，房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨秀的情況下，其獲取資金的渠道應該說比以前更多，而且成本更低。對于小的開發(fā)商而言，還是要依賴、仰仗銀行。不過，對于銷售回款非常好，自有資金充裕的企業(yè)而言，銀行渠道更多是用來兜底的?！眲√闹赋觯康禺a(chǎn)行業(yè)大整合充滿變數(shù)，但同時孕育著大機遇，優(yōu)秀房企可能強者恒強，可以通過戰(zhàn)略調(diào)整、資源獲取、并購整合和能力再造，完成新的超越。而房地產(chǎn)市場的這一變化將對傳統(tǒng)商業(yè)銀行的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提出了更多挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)或許意味著契機，促使商業(yè)銀行不斷思考并更新業(yè)務(wù)及盈利模式。布局近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的融合不斷深入，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新步伐不斷加快。例如早在2013年， 民生銀行 、平安銀行就分別與恒大地產(chǎn)合作發(fā)行永續(xù)債產(chǎn)品。此后，銀行系投行繼續(xù)創(chuàng)新各種金融業(yè)務(wù)，提供多種融資模式。此前銀行多向房企提供傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)貸和經(jīng)營性物業(yè)貸款，但目前銀行普遍嚴控開發(fā)貸，例如實行“白名單”制度，上收審批權(quán)限等。但隨著房地產(chǎn)市場整合并購不斷加劇，銀行也在不斷調(diào)整。銀行已經(jīng)不滿足于向房企提供間接融資服務(wù)，而更多將目光轉(zhuǎn)向并購融資、銀團貸款、結(jié)構(gòu)化融資等方向。作為行業(yè)內(nèi)較早布局房地產(chǎn)金融的銀行之一，平安銀行從2013年開始推行事業(yè)部制改革，三年來，平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部參與房地產(chǎn)行業(yè)整合，累計投放資產(chǎn)已超過3800億元。業(yè)務(wù)方面已形成了包括結(jié)構(gòu)化融資、地產(chǎn)基金、并購融資、資產(chǎn)證券化、供應鏈金融等在內(nèi)的投商行一體化業(yè)務(wù)體系。據(jù)了解，平安地產(chǎn)金融在全國重要城市設(shè)有27家分部機構(gòu)深耕當?shù)厥袌?、專門的產(chǎn)品研發(fā)和業(yè)務(wù)管理團隊、獨立的項目審批流程、與集團其他專業(yè)子公司的內(nèi)部協(xié)同、資金渠道的快速組織等等，目前已形成了包括開發(fā)貸、結(jié)構(gòu)化融資、地產(chǎn)基金、并購融資、債券承銷、定向增發(fā)、資產(chǎn)證券化、跨境金融、供應鏈金融等在內(nèi)的投商行一體化業(yè)務(wù)體系。值得注意的是，地產(chǎn)基金是平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部的發(fā)展重點。平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部地產(chǎn)基金中心郭亦堅稱，過去一年多，平安銀行的地產(chǎn)基金累計投放金額已超過1500億元。平安已與包括保利、金地、碧桂園等在內(nèi)的9家房企成立合資基金管理公司，存量資產(chǎn)超過1500億元，有限合伙突破300億元，股權(quán)投資出賬規(guī)模達到89億元。郭亦堅表示，“新八條底線”（《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運作管理暫行規(guī)定》）規(guī)定了更嚴苛的杠桿比例：1倍杠桿適用于大股東定增，二級市場投資，參與一年定增等；3倍杠桿適用于投資銀行存款，標準化證券的股質(zhì)基金，債券基金等。但對地產(chǎn)基金而言，和PE、VC類似，基本不受新八條底線的約束。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)投資杠桿加大的趨勢以及高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式風險仍不可忽視。金融創(chuàng)新的同時，做好風險控制也是金融機構(gòu)所面臨的一大挑戰(zhàn)。??"

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