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• 148****9042

  "賣家拖延過(guò)戶 被告 買家打贏官司 獲賠房屋賣主自稱“懷疑銀行同貸造假”，擔(dān)心上當(dāng)受騙，多次更改交易方式，頻頻反悔，構(gòu)成違約，買家無(wú)奈將其告上法庭。東莞市第二法院對(duì)該案進(jìn)行公開開庭審理并作出一審判決，判令解除雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》，賣家除向買家退還已付購(gòu)房款60多萬(wàn)元外，還需支付違約金22萬(wàn)余元。目前，賣家已履行完畢。案情買方已讓步同意付全款去年6月19日，毛先生將位于厚街鎮(zhèn)的一套100多平方米的商品房賣給符先生，總價(jià)111.88萬(wàn)元。雙方簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》，當(dāng)天，符先生付給毛先生第一期轉(zhuǎn)讓款5萬(wàn)元。隨后，符先生根據(jù)合同的約定，向銀行申請(qǐng)個(gè)人二手住房按揭貸款49萬(wàn)元。7月19日，銀行出具了同意符先生按揭貸款的批復(fù)。8月11日，符先生、毛先生到銀行核實(shí)貸款的審核情況。當(dāng)天，符先生扣除按揭貸款的49萬(wàn)元后，將剩余的房款57.88萬(wàn)元付給毛先生。此后，符先生及涉案交易的中介公司工作人員多次聯(lián)系毛先生，要求他辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù)。毛先生要求符先生提供銀行同貸批復(fù)的原件交給自己持有，并要求加蓋銀行公章、相關(guān)負(fù)責(zé)人簽名并辦理第三方公證手續(xù)。符先生告訴毛先生銀行表示無(wú)法完成這些操作，毛先生便以自身權(quán)益無(wú)法得到保障為由拒絕辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并稱符先生的貸款“是個(gè)騙局”，要求符先生支付全部房款，稱那樣才能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。反復(fù)交涉無(wú)果后，符先生作出讓步，同意全部付清房款，并讓毛先生指定銀行，對(duì)這**后的49萬(wàn)元進(jìn)行資金托管，從而在保證交易安全后，由托管銀行將這筆錢付給毛先生。毛先生對(duì)此予以拒絕，并暗示符先生不接受他的要求可解除合同。去年10月8日，認(rèn)為無(wú)法再做出讓步的符先生向東莞市第二法院提起訴訟，請(qǐng)求 法院判令毛先生退還他已支付的62.88萬(wàn)元，并按合同約定賠償自己全部房款20%的違約金20多萬(wàn)元，同時(shí)解除合同。11月23日，法院第一次開庭審理該案，毛先生提起反訴，要求解除合同，并要求符先生向他賠償違約金。12月13日，在第二次開庭審理中，毛先生突然變更反訴訴請(qǐng)：不同意解除合同，撤回反訴的其他訴訟請(qǐng)求。法院賣方出爾反爾構(gòu)成違約法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案為房屋買賣合同糾紛，雙方均應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)并按照雙方之間的合同約定誠(chéng)信履行。據(jù)法院調(diào)查，符先生提供的銀行同貸批復(fù)真實(shí)，毛先生以未取得銀行同貸批復(fù)為由拒絕以銀行按揭貸款方式進(jìn)行交易已構(gòu)成違約。后在符先生積極與其協(xié)商的情況下，毛先生多次反悔，借稱“維護(hù)自身交易安全”而反復(fù)違約，毫無(wú)履行涉案房屋買賣合同的誠(chéng)意。**終，法院作出上述一審判決。今年1月9日，毛先生已通過(guò)轉(zhuǎn)賬的方式將60多萬(wàn)元房款退還符先生，并付給符先生22萬(wàn)余元違約金?！鐾徑讳h買方：已付六成房款還不過(guò)戶 賣方耍賴賣方：必須一手交錢一手交房 不能被騙符先生稱，雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》時(shí)，明確約定了支付時(shí)間、支付方式、交易環(huán)節(jié)及違約責(zé)任，房屋交易存在一定的時(shí)間差，若付清全款，萬(wàn)一中間過(guò)戶出了問(wèn)題，買房利益就無(wú)法得到保障了。符先生認(rèn)為賣方在耍賴。毛先生則辯稱，由于在交易過(guò)程中銀行不能提供相關(guān)證明，他認(rèn)為其中有蹊蹺，懷疑“銀行同貸造假”，他的要求只是為了避免自己受騙。去年12月16日，法院對(duì)該案進(jìn)行第三次開庭審理，毛先生請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。毛先生稱，在法官面前，雙方的利益都能保證安全了，因此同意可以先辦理過(guò)戶，買房再付款。■法官說(shuō)法交易人不能一味強(qiáng)調(diào)保障自身安全主審此案的市第二法院毛宇翔法官稱，買方已支付六成房款，在賣方違約的情況下仍同意繼續(xù)交易，要求賣方先辦理過(guò)戶再支付剩余房款的做法是對(duì)雙方交易風(fēng)險(xiǎn)的平衡，也體現(xiàn)了履約誠(chéng)意。而賣方無(wú)視合同約定，多次拒絕買方提出的合理履約方案，既無(wú)交易誠(chéng)信，也已構(gòu)成違約。毛宇翔表示，任何交易都是存在風(fēng)險(xiǎn)的，雙方應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信履約，通過(guò)細(xì)化交易流程、交易環(huán)節(jié)來(lái)將交易風(fēng)險(xiǎn)降到**低，而不是一味強(qiáng)調(diào)保障自身安全，卻將對(duì)方置于遠(yuǎn)高于一般合理范圍的交易風(fēng)險(xiǎn)之中。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，雙方可通過(guò)分期付款，分環(huán)節(jié)、分階段依次履行各自的義務(wù)，以**大程度地保證雙方的交易安全，降低雙方風(fēng)險(xiǎn)。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:51:14
• 142****6874

