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• 138****6938

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  “當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的兩大突出特點(diǎn)是各級城市嚴(yán)重分化和土地市場持續(xù)高溫，而后期房企分化加劇、行業(yè)并購與集中將成為新的焦點(diǎn)，大整合時(shí)代正在臨近?！苯?平安銀行 投資銀行總監(jiān)兼地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁劉湣棠表示。
  
  作為與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系緊密的合作伙伴，各大金融機(jī)構(gòu)都在積極利用自身優(yōu)勢，創(chuàng)新服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融手段，并試圖在當(dāng)前火爆的房地產(chǎn)市場中分得一杯羹。其中，銀行系地產(chǎn)金融布局尤為矚目。
  
  繁榮
  
  近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮有目共睹。查閱國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從1999年的4010億元迅猛擴(kuò)大至2015年的9.59萬億元，16年間增長了23.9倍。
  
  今年，行業(yè)兼并重組整合的步伐在明顯提速。央企方面，3月，中海地產(chǎn)宣布收購中信旗下的中信地產(chǎn)和中信泰富的住宅物業(yè)組合；7月初，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將與 中航地產(chǎn) 籌劃重組整合方案。民企方面，5月，融創(chuàng)中國及萊蒙國際聯(lián)合發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國以43.9億元收購萊蒙國際位于河北燕郊、上海等地的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)；7月底，恒大地產(chǎn)完成了對上市公司 嘉凱城 的要約收購，將成為控股股東。
  
  某研究中心研究員楊科偉向《中國經(jīng)營報(bào)》表示，目前房地產(chǎn)市場的突出特點(diǎn)及未來趨勢即是城市的前景、發(fā)展速度、市場規(guī)模都進(jìn)入分化階段?！皬钠髽I(yè)來說，集中度的上升以及企業(yè)利潤的降低，也是較為突出的特點(diǎn)之一。從這個(gè)角度看，接下來，房地產(chǎn)企業(yè)的兼并購將會成為一種趨勢。”
  
  在此背景下，各類金融機(jī)構(gòu)也加快了地產(chǎn)金融布局，融資工具逐漸增多，例如人民幣地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)資管計(jì)劃、房地產(chǎn)公司債等針對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的金融工具已基本齊備。
  
  地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴，行業(yè)內(nèi)并購是大勢所趨，現(xiàn)在不少地產(chǎn)企業(yè)都減少了對銀行的依賴度?！坝绕浣酉聛硪欢螘r(shí)間內(nèi)，大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨(dú)秀的情況下，其獲取資金的渠道應(yīng)該說比以前更多，而且成本更低。對于小的開發(fā)商而言，還是要依賴、仰仗銀行。不過，對于銷售回款非常好，自有資金充裕的企業(yè)而言，銀行渠道更多是用來兜底的?！?br/>
  劉湣棠指出，房地產(chǎn)行業(yè)大整合充滿變數(shù)，但同時(shí)孕育著大機(jī)遇，優(yōu)秀房企可能強(qiáng)者恒強(qiáng)，可以通過戰(zhàn)略調(diào)整、資源獲取、并購整合和能力再造，完成新的超越。
  
  而房地產(chǎn)市場的這一變化將對傳統(tǒng)商業(yè)銀行的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提出了更多挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)或許意味著契機(jī)，促使商業(yè)銀行不斷思考并更新業(yè)務(wù)及盈利模式。
  
  布局
  
  近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的融合不斷深入，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新步伐不斷加快。例如早在2013年， 民生銀行 、平安銀行就分別與恒大地產(chǎn)合作發(fā)行永續(xù)債產(chǎn)品。此后，銀行系投行繼續(xù)創(chuàng)新各種金融業(yè)務(wù)，提供多種融資模式。
  
  此前銀行多向房企提供傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)貸和經(jīng)營性物業(yè)貸款，但目前銀行普遍嚴(yán)控開發(fā)貸，例如實(shí)行“白名單”制度，上收審批權(quán)限等。但隨著房地產(chǎn)市場整合并購不斷加劇，銀行也在不斷調(diào)整。銀行已經(jīng)不滿足于向房企提供間接融資服務(wù)，而更多將目光轉(zhuǎn)向并購融資、銀團(tuán)貸款、結(jié)構(gòu)化融資等方向。
  
