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• 148****7335

  首先明確的是,依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，在房屋拆遷中，拆遷的是房屋（物），補(bǔ)償安置的依據(jù)也是房屋，與戶口和家庭人口的多少?zèng)]有關(guān)系（存在兩種特殊情形，后面講）。拆遷補(bǔ)償有兩種安置方式：1、貨幣補(bǔ)償，就是對(duì)你的房屋通過市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)（評(píng)估單位）評(píng)估，然后開發(fā)單位依據(jù)評(píng)估價(jià)格對(duì)你的房屋進(jìn)行補(bǔ)償（一次性給錢）。一般情況下，在拆遷時(shí)，評(píng)估的價(jià)格會(huì)略高于你的房屋正常的市場(chǎng)交易價(jià)格（人為控制評(píng)估結(jié)果的情況除外）；2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實(shí)物安置），就是給你安置一套房屋，由于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比較高，建議你采取這一方式（兩種安置方式的選擇權(quán)是你的，別人沒有權(quán)利強(qiáng)迫你做單一選擇），安置房屋的建筑面積一般不小于被拆遷房屋的建筑面積（不考慮人口多少），如果你想增加安置面積，就只能在開發(fā)單位允許的情況下，通過協(xié)商解決。實(shí)物安置的費(fèi)用包括三方面：1、實(shí)物安置房屋與被拆遷房屋的差價(jià)款問題（詳細(xì)查閱當(dāng)?shù)氐牟疬w政策），關(guān)于原建筑面積部分，是否交納差價(jià)款，得看你們當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，但一般城市，這部分是無償還的；關(guān)于超出原建筑面積部分，但在當(dāng)?shù)夭疬w政策優(yōu)惠范圍內(nèi)的部分，一般會(huì)要求交納比市場(chǎng)價(jià)低的費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣ǎ怀^優(yōu)惠范圍的，一般就是市場(chǎng)價(jià)格。2、過渡期補(bǔ)助費(fèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w政策執(zhí)行；3、進(jìn)戶費(fèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w政策和物價(jià)管理部門的批件收取。 與人口和戶口有關(guān)的兩種特殊情況，但前提是無論你有多少戶口、多少人，必須經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定（如當(dāng)?shù)毓膊块T等），這些人確實(shí)在此長(zhǎng)期居住，且與房屋所有權(quán)證一致，雖然是長(zhǎng)期居住，但租賃、借住、掛戶等的，都不行，必須是房主自用情況，從你陳述的情況看，六個(gè)戶口肯定有不能認(rèn)定的（49平方米的房子住不下多少人，不符合常理）：1、低保戶，一般城市對(duì)低保戶是有特殊優(yōu)惠政策的，如增加安置面積、無償安置、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，但有嚴(yán)格的認(rèn)定程序；2、住房困難戶，與1差不多。
  

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:26
• 141****5468

  我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估方法有：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。其中，后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。
  1、市場(chǎng)比較法
  市場(chǎng)比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過30%。但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。
  2、成本法
  成本法是通過求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  3、收益法
  收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  4、假設(shè)開發(fā)法
  假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
  基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。
  房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估流程是怎樣的?
  (1)評(píng)估機(jī)構(gòu)須有資質(zhì)：對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估的單位，應(yīng)當(dāng)具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。
  (2)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)：評(píng)估機(jī)構(gòu)可以由拆遷人和被拆遷人共同選定，雙方不能達(dá)成一致的，有房屋拆遷管理部門在符合條件的機(jī)構(gòu)中抽簽選定。
  (3)異議處理：如果拆遷一方對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在5日內(nèi)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)作出解釋、說明。如果經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)說明仍有異議的，有異議一方可以委托符合資質(zhì)的其他評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:20
• 152****7082

  在房屋拆遷過程中，關(guān)于被拆遷房屋的的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估流程一般如下：
  
  (1)具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門或委托單位的委托后開展具體評(píng)估工作。
  