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  為了4萬(wàn)元借款，南京一位八旬老人一步步落入騙子的圈套，不僅背負(fù)上高額債務(wù)，唯一的房產(chǎn)也被低價(jià)過(guò)戶。南京玄武警方經(jīng)過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)案件涉及的一家金融公司以同樣手段詐騙了多名受害人。經(jīng)過(guò)近一年艱苦調(diào)查取證后，警方**近終于將這個(gè)“套路貸”詐騙團(tuán)伙一網(wǎng)打盡。5月24日，該團(tuán)伙16名犯罪嫌疑人被批準(zhǔn)逮捕。?????通訊員?楊維斌?陳倩??揚(yáng)子晚報(bào)/揚(yáng)眼記者?陳勇?老人受騙報(bào)案借了6.3萬(wàn)元，“丟”了一套房2017年9月底，韶山路派出所接到當(dāng)時(shí)78歲高齡的施老先生報(bào)警，稱被人騙了82萬(wàn)元。民警了解到：不久前，施老先生準(zhǔn)備將4件低價(jià)收購(gòu)來(lái)的所謂古董拍賣，由于拍賣公司需要近4萬(wàn)元的宣傳費(fèi)、鑒定費(fèi)，而他拿不出這筆錢，遂通過(guò)小區(qū)電線桿上的廣告聯(lián)系上小貸業(yè)務(wù)員倪某。在倪某的介紹下，老人來(lái)到了龍?bào)绰纺辰鹑诠?，在?jīng)理霍某的安排下，從出資人李某處借得6.3萬(wàn)元，雙方約定22天后還款8萬(wàn)元。李某又以幫其拍賣為由，要求老人補(bǔ)簽一張3萬(wàn)元的欠條。此后，由于古董拍賣不成功，欠款還不上，倪某主動(dòng)提出幫其與拍賣公司重新簽訂合同，并拿出一個(gè)李某的收藏品給老人，讓其一并拍賣，李某以種種理由要求老人簽下28萬(wàn)元的借條，并將房產(chǎn)抵押60萬(wàn)元。眼看著債務(wù)越來(lái)越高，施老先生只能同意辦理“過(guò)戶貸”先還債。倪某通過(guò)介紹人汪某找來(lái)周某，將施老先生的房產(chǎn)以過(guò)戶方式借款82萬(wàn)元，扣除此前債務(wù)后，又繼續(xù)收取施老先生古董拍賣的勞務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、接送費(fèi)等，**終施老先生的銀行卡里只剩5萬(wàn)元。一案牽出多案歷時(shí)一年成功收網(wǎng)，16人被批捕就在民警展開調(diào)查時(shí)，施老先生突然來(lái)到派出所要求撤案。民警調(diào)查得知，倪某等人聽說(shuō)施老先生報(bào)案后，立即找上他承諾幫他拍賣古董。老人再次輕信了他們。施老先生被倪某等人帶到某古玩店鋪，將古董拿給“專家”鑒定，結(jié)果是這4件古董并不值錢，倪某等人反過(guò)來(lái)指責(zé)施老先生騙人。與此同時(shí)，民警發(fā)現(xiàn)，涉案公司在警方第一次檢查后沒(méi)過(guò)幾天突然悄悄解散了。之后，派出所陸續(xù)接到多位市民報(bào)警，稱在該公司進(jìn)行無(wú)抵押小額貸款，被業(yè)務(wù)員要求繳納金額不等的押金、保證金、手續(xù)費(fèi)后，貸款遲遲不下發(fā)。民警發(fā)現(xiàn)，霍某名下的這家金融公司涉及多起詐騙案件。2018年5月23日，玄武警方對(duì)此事開展立案?jìng)刹椤?月19日，警方一舉抓獲包括倪某、霍某、李某、周某在內(nèi)的20名詐騙嫌疑人。在嫌疑人周某的家中，民警搜查出十幾本不動(dòng)產(chǎn)證。5月24日，倪某、霍某、李某、周某等16人因涉嫌詐騙被檢察機(jī)關(guān)批準(zhǔn)逮捕，另有兩人被刑事拘留、兩人被取保候?qū)?。警方提示“套路貸”案件目前有幾種典型的犯罪手段：一是虛增債務(wù)，通過(guò)哄騙受害人簽訂遠(yuǎn)超實(shí)際債務(wù)金額的虛高借條；二是索要房產(chǎn)，在受害人被反復(fù)“榨取”后，嫌疑人便會(huì)將目標(biāo)轉(zhuǎn)向受害人的不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)一系列操作，變賣受害人房產(chǎn)；三是催收債務(wù)，在受害人已經(jīng)被“套牢”后，嫌疑人便會(huì)使用暴力或者“軟暴力”，強(qiáng)迫或哄騙受害人不斷按照嫌疑人的指示東拼西湊還“債”。廣大市民一定要提高財(cái)產(chǎn)安全防范意識(shí)，做大額財(cái)產(chǎn)處理時(shí)要多與家人商量，一旦遭遇詐騙，及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)警。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:51:11
• 151****1884

