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• 141****5879

  
  作者|譚波律師 編輯|一葉
  
  
  首先感謝本文作者譚波律師的授權(quán)發(fā)布。譚波律師獲得工學(xué)學(xué)士、法學(xué)碩士學(xué)位，現(xiàn)為北京市京師（南京）律師事務(wù)所合伙人律師，并有建造師職稱，業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)楣痉?、合同法與房地產(chǎn)法服務(wù)方向。
  
  聯(lián)系電話：；
  
  電郵：[email protected]。
  
  
  
  一、前言
  
  
  
  筆者接受咨詢的一起拆遷安置房買賣合同糾紛中，合同簽訂時(shí)（2015年），案涉房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，2年后賣方取得房屋轉(zhuǎn)移登記后（初始登記于該拆遷安置房建設(shè)單位名下），賣方試圖主張?jiān)摲课菹?013年基于法定繼承所得，房屋買賣合同簽訂時(shí)，其余法定繼承人并未簽字同意，因此，賣方希望拒絕履行房屋買賣合同，拒絕交付和配合登記過(guò)戶……
  
  
  
  經(jīng)律師提示，咨詢?nèi)搜a(bǔ)充提交了二項(xiàng)基礎(chǔ)事實(shí)：一是2017年賣方取得了其他法定繼承人放棄各自繼承份額的繼承公證書(shū)，二是賣方已通過(guò)繼承公證書(shū)將案涉房屋產(chǎn)權(quán)辦理到自身名下?；谏鲜龌景讣聦?shí)，筆者做出了“房屋買賣合同有效、無(wú)權(quán)外分狀態(tài)已被賣方自行補(bǔ)正、建議賣方忠實(shí)履行合同避免訴累”的綜合法律服務(wù)建議。
  
  
  
  除了研究和對(duì)比合同法與物權(quán)法關(guān)于房屋買賣合同債權(quán)效力與物權(quán)效力的不同規(guī)定，理順?lè)审w系上的沖突，綜合解決無(wú)權(quán)處分的法律后果之外。本案的另一個(gè)啟示在于：律師既要“好戰(zhàn)”！要服務(wù)和保障客戶的法律服務(wù)需求。同時(shí)，也要學(xué)會(huì)“避戰(zhàn)”和“止戰(zhàn)”，避免打無(wú)準(zhǔn)備之戰(zhàn)和必?cái)≈畱?zhàn)，防止當(dāng)事人墜入沒(méi)有意義的法律訴累，體現(xiàn)律師的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)操守。
  
  
  
  二、 案情簡(jiǎn)介
  
  
  
  2013年3月24日，被繼承人鄭大死亡，其房屋一套（A房）由其6名子女法定繼承但未辦理繼承登記過(guò)戶，后2014年鄭三（三子）死亡，其繼承份額由其妻、其子繼承。2015年初，該房屋被拆遷，其拆遷安置房（B房）于2015年5月16日由賣方鄭四（四子）、鄭一（長(zhǎng)子）、鄭二（次子）與買方簽訂《房屋買賣合同》，合同簽訂時(shí)房屋未建成。2017年6月該房屋建成交付給鄭四，地址為光明頂100棟100室。
  
  
  
  2017年7月28日，鄭四與其余6名繼承人辦理《繼承公證書(shū)》，各繼承人承諾放棄繼承權(quán)，由委托人鄭四一人繼承，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記至鄭四名下。
  
  
  
  現(xiàn)買方要求賣方鄭四、鄭大、鄭二交付房屋，并協(xié)助登記過(guò)戶。
  
  委托人鄭四以簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，其余4名共有人未簽字同意為由，希望可以確認(rèn)合同無(wú)效，或解除合同，拒絕登記過(guò)戶。為此咨詢筆者，希望提供訴訟法律服務(wù)……
  
  

  查看全文↓ 2019-10-28 06:12:32
• 131****9506

  拆遷安置房沒(méi)有房產(chǎn)證一般是出于以下兩種原因：
  1、 不是完整的房屋產(chǎn)權(quán)，本身就沒(méi)有資格辦理;
  2、 可以辦理房產(chǎn)證，只是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)來(lái)得及辦理，這種情況下不用慌張，保存好拆遷協(xié)議書(shū)日后可以補(bǔ)辦。
  那么，拆遷安置房房產(chǎn)證的辦理需要提交哪些資料呢
  1、 拆遷賠償協(xié)議書(shū)(需經(jīng)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)或舊城改造辦見(jiàn)證);
  2、 《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;
  3、 相關(guān)證明材料;
  4、 被拆遷人身份證;
  5、 安置房屋所有權(quán)證原件;
  6、 被拆除房屋所有權(quán)證原件。
  附：相關(guān)證明材料包括：
  1、 查檔證明(收原件);
  2、 已回遷安置證明原件;
  3、 安置單位法人或其他組織的資格證明，這里需要提交原件及復(fù)印件;
  4、 補(bǔ)償與被拆遷房地產(chǎn)有差價(jià)的，差值部分應(yīng)提交補(bǔ)差發(fā)票復(fù)印件及開(kāi)發(fā)商出具的付清差價(jià)款證明。

