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  1998年中國取消福利分房，拉開了住房市場(chǎng)化序幕。如今20年過去，中國住房市場(chǎng)面貌煥然一新：戶均住房超過1套，且多數(shù)一二線城市二手房交易量超過新房，進(jìn)入存量時(shí)代。 二手房市場(chǎng)催生并推動(dòng)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步繁榮，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場(chǎng)、廣告市場(chǎng)和配套服務(wù)逐步完善，形成完整的二手房交易產(chǎn)業(yè)鏈，貝殼研究院(原鏈家研究院)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬家，有145萬經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億社區(qū)家庭。 數(shù)據(jù)顯示，20年間，中國二手房市場(chǎng)已從不到百億元(人民幣，下同)的交易額擴(kuò)大到了如今的萬億元級(jí)別，全國累計(jì)成交總額達(dá)到30.33萬億元，交易總套數(shù)達(dá)2391萬套。尤其是過去5年，中國二手房交易體量更是實(shí)現(xiàn)跨越式增長，全國交易量達(dá)到1557萬套，占總交易額的70%。 率先進(jìn)入存量時(shí)代的一線城市更是如此。以上海為例，過去20年，上海的二手房交易成交總額達(dá)到6.6萬億元，交易總套數(shù)365萬套，交易量翻了15倍，成交總額翻了250倍。并且，隨著存量市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導(dǎo)。 “但高流失率、惡性競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)產(chǎn)能建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等難題，依然困擾著中介行業(yè)。”貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，在二手房交易市場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)人是鏈接需求雙方的紐帶。20年時(shí)間，一大批職業(yè)經(jīng)紀(jì)人隨著行業(yè)壯大成為行業(yè)支柱力量，但經(jīng)紀(jì)人群體也存在收入總體偏低、收入方差大、缺少合作等問題。 數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)紀(jì)人收入過于集中在頭部，頭部10%的高收入經(jīng)紀(jì)人，在收入中的占比高達(dá)40%-50%，而尾部50%低收入經(jīng)紀(jì)人，其收入占比僅有10%左右。 中國房產(chǎn)中介行業(yè)的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等指標(biāo)均未達(dá)到國際成熟市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，行業(yè)的未來趨勢(shì)是合作共生。只有合作，構(gòu)建“共生型網(wǎng)絡(luò)”，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化演化。 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)中介行業(yè)持續(xù)快速滲透，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量。對(duì)于房產(chǎn)中介行業(yè)的未來發(fā)展，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，首先要堅(jiān)持真房源；其次是聚焦人效提升，以技術(shù)和管理提高經(jīng)紀(jì)人人效，是行業(yè)需要持續(xù)思考的問題。 但在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，中國房產(chǎn)交易市場(chǎng)目前存在的核心難題是中介雙邊代理、一手拖兩家的問題。張大偉告訴中新社，國外房產(chǎn)中介多是只負(fù)責(zé)買房或賣方其中的一方，房產(chǎn)買賣是兩家中介代表各自客戶進(jìn)行對(duì)接。 “單邊代理中介會(huì)保持委托人利益**大化；雙邊代理涉及到博弈雙方利益，造成**惡劣的結(jié)果是房地產(chǎn)中介‘雙邊吃’，侵占兩邊客戶的利益?！睆埓髠フJ(rèn)為，政府主管部門應(yīng)該在制度上引導(dǎo)房產(chǎn)中介行業(yè)建立“單邊代理制”，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。
  

  查看全文↓ 2019-11-22 06:36:28
