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• 143****7272

  "二手房租售,這些“坑”千萬別踩三方“賣一買一”交易卡住其中一環(huán)，違約責(zé)任怎么算？買私房發(fā)現(xiàn)土地出讓金沒繳，該由誰來承擔(dān)？虛假材料辦過戶，交易不成如何處理？二手房交易中，不少購房者會遇到各種類型的糾紛。而隨著租購并舉政策的推行，存量二手房轉(zhuǎn)售為租情況日益增多，房屋租賃引發(fā)的糾紛也變得頻繁起來。由于二手房租售多通過中介方促成，今年“3·15”消費者維權(quán)日，二手房租售的中介服務(wù)也成為關(guān)注點之一。針對中介服務(wù)的投訴占六成日前，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的分析報告指出，2017年協(xié)會共受理消費者對中介投訴案件150宗，投訴糾紛數(shù)量約占全年中介促成存量房交易總量的1.3‰，較上一年的5.8‰有明顯改善。其中，經(jīng)協(xié)會調(diào)解成功撤訴的案件共85宗，占總投訴57%，共為消費者挽回經(jīng)濟損失58.43萬元。2017年存量房交易糾紛調(diào)處類案件主要可分為以下四種情形：一是消費者認為中介機構(gòu)未依法查驗并履行告知義務(wù)的，共36宗，包括：促成交易前未盡查冊義務(wù)、未向賣方書面告知買方為促成此交易的中介人員、未審查業(yè)主代理人處分權(quán)等情況。二是消費者認為中介機構(gòu)未盡謹慎審查義務(wù)或隱瞞房屋情況的，共32宗，包括：認為中介存在隱瞞房屋信息，如，房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、戶口被占用、房屋存在違章建筑、房屋交易真實價格等；未嚴格審查買方購房資格，土地出讓金是否已繳交，戶口占用，交易稅費計算存在偏差等情況。三是認為中介機構(gòu)違反《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》，共25宗，如未經(jīng)交易當事人同意擅自制作網(wǎng)簽合同、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容、撤下網(wǎng)簽合同，或者不配合撤下網(wǎng)簽合同等情況。四是交易當事人因政策變化，房屋交易流程、房款準備等預(yù)計不足，市場價格波動等原因而違反合同約定，拒絕履行合同引起糾紛的，共18宗。此類案件通常都會涉及誠意金、定金、違約金或中介服務(wù)費等經(jīng)濟糾紛，對于這類案件協(xié)會都會組織交易雙方及中介公司進行三方調(diào)解，但協(xié)會并無任何行政或司法強制能力，對于一方不參與調(diào)解或調(diào)解不成的，建議當事人應(yīng)及早做好通過司法途徑解決的準備，并積極應(yīng)對，以免耽誤解決糾紛的**佳時間或錯過案件的訴訟時效。從上述案件分類統(tǒng)計來看，消費者針對中介服務(wù)的投訴占到六成左右。由此可見，在二手房交易糾紛中，中介方的服務(wù)質(zhì)量問題是關(guān)鍵的一環(huán)?！百彿抠Y格”引發(fā)糾紛多市中介協(xié)會在處理案件過程中發(fā)現(xiàn)，還有一部分糾紛與消費者對自己的購房資格、貸款資格的判斷及對政策解讀有偏差、草率沖動簽訂房屋買賣合同等有較大關(guān)系。2017年1月，在廣州經(jīng)商多年的李某，想在廣州置業(yè)定居，開始辦理戶口遷移手續(xù)，后中介公司為其尋找到天河區(qū)某物業(yè)，李某經(jīng)與業(yè)主周某協(xié)商雙方約定4個月后辦理相關(guān)手續(xù)。直至5月，李某因多種原因一直未能完成戶口遷移手續(xù)，業(yè)主周某多次催促。李某為免違約故委托朋友代辦個人所得稅納稅證明，之后李某取得銀行的同貸書，在與業(yè)主前往不動產(chǎn)登記部門辦理遞件過戶手續(xù)時，不動產(chǎn)登記部門工作人員審核材料發(fā)現(xiàn)李某提供的個人納稅證明有問題，后登記部門對李某提供虛假的證明材料、騙取購房資格的行為作報警處理。由于買方李某不具備購房資格，**終無法辦理過戶手續(xù)，業(yè)主要求與買方李某解除合同，沒收定金10萬，并要求由李某賠償其已支付的中介服務(wù)費5萬元，但買方李某認為按合同約定中介服務(wù)費應(yīng)由賣方支付，同時中介要求買方李某支付買賣雙方未支付的剩余中介服務(wù)費5萬元。經(jīng)多次協(xié)商仍無法達成一致，**終業(yè)主周某和中介均向法院提出訴訟。李某明知自己不具備購房資格，仍懷僥幸心理，企圖瞞騙登記部門完成過戶手續(xù)，這種行為除導(dǎo)致自己既不能購房又須根據(jù)合同約定賠償損失，還觸犯刑法相關(guān)規(guī)定，涉嫌違法犯罪。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，若因個人原因無法依約履行合同，買家需承擔(dān)違約責(zé)任。對此，市中介協(xié)會建議消費者在交易前應(yīng)多了解存量房交易流程及注意事項，充分做好評估，以避免不必要的經(jīng)濟損失。中介協(xié)會提醒消費者應(yīng)選擇辦理了工商注冊和房地產(chǎn)中介機構(gòu)備案手續(xù)的正規(guī)中介機構(gòu)提供中介服務(wù)，并建議優(yōu)先選擇協(xié)會會員單位，可獲得更優(yōu)質(zhì)可靠的服務(wù)。