  查看全文↓ 2019-10-28 06:12:29
• 156****6467

  這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是很大的，5年后要辦完全產(chǎn)權(quán)的話要補(bǔ)差價(jià)，有了完全產(chǎn)權(quán)就能過(guò)戶了
  但是，這里面有個(gè)問(wèn)題，萬(wàn)一買方和賣方日后產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛，買方是得不到任何法律保障的，因?yàn)椴疬w安置房是明令禁止售賣的。所以，就算買賣雙方簽了什么公證書(shū)什么的都沒(méi)法律效應(yīng)的。
  所以，LZ應(yīng)謹(jǐn)慎選擇賣方
  1、主要是看土地證性質(zhì)是國(guó)有還是集體；是否能上市交易；能上市是可以買的；不能上市交易則是小產(chǎn)權(quán)房；由于是拆遷戶安置房是政府補(bǔ)貼給當(dāng)事人的，所以必需是當(dāng)事人才能辦到房產(chǎn)證；一般都比較長(zhǎng)時(shí)間才能辦下來(lái)！拆遷戶安置房要5年才能上市交易的；故要5年之后才能過(guò)戶而且要補(bǔ)完國(guó)有地稅；如果你一定要的話**好找個(gè)律師給你合同約定！
  2、拆遷戶安置房相對(duì)商品房要便宜點(diǎn)；但是有一定的風(fēng)險(xiǎn)！過(guò)戶的費(fèi)用和商品房過(guò)戶費(fèi)用一樣！只是要補(bǔ)完國(guó)有地稅?。∵@個(gè)你們可以約定由賣主來(lái)交！
  3、安置房除當(dāng)事人外其它人不能代款！
  細(xì)心幫你關(guān)注了一下 全是幫你搜的

  查看全文↓ 2019-10-28 06:12:25

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 無(wú)錫惠山區(qū)安置房能賣多少錢?無(wú)錫惠山區(qū)有哪些安置房？
  答

  根據(jù)新的征稅政策規(guī)定要根據(jù)房屋是否滿2年？賣方是否唯一住房？買方是否首次購(gòu)房？房子的評(píng)估價(jià)、面積等情況，分別繳納如下：1、測(cè)繪費(fèi)1.36元/平方，買方；2、評(píng)估費(fèi)0.5%（評(píng)估額，允許浮動(dòng)），買方；3、契稅評(píng)估額初次90平內(nèi)1%、90平~144平內(nèi)1.5%，超過(guò)144平或非首次3%，買方繳納；4、所得稅按全額的1%，由賣方承擔(dān)，滿2年唯一住房減免；　5、交易費(fèi)6/平方,雙方；6、工本費(fèi)80元,買方(工本印花稅5元)買方；7、營(yíng)業(yè)稅5.6%賣方繳納，普通住房滿2年可減免。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 無(wú)錫惠山區(qū)安置房能賣多少錢?無(wú)錫安置房過(guò)戶大概需要多少錢？
  答

  芥末留學(xué) 為夢(mèng)想出發(fā)，留學(xué)不留憾！ 2018-07-22展開(kāi)全部一、安置房辦理過(guò)戶手續(xù)：（一）辦理安置房過(guò)戶手續(xù)需要的材料1、開(kāi)發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。2、開(kāi)發(fā)商的法人委托書(shū)。3、拆遷前個(gè)人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。4、被安置人身份證復(fù)印件。5、拆遷安置協(xié)議。6、房屋移轉(zhuǎn)過(guò)戶申請(qǐng)書(shū)。7、房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書(shū)。 8、測(cè)量分戶平面圖。 9、如被拆遷人死亡應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。二、辦理安置房過(guò)戶的程序1、內(nèi)勤收件即收取買賣雙方應(yīng)提交的相關(guān)資料，初審合格后，打印收件單。2、外勤復(fù)審、實(shí)地勘測(cè)調(diào)查后，簽署調(diào)查意見(jiàn)。3、內(nèi)勤收費(fèi)。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 無(wú)錫惠山區(qū)安置房能賣多少錢?無(wú)錫安置房過(guò)戶大概需要多少錢？
  答

  有合同嗎？如果合同是一套一套簽的，那么滿足5年的那套是要給辦房產(chǎn)證的，如果兩套在一個(gè)合同里，那村長(zhǎng)說(shuō)的也在理。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 無(wú)錫安置房多少錢？
  答

  不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取。 房屋所有權(quán)登記費(fèi)，每套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為80元。 不會(huì),我國(guó)的物權(quán)法上有明確的規(guī)定,而且就在一開(kāi)始的幾條就有規(guī)定.

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)無(wú)錫安置房可以轉(zhuǎn)讓、買賣、過(guò)戶嗎？
  答

  要滿5年,對(duì)方拿到房產(chǎn)證就可以辦理買賣過(guò)戶,手續(xù)跟二手房交易一樣的,找個(gè)房產(chǎn)中介就行了

  全部2個(gè)回答>