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• 157****3870

  二手房交易中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的糾紛，其中逾期交房引發(fā)的糾紛就是其中一種。如果賣家逾期交房，就會(huì)耽誤買家的入住，會(huì)給買家?guī)聿槐匾穆闊?，甚至可能?huì)耽誤買家子女的入學(xué)等，所以逾期交房的問題需要重視。那么，什么是逾期交房？逾期交房而產(chǎn)生的違約金該如何計(jì)算？買家應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？
  
  一、什么是逾期交房？
  
  逾期交房是指賣家沒有在合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，將符合交付使用條件的房屋交給買家入住的行為。根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定除外?！笨梢?，逾期交房會(huì)給買賣雙方都帶來不好的影響，因此需要謹(jǐn)慎對(duì)待。
  
  二、逾期交房產(chǎn)生的違約金的計(jì)算方法？
  
  1、按照約定執(zhí)行
  
  一般買賣合同中都會(huì)對(duì)逾期違約金的數(shù)額計(jì)算方法和支付條件作出約定，如果合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)當(dāng)按照合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。這里需要注意的是，如果違約金以“每日為已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之幾”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則已付房款包括**和貸款兩部分，而不是僅指**。
  
  2按照法定執(zhí)行
  
  合同中沒有具體約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來確定違約金的數(shù)額。如果賣家覺得約定的違約金過高并且請(qǐng)求減少的話，那就應(yīng)當(dāng)以違約金超過損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。如果買家覺得約定的違約金低于實(shí)際造成的損失并且請(qǐng)求增加的話，那就應(yīng)當(dāng)以違約實(shí)際造成的損失來確定違約數(shù)額。
  
  三、如果遇見逾期交房的情況，買家該如何應(yīng)對(duì)？

  查看全文↓ 2019-10-18 04:50:23
• 155****1708

  首先應(yīng)當(dāng)確定的是，開發(fā)商逾期交房肯定是構(gòu)成違約的。既然構(gòu)成違約，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)，一般商品房買賣合同中會(huì)有約定。有約定的，當(dāng)然從其約定，如果合同未對(duì)違約責(zé)任作出約定，則需要根據(jù)相關(guān)法律來確定違約責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者可以要求其支付違約金，滿足條件的還可以要求解除購(gòu)房合同。關(guān)于違約金金額的確定，根據(jù)規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
  而當(dāng)開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。
  購(gòu)房者維權(quán)可以先與開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

  查看全文↓ 2019-10-18 04:50:18
• 138****4917

  
  開發(fā)商的交房義務(wù)實(shí)際上是由書面通知義務(wù)、交付房屋的主義務(wù)及交付、提示必要文件資料的附隨義務(wù)組合構(gòu)成的義務(wù)群。根據(jù)司法解釋規(guī)定，在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，“轉(zhuǎn)移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)劃分的標(biāo)志，同時(shí)在實(shí)踐中也是開發(fā)商開始承擔(dān)保修責(zé)任，購(gòu)房者開始繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)。本文據(jù)此討論了開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定問題。
  
  文/王林清 **高人民法院民一庭法官
  
  郭燕枝 北京市第一中級(jí)人民法院審判委員會(huì)委員、民一庭庭長(zhǎng)
  
  楊心忠 **高人民法院審判監(jiān)督庭法官
  
  本文節(jié)選自《房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》
  
  
  
  
  
  
  交房即“房屋的交付”是商品房買賣合同履行中的重要環(huán)節(jié)，交房不同于普通買賣合同中的交貨，而是具有顯著的合同程序性與專業(yè)技術(shù)性的活動(dòng)，具體而言，從程序上是由開發(fā)商的通知收房、房屋交付與購(gòu)房者的質(zhì)量驗(yàn)收、書面確認(rèn)四個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，專業(yè)技術(shù)方面則涉及房屋質(zhì)量驗(yàn)收、相關(guān)房地產(chǎn)資料交付與出示兩大基本問題。筆者認(rèn)為，開發(fā)商的交房義務(wù)實(shí)際上是由書面通知義務(wù)、交付房屋的主義務(wù)及交付、提示必要文件資料的附隨義務(wù)組合構(gòu)成的義務(wù)群。根據(jù)司法解釋規(guī)定，在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，“轉(zhuǎn)移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)劃分的標(biāo)志，同時(shí)在實(shí)踐中也是開發(fā)商開始承擔(dān)保修責(zé)任，購(gòu)房者開始繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)。
  
  
  
  （一）正確區(qū)分及審查逾期交房的兩類情況
  
  
  
  1.開發(fā)商未按約定期限交房
  
  
  
  這一類情況是開發(fā)商方的主動(dòng)違約，未能完全按照合同約定的方式、程序、期限提出交房?！敖环俊本唧w落實(shí)在開發(fā)商按照約定通知購(gòu)房者，且將房屋交與購(gòu)房者初步驗(yàn)收的行為，凡不具備完備形式、程序的行為均不屬于合格的“交房”。在這類情形中，需要重點(diǎn)審查開發(fā)商是否違反了合同對(duì)交房期限、程序的細(xì)節(jié)約定，且是否有免責(zé)事由。
  
  
  
