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• 152****7140

  "合同約定與限購沖突怎么辦近些年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，為加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場的調(diào)控，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，國家陸續(xù)出臺(tái)了房屋限購政策。然而，接踵而來，也出現(xiàn)了合同約定與限購政策的沖突，而導(dǎo)致房屋無法辦理過戶手續(xù)，這種情況如何妥善處理，直接關(guān)乎當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)及社會(huì)安定問題。
  近日，筆者接待了這樣一個(gè)咨詢：姐妹倆為北京人，均住西城區(qū)。雙方根據(jù)各自生活需求，于2006年4月簽訂了《房屋互換協(xié)議書》，并實(shí)際進(jìn)行了房屋互換和使用。之后，妹妹辦理了房屋過戶，姐姐卻未辦理?，F(xiàn)姐姐要求妹妹配合去辦理房屋過戶手續(xù)，妹妹卻不愿意配合。又根據(jù)現(xiàn)有房屋限購政策，姐姐名下已有多處房產(chǎn)，不具備購房資格。問這種情況怎么辦？姐姐通過什么方式才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶？
  筆者根據(jù)對(duì)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會(huì)議紀(jì)要》的理解，向這位姐姐做了解答。
  首先，房屋置換交易作為一種特殊形式的房屋買賣，是買和賣的雙向合同，雙方互有權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)時(shí)所簽互換合同不違反法律規(guī)定，雙方均應(yīng)無條件履行。
  第二，北京房屋限購政策的制定，是區(qū)分各類不同情況的。法院對(duì)各類糾紛的處理也是有章可循的?，F(xiàn)買方要求賣方辦理房屋過戶手續(xù)，賣方不配合，加之限購政策的約束，房屋產(chǎn)權(quán)交易中心是無法辦理的。因此，建議買方向法院提起訴訟，要求其履行合同并辦理過戶手續(xù)。
  第三，法院對(duì)在限購政策實(shí)施前簽訂的互換合同，且已支付對(duì)價(jià)并實(shí)際占有使用房屋多年的情形，如買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的請(qǐng)求，是支持的。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:59:55
• 133****0243