從過往經(jīng)驗看，當糾紛涉及協(xié)會會員單位時，協(xié)會的調(diào)處效率和調(diào)解成功率明顯更高。典型案例簽低價合同“避稅”不成風(fēng)險高A中介公司促成業(yè)主陳女士以520萬元的交易價格向莫女士出售房屋，簽訂《房屋買賣合同》時，雙方約定支付方式為商業(yè)貸款，稅費由莫女士承擔(dān)。莫女士認為以520萬元成交價需支付的稅費較高，便向陳女士提出簽訂400萬元的《廣州市存量房買賣合同》用于交易遞件，達到少交稅的目的。陳女士認為自己沒有損失便同意此事，在A中介公司的見證下，陳女士與莫女士簽訂了《報價確認書》，同時簽訂《業(yè)務(wù)受理確認函》委托B公司制作網(wǎng)簽合同并辦理按揭手續(xù)。后來陳女士經(jīng)朋友及家人提醒，了解到同一房屋簽訂兩個價格不一致的買賣合同會對自身利益有損害，便提出要求按照真實成交價格制作網(wǎng)簽合同。莫女士認為此舉會導(dǎo)致多付稅費，要求陳女士支付因此而多出的稅費，陳女士明確拒絕。雙方多次協(xié)商后無果，莫女士向法院提起訴訟。中介協(xié)會點評：本案中，買賣雙方就同一房屋簽訂不同交易價款的合同用于核稅過戶的行為表面上“趨利避害”，實則暗藏風(fēng)險。根據(jù)廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十八條“當事人在提交登記機關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，該價格條款無效。一方請求按照真實的交易價格履行合同的，應(yīng)予支持?！标惻恳蟆鞍凑照鎸嵆山粌r格制作網(wǎng)簽合同”的主張是理應(yīng)得到法院支持的。協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師指出,在實際的交易過程中，買賣雙方常出現(xiàn)為達到“多貸款”或“少繳稅”的目的，向中介機構(gòu)提出協(xié)助制作與實際交易價格不一致的網(wǎng)簽合同的要求。此時作為中介機構(gòu)應(yīng)明確拒絕，并向買賣雙方說明此舉的風(fēng)險，如可能被銀行認定騙貸導(dǎo)致買方無法貸款或因逃稅而被追責(zé)等。另，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條、第（五）項規(guī)定，一但經(jīng)紀人或中介機構(gòu)在從業(yè)過程中出現(xiàn)“為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”的行為，經(jīng)紀人將會被處以1萬元罰款；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將會被處3萬元罰款，或取消網(wǎng)上簽約資格。租賃糾紛：租房電器損壞誰來修？租客李小姐在中介公司促成下，與業(yè)主胡先生簽訂房屋租賃合同，約定配有家私電器，每月租金為2500元。在簽訂租賃合同時，中介公司協(xié)助雙方列出了家私電器清單，雙方確認無誤之后在合同和清單上都簽了名。李小姐搬進來兩周后，發(fā)現(xiàn)冰箱存在故障不能使用，于是找到了業(yè)主胡先生要求他對故障的冰箱進行維修，但遭到胡先生的拒絕。胡先生認為在交房子給李小姐的時候家私電器都是沒有問題的，是李小姐使用不當才產(chǎn)生了故障，應(yīng)該由李小姐承擔(dān)維修的責(zé)任。而李小姐認為，自己完全沒有使用過冰箱故不存在使用不當?shù)男袨?，而且胡先生作為房東，理應(yīng)對房屋內(nèi)的家私電器承擔(dān)全部責(zé)任。這時，李小姐和胡先生分別拿出租賃合同，打算按合同約定處理，但合同上并未約定家私電器損壞應(yīng)由誰承擔(dān)維修責(zé)任。中介協(xié)會點評：本案中，租賃雙方都未在租賃合同上列明條款，確定責(zé)任人及需承擔(dān)的責(zé)任，導(dǎo)致產(chǎn)生問題時責(zé)任無法認定。根據(jù)《合同法》第二百二十條：“出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外?！北緱l規(guī)定了出租人的維修義務(wù)，在租賃物出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時，出租人須對該租賃物進行修理和維護，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。一般情況下，對租賃物的維修義務(wù)歸出租人一方。除非法律、行政法規(guī)另有規(guī)定、當事人另有約定或當?shù)厣虡I(yè)習(xí)慣要求承租人負維修義務(wù)，承租人只需對出租人的維修提供必要的協(xié)助。故該案應(yīng)當由出租方胡先生承擔(dān)維修責(zé)任。協(xié)會提醒廣大消費者：根據(jù)《合同法》第二百一十八條：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”以及第二百一十九條:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失”。故在租房時，建議雙方在租賃合同或家私電器清單中盡可能詳細地列出購買時間和物品狀況，并對物品的損壞責(zé)任作明確的約定。尤其對一些貴重的大型家私電器，**好在合同上備注新舊程度及拍照留底，避免日后產(chǎn)生糾紛。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:50:21
• 151****9852

