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• 158****3718

  二手房過(guò)戶是根據(jù)地稅指導(dǎo)價(jià)收取，按照以下比例：
  90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；
  增值稅約4.76%，證過(guò)2年可減免；
  個(gè)人所得稅1%，證過(guò)5年且是業(yè)主唯一住房可減免；
  以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

  查看全文↓ 2018-07-07 17:04:16
• 155****9400

  1.契稅
  (1)家庭是首次購(gòu)買90平米以下普通住房，契稅=成交價(jià)×1%；
  (2)家庭首次購(gòu)買建筑面積90-144平米的普通住房，契稅=成交價(jià)×1.5%；
  (3)其他，對(duì)于購(gòu)買144平米以上或是非普宅，商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)，契稅=成交價(jià)×3%
  2.營(yíng)業(yè)稅
  營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。稅率為5.56%，由賣方繳納。
  (1)個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，即營(yíng)業(yè)稅=成交價(jià)×5.56%
  (2)個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，即營(yíng)業(yè)稅=(出售價(jià)-購(gòu)房成本)×5.56%
  (3)個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
  3.個(gè)人所得稅
  (1)一般情況下，個(gè)人所得稅=成交價(jià)×1%
  (2)通過(guò)繼承、贈(zèng)與取得的住房和非住宅、再次交易須繳納個(gè)人所得稅=成交價(jià)×20%
  (3)出售購(gòu)買時(shí)間滿兩年的家庭唯一住房，免征個(gè)人所得稅
  其他：1、測(cè)繪費(fèi)1.36元/平方，買方；2、評(píng)估費(fèi)0.5%（評(píng)估額，允許浮動(dòng)），買方；3、所得稅按全額的1%，由賣方承擔(dān)，滿五年唯一住房減免；4、交易費(fèi)6/平方,雙方;5、工本費(fèi)80元,買方(工本印花稅5元)買方；

  查看全文↓ 2018-07-07 17:03:52
• 132****9400

  二手房稅費(fèi)根據(jù)多種因素，具體明細(xì)如下（除雙方另有約定外，營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅由賣方承擔(dān)） ：
  　　一、契稅：
  　　1、首次購(gòu)房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；
  　　3、首次購(gòu)房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；
  　　4、以下情況按照3%繳納：
  　　（1）144（含144平）平方以上 ；
  　?。?）不是首次購(gòu)房 ；
  　?。?）車庫(kù) ；
  　?。?）非普通住宅
  　　二、營(yíng)業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
  　　1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅
  　　2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.5%繳納營(yíng)業(yè)稅；
  　　3、房屋面積超過(guò)144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.5%=
  　　三、個(gè)人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
  　　1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅
  　　2、賣方夫妻名下唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納
  　　四、其他費(fèi)用相對(duì)較少：
  　　交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù)
  　　工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元；二個(gè)證件90
  　　評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總額的千分之五（銀行貸款評(píng)估）
  　　抵押工本費(fèi)：100元
  　　購(gòu)房證明：20元一份 一般需開3份
  　　公證委托300元

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二年唯一房產(chǎn)過(guò)戶費(fèi)要多少
  答

  二手房過(guò)戶是根據(jù)地稅指導(dǎo)價(jià)收取，按照以下比例：90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，證過(guò)2年可減免；個(gè)人所得稅1%，證過(guò)5年且是業(yè)主唯一住房可減免；以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

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• 問(wèn) 二年唯一房產(chǎn)過(guò)戶費(fèi)要多少?滿兩年房屋過(guò)戶需要多少錢
  答

  滿二唯一過(guò)戶手續(xù)，不用交營(yíng)業(yè)稅，只交增值稅（即是個(gè)人所得稅增值稅部20%）

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• 問(wèn) 二年唯一房產(chǎn)過(guò)戶費(fèi)要多少？廣東年底前各市城區(qū)實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)＋不動(dòng)產(chǎn)登記”
  答