  作為行業(yè)內(nèi)較早布局房地產(chǎn)金融的銀行之一，平安銀行從2013年開始推行事業(yè)部制改革，三年來，平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部參與房地產(chǎn)行業(yè)整合，累計(jì)投放資產(chǎn)已超過3800億元。
  
  業(yè)務(wù)方面已形成了包括結(jié)構(gòu)化融資、地產(chǎn)基金、并購融資、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈金融等在內(nèi)的投商行一體化業(yè)務(wù)體系。
  
  據(jù)了解，平安地產(chǎn)金融在全國重要城市設(shè)有27家分部機(jī)構(gòu)深耕當(dāng)?shù)厥袌觥ｉT的產(chǎn)品研發(fā)和業(yè)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)、獨(dú)立的項(xiàng)目審批流程、與集團(tuán)其他專業(yè)子公司的內(nèi)部協(xié)同、資金渠道的快速組織等等，目前已形成了包括開發(fā)貸、結(jié)構(gòu)化融資、地產(chǎn)基金、并購融資、債券承銷、定向增發(fā)、資產(chǎn)證券化、跨境金融、供應(yīng)鏈金融等在內(nèi)的投商行一體化業(yè)務(wù)體系。
  
  值得注意的是，地產(chǎn)基金是平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部的發(fā)展重點(diǎn)。平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部地產(chǎn)基金中心郭亦堅(jiān)稱，過去一年多，平安銀行的地產(chǎn)基金累計(jì)投放金額已超過1500億元。平安已與包括保利、金地、碧桂園等在內(nèi)的9家房企成立合資基金管理公司，存量資產(chǎn)超過1500億元，有限合伙突破300億元，股權(quán)投資出賬規(guī)模達(dá)到89億元。
  
  郭亦堅(jiān)表示，“新八條底線”（《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》）規(guī)定了更嚴(yán)苛的杠桿比例：1倍杠桿適用于大股東定增，二級市場投資，參與一年定增等；3倍杠桿適用于投資銀行存款，標(biāo)準(zhǔn)化證券的股質(zhì)基金，債券基金等。但對地產(chǎn)基金而言，和PE、VC類似，基本不受新八條底線的約束。
  
  相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)投資杠桿加大的趨勢以及高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式風(fēng)險(xiǎn)仍不可忽視。金融創(chuàng)新的同時(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)控制也是金融機(jī)構(gòu)所面臨的一大挑戰(zhàn)。
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:26:14
• 138****1592

  春節(jié)臨近，你是否已買到心儀的房子?新的一年長沙房地產(chǎn)市場將有哪些新舉措?從10日召開的長沙市住建委2018年工作會議上了解到，今年市住建委將保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，持續(xù)打好房價(jià)穩(wěn)定戰(zhàn)，堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲勢頭，全面建立和完善“一攬子”配套政策，推進(jìn)限價(jià)商品房、人才公 寓和在建商品房建設(shè)，堅(jiān)決滿足住房剛性需求。 房地產(chǎn)市場調(diào)控是影響全市工作大局、涉及群眾利益的一大重要工作，長沙市委市政府高度重視，人民群眾高度關(guān)注。了解到，今年市住建委將保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持調(diào)控決心不動搖、政策方向不改變、力度不放松;加大房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范整頓力度，始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。 同時(shí)將堅(jiān)決落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中“去庫存”的要求，堅(jiān)持商品住宅“控房價(jià)”和商品非住宅“去庫存”兩手抓，多措并舉化解商品非住宅庫存量，堅(jiān)決落實(shí)好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的政策要求;大力推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域改革，探索建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善公租房、限價(jià)商品房和普通商品房并存的住房供應(yīng)體系，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，積極推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)。
  

  查看全文↓ 2019-11-24 16:26:12
• 152****5573

  "“產(chǎn)權(quán)只有70年，那70年后我的房子就不是我的了?”“40年產(chǎn)權(quán)(小產(chǎn)權(quán))和70年產(chǎn)權(quán)(大產(chǎn)權(quán))有什么差別?”大多數(shù)業(yè)主在置業(yè)的時(shí)候，都會驚恐的提出這些問題，關(guān)于40年或是70年的問題，很多購房者只是簡單的以為僅僅是時(shí)間長短的差別，然而，事情并不是這么簡單。這些你應(yīng)該知道。
  
  什么是房屋產(chǎn)權(quán)?
  
