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• 147****7613

  小區(qū)產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的！你只有居住權(quán)！80年！

  查看全文↓ 2019-10-31 05:48:01
• 132****4719

  所謂產(chǎn)權(quán)是指對房屋的所有權(quán) ,而這個所有權(quán)是沒有年限的 ;
  
  很多人說的70年產(chǎn)權(quán), 其實是指房屋的土地使用年限 一般住宅的土地使用年限都是70年 ;
  
  如果購買的二手房之前已經(jīng)居住了10年 ,那么, 這所房屋的土地使用年限還剩下60年 ;
  
  現(xiàn)在根據(jù)物權(quán)法規(guī)定 ,待70年使用期限滿后 ,可以自動續(xù)期.

  查看全文↓ 2019-10-31 05:47:57
• 145****5923

  【1】小區(qū)住宅產(chǎn)權(quán)為70年。
  
  70年后產(chǎn)權(quán)到期，一是不需要提出續(xù)期申請；
  
  二是不收取相關(guān)費用；三是正常辦理交易和登記手續(xù)。
  
  網(wǎng)頁鏈接
  
  
  
  住建部提出了“兩不一正?！钡倪^渡性處理辦法。一是不需要提出續(xù)期申請；
  
  二是不收取相關(guān)費用；三是正常辦理交易和登記手續(xù)。
  
  這一辦法公布后，得到了社會積極評價和普遍歡迎。
  
  對70年住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問題，我們正在深入調(diào)查研究，
  并將積極提出相關(guān)法律安排建議。請大家放心，居民購買住房，
  
  其財產(chǎn)一定會受到法律的充分保護。

  查看全文↓ 2019-10-31 05:47:54
• 155****7004

  據(jù)統(tǒng)計，2018年我國65周歲及以上人口已達16658萬人，占總?cè)丝诒戎貫?1.9%。人口老齡化逐漸加劇，為此國家出臺一系列政策，全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，推動養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)作為如今**火熱的領(lǐng)域已成為社會各界關(guān)注的焦點。
  
  
  
  今天我們有幸邀請到金泰恒業(yè)黨委書記秦達地產(chǎn)董事長王紅兵女士，以及陜西廣播電視臺FM99.9以及FM89.6《hello好房》制片人&主持人：長安路房博士?君、西安資深地產(chǎn)媒體人吳銘，為大眾深度解讀養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，以及秦達白鹿溪谷相關(guān)的國際化養(yǎng)老配套。
  
  
  
  媒體問題梳理
  
  
  Q:
  按標(biāo)準(zhǔn)界定，當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上占總?cè)丝?0%，或65歲以上占總?cè)丝?%，意味著人口進入老齡化；達到14%為深度老齡化，超過20%進入超老齡化。我們先看一組數(shù)據(jù)，2018我國60周歲及以上人口為24949萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?7.9%，其中65周歲及以上人口為16658萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?1.9%。按此趨勢我國將很快步入超老齡化階段，也就預(yù)示著養(yǎng)老這個話題距離我們越來越近，對此，您是如何理解養(yǎng)老地產(chǎn)的？
  
  A:
  傳統(tǒng)房地產(chǎn)大家都很熟悉。養(yǎng)老地產(chǎn)可以直觀理解為地產(chǎn)+養(yǎng)老，也就是在傳統(tǒng)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，附加了養(yǎng)老服務(wù)。
  
  這里還有一個概念，就是養(yǎng)老項目。養(yǎng)老項目不同于養(yǎng)老地產(chǎn)，它通常只提供房屋使用權(quán)和養(yǎng)老服務(wù)。像我們的白鹿溪谷國際頤養(yǎng)中心就屬于養(yǎng)老項目，我們做的是機構(gòu)養(yǎng)老，直觀理解，就是鐵打的養(yǎng)老院，流水的老人。
  