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  【案例】王某想買套房子，幾番尋找、比較之后，看中了劉某手里的一套二手房。經(jīng)過協(xié)商，劉某以600萬元的價格將該套二手房出售給王某，王某則支付購房款460萬元作為**，后劉某當月即向王某交付了房屋鑰匙。由于此前該房屋已被兩次用于抵押，可在房屋交易中，劉某僅解除了該房產(chǎn)兩處抵押登記中的一處，另一處抵押登記因債務(wù)始終無法清償而未注銷，結(jié)果抵押權(quán)人申請了強制執(zhí)行，法院隨后查封了涉案房屋，**終導(dǎo)致劉某遲遲未能將房屋向王某過戶。王某于是到法院起訴劉某，要求辦理房屋過戶手續(xù)，并支付逾期過戶違約金83萬元?！菊f法】法院認為，因劉某拖欠他人債務(wù)，導(dǎo)致房屋被查封，被禁止辦理買賣、過戶、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，王某要求過戶的請求客觀上不具備履行條件，法院難以支持。同時，劉某的違約行為導(dǎo)致王某未能取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。**終法院判決劉某支付逾期過戶違約金56萬余元。當前，二手房買賣可能存在權(quán)屬爭議，加之市場行情變化、參與者契約精神不足、逐利心理和法律知識欠缺等因素，容易成為糾紛的易發(fā)多發(fā)區(qū)。法官提醒，購買二手房屋前，一定要核實房屋性質(zhì)、權(quán)屬和代理授權(quán)情況，提前防范風(fēng)險。對房屋性質(zhì)和權(quán)屬，買受人可通過查詢不動產(chǎn)信息后區(qū)分情況予以處理：不購買已被查封等不可交易的房屋，限制交易的房屋應(yīng)在符合上市條件后購買，購買普通商品房時應(yīng)盡到善意注意義務(wù)，對于設(shè)定多重抵押的房產(chǎn)，應(yīng)慎重簽約。賣方也應(yīng)誠信守法，在合同簽訂前應(yīng)如實告知房屋共有、抵押、購買資格等有關(guān)情況；在合同簽訂后，要依約及時履行合同，防止因違約可能導(dǎo)致的高昂訴訟成本和嚴重后果。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:50:18
• 145****8183