  "二手房租售,這些“坑”千萬(wàn)別踩三方“賣一買一”交易卡住其中一環(huán)，違約責(zé)任怎么算？買私房發(fā)現(xiàn)土地出讓金沒(méi)繳，該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？虛假材料辦過(guò)戶，交易不成如何處理？二手房交易中，不少購(gòu)房者會(huì)遇到各種類型的糾紛。而隨著租購(gòu)并舉政策的推行，存量二手房轉(zhuǎn)售為租情況日益增多，房屋租賃引發(fā)的糾紛也變得頻繁起來(lái)。由于二手房租售多通過(guò)中介方促成，今年“3·15”消費(fèi)者維權(quán)日，二手房租售的中介服務(wù)也成為關(guān)注點(diǎn)之一。針對(duì)中介服務(wù)的投訴占六成日前，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的分析報(bào)告指出，2017年協(xié)會(huì)共受理消費(fèi)者對(duì)中介投訴案件150宗，投訴糾紛數(shù)量約占全年中介促成存量房交易總量的1.3‰，較上一年的5.8‰有明顯改善。其中，經(jīng)協(xié)會(huì)調(diào)解成功撤訴的案件共85宗，占總投訴57%，共為消費(fèi)者挽回經(jīng)濟(jì)損失58.43萬(wàn)元。2017年存量房交易糾紛調(diào)處類案件主要可分為以下四種情形：一是消費(fèi)者認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)未依法查驗(yàn)并履行告知義務(wù)的，共36宗，包括：促成交易前未盡查冊(cè)義務(wù)、未向賣方書面告知買方為促成此交易的中介人員、未審查業(yè)主代理人處分權(quán)等情況。二是消費(fèi)者認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)未盡謹(jǐn)慎審查義務(wù)或隱瞞房屋情況的，共32宗，包括：認(rèn)為中介存在隱瞞房屋信息，如，房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、戶口被占用、房屋存在違章建筑、房屋交易真實(shí)價(jià)格等；未嚴(yán)格審查買方購(gòu)房資格，土地出讓金是否已繳交，戶口占用，交易稅費(fèi)計(jì)算存在偏差等情況。三是認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)違反《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》，共25宗，如未經(jīng)交易當(dāng)事人同意擅自制作網(wǎng)簽合同、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容、撤下網(wǎng)簽合同，或者不配合撤下網(wǎng)簽合同等情況。四是交易當(dāng)事人因政策變化，房屋交易流程、房款準(zhǔn)備等預(yù)計(jì)不足，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等原因而違反合同約定，拒絕履行合同引起糾紛的，共18宗。此類案件通常都會(huì)涉及誠(chéng)意金、定金、違約金或中介服務(wù)費(fèi)等經(jīng)濟(jì)糾紛，對(duì)于這類案件協(xié)會(huì)都會(huì)組織交易雙方及中介公司進(jìn)行三方調(diào)解，但協(xié)會(huì)并無(wú)任何行政或司法強(qiáng)制能力，對(duì)于一方不參與調(diào)解或調(diào)解不成的，建議當(dāng)事人應(yīng)及早做好通過(guò)司法途徑解決的準(zhǔn)備，并積極應(yīng)對(duì)，以免耽誤解決糾紛的**佳時(shí)間或錯(cuò)過(guò)案件的訴訟時(shí)效。從上述案件分類統(tǒng)計(jì)來(lái)看，消費(fèi)者針對(duì)中介服務(wù)的投訴占到六成左右。由此可見(jiàn)，在二手房交易糾紛中，中介方的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題是關(guān)鍵的一環(huán)?！百?gòu)房資格”引發(fā)糾紛多市中介協(xié)會(huì)在處理案件過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，還有一部分糾紛與消費(fèi)者對(duì)自己的購(gòu)房資格、貸款資格的判斷及對(duì)政策解讀有偏差、草率沖動(dòng)簽訂房屋買賣合同等有較大關(guān)系。2017年1月，在廣州經(jīng)商多年的李某，想在廣州置業(yè)定居，開始辦理戶口遷移手續(xù)，后中介公司為其尋找到天河區(qū)某物業(yè)，李某經(jīng)與業(yè)主周某協(xié)商雙方約定4個(gè)月后辦理相關(guān)手續(xù)。