  養(yǎng)老地產(chǎn)通常是可供銷售的70年產(chǎn)權(quán)住宅，同時附加了養(yǎng)老服務(wù)。可以是小區(qū)里設(shè)置嵌入式的社區(qū)養(yǎng)老，也可以是像我們白鹿溪谷這樣，專門開發(fā)了占比70%的居家養(yǎng)老房，也就是說，你正常享受70年產(chǎn)權(quán)住宅的所有權(quán)益，還可享受小區(qū)內(nèi)國際頤養(yǎng)中心所帶來的養(yǎng)老配套設(shè)施和服務(wù)。
  
  
  
  
  Q:
  說到養(yǎng)老，根據(jù)預(yù)測，到2050年，我國將有34%以上的人口超過60歲，老年人口的繼續(xù)增多，養(yǎng)老壓力還將繼續(xù)加大，這個趨勢很難逆轉(zhuǎn)。西安已經(jīng)步入千萬人口大城，但同樣也面臨嚴(yán)峻的老齡問題。2017年65歲以上人口達107.42萬，占常住人口11.17%，也早已進入老齡化階段。對于貴公司而言，是什么樣的初衷來投入養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)當(dāng)中呢？
  
  A:
  做養(yǎng)老地產(chǎn)，項目中就要配建養(yǎng)老設(shè)施，達到一定規(guī)模就構(gòu)成養(yǎng)老項目。某種程度上講，做養(yǎng)老項目與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)是相悖的。房地產(chǎn)開發(fā)“短平快”，短期收益明顯。養(yǎng)老項目自持，長期經(jīng)營，見效慢，但收益穩(wěn)定。
  
  對于秦達來說，投身養(yǎng)老事業(yè)，既有主動性的思考，也有被動性的選擇。
  
  主動性思考，是因為早在2008年，公司董事會就前瞻性地研判了市場，認(rèn)為老齡化社會即將來臨，4-2-1的家庭結(jié)構(gòu)，獨生子女的父母這一代，也就是50后、60后的養(yǎng)老一定是個問題，而這批人又是市場的消費主體，他們能接受購買社會服務(wù)等方式來養(yǎng)老，也就是說我們看到了未來的市場潛力。同時，我們的母公司陜西投資集團作為省屬大型國企，向我們提出了“為老人服務(wù)、為兒女盡孝、為企業(yè)盡責(zé)、為社會分憂"的“四為”理念。記得幾任領(lǐng)導(dǎo)都曾說過，未來養(yǎng)老一房難求時，我們總不至于把我們的員工養(yǎng)老推向社會，相反，我們要為社會盡些國企責(zé)任。所以選擇了做養(yǎng)老地產(chǎn)。
  
  被動選擇呢，也是基于房地產(chǎn)行業(yè)總是在找地—蓋房—賣房—再找地的循環(huán)中周而復(fù)始，雖然短期收益高，但需求總會飽和。現(xiàn)在我們看到了，近年來一直在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，限購、限價、限貸…各房企其實都面臨著轉(zhuǎn)型升級。
  
  當(dāng)然，我們選擇了做養(yǎng)老地產(chǎn)，并不是一帆風(fēng)順。由于我們行動早了一步，市場上可供借鑒的案例不多，一直都是在摸索中，也走過彎路。感觸較深的是，項目定位很重要，你要服務(wù)的人群是健康老人還是不能自理的老人？這與項目所處位置、周圍環(huán)境等都有關(guān)系；選擇運營合作伙伴也很重要，會對項目的運營理念、產(chǎn)品定位都有影響，一定要早做打算，避免反復(fù)。
  
  我們總結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)比較合適的做法是，項目中一部分銷售，一部分自持，銷售和自持比例可以是7：3，通過70%的產(chǎn)品銷售取得開發(fā)收益，回補自持的養(yǎng)老項目投入。
  