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  張森已經(jīng)53歲，母親早年去世后，他一直隨老父親共同居住。他還有一個妹妹。2010年，老父親親筆書寫遺囑，確認其80平方米的房子由張森繼承，并且找來張森的舅舅簽字作證。 　　
  
  今年2月份，80多歲高齡的老父親因病去世。事后，張森拿著父親的遺囑、房屋產(chǎn)權(quán)證等材料到房管局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但房管局拒絕辦理，原因是該遺囑未經(jīng)公證。 　　
  
  當張森來到公證處申請繼承公證時，公證處又說必須先與其他繼承人簽一份遺產(chǎn)分割協(xié)議，才能辦理公證。 　　
  
  張森對此不甚理解，認為是故意刁難他。那么，涉及房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)過公證，張森如何才能成功辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)呢？ 　　
  
  　　
  
  首先，我們要承認，房管局和公證處的說法和做法都是有根據(jù)的。 　　
  
  司法部、建設(shè)部1991年制發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》第2條規(guī)定：“遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當辦理公證，遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關(guān)出具的遺囑公證書和遺囑繼承權(quán)公證書或者接受遺贈公證書，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！?　　
  
  因此，涉及房產(chǎn)一類的遺囑，辦理公證是房產(chǎn)過戶的前置程序。 　　
  
  由于張森父親生前所立遺囑未經(jīng)公證，現(xiàn)在張森只能通過以下兩種途徑來辦理過戶手續(xù)：一是與其他繼承人即其妹妹協(xié)商，簽一份其妹妹聲明自己放棄房產(chǎn)繼承權(quán)的遺產(chǎn)分割協(xié)議，然后再持該協(xié)議書等材料申請繼承公證，拿到公證書后就可以辦理過戶手續(xù)了。二是如果其妹妹不予配合或?qū)z囑的效力有異議，那么只能持父親的自書遺囑到法院提起確權(quán)訴訟，取得法院的生效判決書后，亦可辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。 　　
  
  這里需要提醒的是，老人們設(shè)立涉及房產(chǎn)的遺囑**好經(jīng)過公證，以免去世后給后人造成不必要的麻煩。雖然自己去世后，遺囑繼承人可以申請補辦公證，但需要出具其他繼承人放棄繼承或死亡的證明，尤其是祖父母和外祖父母是否活著往往無法證明。如果有多個繼承人，手續(xù)就更加繁瑣了。而且，一旦其他繼承人不予配合或?qū)z囑有異議，就無法進行公證，只能對簿公堂，可能有傷親屬之間的感情。 　　
  
  尤其現(xiàn)在很多繼承人都是獨生子女，根本沒有其他繼承人來爭奪遺產(chǎn)，因此與誰協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議，以及到法院提起確權(quán)訴訟時誰來當被告，都將是個難題。
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:50:15
• 151****7955