  "上周末，研究生畢業(yè)剛工作兩年、還沒(méi)有在北京獲得購(gòu)房資格的小陳，被從天而降的“餡餅”砸到了頭——已經(jīng)在北京做了五六年生意的**同學(xué)小王找到他，說(shuō)拿到了一份“絕密”材料，想找?guī)讉€(gè)老鄉(xiāng)眾籌，買“拆遷房”。
  
  “現(xiàn)在低價(jià)買小平房，就能給咱們一個(gè)大兩居！拿到就賣，咱們至少有3倍的利潤(rùn)！”小王給小陳發(fā)的一條條微信，都很有煽動(dòng)力。
  
  3倍利潤(rùn)？這樣一張“大餅”誘惑力似乎難以抵擋。不過(guò)發(fā)現(xiàn)，所謂的“絕密”材料其實(shí)就是本市的棚改信息，很多涉及房源都不會(huì)真正拆遷，所謂的“3倍利潤(rùn)”也并不存在。
  
  “拆遷”竟成二手房廣告詞
  
  經(jīng)得小王同意，小陳將那份“絕密”材料拍下來(lái)，轉(zhuǎn)發(fā)給了。發(fā)現(xiàn)，這與此前本報(bào)曾經(jīng)發(fā)布的2016年北京市棚改計(jì)劃一樣，只不過(guò)標(biāo)題被換成了“拆遷計(jì)劃”。
  
  對(duì)很多二手房來(lái)說(shuō)，一旦納入拆遷計(jì)劃，就會(huì)成為“香餑餑”。58同城網(wǎng)站上，如果以“拆遷”為關(guān)鍵詞搜索北京房產(chǎn)，能搜出幾十頁(yè)新近更新的頁(yè)面。這些很多人根本不會(huì)去住的小平房標(biāo)注著“拆遷區(qū)”、“低總價(jià)”甚至“一夜暴富”等關(guān)鍵詞。
  