  投資收益方面，初期沒有住滿時，可能現(xiàn)金流無法回正，但是長期來看，入住滿后是會有穩(wěn)定收益的。這就好比我們集團投資電廠，雖然初始投資很大，但是地產(chǎn)以后可以取得長期、穩(wěn)定收益，另外，我們自持的房產(chǎn)也會增值。
  
  美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做的比較成功。作為投資性房地產(chǎn)，養(yǎng)老擁有豐厚的回報，還能抵抗經(jīng)濟危機，所以呢，商業(yè)銀行和基金也愿意投他們，主要是看上了他們有穩(wěn)定收益，行業(yè)也比較穩(wěn)定。
  
  進入這樣一個行業(yè)，我們感覺心里很踏實。一方面能有社會效益，另一方面會產(chǎn)生豐厚的經(jīng)濟效益。
  
  相信隨著養(yǎng)老需求的不斷增加，隨著我們養(yǎng)老服務(wù)的不斷完善，秦達的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會越做越好的，明年上半年白鹿溪谷國際頤養(yǎng)中心開放時，歡迎大家都來實地考察。
  
  
  
  
  Q:
  如何讓老年人安享晚年，是很多城市、甚至是整個社會需要共同面臨的挑戰(zhàn)。我們也都知道貴公司曾參與建設(shè)了西安的地標(biāo)性建筑SKP，那么對于養(yǎng)老地產(chǎn)板塊，貴公司又是如何規(guī)劃的呢？
  
  A:
  這個問題問得好，南門外SKP是我們金泰恒業(yè)引進西安的，它已成為西安國際化大都市一張靚麗的名片，不但引進了1000多種世界一線品牌，也將時尚的國際生活方式引入西安。
  
  作為養(yǎng)老板塊，我們同樣引進了加拿大多倫多大學(xué)附屬機構(gòu)Baycrest。他們在腦病研究、老年病研究方面，擁有成熟的理論與經(jīng)驗，而且老人入住他們那里，壽命比其他機構(gòu)能延長18個月。
  
  與Baycrest合作，一方面，他們帶給我們正向的養(yǎng)老理念，即老人盡量做力所能及的事而不是一直被照護；養(yǎng)老公寓盡量營造“家”而不是“醫(yī)院”的氛圍。另一方面，我們能夠?qū)W到和運用國際化標(biāo)準(zhǔn)的制度和流程。我們會派核心團隊去Baycrest培訓(xùn)，他們也會到西安來進行輔導(dǎo)。
  
  這樣，我們就能夠以國際化標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老理念，來打造白鹿溪谷國際頤養(yǎng)中心，提供全功能、全齡化、全需求的養(yǎng)老服務(wù)，讓老人有尊嚴(yán)的養(yǎng)老。同時覆蓋更多居住在白鹿溪谷的人群，讓他們能夠?qū)崿F(xiàn)居家養(yǎng)老。從這個角度講，白鹿溪谷國際頤養(yǎng)中心又將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個SKP，我們有信心把它打造成養(yǎng)老項目標(biāo)桿。
  
  未來秦達公司的愿景或者說規(guī)劃，有以下幾點想法：
  
  第一步，將白鹿溪谷建成旗艦養(yǎng)老基地，成功運營自持的白鹿溪谷國際頤養(yǎng)中心，為西安乃至西北樹立良好的養(yǎng)老標(biāo)桿。
  
  第二步，待機構(gòu)養(yǎng)老運營成熟后，通過開發(fā)建設(shè)、收購、租賃等方式，實現(xiàn)多點復(fù)制。我們可以在市內(nèi)找上一兩個點，做認(rèn)知癥照護專區(qū)、社區(qū)日間照料中心，輻射到周邊社區(qū)。我們還可以在安康、漢中這些山清水秀的地方，進行省內(nèi)的養(yǎng)老復(fù)制。
  
  第三步，通過互聯(lián)網(wǎng)+、金融+等手段，提供更靈活多樣的養(yǎng)老收費和運營模式。針對活力老人，提供旅居度假養(yǎng)老服務(wù)、搭建異地交換養(yǎng)老平臺，形成全國的運營網(wǎng)絡(luò)。
  