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  "朝陽區(qū)房管局官網(wǎng)12日發(fā)布公告，位于管莊和東壩的兩個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目今起開始申購。其中管莊項(xiàng)目提供共有產(chǎn)權(quán)房656套，東壩項(xiàng)目提供共有產(chǎn)權(quán)房總套數(shù)2196套。
  
  朝陽區(qū)城志暢悅園共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，位于朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)塔營村，由北京城志置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目四至：東至塔營中路，西至塔營西路，南至小寺村南街，北至塔營街。
  
  該項(xiàng)目共5棟樓，本次開通網(wǎng)上申購登記的為4棟樓（1-4號(hào)樓），地上建筑面積57533.82平方米，總套數(shù)656套，其中一居室21套（建筑面積約64平方米）、兩居室635套（建筑面積約89平方米）。另外1棟(5號(hào)樓)因暫未取得規(guī)劃許可手續(xù)，未納入本次申購房源范圍，待申購條件具備后，再另行安排。該項(xiàng)目為全裝修交房，銷售均價(jià)29000元/平方米。該項(xiàng)目單套住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為55%，北京市朝陽區(qū)住房保障事務(wù)中心持有剩余45%份額。
  
  朝陽區(qū)錦安家園共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，位于朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)駒子房，由北京厚泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目四至：東至規(guī)劃石各莊路，西至規(guī)劃駒子房路，南至規(guī)劃東壩南四街，北至規(guī)劃焦莊路。
  
  該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積312098.44平方米，其中共有產(chǎn)權(quán)住房地上建筑面積192588.89平方米，總套數(shù)2196套，其中一居室33套（建筑面積約68平方米）、兩居室866套（建筑面積約80平方米）、三居室1297套（建筑面積約89平方米）。該項(xiàng)目為全裝修交房，銷售均價(jià)37000元/平方米。該項(xiàng)目單套住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為65%，北京市朝陽區(qū)住房保障事務(wù)中心持有剩余35%份額。
  
  兩個(gè)項(xiàng)目的具體配售對(duì)象是：京籍家庭：申請(qǐng)人為朝陽區(qū)戶籍的無房家庭和申請(qǐng)人在朝陽區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭；非京籍家庭：申請(qǐng)人在朝陽區(qū)工作的非本市戶籍無房家庭，分為優(yōu)先組和普通組。
  
  對(duì)于在朝陽區(qū)工作的認(rèn)定，根據(jù)公告，2018年11月，申購家庭全部成員中任意一名成員在北京社會(huì)保險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)中繳費(fèi)區(qū)為朝陽區(qū)，且當(dāng)月繳費(fèi)成功，便可認(rèn)定為“在朝陽區(qū)工作家庭”。
  
  優(yōu)先組申請(qǐng)條件為面向中關(guān)村朝陽園政策區(qū)、電子城功能區(qū)以及北京商務(wù)中心區(qū)功能區(qū)企業(yè)內(nèi)符合限購政策的非京籍無房家庭配售。申請(qǐng)人（此處“申請(qǐng)人”指主申請(qǐng)人，非共同申請(qǐng)家庭成員）需擁有國家承認(rèn)的本科及以上學(xué)歷，且同時(shí)擁有學(xué)歷證和學(xué)位證。
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 06:36:26