  目前的預(yù)售合同范本一般規(guī)定，開發(fā)商需在交房前的一定期限內(nèi)書面通知購(gòu)房者，并由購(gòu)房者預(yù)留送達(dá)地址，這一程序是為了保障購(gòu)房者的知情權(quán)和準(zhǔn)備期限。因此，開發(fā)商按期交房，首先應(yīng)當(dāng)是以書面形式及合同約定的送達(dá)方式向購(gòu)房者告知，若開發(fā)商未完整履行合同所約定的通知義務(wù)，如未以書面形式、未按購(gòu)房者預(yù)留的地址或未在規(guī)定期限內(nèi)告知購(gòu)房者，購(gòu)房者可相應(yīng)延后或不收房，逾期責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。反之，如開發(fā)商履行了書面送達(dá)義務(wù)，收房通知已經(jīng)按期到達(dá)預(yù)留地址，因購(gòu)房者自身的原因未能及時(shí)閱讀知曉，則應(yīng)自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任。在舉證責(zé)任方面，購(gòu)房者只需主張己方?jīng)]有在約定期限內(nèi)收到書面交房通知，開發(fā)商如辯稱未逾期，則需舉證證明己方已經(jīng)按期書面通知。
  
  
  
  另外，當(dāng)前實(shí)踐中有部分開發(fā)商要求購(gòu)房者先簽署收房文件后驗(yàn)房，而購(gòu)房者不同意，從而導(dǎo)致未能進(jìn)行驗(yàn)房程序，引發(fā)糾紛，這種情況是開發(fā)商違背了交房程序，購(gòu)房者當(dāng)然有權(quán)拒絕，也應(yīng)視為開發(fā)商未“交房”，應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任。當(dāng)然，對(duì)這一事實(shí)的存在應(yīng)由購(gòu)房者舉證證明。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-18 04:50:15
• 141****0804

  (一)違約責(zé)任承擔(dān)方式
  
  《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約，另一方可以請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補(bǔ)救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對(duì)出賣人逾期交房的違約責(zé)任按逾期時(shí)間分兩種情況處理：第一，逾期不超過一定期限(如60日或90日等)，自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬(wàn)分之 (一般約定萬(wàn)分之二或三)的違約金，合同繼續(xù)履行;第二，逾期超過上述期限，買受人有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求出賣人支付違約金(違約金比率不小于第一種情況)。實(shí)踐中，買受人要求出賣人繼續(xù)履行并支付逾期違約金的較多。
  
  (二)逾期違約金的確定。
  
  依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計(jì)算方法予以確定，如果沒有約定，則根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第十七條第二款“違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?br/>
  (三)開發(fā)商辯稱違約金過高請(qǐng)求減少的法律適用
  
  開發(fā)商經(jīng)常辯稱逾期交房違約金過高而請(qǐng)求減少，其依據(jù)《合同法》第一百一十四條和《解釋》第十六條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”;而買受人堅(jiān)持認(rèn)為根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當(dāng)事人對(duì)違約金的約定便沒有任何意義?！逗贤ń忉尪返诙艞l“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。”然而此規(guī)則不是十分明確，實(shí)踐中，有多種不同的理解。我們認(rèn)為，從“契約自由”原則與尊重當(dāng)事人意愿出發(fā)，即應(yīng)按合同約定來處理。又結(jié)合違反合同的民事責(zé)任原則主要是補(bǔ)償性角度分析，合同法上的違約賠償金是以填補(bǔ)受害人損失的功能為主，以懲罰為輔，如出賣人能舉證證明其違約行為給買受人造成損失的具體數(shù)額(此時(shí)認(rèn)定違約造成的損失，既包括違約造成的損失，還包括合同履行后可以獲得的利益)時(shí)，如約定的違約金超過損失數(shù)額的百分之三十的，則可以認(rèn)定 “過分高于造成的損失”，則違約金按是否超過損失30%為限來進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整(應(yīng)當(dāng)在違約金超出實(shí)際損失額的30%范圍內(nèi)加實(shí)際損失額予以認(rèn)定)。同時(shí)，從公平角度而言，買受人可以因約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加，那么對(duì)等的出賣人可以因約定的違約金過高而請(qǐng)求減少。
  
  另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)守信、制裁違約

  查看全文↓ 2019-10-18 04:50:11

相關(guān)問題

• 問 怎樣算逾期交房?開發(fā)商逾期交房違約金怎么計(jì)算？
  答

  是從2012年1.1日起開始算到4月1日前。

  全部5個(gè)回答>
• 問 哪些情況算開發(fā)商逾期交房？
  答

  按照合同時(shí)間沒有交房就是預(yù)期交房啊

  全部2個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商逾期交房違約賠償怎么算？
  答

  收集證據(jù)找律師和開發(fā)商協(xié)商賠償

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??開發(fā)商逾期交房違約金是多少？逾期交房的時(shí)間怎么算？
  答

  合同為準(zhǔn)，這個(gè)日期是沒有正規(guī)的規(guī)定的。簽了合同就具有法律效應(yīng)的

  全部3個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商交房逾期違約金怎么算
  答

  開發(fā)商交房逾期違約金的計(jì)算公式為：違約金=剩余交房費(fèi)用×每日滯納金率×逾期天數(shù)其中：剩余交房費(fèi)用：指剩余未交的房款；每日滯納金率：一般為0.05%；逾期天數(shù)：指交房期限延續(xù)到實(shí)際交房日之間的間隔天數(shù)。

  全部2個(gè)回答>