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• 155****0843

  一、市場(chǎng)比較法。
  市場(chǎng)比較法是**具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類(lèi)房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽(yáng)市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過(guò)30%.但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。
  二、成本法。
  成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  三、收益法。
  收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。
  假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
  基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:30
• 135****2797

  不太離譜的情況下基本上是評(píng)估員說(shuō)了算。同樣100W的房子，你想讓評(píng)估員估150W，也有可能；讓他自己評(píng)估，他給你評(píng)個(gè)70W也并不稀奇，市場(chǎng)價(jià)格本就是動(dòng)態(tài)的

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:21
• 157****1219

  房屋拆遷裝修評(píng)估：因裝修不同時(shí)期風(fēng)格不同，個(gè)性化較強(qiáng)，用材用料品種復(fù)雜價(jià)格彈性很大，不同時(shí)期材料價(jià)格變化也大，施工方法方式及操作精細(xì)程度對(duì)耗資差異也大，所以在裝修評(píng)估吋參照當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)當(dāng)前耗材同類(lèi)檔次價(jià)格，結(jié)合當(dāng)前裝修人工費(fèi)制定平均價(jià)格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評(píng)估公司作出補(bǔ)償價(jià)格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定**終裝修補(bǔ)償價(jià)格。
  保駕護(hù)航網(wǎng)提醒至于原裝修花了多少錢(qián)現(xiàn)在能補(bǔ)多少應(yīng)由評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘后作出評(píng)估報(bào)告。總體講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場(chǎng)價(jià)格框架下，個(gè)人家庭裝修往往資金每平價(jià)格超過(guò)建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評(píng)估補(bǔ)償定是參照建筑市場(chǎng)大面積批量裝修價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格低于原實(shí)際裝修耗資的情況也算合情理。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:16
• 142****3511

  一般來(lái)說(shuō)：被拆遷人接到的評(píng)估報(bào)告90%以上都是不合法的，因?yàn)樗鼉H僅寫(xiě)著房屋估值，缺失了很多應(yīng)當(dāng)列明的事項(xiàng)。
  我們以一份比較完整的評(píng)估報(bào)告為例，給大家列舉一些可能出現(xiàn)的問(wèn)題點(diǎn)。比如說(shuō)：我們通過(guò)評(píng)估報(bào)告知道了評(píng)估公司的名稱(chēng)，那么我們就是可以查詢(xún)?cè)u(píng)估公司的資質(zhì)，因?yàn)樵u(píng)估公司是分級(jí)別的，級(jí)別不同、評(píng)估的能力也有很大的差別。
  《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》
  第七條 列入房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)量超過(guò)下述標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不能承接新的房屋征收評(píng)估工作：
  　　（一）一級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶(hù)；
  　?。ǘ┒?jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到1000戶(hù)；
  　?。ㄈ┤?jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到500戶(hù)。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:11
• 151****9987

  一、市場(chǎng)比較法。
  市場(chǎng)比較法是**具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類(lèi)房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽(yáng)市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過(guò)30%.但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。
  二、成本法。
  成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  三、收益法。
  收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。
  假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
  基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。
  《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)拆遷評(píng)估房的要求：　　房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:06

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 拆遷如何評(píng)估？拆遷評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)怎么確定？
  答

  房屋的拆遷評(píng)估是包括：一、房屋的重置價(jià)格（結(jié)合成新即乘上打拆系數(shù)）。二、土地價(jià)格（在同區(qū)位找三家房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)一年內(nèi)的現(xiàn)房銷(xiāo)售加權(quán)平均價(jià)減去新房的重置價(jià)格即算出土地價(jià)格，這就是所謂的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估）。三、裝璜及附屬物評(píng)估（這項(xiàng)評(píng)估可以在一定范圍內(nèi)雙方協(xié)商，因?yàn)檠b璜的價(jià)格彈性較大）。注：重置價(jià)是指重新建造這樣的房子通常的情況下工、料、費(fèi)等造價(jià)多少。附屬物也是這樣通常情況下重置這樣的附屬物的造價(jià)結(jié)全成新。對(duì)你的房屋拆遷或征收按上述方法評(píng)估即找出一個(gè)同區(qū)位的有現(xiàn)房參照的理論上的樣板房與你的房屋比較就可得出你房屋的價(jià)值了。另個(gè)補(bǔ)償上還要考慮搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、和各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)等才構(gòu)成全部補(bǔ)償。

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• 問(wèn) ??拆遷如何評(píng)估？房屋拆遷賠償價(jià)應(yīng)如何評(píng)估？
  答

  國(guó)有土地企業(yè)評(píng)估依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！薄⒌谌臈l“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū);造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！痹u(píng)估方式市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是**具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類(lèi)房屋的交易實(shí)例可供比照。成本法。成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。收益法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。清算價(jià)格法。是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 拆遷如何評(píng)估
  答