直至5月，李某因多種原因一直未能完成戶口遷移手續(xù)，業(yè)主周某多次催促。李某為免違約故委托朋友代辦個(gè)人所得稅納稅證明，之后李某取得銀行的同貸書，在與業(yè)主前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理遞件過(guò)戶手續(xù)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作人員審核材料發(fā)現(xiàn)李某提供的個(gè)人納稅證明有問(wèn)題，后登記部門對(duì)李某提供虛假的證明材料、騙取購(gòu)房資格的行為作報(bào)警處理。由于買方李某不具備購(gòu)房資格，**終無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，業(yè)主要求與買方李某解除合同，沒(méi)收定金10萬(wàn)，并要求由李某賠償其已支付的中介服務(wù)費(fèi)5萬(wàn)元，但買方李某認(rèn)為按合同約定中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)由賣方支付，同時(shí)中介要求買方李某支付買賣雙方未支付的剩余中介服務(wù)費(fèi)5萬(wàn)元。經(jīng)多次協(xié)商仍無(wú)法達(dá)成一致，**終業(yè)主周某和中介均向法院提出訴訟。李某明知自己不具備購(gòu)房資格，仍懷僥幸心理，企圖瞞騙登記部門完成過(guò)戶手續(xù)，這種行為除導(dǎo)致自己既不能購(gòu)房又須根據(jù)合同約定賠償損失，還觸犯刑法相關(guān)規(guī)定，涉嫌違法犯罪。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，若因個(gè)人原因無(wú)法依約履行合同，買家需承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此，市中介協(xié)會(huì)建議消費(fèi)者在交易前應(yīng)多了解存量房交易流程及注意事項(xiàng)，充分做好評(píng)估，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。中介協(xié)會(huì)提醒消費(fèi)者應(yīng)選擇辦理了工商注冊(cè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案手續(xù)的正規(guī)中介機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，并建議優(yōu)先選擇協(xié)會(huì)會(huì)員單位，可獲得更優(yōu)質(zhì)可靠的服務(wù)。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)糾紛涉及協(xié)會(huì)會(huì)員單位時(shí)，協(xié)會(huì)的調(diào)處效率和調(diào)解成功率明顯更高。典型案例簽低價(jià)合同“避稅”不成風(fēng)險(xiǎn)高A中介公司促成業(yè)主陳女士以520萬(wàn)元的交易價(jià)格向莫女士出售房屋，簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，雙方約定支付方式為商業(yè)貸款，稅費(fèi)由莫女士承擔(dān)。莫女士認(rèn)為以520萬(wàn)元成交價(jià)需支付的稅費(fèi)較高，便向陳女士提出簽訂400萬(wàn)元的《廣州市存量房買賣合同》用于交易遞件，達(dá)到少交稅的目的。陳女士認(rèn)為自己沒(méi)有損失便同意此事，在A中介公司的見(jiàn)證下，陳女士與莫女士簽訂了《報(bào)價(jià)確認(rèn)書》，同時(shí)簽訂《業(yè)務(wù)受理確認(rèn)函》委托B公司制作網(wǎng)簽合同并辦理按揭手續(xù)。后來(lái)陳女士經(jīng)朋友及家人提醒，了解到同一房屋簽訂兩個(gè)價(jià)格不一致的買賣合同會(huì)對(duì)自身利益有損害，便提出要求按照真實(shí)成交價(jià)格制作網(wǎng)簽合同。莫女士認(rèn)為此舉會(huì)導(dǎo)致多付稅費(fèi)，要求陳女士支付因此而多出的稅費(fèi)，陳女士明確拒絕。雙方多次協(xié)商后無(wú)果，莫女士向法院提起訴訟。中介協(xié)會(huì)點(diǎn)評(píng)：本案中，買賣雙方就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同用于核稅過(guò)戶的行為表面上“趨利避害”，實(shí)則暗藏風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十八條“當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效。