  第四步，建設(shè)綜合養(yǎng)老服務(wù)平臺，對外提供養(yǎng)老服務(wù)輸出、養(yǎng)老人才培訓(xùn)、房屋的適老化改造等，做一站式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集成商。

  查看全文↓ 2019-10-31 05:47:48

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• 問 白鹿山小區(qū)產(chǎn)權(quán)是多少年？遠郊三盤1755套共有產(chǎn)權(quán)房6月3日啟動二次申購
  答

  "個人出租房屋是指個人產(chǎn)權(quán)的房屋出租，應(yīng)區(qū)分“住房”出租和“非住房”出租兩種情形：（一）如果個人出租的房屋是住房，即房產(chǎn)證上注明的房產(chǎn)用途為“住宅”的，可按5%的綜合征收率，綜合繳納增值稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加等各項稅費。例如：趙某將位于豐臺區(qū)某住宅小區(qū)的兩居室對外出租,提供的租賃合同標(biāo)明月租金收入8000元（不含稅），問趙某需要繳納多少稅款？答：因趙某出租的房屋是住房，應(yīng)按5%綜合征收率繳納稅款。即趙某應(yīng)納稅額=8000×5%=400(元)（二）如果個人出租的房屋是非住房，即房產(chǎn)證上注明的房產(chǎn)用途不是“住宅”或“商住兩用”的，而是商業(yè)、辦公、工業(yè)等類型，按7%或12%的綜合征收率，綜合繳納增值稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加等各項稅費。個人出租非住房月租金收入（不含稅）在30000元（含）以下的，按7%綜合征收率計征稅款；個人出租非住房月租金收入（不含稅）在30000元（含）以上的，按12%綜合征收率計征稅款。例一:假設(shè)王某將位于新華大街一層的商業(yè)用房3間出租給別人經(jīng)營，租賃合同標(biāo)明月租金收入（含稅）10500元,問趙某需要繳納多少稅款？答：因王某出租的房屋是非住房且月租金收入在30000元以下，應(yīng)按7%綜合征收率繳納稅款。第一步：將含稅租金收入換算成不含稅收入（假設(shè)增值稅率5%）=10500/（1+5%）=10000（元）；第二步：王某應(yīng)納稅額=10000×7%=700(元)例二:假設(shè)李某將位于豐臺北路一層的商業(yè)用房5間出租給別人經(jīng)營，租賃合同標(biāo)明月租金收入（含稅）52500元,問趙某需要繳納多少稅款？答：因李某出租的房屋是非住房且月租金收入在30000元以上，應(yīng)按12%綜合征收率繳納稅款。第一步：將含稅租金收入換算成不含稅收入（假設(shè)增值稅率5%）=52500/（1+5%）=50000（元）；第二步：李某應(yīng)納稅額=50000×12%=6000(元)?"

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• 問 廣元蓮花小區(qū)產(chǎn)權(quán)是多少年？
  答

  廣元蓮花小區(qū)是一個性價比較高、地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施齊全、生活便利的住宅小區(qū)。對于購房者來說，是一個值得考慮的居住選擇。但購房者在選擇時還需根據(jù)個人需求和實際情況進行評估。

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• 問 ?? 小區(qū)產(chǎn)權(quán)車位多少年
  答