  這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。在實(shí)踐中體現(xiàn)出來(lái)的補(bǔ)償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會(huì)不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補(bǔ)償總體原則的問(wèn)題。一、企業(yè)拆遷總體補(bǔ)償基本原則按照國(guó)務(wù)院2011年1月19日的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))，整體補(bǔ)償必須是按照市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，住建部配套的房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范中也出現(xiàn)了類(lèi)似要求，也就是講補(bǔ)償是按照市場(chǎng)比較法的原則進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。市場(chǎng)比較法如何確認(rèn)？說(shuō)通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質(zhì)、年限以及相關(guān)具有市場(chǎng)主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范也講到了所參考的周邊類(lèi)似的房屋價(jià)值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權(quán)，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候所謂的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，對(duì)于土地使用權(quán)補(bǔ)償沒(méi)有權(quán)利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權(quán)，并且有房產(chǎn)手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)，都是按照實(shí)有的用途進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)際在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候不可能完全參照當(dāng)?shù)刂苓叺目陀^狀況進(jìn)行補(bǔ)償，在進(jìn)行實(shí)際補(bǔ)償?shù)綍r(shí)候還要進(jìn)行分割，土地、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失等要分別補(bǔ)償。特別是土地加廠房就是一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)，在補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候要按照市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。在實(shí)踐中可能各個(gè)企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實(shí)際補(bǔ)償中會(huì)有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評(píng)估的時(shí)候，每一塊的評(píng)估價(jià)值如何確定？（一）土地的補(bǔ)償土地所有權(quán)的形式是集體所有制和國(guó)有土地，集體是集體建設(shè)用地，國(guó)有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉(cāng)儲(chǔ)、教育娛樂(lè)等。在實(shí)際評(píng)估的時(shí)候可能會(huì)有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)。市場(chǎng)價(jià)值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場(chǎng)評(píng)估規(guī)范當(dāng)中的類(lèi)似原則了。集體建設(shè)用地類(lèi)似于國(guó)有工業(yè)用地，因?yàn)榧w建設(shè)用地也是建設(shè)了廠房，跟國(guó)有工業(yè)用地是一個(gè)道理，這也符合“類(lèi)似原則”中的同用途、同種類(lèi)、同區(qū)域。如果標(biāo)有了國(guó)有土地住宅用途，即便寫(xiě)著“住宅用途”但是卻用于實(shí)際經(jīng)營(yíng)。這個(gè)時(shí)候要區(qū)分是符合廠房的實(shí)際經(jīng)營(yíng)還是商業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)，因?yàn)檫@兩項(xiàng)補(bǔ)償差距非常大，商業(yè)的補(bǔ)償比工廠補(bǔ)償**高可高出7-10倍?，F(xiàn)在在實(shí)際補(bǔ)償中有“就高不就低”的原則，價(jià)值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實(shí)際據(jù)應(yīng)該按照住宅的方式來(lái)補(bǔ)償，如果住宅用于商業(yè)，應(yīng)該按照商業(yè)的方式來(lái)補(bǔ)償。（二）廠房的補(bǔ)償以前的評(píng)估規(guī)范中劃定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)種類(lèi)、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)以及形態(tài)進(jìn)行不同方式的評(píng)估。廠房有磚木的、磚混的、木質(zhì)的、鋼構(gòu)的等，價(jià)值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱(chēng)），在實(shí)踐中有很多廠房的高度、寬度和結(jié)構(gòu)都不一樣，我見(jiàn)過(guò)**寬的廠房達(dá)到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結(jié)構(gòu)不一致補(bǔ)償也有區(qū)別，比如講冷庫(kù)不是按照平方算的，是按照立方算的，因?yàn)槔鋷?kù)四周都進(jìn)行了設(shè)備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補(bǔ)償？如果你有完整的土地使用權(quán)，空余的土地也要進(jìn)行土地市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償。在此要糾正一個(gè)問(wèn)題，各個(gè)地方以前公布的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，市場(chǎng)價(jià)值永遠(yuǎn)是循環(huán)變動(dòng)的，除非區(qū)位補(bǔ)償價(jià)每年都調(diào)整，如果不調(diào)整無(wú)法反映市場(chǎng)價(jià)值。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失停產(chǎn)停業(yè)損失的問(wèn)題往往不納入房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范，而是單獨(dú)的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進(jìn)行推算，現(xiàn)在在實(shí)踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補(bǔ)償多少錢(qián)。我覺(jué)得在進(jìn)行一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應(yīng)該是作為企業(yè)而言**主要的補(bǔ)償項(xiàng)目，其他的就是裝修附屬物、可移動(dòng)和不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備等等，這些都是據(jù)實(shí)評(píng)估。在此給企業(yè)主提一點(diǎn)個(gè)人建議，在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候一定要非常謹(jǐn)慎，而且要消息靈通，多參考市場(chǎng)價(jià)值。

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• 問(wèn) ??拆遷如何評(píng)估？拆遷房如何進(jìn)行室內(nèi)裝修評(píng)估，有何標(biāo)準(zhǔn)嗎？
  答