  房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動續(xù)期，續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的1%-10%來增收(即土地使用權(quán)出讓金)
  
  小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)未來使用有何影響?
  
  1、使用年限分別
  
  商用房(小產(chǎn)權(quán))，土地使用年限為40年(部分50年)。
  
  住宅用房(大產(chǎn)權(quán))，土地使用年限為70年。
  
  2、稅費(fèi)、土地出讓金
  
  商用房交納的稅費(fèi)和土地出讓金都比住宅用房要高。
  
  3、按揭方式購買
  
  商用房不能使用公積金貸款。使用商業(yè)貸款的，購買**須為總價(jià)五成，商業(yè)貸款年限為10年，貸款利率上浮10%。
  
  住宅用房，可以選擇公積金貸款或商業(yè)按揭。選擇商業(yè)按揭的，首套房**至少三成，貸款年限**長為30年，貸款利率為基準(zhǔn)利率或更低;二套房**至少為四成。
  
  4、使用水電
  
  商用房按照商用水、電標(biāo)準(zhǔn)收取，價(jià)格較高。
  
  住宅用房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)相對比較低。
  
  5、落戶上學(xué)
  
  商用性質(zhì)的房子，不能落戶，也不劃分學(xué)區(qū)。
  
  住宅性質(zhì)的房子，可以落戶，并可劃分學(xué)區(qū)。
  
  如此看來，大產(chǎn)權(quán)房還是很有優(yōu)勢的。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的購買風(fēng)險(xiǎn)
  
  (一)法律效力
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況:
  
  對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  
  對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  
  對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
  
  (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
  
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對房屋的保值和**也有一定影響。
  
  (三)政策風(fēng)險(xiǎn)
  
  購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地
  
  購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
  
  (四)監(jiān)管缺位
  
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的隱患
  
  1、缺少“五證”
  
  如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受律的保護(hù)。
  
  2、拆遷難補(bǔ)償
  
  只要依辦理了審批手續(xù)，它就是合建筑。但也不排除那些在規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償。
  
  3、質(zhì)量難保證
  
  這些房屋價(jià)格便宜，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
  
  4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣
  
  由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。
  
  5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款
  
  小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒有合的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無批復(fù)，這意味著你需要一次性付款買房。
  
  小產(chǎn)權(quán)房存在的一個(gè)重要原因就是它的價(jià)格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到律和政策上的保障，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，購買這類房屋一定要謹(jǐn)慎。
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:26:09
• 136****0157

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  近日，廣東省廣州市各區(qū)有關(guān)今年隨遷子女積分入學(xué)的政策相繼出臺，其中，政策有多處關(guān)于房產(chǎn)的加分項(xiàng)都進(jìn)行了修改，積分與房產(chǎn)解綁，這也意味著廣州租購?fù)瑱?quán)在教育領(lǐng)域率先開始逐步實(shí)行。從已經(jīng)公布的廣州市越秀、天河、海珠等中心區(qū)的細(xì)則來看，這次**核心的改變就是，入學(xué)積分與房產(chǎn)的關(guān)系在解綁，提高租房者的權(quán)益。其中以力度**大的海珠區(qū)為例，之前2017年規(guī)定，在海珠區(qū)購房滿5年者和在海珠區(qū)合法租賃居住滿5年者**高分為100分。但是，在海珠區(qū)購房不足5年者60分，在海珠區(qū)合法租賃居住不足5年者按照每月1分進(jìn)行積分，這也就意味著要和購房者一樣滿60分要整整在這個(gè)區(qū)域租夠5年。而今年無論是租房還是購房，加同等分值，**高30分。而對于教育強(qiáng)區(qū)的越秀區(qū)，今年積分入學(xué)政策也有很大變化。其中**重要的一點(diǎn)是，有全額房產(chǎn)也不能加分。以往，不管是申請**一年級還是**一年級學(xué)位，在積分項(xiàng)目上都列明：申請人在越秀區(qū)有全額房產(chǎn)積5分。而今年的積分項(xiàng)目上則取消了這一項(xiàng)。其它一些區(qū)的積分入學(xué)政策也在租房上面提高比重，比如增城區(qū)外來人口租房，每年加分也從2.5分增加到5分。今年年初，廣州市教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人在人大會議上透露，有關(guān)租賃房子的學(xué)位怎么解決，由于按照學(xué)位到房，房子帶學(xué)位是有周期的，周期是多長，具體方案正在進(jìn)一步研究制定，下一步租購?fù)瑱?quán)、學(xué)位到房，廣州可能將在全國率先推出。（央視 張琦）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:25:59