一方請(qǐng)求按照真實(shí)的交易價(jià)格履行合同的，應(yīng)予支持。”陳女士要求“按照真實(shí)成交價(jià)格制作網(wǎng)簽合同”的主張是理應(yīng)得到法院支持的。協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師指出,在實(shí)際的交易過(guò)程中，買賣雙方常出現(xiàn)為達(dá)到“多貸款”或“少繳稅”的目的，向中介機(jī)構(gòu)提出協(xié)助制作與實(shí)際交易價(jià)格不一致的網(wǎng)簽合同的要求。此時(shí)作為中介機(jī)構(gòu)應(yīng)明確拒絕，并向買賣雙方說(shuō)明此舉的風(fēng)險(xiǎn)，如可能被銀行認(rèn)定騙貸導(dǎo)致買方無(wú)法貸款或因逃稅而被追責(zé)等。另，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條、第（五）項(xiàng)規(guī)定，一但經(jīng)紀(jì)人或中介機(jī)構(gòu)在從業(yè)過(guò)程中出現(xiàn)“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”的行為，經(jīng)紀(jì)人將會(huì)被處以1萬(wàn)元罰款；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將會(huì)被處3萬(wàn)元罰款，或取消網(wǎng)上簽約資格。租賃糾紛：租房電器損壞誰(shuí)來(lái)修？租客李小姐在中介公司促成下，與業(yè)主胡先生簽訂房屋租賃合同，約定配有家私電器，每月租金為2500元。在簽訂租賃合同時(shí)，中介公司協(xié)助雙方列出了家私電器清單，雙方確認(rèn)無(wú)誤之后在合同和清單上都簽了名。李小姐搬進(jìn)來(lái)兩周后，發(fā)現(xiàn)冰箱存在故障不能使用，于是找到了業(yè)主胡先生要求他對(duì)故障的冰箱進(jìn)行維修，但遭到胡先生的拒絕。胡先生認(rèn)為在交房子給李小姐的時(shí)候家私電器都是沒(méi)有問(wèn)題的，是李小姐使用不當(dāng)才產(chǎn)生了故障，應(yīng)該由李小姐承擔(dān)維修的責(zé)任。而李小姐認(rèn)為，自己完全沒(méi)有使用過(guò)冰箱故不存在使用不當(dāng)?shù)男袨?，而且胡先生作為房東，理應(yīng)對(duì)房屋內(nèi)的家私電器承擔(dān)全部責(zé)任。這時(shí)，李小姐和胡先生分別拿出租賃合同，打算按合同約定處理，但合同上并未約定家私電器損壞應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)維修責(zé)任。中介協(xié)會(huì)點(diǎn)評(píng)：本案中，租賃雙方都未在租賃合同上列明條款，確定責(zé)任人及需承擔(dān)的責(zé)任，導(dǎo)致產(chǎn)生問(wèn)題時(shí)責(zé)任無(wú)法認(rèn)定。根據(jù)《合同法》第二百二十條：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”本條規(guī)定了出租人的維修義務(wù)，在租賃物出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時(shí)，出租人須對(duì)該租賃物進(jìn)行修理和維護(hù)，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。一般情況下，對(duì)租賃物的維修義務(wù)歸出租人一方。除非法律、行政法規(guī)另有規(guī)定、當(dāng)事人另有約定或當(dāng)?shù)厣虡I(yè)習(xí)慣要求承租人負(fù)維修義務(wù)，承租人只需對(duì)出租人的維修提供必要的協(xié)助。故該案應(yīng)當(dāng)由出租方胡先生承擔(dān)維修責(zé)任。協(xié)會(huì)提醒廣大消費(fèi)者：根據(jù)《合同法》第二百一十八條：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！币约暗诙僖皇艞l:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失”。故在租房時(shí)，建議雙方在租賃合同或家私電器清單中盡可能詳細(xì)地列出購(gòu)買時(shí)間和物品狀況，并對(duì)物品的損壞責(zé)任作明確的約定。尤其對(duì)一些貴重的大型家私電器，**好在合同上備注新舊程度及拍照留底，避免日后產(chǎn)生糾紛。 "