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  ? ? ? ? 今年政府工作報(bào)告提出，2018年“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。專家建議，加快補(bǔ)齊租房市場(chǎng)立法領(lǐng)域的短板，完善房屋租賃制度頂層設(shè)計(jì)?！　?月14日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，1月份至2月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)，新興動(dòng)能茁壯成長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)優(yōu)化，質(zhì)量效益持續(xù)改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行起步向好?！　∫皇枪I(yè)生產(chǎn)發(fā)展，新產(chǎn)業(yè)新產(chǎn)品引領(lǐng)作用增強(qiáng)；二是服務(wù)業(yè)持續(xù)增長，新動(dòng)能和消費(fèi)相關(guān)行業(yè)位于較高景氣區(qū)間；三是固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化；四是商品房待售面積繼續(xù)減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長；五是消費(fèi)市場(chǎng)較為活躍，新業(yè)態(tài)新消費(fèi)迅速發(fā)展；六是居民消費(fèi)價(jià)格溫和上漲，工業(yè)品價(jià)格漲幅收窄；七是進(jìn)出口較快增長，外貿(mào)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)?！　∶⒂卤硎?，從1月份至2月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟(jì)開局向好，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)還在延續(xù)，按照這種趨勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)6.5%左右的增長預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)比較充分的就業(yè)是有條件的，也是有信心的?！　【唧w數(shù)據(jù)顯示，1月份至2月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長7.2%，增速比上年12月份加快1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快0.9個(gè)百分點(diǎn)；全國服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長8.0%，增速比上年12月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）44626億元，同比增長7.9%，增速比上年全年加快0.7個(gè)百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10831億元，同比增長9.9%，增速比上年全年加快2.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快1個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額61082億元，同比增長9.7%。全國網(wǎng)上零售額12271億元，同比增長37.3%，比上年全年加快5.1個(gè)百分點(diǎn)。　　九州證券分析師鄧海清昨日表示，2月份工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資增速超市場(chǎng)預(yù)期，主要在于房地產(chǎn)投資、第一產(chǎn)業(yè)投資大幅回升，可能與振興農(nóng)村政策戰(zhàn)略、房地產(chǎn)低庫存有關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)購置面積、房地產(chǎn)到位資金情況均出現(xiàn)明顯下行，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)存在主動(dòng)投資的積極性。很明顯，房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)資金、房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了背離，這主要在于這一輪房地產(chǎn)銷售周期導(dǎo)致了房地產(chǎn)庫存低位，房地產(chǎn)企業(yè)存在被動(dòng)補(bǔ)庫存的情況，但這與房價(jià)、銷售高增長帶來的主動(dòng)補(bǔ)庫存并不相同，可持續(xù)相對(duì)較弱?！　≈行抛C券首席固定收益分析師明明昨日在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，總體來看，經(jīng)濟(jì)增速并不弱，特別是與去年的經(jīng)濟(jì)增長存在重大區(qū)別。2017年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在去產(chǎn)能和去庫存推動(dòng)下，企業(yè)盈利和PPI明顯回升，供給側(cè)的發(fā)力影響明顯；而今年年初，反而是需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用更加明顯，一方面外需不弱，此前公布的貿(mào)易數(shù)據(jù)超預(yù)期，另一方面內(nèi)需穩(wěn)定，在工業(yè)生產(chǎn)擴(kuò)張、地產(chǎn)補(bǔ)庫存等因素影響下，內(nèi)需得到明顯修復(fù)?！　