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• 問 潤楓欣尚產(chǎn)權(quán)證多少年?潤楓欣尚到底是多少年產(chǎn)權(quán)
  答

  潤楓欣尚是商業(yè)（商?。┝㈨?xiàng)的。不算首套，現(xiàn)在北京的政策是認(rèn)房又認(rèn)貸，不過如果不貸款可能買住宅可以算首套吧。

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• 問 潤楓欣尚產(chǎn)權(quán)證多少年？房屋產(chǎn)權(quán)年限有哪些區(qū)別
  答

  "**近一段時(shí)間，北京市民韓曉玲一直“盯”著北京市南四環(huán)的一處聯(lián)排別墅?！鞍肽昵埃揖烷_始在這附近看房，看過10余家新盤售樓處，都沒有找到相關(guān)房源價(jià)格公示，所有報(bào)價(jià)都是售樓小姐口頭報(bào)價(jià)。**近這處樓盤開了，竟然看到了價(jià)目表?！表n曉玲有些詫異。這樣的變化，來自政策的剛性約束。繼今年國慶節(jié)前后全國逾20個(gè)熱門城市主動出臺限購限貸新政后，各種調(diào)控方式接連出臺。11月8日，房地產(chǎn)市場調(diào)控再度升級——國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文稱，將針對各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、副省級省會城市的商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。與之前各個(gè)城市的單獨(dú)行動不同，此次調(diào)控的規(guī)格有了明顯升級。國家發(fā)改委和住建部的文件顯示，八項(xiàng)行為將受到重點(diǎn)查處，主要包括：銷售商品房不明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)；未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”；未一次性公開全部銷售房源等。此外，商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)未標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇；標(biāo)示信息不全，沒有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)、公示相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房價(jià)格的其他因素；采取多種方式明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容不一致；在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用和其他違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定銷售商品房的行為也在重點(diǎn)檢查之列。此次專項(xiàng)檢查，能否讓明碼標(biāo)價(jià)成為常態(tài)？明文規(guī)定反成“稀奇事”兩張價(jià)目表在沙盤旁貼著，每張價(jià)目表的高度都在兩米左右，上面清楚地標(biāo)明每套房的建筑面積、套內(nèi)面積、建面單價(jià)、總價(jià)等信息。對于這樣的公示，韓曉玲用“稀奇”來形容。的確，在以前的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在今年9月底以前，這種價(jià)格公示的情況并不常見。即便是在龍頭開發(fā)商的售樓處，也鮮有清清楚楚標(biāo)明每套房價(jià)格的情況，更不用說明確告訴購房者價(jià)格不會隨便漲且售價(jià)不能高于備案價(jià)。不僅如此，韓曉玲說，以前，除了價(jià)格不透明，還有不少樓盤強(qiáng)制消費(fèi)者交納“訂金”，但這筆費(fèi)用并不計(jì)入房款中。然而，購房者眼里“稀奇”的明碼標(biāo)價(jià)，并非監(jiān)管部門首次提及。早在2010年，國務(wù)院就下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，其中明確規(guī)定，房企要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售；2011年，國家發(fā)改委又出臺《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，重申要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售，并規(guī)定商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房。