  1、辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，車位使用年限與所在土地使用權(quán)年限一致。2、沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，使用年限不超過20年。購買車位時注意事項：一、看能否辦理產(chǎn)權(quán)證：業(yè)內(nèi)人士指出，衡量車位、車庫可否銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證，若購買的車位、車庫不能辦理產(chǎn)權(quán)證，則說明該車位或車庫是不能銷售的。二、租賃車位有限期20年：租賃車位、車庫**長有效期只有20年。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效?！比?、人防車庫禁止買賣：根據(jù)現(xiàn)行的小區(qū)規(guī)劃法規(guī)，小區(qū)共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區(qū)業(yè)主所有，人防工程等配套設(shè)施也是禁止買賣的，開發(fā)商或者物業(yè)公司無權(quán)出售。四、買車位不能用公積金貸款：購買車位、車庫的時候不能使用公積金貸款。公積金貸款不能用于購買除自住房以外的東西，當(dāng)然就不能用于購買車庫。五、應(yīng)將車位相關(guān)細(xì)則寫進合同：為了避免不必要的糾紛，購房者**好將車位細(xì)則寫進合同。如果購房者在簽訂購房預(yù)售合同的時候。

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• 問 雅安先鋒小區(qū)產(chǎn)權(quán)多少年？《市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》9月30日起開始正式實施
  答

  "“前幾月廈門出了一幅樓板價26000元/平的‘地王’。但這塊地幾年前以7000多/平底價賣的時候，都流拍了，這次地不僅被央企搶走了，價格還翻了幾倍！”在克而瑞舉辦的二季度房地產(chǎn)金融會議上，來自福建的一家房地產(chǎn)公司的老總在談及土地市場時，透露了這么一個略敏感的信息。當(dāng)時，邦爺并沒有覺得這事有多大。因為，這個“地王”早就發(fā)過公告，也被公開報道過。只不過，大家不知道這個“地王”原來還有過低價+流拍的“黑歷史”。詭異的是，邦爺從主辦方那里拿到的會議記錄里，這個信息被一字不漏地全部刪光了！不僅僅是這句內(nèi)容，整個會議記錄里，稍微有點價值的信息，全部都“失蹤”了。這場會怎么搞得像國家**高機密級別的內(nèi)部會議？！難道另有隱情...“地王”將成“禁用詞”？指望周邊房產(chǎn)發(fā)財難了！　　形勢直轉(zhuǎn)，“地王”成為“燙手山芋”？很難理解，為什么地產(chǎn)行業(yè)突然對“地王”諱莫如深？前幾周，在上海剛剛拿下了一幅“地王”的開發(fā)商再三和邦爺強調(diào)，“那地我們是和別人一塊拿的，操盤的不是我們?！彼坪跻恍南牒偷赝跗睬尻P(guān)系。也就是6月中下旬，上海一家開發(fā)商的公告里說，他們在浦東拿的“地王”項目，要和一家來自北方的國企合作。在發(fā)布這個公告前不久，剛有傳聞?wù)f，這家企業(yè)準(zhǔn)備退地。在上述會議中，幾家地產(chǎn)商的老總總結(jié)“地王”生成原因時，說到這樣幾個：一個是央企為了“保殼”。“地王”將成“禁用詞”？指望周邊房產(chǎn)發(fā)財難了！新一輪國資改革開始，那些地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較小的央企，有可能被國資委拿下，不讓它繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。之前，中信和中海合并，中航地產(chǎn)也已經(jīng)發(fā)布了和保利合并重組的公告。這些都給其他央企地產(chǎn)商信號：要是不迅速把規(guī)模做大，可能就面臨合并的壓力。所以有民營房企在私下場合說，有些央企的經(jīng)理人不厚道，為了保住自己的飯碗，拿國家的錢去冒險。另外一個原因，則是開發(fā)商覺得安全的地方就是北上廣深，以及幾個熱門的二線城市。于是，大家都搶到一塊了，地價也就高得嚇?biāo)廊?。不論是什么原因制造了“地王”，“地王”已?jīng)成為了讓開發(fā)商寢食難安的“心魔”。