∶髅鞅硎荆?，2017年和2018年經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力不同，也會(huì)影響未來經(jīng)濟(jì)增長的趨勢(shì)。結(jié)合今年政府工作報(bào)告提到的保持宏觀杠桿總體穩(wěn)定的表述，今年是存在需求發(fā)力導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)超預(yù)期的可能性。對(duì)于債券市場(chǎng)，除了經(jīng)濟(jì)增長超預(yù)期之外，全球貨幣政策周期尚未結(jié)束，目前10年期國債到期收益率在3.8%至4.0%的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，未來中樞有望逐步回升至4%左右。（責(zé)任編輯：施曉娟）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 06:36:23

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• 問 鵬基公寓多少年產(chǎn)權(quán)？廣西“**牛房產(chǎn)證”44人共有一套房子
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  本次兩會(huì)《政府工作報(bào)告》中提出，要"穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法" 。于是吃瓜群眾們紛紛驚呼:房產(chǎn)稅來了!房價(jià)要降了!且慢，且慢，我先問幾個(gè)問題--房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是什么關(guān)系?中國目前已經(jīng)有房產(chǎn)稅了嗎?房產(chǎn)稅 **終由誰來承擔(dān)?房產(chǎn)稅到底要交多少錢?**后才是問：房產(chǎn)稅會(huì)降房價(jià)嗎??? 1.房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從開發(fā)建設(shè)->買賣交易->持有這三個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要交多種稅，這些稅加起來叫房地產(chǎn)稅。 而房產(chǎn)稅，是房屋在上述持有環(huán)節(jié)中要繳納的稅;其中又分為商業(yè)用房的房產(chǎn)稅和個(gè)人住房的房產(chǎn)稅兩種。 房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的關(guān)系如下圖所示。 但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅有一個(gè)嚴(yán)重的問題需要解決， 那就是當(dāng)前的房地產(chǎn)稅并沒有獲得法律上的支持，而是根據(jù)國務(wù)院的暫行條例來進(jìn)行征收的，不完全符合當(dāng)前"依法治國"、"稅收法定"的大原則。 所以，本次《政府工作報(bào)告》中提的 "房地產(chǎn)稅立法"，就是為了解決這個(gè)問題。 通俗一點(diǎn)理解，就是把這些"暫行條例"立法化，在人大走一遍立法流程，改個(gè)文件格式，把暫行條例修改成法律。 "房地產(chǎn)稅立法"并沒有必然推行普遍性個(gè)人住房房產(chǎn)稅的意思。 2.正在征收的房產(chǎn)稅 其實(shí)房產(chǎn)稅不是一個(gè)新東西，從1986年開始，我國就是有房產(chǎn)稅的，不過主要針對(duì)商業(yè)用房(例如商鋪、商住、辦公樓等)以及用于租賃的居民住房。 當(dāng)前征收標(biāo)準(zhǔn)如下: 1.自用的商業(yè)用房 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*(1-10%或30%)* 1.2%。 也就是如果你買了套100萬的商鋪，自己經(jīng)營用，那么每年繳納的房產(chǎn)稅是8400到10800之間。(=100萬*(1-10%或30%)* 1.2%=8400~10800) 2.出租的商業(yè)用房 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)租金年收入* 12%。 也就是如果你買了套商鋪，租出給別人，假設(shè)每年租金5萬，每年繳納的房產(chǎn)稅是6000。(=5萬*12%=6000) 3.用于租賃的居民住房 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)租金年收入*4%。 也就是如果你把你的房子出租給別人，假設(shè)每年租金5萬，每年繳納的房產(chǎn)是2000。