  "李老太太6年前將家里的房子以1萬元的價(jià)格賣給了孫女并辦完了過戶手續(xù)。6年后，老伴兒以自己不知情為由提起訴訟，要求確認(rèn)當(dāng)年祖孫簽訂的房屋買賣合同無效。記者今日獲悉，西城法院判決李老太太無權(quán)單方處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，判決祖孫簽訂的房屋買賣合同無效。李老太太和老伴兒張大爺在西城區(qū)有套房產(chǎn)，取得產(chǎn)權(quán)后就登記在李老太太名下。2012年6月，李老太太與孫女簽訂房屋買賣合同，約定以1萬元的價(jià)格將房子賣給孫女。實(shí)際上，說是買賣，實(shí)為贈(zèng)與。合同中對(duì)于過戶時(shí)間、房屋的交付、房款的給付、違約責(zé)任等都沒有做出約定。孫女也沒給奶奶1萬元購房款。接著，二人辦理了房屋過戶手續(xù)。6年后，張大爺?shù)轿鞒欠ㄔ浩鹪V，要求確認(rèn)老伴兒與孫女簽訂的房屋買賣合同無效。張大爺說，老伴兒在將房屋過戶給孫女前，他本人并不知曉，房子是他們夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，老伴兒與孫女簽訂的買賣合同侵犯了他的合法權(quán)益。把房子給孫女這么大的事，難道一家人都沒商量過嗎？李老太太在法庭上說，自己過戶房子給孫女事先確實(shí)沒告訴老伴兒。當(dāng)時(shí)聽人說今后交高額房產(chǎn)稅，就把房子過戶給了孫女，事后才知道是子虛烏有。不過，得到房子的孫女卻不這么說。按照孫女的說法，奶奶有一兒一女兩個(gè)孩子，她曾提出財(cái)產(chǎn)分配方案，一套房子和40萬元，子女二人各選其一。后來考慮到女兒已經(jīng)有幾套房了，所以就把房子給了兒子，并過戶到孫女名下。另外40萬元給了女兒。后來老太太的女兒把錢退了回來，可孫女卻沒打算把房子還給奶奶。孫女說，財(cái)產(chǎn)分配和房產(chǎn)過戶的事，爺爺都是知情的。但是，經(jīng)過法院調(diào)查，李老太太去辦理房屋買賣手續(xù)時(shí)，老伴兒確實(shí)沒有一起前往。而且在接受房屋登記部門的問詢時(shí)，李老太太還表示房子沒有共有人，單獨(dú)與孫女簽訂合同。法院認(rèn)為，李老太太對(duì)房屋進(jìn)行處分時(shí)，并未征得作為共同共有人的張大爺?shù)耐?，屬于無權(quán)處分行為，因此判決李老太太與孫女在6年前簽訂的房屋買賣合同無效。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，老人將夫妻共有的房產(chǎn)單獨(dú)處分，或者在配偶去世后沒有進(jìn)行過繼承的情況下，就一人做主，將房產(chǎn)贈(zèng)與或超低價(jià)賣給個(gè)別子女的情況很多見，常常引發(fā)家庭矛盾和訴訟。法官介紹說，夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，一定要征得對(duì)方的同意。比如，夫妻一方將共同的房產(chǎn)贈(zèng)與給某一個(gè)子女，首先要征得配偶的同意；如果配偶去世了，沒有立遺囑，遺產(chǎn)沒有進(jìn)行過繼承，從法律上來講，其他繼承人就成了房產(chǎn)的共有人，還要征求他們的認(rèn)可。如果沒有經(jīng)過共有人同意或事后追認(rèn)，就會(huì)構(gòu)成無權(quán)處分的問題，其他共有人可以來主張權(quán)利。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:59:52
• 151****8976

  "家住福田香蜜湖竹林花園的陳大媽，**近張羅著把自己的房產(chǎn)過戶到女兒名下。因?yàn)橥鈱O即將面臨小升初，而她女兒、女婿買的新房，周邊沒有好**。為了讓外孫順利進(jìn)入紅嶺**，便出此下策。
  
  讓她沒想到的是，以贈(zèng)送的方式過戶給女兒，竟要比賣房給女兒多交約12萬的稅費(fèi)?！彪y道要把房子賣給女兒?都是自己家人，贈(zèng)送房產(chǎn)怎么還要交這么多錢?”陳大媽百思不得其解。
  
  對(duì)于大多數(shù)家庭來說，房子至關(guān)重要的資產(chǎn)，父母老了或出于其他原因，想把自己的房子轉(zhuǎn)到孩子名下。往往第一個(gè)想到的是，贈(zèng)送。但在贈(zèng)與、繼承、買賣，這三種過戶子女的方式中，**劃算卻是買賣。
  
  
  
  
  房子贈(zèng)送兒子，竟要繳16萬過戶稅
  
  無獨(dú)有偶，和陳大媽一樣，出租車司機(jī)王強(qiáng)也有相同想法。他覺得目前在深圳生活成本太高，隨著年紀(jì)越來越大，他就想著把自己價(jià)值400多萬的房子過戶給兒子，自己和老伴回老家養(yǎng)老。然而，這套房以贈(zèng)送方式過戶到兒子名下，需要繳納16萬多的稅費(fèi)。
  
  根據(jù)深圳市2016年11月初公布的**新二手房過戶稅費(fèi)表，房子贈(zèng)與過戶，直系親屬無需交個(gè)稅，但需要繳納3%的契稅+公證費(fèi)+過戶登記費(fèi)。贈(zèng)與公證費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在評(píng)估價(jià)1%—2%這個(gè)區(qū)間內(nèi)，住宅的過戶登記費(fèi)是80元，非住宅登記費(fèi)則是550元，并且需要在受贈(zèng)房符合購房條件的情況下才可以辦理過戶。
  