易居中國執(zhí)行董事、克而瑞董事長丁祖昱說，從他們**近幾年的觀測看，三年來唯一一個敢于公開的“地王”也就大寧金茂府，其他的“地王”項目還沒有幾家敢露面。幾年前的“地王”尚且如此，現(xiàn)在的“地王”會更警惕。揭破謊言很難，但并非不可能現(xiàn)在的上海，拿地更多考驗開發(fā)商的“想象力”。因為地價超過了新房價格的1.2倍。開發(fā)商需要預(yù)測幾年后的房價，才能知道現(xiàn)在拿的地究竟值不值。這就像酒吧里的那種“吹?！庇螒颍灰獩]人戳破謊言，牛會越吹越大。所有玩過“吹?！庇螒虻娜硕贾?，揭破謊言如果失敗，會被罰酒；但如果自己吹的牛被人揭破，自己也要喝酒。對國家來說，這也是目前干預(yù)土地市場**大的難題之一。鑒于1—5月房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然占據(jù)固定投資較高比例，所以國家并不希望地產(chǎn)商像去年那樣不斷縮小投資增幅，這會影響經(jīng)濟的增長?！暗赝酢睂⒊伞敖迷~”？指望周邊房產(chǎn)發(fā)財難了！但國家也不愿意地價泡沫持續(xù)放大。這也是為什么上周南京八幅宅地出讓七幅“熔斷”，主持人多次警告“不要逼政府出政策”的原因。但是，隨著“?！贝档迷絹碓酱?，每一個參與者的吹牛風(fēng)險會越來越大，這時早一點揭穿別人吹牛，自己風(fēng)險就越小。有數(shù)據(jù)就說明，國家目前有足夠的底氣來終結(jié)這場“吹牛”游戲。國土資源部的《中國國土資源2015》2015年報告隱藏的一組數(shù)據(jù)顯示，一旦土地價格暴跌，可能帶給房地產(chǎn)市場的沖擊。截至2015年底，全國84個城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為49.08萬公頃，抵押貸款總額11.33萬億。以上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計，所有抵押土地獲得的貸款額是2308.48元/平。但是，當(dāng)年全國105個主要監(jiān)測城市的綜合地價、商服地價、住宅地價分別為3633元/平米、6729元/平米、5484元/平米。從這兩組數(shù)據(jù)可以看出，目前我國的土地抵押風(fēng)險不大，即使出現(xiàn)土地價格的調(diào)整，受影響的土地數(shù)量占已經(jīng)被抵押給銀行的土地總量，比例應(yīng)該不會很多。在信貸確認(rèn)安全同時，國家還需要確認(rèn)一件事，干預(yù)過熱城市的土地市場，不會給經(jīng)濟增長帶來風(fēng)險。另外，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商的土地購置面積，1-5月份同比下降5.9%，雖然降幅比上個月有些收窄，但還是在繼續(xù)下降的，這使得房地產(chǎn)土地購置面積，在去年大幅下滑30%左右基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑。聯(lián)系到京滬之前對于耕地的指標(biāo)調(diào)整，國家對土地市場的干預(yù)，也許會比我們想象得更快。??"

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• 問 雅安先鋒小區(qū)產(chǎn)權(quán)多少年?為什么有些房子產(chǎn)權(quán)40年，有些產(chǎn)權(quán)70年？
  答

  1、土地性質(zhì)不同簡而言之，40年產(chǎn)權(quán)的房子多用于商業(yè)、旅游、娛樂等商業(yè)性用地，一般民用住宅建筑年限為70年，這個好理解。2、房屋價格不同由于40年產(chǎn)權(quán)的房子和70年產(chǎn)權(quán)的房子的土地性質(zhì)不同，所以它們的建筑成本、拿地成本也是不一樣的。首先70年產(chǎn)權(quán)的房子的拿地成本**高，40年產(chǎn)權(quán)的房子的拿地成本相應(yīng)的就會低一些。也因此，70年產(chǎn)權(quán)的房子的房價要比40年產(chǎn)權(quán)的房子的房價高一些。即使是同一區(qū)域的房子，它們的價格也存在很大的差異，所以有些暫時可利用資金不是很充裕的購房者會選擇購買40年產(chǎn)權(quán)的房子。

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