(=5萬*4%=2000)當(dāng)然，目前把自有住房出租，大家普遍沒有去報(bào)稅，國家也并沒有花力氣去管。 3.上海和重慶的個(gè)人住房房產(chǎn)稅 從上面的征收標(biāo)準(zhǔn)可以看到，當(dāng)前正在征收的房產(chǎn)稅主要是商業(yè)用房房產(chǎn)稅，并不是普遍面向普通居民住房征收的。而坊間一直流傳的所謂"房產(chǎn)稅"，嚴(yán)格來說應(yīng)該叫"個(gè)人住房房產(chǎn)稅"。 真正的"個(gè)人住房房產(chǎn)稅" ，從2011年開始在上海和重慶進(jìn)行試點(diǎn)征收中。 詳細(xì)的征收辦法和金額如下，大家想要詳細(xì)了解的可以看看，想直接聽結(jié)論的可以跳過。 上海的房產(chǎn)稅征收，首先是對(duì)2011年之前所有的存量住房不征收，只對(duì)新買的住房征收;其次還有很多面積減免。**后，如果實(shí)在需要繳納，繳納金額是房價(jià)的0.28%，大約相當(dāng)于一個(gè)月的租金。 重慶的房產(chǎn)稅征收，只要有重慶戶口、或在重慶工作，都是減免的;只是針對(duì)超出平均單價(jià)3倍的房子才進(jìn)行征收。所以幾乎幾乎無人繳納。 上海和重慶的試點(diǎn)，從稅收金額的角度來說，無異于杯水車薪，剛剛勉強(qiáng)能夠覆蓋收稅的成本。 本來原計(jì)劃在2012年繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，但因?yàn)槭斩愋Ч麑?shí)在太差，于是在2013年8月杭州、南京等城市制定和上報(bào)房產(chǎn)稅征收方案的時(shí)候，**終被緊急叫停。試點(diǎn)工作實(shí)質(zhì)上陷入停滯。 從對(duì)房價(jià)的影響來說，很明顯，7年的實(shí)踐表明，房產(chǎn)稅并不能降房價(jià)。這和已經(jīng)執(zhí)行了多年房產(chǎn)稅的國家，如美國、英國、韓國、法國、德國的情況其實(shí)是一樣的。 4.房產(chǎn)稅的推出需要翻過6座大山 要讓房產(chǎn)稅從商業(yè)用房擴(kuò)圍到個(gè)人住房，推出個(gè)人住房房產(chǎn)稅(以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)稅)，目前還有六個(gè)條件需要滿足，但短期看起來都是困難重重。 一是掌握全國住房的基本情況。 但自1984年以來，中國迄今為止沒有進(jìn)行一次全國性的住房普查，沒有基本情況也就沒法立法。 二是建立全國房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)、實(shí)時(shí)查詢。 目前僅僅完成了把全國各個(gè)不同城市的《房產(chǎn)證》換成了統(tǒng)一紅皮的《不動(dòng)產(chǎn)證書》，離房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)還沒有影兒。 三是統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)。 由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別太大，需要統(tǒng)一界定。這項(xiàng)工作還沒有開展。。 四是完成房地產(chǎn)稅改革。 目前在房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)，約有10個(gè)稅種，有很多重復(fù)征收，需要改革。這項(xiàng)工作也還沒開始。 五是完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法，清楚界定居民"基本住房標(biāo)準(zhǔn)"，以確定房產(chǎn)稅的免征條件。 目前該條例仍然處于意見稿狀態(tài)。 六是完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅，提供依據(jù)。 這項(xiàng)工作還在進(jìn)行中。完成時(shí)間待定 所有這些難題，決定了房產(chǎn)稅的出臺(tái)，還是一個(gè)漫長的過程，至少需要5-8年的時(shí)間。 5.誰來承擔(dān)房產(chǎn)稅? 在買賣交易環(huán)節(jié)中，誰在承擔(dān)交易的稅費(fèi)? 我們的實(shí)踐很清楚， 如果是賣方市場(chǎng)，房子供不應(yīng)求(房價(jià)漲)，那么必然是買方承擔(dān)稅費(fèi); 如果是買方市場(chǎng)，房子供大于求(房價(jià)跌)，那么必然是賣方承擔(dān)稅費(fèi)。 交易稅費(fèi)并沒有改變房子供求關(guān)系，交易稅費(fèi)也并沒有導(dǎo)致房價(jià)上漲或下跌，只是房價(jià)漲跌的趨勢(shì)或預(yù)期會(huì)導(dǎo)致交易稅費(fèi)由誰來承擔(dān)。 同樣，在房子持有環(huán)節(jié)，如果房 產(chǎn)稅開征，誰來承擔(dān)房產(chǎn)稅呢? 