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  中新網(wǎng)6月20日電 美國《世界日報》刊文稱，莊女士在紐約長島Glen Cove買了一棟老舊的房屋，因為前院后院都大，她便不在意這棟房屋的老舊。但奇怪的是，這棟房屋在鎮(zhèn)公所里沒有任何資料，她必須聘請建筑師把房屋的藍圖畫好、送審，鎮(zhèn)公司會派人處理。這下子手續(xù)可不少，想象起來費用也不會太低。文章摘編如下：莊女士已經(jīng)退休，只是希望離開紐約市擁擠的居住環(huán)境，倘佯在長島寬廣的綠意里，老房子對她來說，并不是很大的問題。簽好買賣契約之后，律師作了產(chǎn)權(quán)報告。根據(jù)律師的說法，這棟房屋在鎮(zhèn)公所里沒有任何資料，這是很奇怪的事。這棟房屋已經(jīng)存在大約100年，怎么主管的鎮(zhèn)公所沒有任何紀錄？但是產(chǎn)權(quán)公司向鎮(zhèn)公所拿到檔案，上面確實說明他們沒有這棟房屋的任何紀錄。如果屋主要這棟房屋的使用執(zhí)照，屋主可以到鎮(zhèn)公所去申請，手續(xù)費是200美元。莊女士的律師打電話到鎮(zhèn)公所去詢問申請使用許可的手續(xù)，鎮(zhèn)公所的職員告訴他，屋主必須找建筑師把房屋的藍圖畫好、送審，鎮(zhèn)公司會派人處理。聽起來，屋主必須聘請建筑師，這下子手續(xù)可不少，想象起來費用也不會太低。莊女士的律師把所有的責(zé)任推給賣主，要求賣主在過戶之前必須拿到一份鎮(zhèn)公司簽發(fā)的使用許可，否則他拒絕過戶。這筆交易便拖了下來，三個月后使用許可還沒有下來，賣主也說不出來什么時候可以拿到使用許可。莊女士想，自己好倒霉，連買一棟舊房屋都碰到這種從來沒有聽過的事情。難道這棟房屋是違章建筑？本案啟示：長島各個市鎮(zhèn)對使用許可的規(guī)定，各自為政。有的比照紐約市的規(guī)定，簽發(fā)“替代書”(letter-in-lieu)明白表示，房屋建于市鎮(zhèn)規(guī)定房屋必須取得使用許可才能使用的規(guī)定之前，所以不需要使用許可。但是有些市鎮(zhèn)卻采取相反的作法，要求沒有拿到使用許可的房屋現(xiàn)在必須要申請使用許可。莊女士的律師的作法是對的。根據(jù)一般房地產(chǎn)買賣契約的規(guī)定，賣主必須要在過戶之前提供給買主一份使用許可證或是替代書，讓買主得以安心使用該房屋。他要求賣主律師在過戶之前，拿到一份使用許可證絕對是行使買主契約上的權(quán)利。(作者為紐約州執(zhí)業(yè)律師)
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:50:08

相關(guān)問題

• 問 ??二年唯一房產(chǎn)過戶費要多少
  答

  二手房過戶是根據(jù)地稅指導(dǎo)價收取，按照以下比例：90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，證過2年可減免；個人所得稅1%，證過5年且是業(yè)主唯一住房可減免；以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

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• 問 二年唯一房產(chǎn)過戶費要多少
  答

  二手房過戶是根據(jù)地稅指導(dǎo)價收取，按照以下比例：90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，證過2年可減免；個人所得稅1%，證過5年且是業(yè)主唯一住房可減免；以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

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• 問 二年唯一房產(chǎn)過戶費要多少?滿兩年房屋過戶需要多少錢
  答