此后，上海等多個(gè)省市相繼出臺細(xì)則，一些省市明確要求如果售價(jià)需要上浮，要重新備案。今年9月以后，北京、天津等多地出臺關(guān)于樓市調(diào)控政策，很多城市進(jìn)一步明確規(guī)定，商品房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，如需調(diào)高必須重新申報(bào)價(jià)格備案。今年10月初，上海和石家莊等城市還對涉嫌未經(jīng)備案就擅自調(diào)價(jià)的開發(fā)商立案調(diào)查。“此次對商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的專項(xiàng)檢查，實(shí)際上與此前的限購、限貸政策收緊的思路是一致的，即從多方面規(guī)范市場交易，進(jìn)而抑制資產(chǎn)泡沫?！币拙友芯吭褐菐煅芯恐行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法制日報(bào)》采訪時(shí)說，過去很多房企的商品房銷售報(bào)價(jià)比較隨意，尤其是在行情較好的情況下，部分房企存在隨意漲價(jià)的現(xiàn)象，這會使得此類住房交易市場比較混亂，進(jìn)而加大購房者的購房成本。而且從實(shí)際情況來看，這種行為也會加劇購房者與房企之間的矛盾。因此，此次專項(xiàng)檢查非常有必要。值得一提的是，今年10月中旬，住建部在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》中明確指出，要對房企的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為依法嚴(yán)厲查處，其中便包括捂盤惜售或散布漲價(jià)信息、沒有對每套房明碼標(biāo)價(jià)、銷售現(xiàn)場臨時(shí)提價(jià)等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家發(fā)改委與住建部宣布的針對商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的專項(xiàng)檢查，與上述住建部10月份的文件是一脈相承的。開發(fā)商玩各種價(jià)格貓膩“我去年年初在北京市通州區(qū)看房時(shí)，就向銷售人員提出看價(jià)格公示表，但銷售人員不給看。你問哪套房，她才告訴你哪套房的價(jià)格?！表n曉玲說，如果不是告知有備案制這一事實(shí)，普通購房者根本不了解，很容易被開發(fā)商牽著鼻子走。據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，在房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，房企銷售商品房**明顯的一個(gè)營銷手段就是一房兩價(jià)。“換句話說，如果第一個(gè)購房者按照每平方米兩萬元的報(bào)價(jià)認(rèn)購某住房，但沒有簽約，而第二個(gè)購房者愿意按2.2萬元每平方米的價(jià)格認(rèn)購，第一個(gè)購房者就會被告知已經(jīng)沒有住房，即便他是第一個(gè)提出要認(rèn)購此類住房的?！眹?yán)躍進(jìn)說，這會使得購房者不明不白地發(fā)現(xiàn)根本買不到住房，這其實(shí)也是沒有明碼標(biāo)價(jià)所導(dǎo)致的。在北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波的印象中，赤裸裸的違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為肯定是有的，“比如說買房子必須要購買車庫或者其他配套產(chǎn)品，這都是直接或者間接的違法行為，其原因還是現(xiàn)在的市場比較旺盛”。此外，據(jù)房產(chǎn)專家陳寶存透露，開發(fā)商常用的規(guī)避明碼標(biāo)價(jià)的手段還有兩種：一是“價(jià)外價(jià)”，另一種是高開低賣。何為“價(jià)外價(jià)”？陳寶存舉了個(gè)例子，假如一個(gè)樓盤備案價(jià)是3萬元每平方米，開發(fā)商覺得備案價(jià)低了，又沒有到監(jiān)管部門規(guī)定的可以調(diào)價(jià)的日子，開發(fā)商就向客戶硬加價(jià)，加到3.5萬元每平方米?！斑@種情況一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場比較火的地方。開發(fā)商硬加價(jià)，連發(fā)票都不給開?！