在供不應(yīng)求的城市，顯然是:"嗯，小王，這個(gè)房子如果你租的話，物業(yè)費(fèi)、清潔費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用、水電煤費(fèi)、房產(chǎn)稅，你都交了啊。" 而在供大于求的城市，顯然是:房東全包。 房產(chǎn)稅并沒有改變房價(jià)上漲或下跌的趨勢(shì)，只是房價(jià)漲跌的趨勢(shì)或預(yù)期會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅由誰來承擔(dān)。 6.結(jié)論 1.房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅，這是兩回事。 2.房地產(chǎn)稅立法重點(diǎn)是把房地產(chǎn)稅收相關(guān)"暫行條例"升級(jí)為相關(guān)稅法，而不是推進(jìn)房產(chǎn)稅。 3.房產(chǎn)稅征收還有漫長的路要走，**樂觀估計(jì)也要5-8年。 4.如果征收房產(chǎn)稅，大概是一個(gè)月租金，且大概率是租客來承擔(dān)額外成本。 5.房產(chǎn)稅不會(huì)降房價(jià)。 總而言之，征不征收房產(chǎn)稅和你是否要買房，兩者之間并沒有關(guān)系。 值得買的房子，不會(huì)因?yàn)檎魇辗慨a(chǎn)稅而導(dǎo)致不應(yīng)該買。 不值得買的房子，也不會(huì)因?yàn)檎魇辗慨a(chǎn)稅而導(dǎo)致值得買。

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• 問 商業(yè)地產(chǎn)權(quán)多少年？**牛房產(chǎn)證44人共有一套房
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  **近，個(gè)稅的聲音討論很兇，而比個(gè)稅還重要的房產(chǎn)稅，也已經(jīng)悄然提速，今年8月，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》援引接近稅法系統(tǒng)的深喉的消息稱“房地產(chǎn)稅今年一定會(huì)跟大家見面”。而早在今年3月份的時(shí)候，其實(shí)也有同樣的說法，全國政協(xié)委員、財(cái)政部原部長、全國社?；鹄硎聲?huì)理事長樓繼偉曾透露，房地產(chǎn)稅立法草案預(yù)計(jì)今年進(jìn)行初次審議。 對(duì)此，有相關(guān)法學(xué)的專家解釋了流程，全國人大常委會(huì)常規(guī)的是兩個(gè)月開一次會(huì)。法案審議來說一般要審三次。三次審議結(jié)束后，如果通過，就可交付表決。一審后，草案可公布征求社會(huì)意見。這意味著房地產(chǎn)稅法的草案年底前有望向全社會(huì)公布。 從種種跡象表明，房地產(chǎn)稅已經(jīng)明顯是提速了，而且很可能在今年年底前跟大家見面，但老齊在知識(shí)星球齊俊杰的粉絲群里面也多次提到過，見面和出臺(tái)是兩碼事，見面是提請(qǐng)人大審議，也就是有了一個(gè)具體的規(guī)則和框架，人大審議后還會(huì)進(jìn)行修改，換句話說，今年底大家可能就知道征收房地產(chǎn)稅的思路了。 房地產(chǎn)稅改革，是一項(xiàng)重大的稅制改革，他關(guān)系到后面幾十年的國家收入模式，特別是將改變大家的投資習(xí)慣，在房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅。很可能造成財(cái)富的大洗牌。從目前透露的一些方向我們大致可以了解一些思路。 首先，按評(píng)估價(jià)格征稅，也就是說會(huì)官方給出一個(gè)價(jià)格，而不是完全跟市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，這個(gè)價(jià)格可能會(huì)滯后于市場(chǎng)的反應(yīng)，給我們印象**深的案例就是，2008年美國底特律的房子幾乎白送，就是因?yàn)榘凑赵u(píng)估價(jià)，很多房子每年要交幾千甚至數(shù)萬美元的房產(chǎn)稅，所以根本養(yǎng)不起，白送給別人都沒人要。評(píng)估價(jià)收稅，很可能會(huì)讓房價(jià)過高房子，瞬間變成負(fù)債。喪失掉流動(dòng)性。 其次，考慮到民生問題，應(yīng)該會(huì)有免征額度，也就是基本會(huì)保證大家的剛需，你就一套自住房，如果面積不算太大，應(yīng)該是不用交稅的。這個(gè)免征額應(yīng)該在人均40-60平米，因?yàn)槟壳叭珖司≌娣e就是40平米，而上海之前的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，就是60平米免征，但上海模式大家都知道，是失敗的模式，就因?yàn)檫@個(gè)門檻太高，結(jié)果根本形同虛設(shè)，所以應(yīng)該不會(huì)比這個(gè)免征面積更多。也就是說如果你一家三口住一個(gè)120平米以下的房子，房產(chǎn)稅跟你的關(guān)系并不大。 