  (2)房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
  
  (3)評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。
  
  (4)相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。
  
  (5)編寫相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見，具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過程。
  
  (6)評(píng)估復(fù)核和審批。在評(píng)估工作人員完成評(píng)估工作后，由復(fù)核員到實(shí)在進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:13
• 146****0042

  《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過，對(duì)房屋征收拆遷、補(bǔ)償有明確的規(guī)定，但各地執(zhí)行起來差異很大！
  主要是標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，很難把控。評(píng)估一般是委托有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行評(píng)估，但現(xiàn)在評(píng)估的水分也很大；補(bǔ)償存在貨幣補(bǔ)償和房屋調(diào)換兩種，但同樣是標(biāo)準(zhǔn)很難界定，一個(gè)地方一個(gè)政策，甚至同一城市不同地段的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，建議您：一是詳細(xì)了解相關(guān)法律，二是結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，做到合法維護(hù)自己的權(quán)力和利益，但也不要無底線的去爭(zhēng)?。?/span>

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:09
• 145****6899

  　一、房屋拆遷補(bǔ)償與房屋評(píng)估的關(guān)系和存在的問題
  　　根據(jù)《條例》第二十四條規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。第二十五條規(guī)定：實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)。根據(jù)以上規(guī)定，不論是貨幣補(bǔ)償，還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，都要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定各自的價(jià)格后，進(jìn)行補(bǔ)償或結(jié)清差價(jià)；評(píng)估是房屋拆遷補(bǔ)償安置的前提。如果對(duì)所有的被拆遷房屋都進(jìn)行評(píng)估，也存著以下的問題：
  　　1、對(duì)拆遷范圍內(nèi)的所有房屋都進(jìn)行評(píng)估，需要投入大量的人力、物力，一家評(píng)估機(jī)構(gòu)短時(shí)間內(nèi)完成有一定的困難；
  　　2、在發(fā)放房屋拆遷許可證后進(jìn)行評(píng)估，由于評(píng)估工作滯后，影響了拆遷工作的進(jìn)度；
  　　3、雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑義時(shí)，需進(jìn)行復(fù)評(píng)和專家論證，**后確定評(píng)估價(jià)格，這要一定的時(shí)間，會(huì)延長(zhǎng)拆遷期限；
  　　4、房屋權(quán)利狀況不清時(shí)，會(huì)致使評(píng)估工作無法進(jìn)行；
  　　5、縣(市)級(jí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師少，不能在短時(shí)間內(nèi)滿足大量的拆遷評(píng)估的需要。
  　　二、制定符合市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律的房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格
  　　是否需要制定房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格，各地的情況各不相同，也存在著一定的爭(zhēng)議。在市場(chǎng)化程度高的城市認(rèn)為不需要，對(duì)市場(chǎng)化進(jìn)程慢的城市，筆者認(rèn)為是需要的，只有這樣做才能更好地保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，又能規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償和房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)行為。制定的房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素構(gòu)成的房地產(chǎn)價(jià)格

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:07

相關(guān)問題

• 問 ??拆遷如何評(píng)估？房屋拆遷賠償價(jià)應(yīng)如何評(píng)估？
  答

  國(guó)有土地企業(yè)評(píng)估依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。”、第三十四條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”評(píng)估方式市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。成本法。成本法是通過求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。收益法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。清算價(jià)格法。是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

  全部5個(gè)回答>
• 問 拆遷房屋怎么評(píng)估賠償不合理?
  答

  拆遷補(bǔ)償要看具體的拆遷政策，每個(gè)地區(qū)項(xiàng)目的政策不同。但拆遷補(bǔ)償安置的基本原則是不損害人民利益，如果認(rèn)為補(bǔ)償不合理，建議與拆遷單位協(xié)商，協(xié)商不滿意，當(dāng)事人有權(quán)利拒絕簽訂拆遷協(xié)議，并可以委托專業(yè)律師來維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房屋拆遷賠償評(píng)估需要看裝修嗎
  答