标悓毚嬲f，在這種情況下，網(wǎng)簽價(jià)還是3萬元每平方米，政府部門統(tǒng)計(jì)的房價(jià)雖沒有上漲，但市場上的房價(jià)實(shí)際上還是上漲了。房產(chǎn)律師周寧告訴，開發(fā)商之前的做法是，在商品房銷售合同之外，再簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，以加收裝修款的形式加價(jià)，但是現(xiàn)在很多地方明令禁止通過這種方式加價(jià)，所以就有了硬加價(jià)的做法。關(guān)于高開低賣，周寧是這樣解釋的：有開發(fā)商將商品房備案價(jià)格定得遠(yuǎn)高于銷售價(jià)，而二者之間的價(jià)差就是開發(fā)商坐地起價(jià)的空間，這是因?yàn)榇饲昂芏嗟胤讲]有明確的備案標(biāo)準(zhǔn)，基本是開發(fā)商申請備案價(jià)是多少就是多少?！皟r(jià)格公示需要和商品房預(yù)售或房源的公示同步，從某種程度上說，預(yù)售的房源應(yīng)該在售樓處的沙盤五米以內(nèi)公示，而且不允許遮擋，這樣也有利于購房者看到此類房源和報(bào)價(jià)。監(jiān)管部門在必要時(shí)應(yīng)該定期檢查，甚至需要?jiǎng)佑靡恍╇娮语@示屏。此類房源公示數(shù)據(jù)可以直接傳遞到房管部門，防止部分房源數(shù)據(jù)造假。”嚴(yán)躍進(jìn)說，這樣才是商品房銷售的正常狀態(tài)，“實(shí)際上，一房一價(jià)在商品房預(yù)售層面都有規(guī)定，之所以現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了此類問題，很大程度上與此類住房交易規(guī)模大、監(jiān)管成本高、部分互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新使得監(jiān)管困難有關(guān)”。明碼標(biāo)價(jià)還需法律明確那么，如果出現(xiàn)虛假報(bào)價(jià)，**有效的處理方法是什么？罰款——嚴(yán)躍進(jìn)回答的簡明扼要，“此類罰款可以采取提高報(bào)價(jià)相關(guān)金額的5倍或更高倍數(shù)進(jìn)行，同時(shí)對于出現(xiàn)3次虛假報(bào)價(jià)的，要限制銷售資格，并列入相應(yīng)的‘黑名單’”。不過，嚴(yán)懲卻并非易事?！叭绻_發(fā)商沒有按明碼標(biāo)價(jià)去賣，被查處肯定要承擔(dān)責(zé)任的。但是，發(fā)改委、房屋管理部門和價(jià)格管理部門的執(zhí)法力量都有限。**能夠發(fā)現(xiàn)這種違法違規(guī)行為的是購房者?！睒墙úㄏ蚍治稣f，“如果說市場是一個(gè)賣方市場，很多人愿意加價(jià)去買，買方加了價(jià)，就不會去投訴，在這種情況下很難監(jiān)管，執(zhí)法就不會那么有效”。不過，樓建波也向坦言，明碼標(biāo)價(jià)在法律上仍缺乏依據(jù)?！俺鞘蟹康禺a(chǎn)管理法中明確規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。根據(jù)上述明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，是出售的價(jià)格要申報(bào)。這就和法律規(guī)定的成交價(jià)格申報(bào)存在一定的區(qū)別”?！八裕壳耙蟮拿鞔a標(biāo)價(jià)在法律上還缺少一定的依托，將來還要在法律上進(jìn)一步明確。而且，如果要真正有效實(shí)施，就要對不明碼標(biāo)價(jià)的后果規(guī)定得更加明確?，F(xiàn)在我們做的就是信用體系行政處罰，甚至包括對于資質(zhì)方面的懲罰?！睒墙úㄕf。如果消費(fèi)者在購房時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商以高于備案價(jià)的價(jià)格在銷售，該如何維權(quán)？“如果購房者尚未簽訂合同，則比較簡單，可以直接向建委和物價(jià)部門投訴，相關(guān)部門可以依法要求開發(fā)商整改?！睒墙úㄕf。比如，深圳市就明確規(guī)定，對超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受主管部門價(jià)格指導(dǎo)的開發(fā)企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令企業(yè)整改。至于未來，備案制能否被開發(fā)商嚴(yán)格遵守，樓建波說，要解決執(zhí)行環(huán)節(jié)的問題，可以加大查處力度?！耙郧皩﹂_發(fā)商的處罰力度很小?！敝軐幭蜓a(bǔ)充說。?"