  滿二唯一過戶手續(xù)，不用交營業(yè)稅，只交增值稅（即是個人所得稅增值稅部20%）

  全部3個回答>
• 問 現(xiàn)在房產(chǎn)過戶費是多少？不動產(chǎn)登記電子證照試點年底完成
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  "房本“不合法” 賣房虧數(shù)十萬日前，有平谷市民爆料稱，一個名為“金鄉(xiāng)居民西”的小區(qū)，上千戶居民的房產(chǎn)均不能貸款抵押、房產(chǎn)過戶，手中的房屋所有權(quán)證無法和正常的商品房一樣享受同等待遇。記者走訪該小區(qū)獲悉，小區(qū)內(nèi)約1300戶受到房產(chǎn)證問題困擾，無法辦理登記、過戶，在賣房時會受到很大影響，小區(qū)居民曾針對此事多次進行維權(quán)活動。對此，平谷區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心賀副主任表示，正在向上級部門匯報商討此事，希望盡快解決。問題?? 20余年前買房拿證 現(xiàn)在房子“不合法”“購買了20多年的房子，按照法律，成了違章建筑。”平谷區(qū)“金鄉(xiāng)居民西”小區(qū)一名居民郁悶地說。住在平谷區(qū)“金鄉(xiāng)居民西”小區(qū)26號樓的居民白女士說，1994年的時候，她和愛人盧先生購買了這套90多平米的房子，1995年拿到了蓋有“北京市房地產(chǎn)管理局”紅章的房產(chǎn)證，到2008年前后，小區(qū)居民發(fā)現(xiàn)，手中的房產(chǎn)證拿到銀行不能辦理抵押貸款，也不能交易，若是必須出售，到有關(guān)部門也不能辦理過戶手續(xù)?！?016年，我到平谷區(qū)建委查詢發(fā)現(xiàn)，我愛人名下顯示的房屋套數(shù)為零，也就是說屬于無房產(chǎn)居民?！卑着空f道。47號樓居民溫女士告訴記者，她2002年購買了小區(qū)的一套二手房，房本上顯示也繳納了土地出讓金，土地使用年限是2064年截止，有關(guān)部門發(fā)下來的也是寫著“房屋所有權(quán)證”的大紅本，目前該房子在平谷區(qū)有關(guān)部門均難以得到承認，“令人奇怪的是，我想再購買一套房子，人家就告訴我，經(jīng)過查詢，再買就是二套房，簡直是互相矛盾?！?3號樓的井女士說，她家的房子在2002至2005年曾經(jīng)辦理過抵押貸款。多名居民均表示，小區(qū)的房產(chǎn)所有權(quán)存在一段時間能夠得到承認，一段時間不被認可的情況?！拔覀冞@里有多種不同時期的房本，現(xiàn)在均不能辦理過戶，真不知道問題出在哪個地方。”一名居民對記者說道。影響?? 千余戶受產(chǎn)權(quán)問題困擾 賣房需私下交易據(jù)了解，平谷區(qū)“金鄉(xiāng)居民西”小區(qū)共有20多棟樓1300戶左右受到房產(chǎn)證問題的困擾，有的居民根本沒有任何房本。29號樓的一位不愿意透露姓名的女士告訴記者，她1998年12月購買了一套房子，當時準備到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)證時，被工作人員告知，該小區(qū)暫停辦理相關(guān)事務(wù)?！拔椰F(xiàn)在手里就保存著兩張紙，一張是購房協(xié)議書，另一張是購房發(fā)票，一直到現(xiàn)在，什么其他證據(jù)都沒有?！边@名女士說，希望有一天能夠拿到合法的產(chǎn)權(quán)證。“現(xiàn)在小區(qū)的房子只能私下交易?！本用駨埾壬f，有人想更換房子的話，因為不能到政府部門辦理登記、更名等手續(xù)，也不能到銀行辦理抵押貸款，所以均要求全款購房，不進行更名，只是將“房本”交給購房者，“有的房子被轉(zhuǎn)賣好幾次，房本上的名字還是**初的購房人。由于房子不‘合法’，在交易時，小區(qū)的房子必須低價出售，同樣面積、戶型的一套房子，比周邊其他小區(qū)少賣數(shù)十萬元是正?，F(xiàn)象?！弊吩L?? 不動產(chǎn)登記事務(wù)中心：爭取盡快解決居民陳先生說，現(xiàn)在居民們盼望著小區(qū)的房子趕緊恢復(fù)“合法”身份，能夠享受和周邊小區(qū)一樣的待遇?！白咝旁L、上法庭，這些工作我們居民都做了，但是還是沒有得到解決?！本用耜愊壬f，政府部門甚至拿出了10萬元錢，讓居民請律師打官司。2月14日，記者隨著幾名居民一起，來到平谷區(qū)綜合行政服務(wù)中心，不動產(chǎn)登記事務(wù)中心賀副主任表示，已經(jīng)多次接待過居民反映問題，也了解了相關(guān)情況，金鄉(xiāng)居民西小區(qū)和燕郊的落宗事件近似，確實存在無法登記、更名等問題，若是私下交易，一套房子比相鄰小區(qū)少賣數(shù)十萬元，小區(qū)屬于違法占地，房屋土地性質(zhì)一直沒有得到解決。考慮到居民們的感受，不動產(chǎn)登記事務(wù)中心已經(jīng)將金鄉(xiāng)居民西小區(qū)的工作，作為今年的重中之重，過完春節(jié)，已經(jīng)組織相關(guān)人員召開了會議，也向上級進行反映，爭取盡快解決這一問題。據(jù)《法制晚報》記者了解，北京宏思達集團為解決本村村民、居民及相關(guān)單位職工住房問題，于1992年至1996年開發(fā)建設(shè)23棟住宅樓，土地性質(zhì)是集體土地，1992年至1998年陸續(xù)辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)。1998年，北京宏思達集團補辦了計委立項、規(guī)劃用地許可證等手續(xù)，繳納了耕地占用稅等。但是，該小區(qū)由集體轉(zhuǎn)為國有土地的手續(xù)一直未得到批復(fù)。1993年至1998年平谷區(qū)房管局陸續(xù)為小區(qū)22棟住宅辦理房產(chǎn)證，1998年12月30日停止辦理該小區(qū)首次新建商品房轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)辦理房產(chǎn)證的允許辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，沒有辦理的停止辦理登記手續(xù)。2008年，房屋登記辦法實施，因為房地不一致和集體土地不能轉(zhuǎn)為國有土地的原因，于2008年10月20日停止辦理金鄉(xiāng)居民西小區(qū)所有房產(chǎn)登記手續(xù)。 "