  《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院305號(hào)令)第24條的立法釋義明確了：1、條例的立法原意在評(píng)估時(shí)是不考慮裝修的;2、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定;3、如果要對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。從上述解釋可以看到：1、房屋拆遷評(píng)估中的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格是不含裝修價(jià)格的;2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估時(shí)所選取的修正因素是不應(yīng)包括裝修因素的。各地在制定評(píng)估細(xì)則時(shí)，在確定房屋成新時(shí)以及進(jìn)行市場(chǎng)法選取成交案例進(jìn)行修正計(jì)算時(shí)均應(yīng)將裝修因素對(duì)成交價(jià)格的影響剔除。當(dāng)然，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，國(guó)務(wù)院拆遷管理?xiàng)l例中的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達(dá)到裝飾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋**基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場(chǎng)評(píng)估價(jià)中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨(dú)評(píng)估。

  全部3個(gè)回答>
• 問 二手房拆遷賠償多少？補(bǔ)償價(jià)如何評(píng)估
  答

  國(guó)家劃撥是指土地是國(guó)家無償給某單位用的，不是出讓給開發(fā)商那種的形式。在這土地上蓋的房子是單位的產(chǎn)權(quán)。然后單位在以福利分房的形式給員工。這種情況就叫作公房。這個(gè)時(shí)候房子的產(chǎn)權(quán)不屬于你，你只有這個(gè)房子的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。記得大概是從90年代初的時(shí)候，公房的所有權(quán)可以買賣。即員工可以把這個(gè)房子的所有權(quán)從單位那買下來，而且價(jià)格很便宜。這種情況的房子就叫已購(gòu)公房。你的房子目前應(yīng)該就是這種情況，已購(gòu)公房。現(xiàn)在你對(duì)這個(gè)房子有所有權(quán)。這個(gè)房子就是你的了，甚至單位還繼續(xù)給你交納取暖費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等。但是這個(gè)房子如果你要上市賣給別人的話。這時(shí)候你需要繳納土地出讓金才可以買賣。因?yàn)榉孔邮窃谕恋厣系模孔雍屯恋厥且惑w的（不然為啥叫不動(dòng)產(chǎn)呢。呵呵）房子是你的沒錯(cuò)，但是土地不是你的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)國(guó)家是把土地?zé)o償劃撥給單位的，單位沒有權(quán)利把土地的所有權(quán)也賣給你。只能賣給你房子的所有權(quán)，所以如果你要買賣的話，先交土地出讓金，意味著這個(gè)房子已經(jīng)從已購(gòu)公房的權(quán)屬轉(zhuǎn)型成商品房的權(quán)屬了，既然是商品房了就可以任意買賣了。

  全部4個(gè)回答>
• 問 拆遷如何評(píng)估？拆遷評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)怎么確定？
  答

  房屋的拆遷評(píng)估是包括：一、房屋的重置價(jià)格（結(jié)合成新即乘上打拆系數(shù)）。二、土地價(jià)格（在同區(qū)位找三家房屋開發(fā)企業(yè)一年內(nèi)的現(xiàn)房銷售加權(quán)平均價(jià)減去新房的重置價(jià)格即算出土地價(jià)格，這就是所謂的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估）。三、裝璜及附屬物評(píng)估（這項(xiàng)評(píng)估可以在一定范圍內(nèi)雙方協(xié)商，因?yàn)檠b璜的價(jià)格彈性較大）。注：重置價(jià)是指重新建造這樣的房子通常的情況下工、料、費(fèi)等造價(jià)多少。附屬物也是這樣通常情況下重置這樣的附屬物的造價(jià)結(jié)全成新。對(duì)你的房屋拆遷或征收按上述方法評(píng)估即找出一個(gè)同區(qū)位的有現(xiàn)房參照的理論上的樣板房與你的房屋比較就可得出你房屋的價(jià)值了。另個(gè)補(bǔ)償上還要考慮搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、和各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)等才構(gòu)成全部補(bǔ)償。

  全部5個(gè)回答>