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• 問 錦宏鳳凰城產(chǎn)權(quán)證多少年？共有產(chǎn)權(quán)房優(yōu)先家庭單身申購門檻提高到30歲
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  從滄州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)站獲悉，2016年12月，滄州市共9個(gè)項(xiàng)目獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。項(xiàng)目包括道路施工改造、醫(yī)院改建和住宅建設(shè)。其中住宅項(xiàng)目為宏宇亞龍灣和天馳國際。 　　 　　 　　此外，12月共有12個(gè)項(xiàng)目取得滄州市住建局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。多為道路建設(shè)工程，其中包含泰享嘉府住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位為滄州中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 　　 　　 　　 　　

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• 問 陽光理想城產(chǎn)權(quán)多少年？共有產(chǎn)權(quán)房可落戶上學(xué)單身申請或仍需滿30歲
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  "專家建議按全國人均住宅面積來確定房地產(chǎn)稅免征額經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京12月10日訊（ 馬常艷）圍繞備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，未來將如何征收是關(guān)注焦點(diǎn)之一。中國財(cái)政科學(xué)研究院公共收入研究中心主任張學(xué)誕在接受經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪時(shí)建議，國家統(tǒng)一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米——60平方米，再由地方根據(jù)實(shí)際情況確定具體人均免稅面積。同時(shí)，地方有權(quán)限根據(jù)各地實(shí)際情況確定各個(gè)具體區(qū)域的住宅人均面積平均評估價(jià)格，**終確定出對居民家庭的房地產(chǎn)稅免征額。從我國現(xiàn)實(shí)看，保障居民的基本住房需求是順利開征房地產(chǎn)稅的前提條件。為了推進(jìn)房地產(chǎn)稅的實(shí)施，較為一致的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)對個(gè)人和家庭的基本住房需求給予免稅。按此要求，就存在著對個(gè)人住房的免征額設(shè)計(jì)問題。張學(xué)誕表示，房地產(chǎn)稅免征額的設(shè)計(jì)存在一定的難點(diǎn)，主要涉及免征額是按照住房套數(shù)或住房面積，還是按房產(chǎn)評估值的一定比例進(jìn)行設(shè)計(jì)。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價(jià)值差別過大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。如果按照住房面積，即以基本住房需求確定免征額，則涉及到家庭情況和人均扣除面積標(biāo)準(zhǔn)的確定問題。人均扣除面積標(biāo)準(zhǔn)是全國統(tǒng)一，還是規(guī)定上限由地方具體確定；家庭是按照3口之家計(jì)算（國家放開二孩政策后，以后的家庭是否以4口之家為標(biāo)準(zhǔn)），還是按照實(shí)際人口數(shù)量計(jì)算。或者，對每套住房的評估價(jià)值給予一定比例的扣除。此外，對于個(gè)人擁有的在不同城市的住房，是每個(gè)地區(qū)的住房都能夠享受免征額，還是只能選擇在一個(gè)城市的住房享受免征額。這些問題都需要在具體制度上加以解決?！皬哪壳扒闆r看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價(jià)值差別過大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。而按照房地產(chǎn)評估值的一定比例給予免征，又難以考慮居民家庭人口的狀況問題?！睆垖W(xué)誕認(rèn)為，允許家庭成員合并扣除免稅面積，按照人均住房面積即以基本住房需求來確定人均免稅面積，并結(jié)合不同地區(qū)房地產(chǎn)的平均評估價(jià)值來確定免征額較為合理。張學(xué)誕認(rèn)為，按照人均免稅面積來確定免征額，關(guān)鍵是如何選擇人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)。目前來看，人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)有幾個(gè)可參考的依據(jù)。第一，全國人均住房面積。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。以此為依據(jù)，可考慮對城鎮(zhèn)居民人均免稅面積設(shè)為40平方米（如果未來對農(nóng)村居民住宅征收房地產(chǎn)稅，其人均免稅面積應(yīng)超過城鎮(zhèn)居民）。第二，上海市和重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的做法，根據(jù)《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，人均免稅面積（住房建筑面積）為60平方米。而根據(jù)重慶市《房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法》規(guī)定，扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。納稅人在該辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積?？傮w上看，假設(shè)家庭為3口之家，上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革中的人均免稅面積范圍為33.3平方米——60平方米。張學(xué)誕總結(jié)說，考慮到不同地區(qū)的人均住房面積上的差別，由全國統(tǒng)一制定人均免稅面積不符合各地因地制宜的要求。應(yīng)以具體地區(qū)的家庭社會平均基本住房需求和社會平均評估價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算確定出具體地區(qū)的家庭住房免征額。這樣，在保障基本住房需求的同時(shí)，納稅人擁有住房越多，納稅越多，總體上保證征稅的公平性。 "