  房屋拆遷裝修評(píng)估：因裝修不同時(shí)期風(fēng)格不同，個(gè)性化較強(qiáng)，用材用料品種復(fù)雜價(jià)格彈性很大，不同時(shí)期材料價(jià)格變化也大，施工方法方式及操作精細(xì)程度對(duì)耗資差異也大，所以在裝修評(píng)估吋參照當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)當(dāng)前耗材同類(lèi)檔次價(jià)格，結(jié)合當(dāng)前裝修人工費(fèi)制定平均價(jià)格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評(píng)估公司作出補(bǔ)償價(jià)格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定**終裝修補(bǔ)償價(jià)格。保駕護(hù)航網(wǎng)提醒至于原裝修花了多少錢(qián)現(xiàn)在能補(bǔ)多少應(yīng)由評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘后作出評(píng)估報(bào)告?？傮w講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場(chǎng)價(jià)格框架下，個(gè)人家庭裝修往往資金每平價(jià)格超過(guò)建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評(píng)估補(bǔ)償定是參照建筑市場(chǎng)大面積批量裝修價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格低于原實(shí)際裝修耗資的情況也算合情理。

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• 問(wèn) 拆遷如何評(píng)估？拆遷房如何進(jìn)行室內(nèi)裝修評(píng)估，有什么標(biāo)準(zhǔn)嗎？
  答

  《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。由于國(guó)家未制定統(tǒng)一的評(píng)估辦法，一些地方制定的評(píng)估辦法有一定缺陷，在實(shí)施中出現(xiàn)了一些問(wèn)題。一是由于估價(jià)人員對(duì)拆遷評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)目的、原則、時(shí)點(diǎn)、技術(shù)路線與方法等理解不一致，對(duì)參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)同一標(biāo)的出具的估價(jià)報(bào)告結(jié)果相差較大。二是有些地方在選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)問(wèn)題上，程序不夠公開(kāi)，也沒(méi)有充分考慮被拆遷人的意愿，被拆遷人意見(jiàn)較大。三是缺乏有效的拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處機(jī)制，被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑義時(shí)缺乏必要的救濟(jì)渠道。四是少數(shù)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范，為了承攬業(yè)務(wù)、迎合委托人的要求，出具不實(shí)的估價(jià)報(bào)告；另外，在房地產(chǎn)評(píng)估中，被拆遷人不配合或者阻撓估價(jià)人員查勘現(xiàn)場(chǎng)，也影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。為了規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益，針對(duì)目前拆遷評(píng)估中存在的問(wèn)題，建設(shè)部依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，制定并下發(fā)了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》)。自2004年1月1日起施行。《指導(dǎo)意見(jiàn)》主要規(guī)定了以下內(nèi)容：1、明確了拆遷評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。明確了拆遷估價(jià)為被拆遷房屋的公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。同時(shí)對(duì)拆遷評(píng)估包含的內(nèi)容做了規(guī)定，搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額等。拆遷房屋裝修的補(bǔ)償，由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，另行委托評(píng)估。其他幾項(xiàng)補(bǔ)償，執(zhí)行當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定標(biāo)準(zhǔn)。另外，《指導(dǎo)意見(jiàn)》還規(guī)定政府要每年定期公布一次各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，作為拆遷評(píng)估的參考。2、統(tǒng)一了拆遷估價(jià)方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和技術(shù)路線。《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定拆遷估價(jià)原則上應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，可比交易案例少的地區(qū)，無(wú)法采用市場(chǎng)比較法條件的，方可采用其他估價(jià)方法。將拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為房屋拆遷許可證頒發(fā)日。對(duì)于拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的項(xiàng)目，可以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。3、建立了公開(kāi)、公平選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的機(jī)制?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式產(chǎn)生，防止拆遷人與估價(jià)機(jī)構(gòu)互相串通，損害被拆遷人的合法權(quán)益。同時(shí)，規(guī)定了回避制度。4、建立了拆遷估價(jià)結(jié)果公示制度。《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示，拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有疑問(wèn)的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出解釋。5、建立了拆遷評(píng)估糾紛調(diào)處機(jī)制?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》要求各省和設(shè)區(qū)城市要成立估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)，以估價(jià)技術(shù)鑒定的方式向拆遷當(dāng)事人提供救濟(jì)。當(dāng)拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議時(shí)，可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估或另行評(píng)估。復(fù)核評(píng)估或另行評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果有差異超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由房屋拆遷專(zhuān)家委員會(huì)進(jìn)行鑒定，根據(jù)鑒定意見(jiàn)調(diào)整后的估價(jià)結(jié)果作為補(bǔ)償依據(jù)。6、明確了被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭(zhēng)議的處理方法。針對(duì)拆遷估價(jià)人員無(wú)法對(duì)于一些房屋和其他建筑物性質(zhì)和面積等作合法性判定的問(wèn)題，本著讓被拆遷人受益的原則，《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，凡拆遷當(dāng)事人能就被拆遷房屋性質(zhì)和面積達(dá)成一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，可以向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。另外，《指導(dǎo)意見(jiàn)》還要求市、縣規(guī)劃、房地產(chǎn)管理部門(mén)要制定被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭(zhēng)議的處理方法。7、對(duì)違法違規(guī)行為提出了處理意見(jiàn)?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)違規(guī)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，提出了處罰措施。

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