第三，考慮到租房需求，對(duì)二套房應(yīng)該不會(huì)下狠手，但三套以上的懲罰稅率應(yīng)該會(huì)很重，很多人都擔(dān)心二套房要交稅，即使二套房交稅，應(yīng)該也交不了多少，甚至干脆就不按套數(shù)計(jì)算，而是免征之外的面積數(shù)量計(jì)算。如果對(duì)二套房就收重稅，那么城市租金就會(huì)暴漲，以后沒人有多余的房子了，租戶找誰租房去，所以這顯然不符合房子是用來住的原則。大概率應(yīng)該考慮到這個(gè)需求，一套保護(hù)自住，二套合理出租，三套開始就會(huì)使用懲罰稅率，或者是超出一定的人均面積，就給予懲罰稅率。這個(gè)稅率隨著你的套數(shù)和面積上升而遞增，所以你別想把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租戶身上，因?yàn)槿思沂嵌壮鲎?，沒什么成本，你是五套房出租，房產(chǎn)稅每年2%，你跟人家的成本根本不同，這就避免房東集體提價(jià)的情況。 第四，征稅難度不小，中國老百姓對(duì)于直接稅和財(cái)產(chǎn)稅缺乏繳納的觀念，大部分之前都是代扣代繳，你讓他自己申報(bào)繳稅可能性并不大。所以怎么收房產(chǎn)稅是個(gè)難題，但起碼有一招可行，那就是過戶的時(shí)候，交齊房產(chǎn)稅，并補(bǔ)繳滯納金，換句話說你的房子只要還想賣，就得按時(shí)去交稅。你要一直不交稅，多套房的滯納金累加，**后房子可能就歸國家了。 第五，會(huì)考慮到土地出讓金的問題，在房產(chǎn)稅里給予土地出讓金的減免，至于產(chǎn)權(quán)問題，房子的產(chǎn)權(quán)本就是屬于個(gè)人，所以對(duì)你完全產(chǎn)權(quán)的東西征收財(cái)產(chǎn)稅沒什么法律問題，只是土地不屬于你而已。即使在美國，你買公寓，土地也一樣不屬于你。所以70年的土地出讓問題，根本不是障礙，我們隨時(shí)可以把土地的出讓年限加長。 綜合來看，現(xiàn)在大家不應(yīng)該抱有幻想，房地產(chǎn)稅肯定是要來了。雖然在知識(shí)星球齊俊杰的粉絲群里，老齊一直說，明年完成立法，**快2020年-2021房地產(chǎn)稅落地，但是對(duì)于房子這種流動(dòng)性極差的資產(chǎn)來說，千萬不要等到**后在去集中變現(xiàn)，P2P的擠兌大家都見過吧，一旦他出問題，信心開始喪失，您根本就找不到買家了。而房地產(chǎn)稅一旦有了具體的細(xì)則，你可能根本就脫不了手。大家可以看看個(gè)稅，對(duì)于勞動(dòng)者尚且如此，你想想房地產(chǎn)稅會(huì)怎么樣吧，對(duì)于很多人來說，十有八九會(huì)是個(gè)噩夢(mèng)的開始。 前幾天我們?cè)谥R(shí)星球老齊的讀書圈里，給大家講過一本書，叫做泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)，說的就是日本房地產(chǎn)泡沫破滅的全過程，有興趣的可以來了解下，看看日本跟我們到底有多相似。日本學(xué)者們反思，當(dāng)年在房地產(chǎn)泡沫的階段，幾乎沒有持有環(huán)節(jié)收稅，是一大致命失誤，當(dāng)時(shí)日本的土地稅由于評(píng)估價(jià)極低所以名存實(shí)亡，結(jié)果才釀成了日本大泡沫的破裂。這個(gè)教訓(xùn)相信我們還是會(huì)吸取的。

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• 問 青島頤景園南區(qū)多少年產(chǎn)權(quán)？**牛房產(chǎn)證44人共有一套房
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  本以為開發(fā)商是房地產(chǎn)的主導(dǎo)，其實(shí)銀行才是左右整個(gè)樓市的一股巨大的力量。先說說眼前，建行存房政策，工商銀行延長房貸年限及貸款人年齡，以及央行降準(zhǔn)，這三大事件就足以讓整個(gè)樓市嘩然一片。那么銀行究竟是怎樣牽著樓市走的呢？ 一、銀行是開發(fā)商的財(cái)神爺 再牛的開發(fā)商，也有資金周轉(zhuǎn)困難的時(shí)候，開發(fā)商跟銀行之間的關(guān)系惟妙惟肖，他們是樓市的兩大主導(dǎo)。他們的關(guān)系越好，樓市也就發(fā)展越迅速，一旦他們的關(guān)系鬧僵了，可謂雙雙不利。 從去年開始，銀監(jiān)局認(rèn)識(shí)到問題的嚴(yán)重性，開始嚴(yán)查銀行違規(guī)為開發(fā)商輸血。部分銀行甚至給開發(fā)商聽了貸，整個(gè)樓市似乎也蒙上了沉重的烏云。一旦銀行真的對(duì)開發(fā)商置之不理，恐怕著急的不只是開發(fā)商吧。 二、銀行是購房者的蹺蹺板 阿基米德說，給我一個(gè)支點(diǎn)，可以撬動(dòng)整個(gè)地球。炒房者說，給我一個(gè)支點(diǎn)，我可以撬動(dòng)整個(gè)樓市。這個(gè)支點(diǎn)就是銀行貸款。在樓市發(fā)展的過程中，銀行成了蹺蹺板，可以把你高高舉起，也可以把你猛地摔下。就像調(diào)控下，貸款利率不斷提高，貸款審批難度增加，對(duì)于多少購房者來說，購房夢(mèng)差一點(diǎn)破碎。一旦真的停了房貸，后果是什么？樓市會(huì)是怎么樣子，你敢想象嗎？ 三、銀行成了地方政府發(fā)展樓市的寶劍 單以棚戶區(qū)改造而言，政府部門成立的城投公司、發(fā)展公司等舉債建設(shè)，沒有銀行貸款，棚戶區(qū)改造就難以正常維持下去，銀行成了地方政府加快城市化進(jìn)程**鋒利的一把寶劍。甚至招商引資來的開發(fā)商、企業(yè)，也是以豐厚的貸款條件吸引而來。 樓市的發(fā)展離不開銀行，同樣，銀行不是慈善機(jī)構(gòu)，他們不會(huì)做虧本生意的。樓市跟銀行就這樣息息相關(guān)，究竟是銀行牽著房產(chǎn)的鼻子走，還是房產(chǎn)牽著銀行資的鼻子走，我們一時(shí)也分不清了。