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• 問 二年唯一房產(chǎn)過戶費要多少？沈陽明年房產(chǎn)交易過戶與水電氣業(yè)務(wù)聯(lián)辦
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  "房產(chǎn)確認之訴是指依據(jù)《物權(quán)法》第三十三條規(guī)定提起的訴訟：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。房屋產(chǎn)權(quán)原則上是以房產(chǎn)證書為根據(jù)。此外，依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。所以，在法院提起確權(quán)之訴，得到的判決也能起到房產(chǎn)證書的效力。但房產(chǎn)確權(quán)之訴的適用并非沒有限制，需要了解能否打房屋確權(quán)訴訟的有關(guān)法律規(guī)定?！》慨a(chǎn)被法院查封后，當事人不能提起確權(quán)之訴**高人民法院印發(fā)《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運行的若干意見》的通知：26、審判機構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當中止審理；當事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書。出賣人拒絕辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，買受人不能提起確權(quán)之訴《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第二十條：房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應(yīng)當行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求不予支持。借名買房中實際出資人可以提起確權(quán)之訴并要求過戶《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條：當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。案外人不服執(zhí)行異議裁定，不宜允許當事人另案確權(quán)**高人民法院《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運行的若干意見》第二十六條規(guī)定，審判機構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當中止審理；當事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當撤銷判決或者調(diào)解書。據(jù)此，案外人在執(zhí)行機構(gòu)已查封、扣押、凍結(jié)后提起確權(quán)之訴的，非執(zhí)行法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的應(yīng)依法中止或者撤銷。判決房屋買賣繼續(xù)履行并交付使用并非確權(quán)，不能排除法院執(zhí)行裁判要旨：即使判決合同繼續(xù)履行以及將房產(chǎn)交付使用，該判決也不能認定是對涉案房產(chǎn)的確權(quán)，房產(chǎn)交付也只是占有和使用的交付，并非所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在原告所提供的證據(jù)既無法證實該房產(chǎn)登記在其名下，也無法證實其對涉案房產(chǎn)已經(jīng)支付全部價款并實際占有時，其對涉案房產(chǎn)的權(quán)利不能排除他人的執(zhí)行。案件來源：《惠州市祥盛貿(mào)易發(fā)展總公司（以下簡稱祥盛貿(mào)易公司）因與湖南省國立投資（控股）有限公司（以下簡稱國立投資公司）案外人執(zhí)行異議之訴案》。離婚案件中，對尚未取得房產(chǎn)證書的婚內(nèi)共有房產(chǎn)不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬《**高人民法院關(guān)于適用若干問題解釋（二）》第二十一條規(guī)定：離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。因此，雙方雖在離婚協(xié)議中約定房屋歸一方所有，但尚未取得該房屋的所有權(quán)，法院不宜確認該房屋的所有權(quán)歸一方所有。無給付內(nèi)容的確權(quán)判決無執(zhí)行性**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十三條：當事人申請人民法院執(zhí)行的生效法律文書應(yīng)當具備下列條件：（一）權(quán)利義務(wù)主體明確；（二）給付內(nèi)容明確。法律文書確定繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。綜上，房產(chǎn)確權(quán)之訴的局限性非常明顯，在司法實務(wù)中應(yīng)謹慎適用。"

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