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• 157****3613

  有效。業(yè)主大會(huì)決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會(huì)是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過(guò);
  特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)的情況下，作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。

  查看全文↓ 2012-12-22 11:22:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是什么 業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容是什么
  答

  業(yè)主大會(huì)是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成的議事機(jī)構(gòu)，依法管理、決策小區(qū)內(nèi)共有事權(quán)。代表著廣大業(yè)主的權(quán)利，下面介紹業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則。 業(yè)主大會(huì) 第一章總則 第一條 為維護(hù)本物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的議事活動(dòng)，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 第二條 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成的議事機(jī)構(gòu)，依法管理、決策小區(qū)內(nèi)共有事權(quán)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 第三條 本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 第四條 本議事規(guī)則經(jīng) 年 月 日業(yè)主大會(huì)通過(guò)，本業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。 第二章 業(yè)主大會(huì)召開(kāi)程序 第五條 發(fā)布公告。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議前15日，業(yè)主委員會(huì)或召集人應(yīng)當(dāng)將召開(kāi)會(huì)議的內(nèi)容以書(shū)面形式向物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主公告。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處和縣(市)、區(qū)房管局。 第六條 征詢意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì)或召集人發(fā)放征詢意見(jiàn)表，將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容書(shū)面征詢物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主自己或者委托代理人(憑委托書(shū))填寫(xiě)征詢意見(jiàn)表，并簽名有效。 第七條 回收統(tǒng)計(jì)意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì)或召集人可通過(guò)設(shè)立投票箱、上門或寄掛號(hào)信等形式回收物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主意見(jiàn)，并邀請(qǐng)所在街道、居委會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督，或請(qǐng)公證處公證。業(yè)主委員會(huì)或召集人發(fā)放和回收征詢意見(jiàn)表可分步驟進(jìn)行。 第八條 通報(bào)大會(huì)議事決定。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)或召集人作書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì)或召集人必須在公告欄通報(bào)業(yè)主大會(huì)議事決定的時(shí)間，通報(bào)征詢意見(jiàn)結(jié)果，接受物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)或召集人將業(yè)主大會(huì)的議事決定自會(huì)議結(jié)束后 3日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)小區(qū)內(nèi)公告，并將有關(guān)材料送所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處和縣(市)、區(qū)房管局備案。 第三章 議事內(nèi)容 第九條 業(yè)主大會(huì)的議事內(nèi)容： (一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約; (二)制定物業(yè)小區(qū)內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理規(guī)定; (三)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作; (四)決定物業(yè)服務(wù)方式，選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他物業(yè)服務(wù)人; (五)決定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案; (六)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告; (七)審議、批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案，決定業(yè)主委員會(huì)成員報(bào)酬; (八)制定物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營(yíng)方案; (九)改變或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定; (十)決定物業(yè)小區(qū)內(nèi)的其他重大事項(xiàng)。 第十條 業(yè)主委員會(huì)的議事內(nèi)容： (一)組織召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作; (二)為業(yè)主大會(huì)選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定和授權(quán)，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、解除物業(yè)服務(wù)合同; (三)組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉，組織修訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (四)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用; (五)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的有關(guān)問(wèn)題; (六)提出維修資金續(xù)籌方案，督促維修資金交納責(zé)任人按照規(guī)定交納維修資金，組織業(yè)主討論維修資金的使用; (七)公告業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會(huì)決議等內(nèi)容; (八) 對(duì)違反管理規(guī)約及損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失; (九)按業(yè)主大會(huì)授權(quán)決定共有物權(quán)的經(jīng)營(yíng)方案，簽訂經(jīng)營(yíng)合同，管理經(jīng)營(yíng)收入，定期公布帳目; (十)法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。 第四章 投票規(guī)則 第十一條 業(yè)主的投票權(quán)采用產(chǎn)權(quán)制。業(yè)主自取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)時(shí)自然取得投票權(quán)。業(yè)主大會(huì)作出決定，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主同意;業(yè)主大會(huì)作出專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定和決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。 第十二條 持有房產(chǎn)證或經(jīng)房管局備案的預(yù)售合同為投票權(quán)人。業(yè)主的投票權(quán)可書(shū)面委托使用人、承租人或其他業(yè)主行使，但使用人及承租人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員的被選舉權(quán)。 第十三條 業(yè)主應(yīng)主動(dòng)在指定地點(diǎn)領(lǐng)取投票表格，沒(méi)有領(lǐng)取投票表格，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)派人逐戶派送，送達(dá)物業(yè)使用人的，視為送達(dá)業(yè)主本人。投票人必須按要求在投票表格上填寫(xiě)有關(guān)情況并簽名(蓋章)。 第十四條 同一物業(yè)業(yè)主超過(guò)一人的，由其中一名共有人簽名確認(rèn)的意思表示，視為全部物業(yè)共有人的意思表示。 第五章 議事方式 第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，定期會(huì)議每( )個(gè)月召開(kāi)一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，同時(shí)告知所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處和縣(市)、區(qū)房管局。 (一)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議的; (二)20%以上業(yè)主提議的; (三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的; (四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。 第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)或兩者相結(jié)合的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主參加。 (一)書(shū)面征求意見(jiàn)形式。業(yè)主以答復(fù)調(diào)查問(wèn)卷或提出書(shū)面意見(jiàn)表達(dá)個(gè)人意愿，并簽名確認(rèn)。經(jīng)收集匯總表決結(jié)果，形成業(yè)主大會(huì)的決定。 (二)集體討論形式。集體討論形式可分為兩種形式，業(yè)主可任選一種： 1.全體業(yè)主會(huì)議制。物業(yè)小區(qū)(大廈)內(nèi)的業(yè)主直接參加業(yè)主大會(huì)，討論重大事項(xiàng)，進(jìn)行投票表決。 2.業(yè)主代表大會(huì)制。物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主超過(guò) 戶的，可以實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)制，以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表須經(jīng)所代表的專有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主同意，業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

• 問(wèn) 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是什么 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則內(nèi)容是什么
  答

  張律師解答： 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 　 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過(guò)。 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 　 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)１５日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

• 問(wèn) 業(yè)主大會(huì)違法如何處罰 業(yè)主大會(huì)違法由誰(shuí)處理
  答

  業(yè)主大會(huì)作出的決議違反法律、法規(guī)的，如何處罰？ 　業(yè)主大會(huì)作出的決議違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以責(zé)令限期改正或者撤銷其決議，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律法規(guī)的活動(dòng)，如何處罰？ 　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律法規(guī)的活動(dòng)，觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任；尚不夠刑事處罰的，依法追究治安管理處罰責(zé)任。

• 問(wèn) 業(yè)主大會(huì)決定具體事項(xiàng)時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)多少比例業(yè)主同意？
  答

  業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施兩個(gè)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

• 問(wèn) 什么情況下不成立業(yè)主大會(huì)？
  答

  成立業(yè)主大會(huì)是比較好的，因?yàn)橛惺裁词虑槎伎梢源蠹乙黄鹕塘繉?duì)策，一個(gè)人的力量是有限的 ，

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