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• 問 集體土地證產(chǎn)權(quán)多少年？共有產(chǎn)權(quán)房可落戶上學(xué)單身申請或仍需滿30歲
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  "“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣拍得的房產(chǎn)，也可以按揭貸款？”5月25日，新鄉(xiāng)市中級人民法院和郵儲銀行新鄉(xiāng)市分行舉辦司法拍賣貸款簽約啟動儀式，簽署合作協(xié)議，標(biāo)志著新鄉(xiāng)兩級法院全面建立網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房產(chǎn)按揭貸款服務(wù)工作機(jī)制，并正式啟動運(yùn)行。這也是我省首次在全市兩級法院同時(shí)啟動、全面推開此項(xiàng)業(yè)務(wù)。近年來，在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作實(shí)踐中，不斷有意向競買人反映，很多網(wǎng)拍拍品性價(jià)比很高，但需要一次性付清房款，籌集資金較為困難，因此**后都放棄了競拍。這種現(xiàn)象也造成網(wǎng)拍中占比較大的房產(chǎn)標(biāo)的物流拍率居高不下，而贏了官司的當(dāng)事人也還是拿不到執(zhí)行案款。為了有效破解競買人一次性付款的資金難題，提高司法網(wǎng)拍成交率，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人利益的**大化，破解“執(zhí)行難”問題，新鄉(xiāng)中院在全市范圍內(nèi)開展房產(chǎn)網(wǎng)拍按揭貸款工作。日前已與郵儲銀行新鄉(xiāng)市分行就網(wǎng)拍房產(chǎn)貸款合作事宜達(dá)成一致意見，并形成《網(wǎng)拍按揭貸款會議紀(jì)要》、《貸款須知》、《貸款流程》等規(guī)范性文件，正式在房產(chǎn)網(wǎng)拍中引入司法網(wǎng)拍貸款業(yè)務(wù)。今后，郵儲銀行將針對司法網(wǎng)拍標(biāo)的物為房產(chǎn)的買受人，發(fā)放用于支付拍賣成交款的商業(yè)性人民幣貸款。目前，該業(yè)務(wù)支持住房、商鋪及商住兩用房。新鄉(xiāng)市兩級法院在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺上拍賣房產(chǎn)時(shí)，對于郵儲銀行可提供貸款的房產(chǎn)，將特別標(biāo)注“可貸款”。有貸款需要的競買人可以在競拍前到銀行進(jìn)行貸款預(yù)申請，簽署貸款意向書，競拍成功后按照銀行貸款要求向法院支付**款并提出正式貸款申請。經(jīng)銀行貸款審批同意并轉(zhuǎn)款后，由法院、銀行及買受人共同辦理房產(chǎn)過戶、抵押、放貸手續(xù)。5月25日，新鄉(xiāng)中院現(xiàn)場成交了一套價(jià)值300萬的房產(chǎn)，競買人現(xiàn)場與銀行簽訂了按揭貸款意向書。據(jù)了解，截至目前，新鄉(xiāng)兩級法院共上傳涉及房產(chǎn)、車輛等各種拍品2646次，總價(jià)值13.9億元，成交價(jià)值2.72億元，節(jié)約傭金1400萬余元。今年5月20日，新鄉(xiāng)中院成交7件拍品，總價(jià)值達(dá)4436萬元，單品成交價(jià)格位居全省法院第一。"

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