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• 問 產(chǎn)權(quán)到期了要交多少錢?四十年產(chǎn)權(quán)，如果到期的話，要交多少錢
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  1、40年產(chǎn)權(quán)房跟小產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)系，凡是被冠稱為小產(chǎn)權(quán)的，都是違法的，是某些鄉(xiāng)村大隊(duì)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)用國家不允許出售的土地按住宅出售給用戶的，是沒有合法房產(chǎn)證的。40年產(chǎn)權(quán)房是大產(chǎn)權(quán)，是有合法銷售手續(xù)的，住戶也能取得合法產(chǎn)權(quán)證。2、國家為什么會(huì)有40、50、70年產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別呢，這是由土地功能劃分決定的，就是說，國家先規(guī)劃好某塊地，到底是做住宅用還是蓋商場(chǎng)，還是蓋寫字樓，這是政府先確定好的，然后把這塊地放到土地交易市場(chǎng)，賣給開發(fā)商。而根據(jù)目前國家規(guī)定，規(guī)劃成住宅的地都是70年產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃成寫字樓和酒店就50年，規(guī)劃成商場(chǎng)的話是40年。所以，開發(fā)商在拿地的時(shí)候，就決定他拿的地是多少年年限。拿到商場(chǎng)地塊，就是40年年限，拿到寫字樓地塊，就是50年年限。但為什么寫字樓和商場(chǎng)能被開發(fā)商當(dāng)做住宅來賣呢？這是因?yàn)槲覈≌袌?chǎng)比較火爆，很多開發(fā)商看到住宅賣得好，就把自己手里的商場(chǎng)或者寫字樓地塊擅自修改建筑標(biāo)準(zhǔn)，按照住宅的模樣和功能來建，然后充作住宅賣給購房者，購房者拿到手里房產(chǎn)證之后，就能看到自己買的到底是什么了，房產(chǎn)證不會(huì)騙人，上面是商場(chǎng)就是商場(chǎng)，是公建就是公建，是酒店就是酒店。這也就是，很多人不明白，為什么4、50年產(chǎn)權(quán)房子不能落戶的原因，因?yàn)樗静皇亲≌?，?dāng)然不能落戶。3、為什么買40年產(chǎn)權(quán)房的人會(huì)小心許多？這個(gè)問題答案有幾個(gè)方面，第一，40年產(chǎn)權(quán)房子很有可能是水電費(fèi)都是按商用標(biāo)準(zhǔn)收取，也就是說，可能比民宅多上一倍。這牽扯到居住成本，購房人不能不小心，有個(gè)別項(xiàng)目能做到民用標(biāo)準(zhǔn)，也是因?yàn)楦P(guān)系好，或者背景雄厚。

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• 問 一套房子要多少錢? 現(xiàn)在買一套房要多少錢？
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  房子過戶需要的錢：一、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)1、 契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)。2、 印花稅：房款的0.05%。3、 交易費(fèi)：3元/平方米。4、 測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平方米。5、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。二、 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)1、 印花稅：房款的0.05%。2、 交易費(fèi)：3元/平方米。3、 營業(yè)稅：全額的5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)。4、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除

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