  在鏈家網(wǎng)站上，“準(zhǔn)拆遷房”也是關(guān)鍵詞之一。中關(guān)村區(qū)域一套位于科育小區(qū)、面積只有48.7平方米、建成于1976年的小兩居，居然叫價(jià)到了650萬(wàn)元?！懊媾R拆遷”這4個(gè)字直接寫到了標(biāo)題上，而每平方米13.35萬(wàn)元的單價(jià)，甚至已經(jīng)超過(guò)了這區(qū)域中**貴豪宅——唐寧ONE(樓盤資料)中的**。
  
  為什么會(huì)這么貴？“因?yàn)橛胁疬w預(yù)期，很多中介都會(huì)拿這一條作為賣點(diǎn)來(lái)吸引購(gòu)房人。畢竟很多人都知道，拆掉小房就能用相對(duì)便宜的價(jià)錢，買個(gè)大房子。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
  
  眾籌買拆遷房不靠譜
  
  從市重大辦了解到，“棚改”和“拆遷”壓根就是兩碼事，并不是所有涉及其中的房產(chǎn)都會(huì)被拆遷。
  
  市重大項(xiàng)目辦相關(guān)負(fù)責(zé)人再次提醒，棚改項(xiàng)目中有新增棚戶區(qū)、平房修繕、危改等多種項(xiàng)目性質(zhì)，每種性質(zhì)對(duì)應(yīng)的處理方案不完全一樣。
  
  “比如說(shuō)，有些平房修繕項(xiàng)目，只是去加固這些房源。還有一些雖然標(biāo)注著騰退，但其實(shí)是房源平移，將幾個(gè)院落合并，改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件而已。并不是要連根拔起，讓大家全都遷走?！蔽鞒菂^(qū)一位負(fù)責(zé)修繕平房的相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。這也就意味著，如果小陳參加了眾籌，就有可能成為掏了幾十萬(wàn)元、**后獲得一間小平房部分產(chǎn)權(quán)的“房東”。如果不存在拆遷換樓房的事實(shí)，“3倍利潤(rùn)”也就成了鏡花水月了。
  
  真拆遷也未必能賺大錢
  
  經(jīng)過(guò)一輪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)，一些不法中介為了促成交，用不切實(shí)際的“利潤(rùn)”忽悠購(gòu)房人，這在平房區(qū)并不鮮見(jiàn)。
  
  “您好，我這兒有一間磁器口六號(hào)地的房子，準(zhǔn)拆遷區(qū)，房本13平方米，220萬(wàn)，您考慮嗎？”
  
  “現(xiàn)金補(bǔ)償+樓房，每平方米能合到30萬(wàn)元左右，拆遷肯定是合適的。”一名中介說(shuō)。
  
  目前，東四三到八條、望壇地區(qū)、磁器口附近等地，都是盛傳要拆遷的地區(qū)，也是中介集中銷售小平房的區(qū)域。一位相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒市民，啟動(dòng)拆遷之前，各區(qū)域都會(huì)直接發(fā)布暫停辦理各項(xiàng)手續(xù)的公告。如果能買，這個(gè)區(qū)域就不會(huì)拆；如果已經(jīng)確定要拆遷，也就不能辦理各種產(chǎn)權(quán)交易、通過(guò)買房落戶等手續(xù)。
  
  業(yè)內(nèi)人士告訴，目前棚改有貨幣補(bǔ)償和實(shí)物補(bǔ)償兩種方案。如果走貨幣補(bǔ)償，房主拿到的所有錢還沒(méi)有“13平方米220萬(wàn)”這么高，那要買了這種房等著拆遷，那一定是虧的。
  
  而另外一種則是給對(duì)接安置房。目前各區(qū)的對(duì)接安置房?jī)r(jià)格一般不超過(guò)每平方米2.2萬(wàn)元。測(cè)算，如果是13平方米的平房，拿到貨幣補(bǔ)償之后，還能拿到購(gòu)買一套50平方米左右一居室的購(gòu)房資格，在繳納定向安置房的房款之后，余款只有20萬(wàn)元。
  