  王先生要過戶給兒子的這套房子，新洲韻動(dòng)花園75平米，按當(dāng)前市場二手交易價(jià)格估算在400萬左右。他若以贈(zèng)送的方式過戶，則需要繳納契稅12萬(過戶價(jià)格3%)+公正費(fèi)4萬(按**低費(fèi)用1%計(jì)算)+產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元+貼花5元，共160085元。
  
  面對(duì)如此高的過戶稅費(fèi)，王先生表示難以接受，想要了解其他交稅較少的過戶方式?；虻却愘M(fèi)的調(diào)整后，再做進(jìn)一步打算。
  
  2房產(chǎn)過戶給子女，怎樣**劃算?
  
  其實(shí)，除了贈(zèng)送之外，把房子過戶給子女還有繼承和買賣兩種方式。按照繼承這種方式，王先生要過戶給兒子的費(fèi)用，則只需要繳納公證費(fèi)4萬(按**低費(fèi)用1%計(jì)算)+產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元+貼花5元，共計(jì)40085元。
  
  繼承比贈(zèng)送方式少了12萬，即所要繳納3%的契稅的費(fèi)用。但繼承不僅過程、手續(xù)比較繁多，而且要等到父母百年后，房產(chǎn)才能轉(zhuǎn)移到子女名下。
  
  據(jù)市公信公證處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前絕大部分父母財(cái)產(chǎn)通過法定繼承，只有少數(shù)通過遺囑繼承。他表示，遺囑繼承需要轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人事先到公證處進(jìn)行遺囑公證，而如果通過法定繼承，同樣需要做繼承公證，其兩種情況所涉及金額不等。
  
  對(duì)王先生來說，讓兒子繼承過戶的方式顯然不可行。那么父母要想把房屋轉(zhuǎn)移給子女，怎么過戶更劃算呢?
  
  **后一種過戶方式，買賣。如果王先生按照當(dāng)前市場二手房買賣交易的流程，需要花費(fèi)的費(fèi)用包括：契稅(首套90平米以下1%)4萬+營業(yè)稅(兩年以上免征)0元+個(gè)人所得稅(滿五年且唯一，免征)0元+評(píng)估費(fèi)(0.1%)4000元+測繪費(fèi)(75平以下200元)200元+登記費(fèi)(80元)+印花稅5元+交易手續(xù)費(fèi)(2.5元/平)187.5元，共計(jì)44725.5元。
  
  從三種過戶的成本來看，買賣和繼承的稅費(fèi)相差不大，贈(zèng)與的成本**高。如果按照繼承的方式，平均稅率1.5%來算，那么按照市場雙方買賣的方式是**劃算的方式。
  
  3過戶再轉(zhuǎn)手，需多繳20%個(gè)稅
  
  相比買賣而言，贈(zèng)與和繼承，都需要在房貸已全款結(jié)清的條件下才可行。廣東華商律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師周爭鋒表示，銀行貸款未還清的房產(chǎn)，不能以贈(zèng)與和繼承的方式過戶到子女名下。
  
  且房產(chǎn)過戶給子女，轉(zhuǎn)手再賣時(shí)，個(gè)人所得稅和營業(yè)稅就是不得不考慮的因素。根據(jù)深圳市二手房買賣**新稅費(fèi)明細(xì)，出售房屋不滿2年，需繳納1%個(gè)人所得稅與5.6%營業(yè)稅。賣方個(gè)人所得稅免征的條件是：房產(chǎn)證滿5年，并且是賣方夫妻名下唯一的一套房產(chǎn)。一般家庭，都會(huì)有一套房，加上父母過戶給自己的，房產(chǎn)都不會(huì)是唯一的。
  