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• 問(wèn) 二年唯一房產(chǎn)過(guò)戶費(fèi)要多少？沈陽(yáng)明年房產(chǎn)交易過(guò)戶與水電氣業(yè)務(wù)聯(lián)辦
  答

  "房產(chǎn)確認(rèn)之訴是指依據(jù)《物權(quán)法》第三十三條規(guī)定提起的訴訟：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。房屋產(chǎn)權(quán)原則上是以房產(chǎn)證書為根據(jù)。此外，依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。所以，在法院提起確權(quán)之訴，得到的判決也能起到房產(chǎn)證書的效力。但房產(chǎn)確權(quán)之訴的適用并非沒(méi)有限制，需要了解能否打房屋確權(quán)訴訟的有關(guān)法律規(guī)定。　房產(chǎn)被法院查封后，當(dāng)事人不能提起確權(quán)之訴**高人民法院印發(fā)《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運(yùn)行的若干意見(jiàn)》的通知：26、審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理；當(dāng)事人訴請(qǐng)確權(quán)的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書。出賣人拒絕辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，買受人不能提起確權(quán)之訴《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十條：房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持。借名買房中實(shí)際出資人可以提起確權(quán)之訴并要求過(guò)戶《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第十五條：當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。案外人不服執(zhí)行異議裁定，不宜允許當(dāng)事人另案確權(quán)**高人民法院《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運(yùn)行的若干意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定，審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理；當(dāng)事人訴請(qǐng)確權(quán)的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷判決或者調(diào)解書。據(jù)此，案外人在執(zhí)行機(jī)構(gòu)已查封、扣押、凍結(jié)后提起確權(quán)之訴的，非執(zhí)行法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的應(yīng)依法中止或者撤銷。判決房屋買賣繼續(xù)履行并交付使用并非確權(quán)，不能排除法院執(zhí)行裁判要旨：即使判決合同繼續(xù)履行以及將房產(chǎn)交付使用，該判決也不能認(rèn)定是對(duì)涉案房產(chǎn)的確權(quán)，房產(chǎn)交付也只是占有和使用的交付，并非所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在原告所提供的證據(jù)既無(wú)法證實(shí)該房產(chǎn)登記在其名下，也無(wú)法證實(shí)其對(duì)涉案房產(chǎn)已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有時(shí)，其對(duì)涉案房產(chǎn)的權(quán)利不能排除他人的執(zhí)行。案件來(lái)源：《惠州市祥盛貿(mào)易發(fā)展總公司（以下簡(jiǎn)稱祥盛貿(mào)易公司）因與湖南省國(guó)立投資（控股）有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)立投資公司）案外人執(zhí)行異議之訴案》。離婚案件中，對(duì)尚未取得房產(chǎn)證書的婚內(nèi)共有房產(chǎn)不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬《**高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題解釋（二）》第二十一條規(guī)定：離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。因此，雙方雖在離婚協(xié)議中約定房屋歸一方所有，但尚未取得該房屋的所有權(quán)，法院不宜確認(rèn)該房屋的所有權(quán)歸一方所有。無(wú)給付內(nèi)容的確權(quán)判決無(wú)執(zhí)行性**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百六十三條：當(dāng)事人申請(qǐng)人民法院執(zhí)行的生效法律文書應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）權(quán)利義務(wù)主體明確；（二）給付內(nèi)容明確。法律文書確定繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。綜上，房產(chǎn)確權(quán)之訴的局限性非常明顯，在司法實(shí)務(wù)中應(yīng)謹(jǐn)慎適用。"

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• 問(wèn) ??老本不唯一，面積63平，過(guò)戶費(fèi)用需多少？
  答

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。交易稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅（稅率5.65% 賣方繳納）根據(jù)財(cái)政部2015年3月30日《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，自2015年3月31日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售，全額征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售均應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2、個(gè)人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。注：地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類房產(chǎn)）。另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。3、印花稅：（稅率1‰買賣雙方各半）不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。4、契稅：（基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購(gòu)買面積超過(guò)90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。 注：首次購(gòu)買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購(gòu)買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。5、測(cè)繪費(fèi)1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積 （08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。6、二手房交易手續(xù)費(fèi)總額住宅6元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米7、登記費(fèi)：（工本費(fèi)）80元，共有權(quán)證：20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套（若賣方夫妻不在同一個(gè)戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套）、買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套（如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份） ⑵房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測(cè)繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件；如省直房改房還需已購(gòu)公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。注：房改房過(guò)戶時(shí)需要配偶一起出面簽字；若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過(guò)戶；如在房改之前，則應(yīng)提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購(gòu)公房確認(rèn)表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認(rèn)，并提交房改原始票據(jù)原件。

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