  “按照這些中介的算法，買了棚戶區(qū)等拆遷的購(gòu)房人，拿到的一居室只有賣到每平方米7.4萬(wàn)元，才可能實(shí)現(xiàn)。但這又怎么可能呢？”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
  
  注意到，就算是按照**高價(jià)計(jì)算，這些定向安置區(qū)域周邊的商品房售價(jià)大約為每平方米5萬(wàn)元，如果再算上賣二手房時(shí)要繳納的土地出讓金，購(gòu)買這種平房等拆遷的收益，甚至還不如買個(gè)新小區(qū)的商品房高。
  
  市重大辦相關(guān)負(fù)責(zé)人再次提醒市民，“棚改”不等同于“拆遷”，已經(jīng)公布拆遷、回遷的區(qū)域都已經(jīng)辦理完了各種手續(xù)，交易環(huán)節(jié)都已經(jīng)被臨時(shí)凍結(jié)了。
  
  
  
  ?????????? 買房買房；黎民共想；安居樂(lè)業(yè)；國(guó)泰安康。親們打開手機(jī)微信掃我一下吧?。。。?
  
  ?"
  

  查看全文↓ 2019-11-22 05:51:08
• 154****6440

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  新華社北京6月6日電近日，北京市規(guī)劃自然資源委會(huì)同北京市政務(wù)服務(wù)管理局、北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、國(guó)家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局，出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域服務(wù)窗口建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》。通知要求升級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗辦理”體驗(yàn)，為企業(yè)群眾提供房產(chǎn)過(guò)戶“六個(gè)一”服務(wù)。?“六個(gè)一”服務(wù)是指在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，企業(yè)群眾只需進(jìn)一個(gè)門，在同一窗口，交一套材料，用一個(gè)環(huán)節(jié)，跑一次路，花費(fèi)**多一天時(shí)間，就可以辦完從房屋買賣合同簽訂、繳稅到領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書全過(guò)程手續(xù)。自2018年4月北京市推出不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗辦理”服務(wù)以來(lái)，原有綜合窗口數(shù)量已經(jīng)不能滿足企業(yè)群眾辦事需求。目前，北京市綜合窗口數(shù)量已擴(kuò)充至182個(gè)，較措施實(shí)施前增加3倍多。在去年北京市不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間減為1個(gè)至5個(gè)工作日的基礎(chǔ)上，此次進(jìn)一步加大時(shí)限壓縮力度，明確所有房屋轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，只要企業(yè)群眾自愿申請(qǐng)通過(guò)綜合窗口辦理房產(chǎn)過(guò)戶的，全部為當(dāng)日辦結(jié)。另外，在以往“一窗辦理”中，企業(yè)群眾在受理窗口完成所有手續(xù)辦理后還需要去繳費(fèi)領(lǐng)證窗口申領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，增加了辦事環(huán)節(jié)。此次通知明確，“一窗辦理”所有手續(xù)全部在綜合窗口一次完成。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:51:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 業(yè)主大會(huì)違法如何處罰 業(yè)主大會(huì)違法由誰(shuí)處理
  答

  業(yè)主大會(huì)作出的決議違反法律、法規(guī)的，如何處罰？ 　業(yè)主大會(huì)作出的決議違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以責(zé)令限期改正或者撤銷其決議，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律法規(guī)的活動(dòng)，如何處罰？ 　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律法規(guī)的活動(dòng)，觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任；尚不夠刑事處罰的，依法追究治安管理處罰責(zé)任。

• 問(wèn) 我沒(méi)有去參加業(yè)主大會(huì)，會(huì)議決定的意見(jiàn)對(duì)我有效嗎？
  答

  有效。業(yè)主大會(huì)決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會(huì)是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過(guò);特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)的情況下，作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 什么情況下不成立業(yè)主大會(huì)？
  答

  成立業(yè)主大會(huì)是比較好的，因?yàn)橛惺裁词虑槎伎梢源蠹乙黄鹕塘繉?duì)策，一個(gè)人的力量是有限的 ，

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 業(yè)主大會(huì)籌備組如何成立？
  答

  符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任?；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

• 問(wèn) 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是什么 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則內(nèi)容是什么
  答

  張律師解答： 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 　 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過(guò)。 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 　 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開１５日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。