  贈(zèng)予后的房屋，以后出售的話，要交全額20%的個(gè)人所得稅。假設(shè)父母過戶給子女的時(shí)候，房產(chǎn)價(jià)值400萬，他們想把房子賣出去的時(shí)候，房子**到500萬。則需要繳納個(gè)人所得稅：(500萬-400萬)×20%=20萬。
  
  如果你不確定以后賣不賣，那父母與子女，**好走個(gè)買賣程序，按正常買賣程序交稅過戶就可以了?？紤]到種種因素，陳大媽和王先生還是把房子“賣給”子女**為合適，省心又省錢。
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:59:49
• 143****2144

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  4月1日下午，棲霞建設(shè)公告稱，公司現(xiàn)金收購棕櫚股份部分股權(quán)事項(xiàng)中涉及的股份過戶登記手續(xù)已在中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳分公司辦理完畢。股份過戶手續(xù)完成后，公司合計(jì)持有棕櫚股份的股份數(shù)為1.77億股，占其總股本的比例為11.87%。據(jù)了解，2018年9月4日，棲霞建設(shè)擬以自有資金不超過3.55億元人民幣收購賴國傳、張輝、林彥、丁秋蓮、楊鏡良和吳漢昌（以上合稱“轉(zhuǎn)讓方”）所持有的棕櫚股份合計(jì)7552.37萬股（占棕櫚股份總股本的比例為5.08%），轉(zhuǎn)讓價(jià)格為4.699元/股。其中，賴國傳擬轉(zhuǎn)讓的股份數(shù)為3125萬股，張輝擬轉(zhuǎn)讓的股份數(shù)為1954萬股，林彥擬轉(zhuǎn)讓的股份數(shù)為808.51萬股，丁秋蓮擬轉(zhuǎn)讓的股份數(shù)為679.85萬股，楊鏡良擬轉(zhuǎn)讓的股份數(shù)為584.99萬股，吳漢昌擬轉(zhuǎn)讓的股份數(shù)為400萬股。2019年2月11日，雙方同意對(duì)前述轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的價(jià)格為3.70元/股，調(diào)整后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款合計(jì)為人民幣2.79億元。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:59:47

相關(guān)問題

• 問 20萬經(jīng)濟(jì)適用房過戶費(fèi)用多少？
  答

  1、交易手續(xù)費(fèi)：(1)住宅6元/平米;(2)非住宅10元/平米;（3）經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、安居工程3元/m2;2、土地收益金：房改房按成交價(jià)格的1%征收土地收益金；經(jīng)濟(jì)適用房按經(jīng)濟(jì)適用房面積部分相應(yīng)價(jià)款的15%征收土地收益金；安居工程按成交價(jià)格的2%；3、登記費(fèi)：(1)住宅：80元/套;(2)非住宅：550元/宗。4、核檔費(fèi)：私產(chǎn)50元/證;單位產(chǎn)100元/證。5、營業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅【2011】12號(hào)文件規(guī)定，自2011年1月28日起，對(duì)個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。6、個(gè)人所得稅：根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》規(guī)定，此所得為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，由賣方繳納。

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• 問 二手經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，過戶費(fèi)用要多少？
  答

  二手房買賣所涉及的稅費(fèi)主要有： 1、營業(yè)稅（賣方）：財(cái)政部、國稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對(duì)此前購房需滿5年免征營業(yè)稅的政策放松：個(gè)人購買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅?！　? 2、個(gè)人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費(fèi)用）計(jì)征；②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。根據(jù)我國關(guān)于房地產(chǎn)個(gè)稅免征收規(guī)定，個(gè)人無償贈(zèng)與房屋有三種情形不征個(gè)稅，一是房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；二是房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；三是房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。 除上述三種情形外，其他獲得無償贈(zèng)與的房屋的受贈(zèng)人，都要繳個(gè)稅。 新政策規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入，允許扣除其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后，余額按照規(guī)定的稅率繳納個(gè)人所得稅。賣方承擔(dān)　　 3、契稅：由于您的房屋面積超過90平米，不能夠享受國家契稅優(yōu)惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān)；　　 4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半　　 5、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半?！　? 6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)?！　? 7、土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征，賣方承擔(dān)。　　 8、核檔費(fèi)：50元/宗?！　? 9、貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額×1% 擔(dān)保公司 　　 10、評(píng)估費(fèi) 評(píng)估值×0.5% 評(píng)估公司 11、中介費(fèi)：各個(gè)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??經(jīng)濟(jì)適用房過戶費(fèi)怎么算?經(jīng)濟(jì)適用房過戶費(fèi)用有哪些?經(jīng)濟(jì)適用房過戶流程是什么
  答

  經(jīng)適房不允許買賣，不能過戶。房主實(shí)在要賣經(jīng)適房，只能住房所屬政府有關(guān)部門回購該住房。只有房主持有經(jīng)適房滿5年，繳納土地出讓金，契稅等稅費(fèi)，辦理了商品房房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)土地證，才可過戶這房子。

  全部4個(gè)回答>
• 問 經(jīng)濟(jì)適用房過戶費(fèi)幾萬
  答

  二手經(jīng)濟(jì)房在取得要求下有其特殊性，惟有符合一定條件的人才能申請(qǐng)贏得經(jīng)濟(jì)適用房，因此不少想得到經(jīng)濟(jì)適用房的人只有選擇通過購買二手房的方式來獲得，那么買二手經(jīng)濟(jì)適用房過戶費(fèi)多少和相關(guān)政策有哪些呢，就由小編來為大家闡述一下。 買二手經(jīng)濟(jì)適用房過戶費(fèi)多少？ 房屋是否滿2年？是否唯一住房？是否首次購房？根據(jù)前面所問、評(píng)估價(jià)、面積等情況,繳納如下： 1、測繪費(fèi)1.36元/平方，買方； 2、評(píng)估費(fèi)0.5%(評(píng)估額,允許浮動(dòng))，買方； 3、契稅估價(jià)額初次90平內(nèi)1%、90平～144平內(nèi)為1.5%，超出144平或非首次3%，買方繳納； 4、所得稅按全額的1%，由賣方承擔(dān)，滿2年唯一住房減免； 5、交易費(fèi)6/平方，雙方； 6、工本費(fèi)80元，買方(工本印花稅5元)買方； 7、營業(yè)稅5.6%賣方繳納，普通住房滿2年可減免。 買二手經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策有哪些 目前，在售的已購經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。這是以購房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)的。 1、已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房 對(duì)于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。按市場價(jià)格出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)即可。 2、尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房 對(duì)于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場價(jià)格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。以原購房價(jià)出售已購經(jīng)濟(jì)適用房的，出售人需提供原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件。 買二手經(jīng)濟(jì)適用房過戶費(fèi)多少和相關(guān)政策有哪些的相關(guān)知識(shí)，今天小編就介紹到這里了，希望可以幫到您！購買二手經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，購房者應(yīng)充分注意其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)，將雙方關(guān)于產(chǎn)權(quán)過戶等約定都在合同中予以注明。

  全部3個(gè)回答>
• 問 這些情況下二手房無法過戶！
  答

  過戶是購房過程中重要的一步，只有當(dāng)房子過完戶后 ， 這所房子才真正屬于購房者。但在某時(shí)候購房者已該付的款項(xiàng)已經(jīng)全部付完，卻被告知房子無法過戶。二手房在哪些情況下是不能過戶的？①賣家無法提供房產(chǎn)證，②未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售房產(chǎn)，③被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)，④未解除抵押的房產(chǎn) ，⑤產(chǎn)權(quán)因?yàn)檫`規(guī)搭建被凍結(jié)，⑥正在出租的房屋