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• 145****8272

  按照合同時(shí)間沒(méi)有交房就是預(yù)期交房啊

  查看全文↓ 2012-11-08 16:02:37
• 141****9862

  《**高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條明確規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：　　1.商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;　　2.商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;　　3.商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

  查看全文↓ 2012-11-08 16:02:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 哪些情況下開(kāi)發(fā)商逾期交房算違約？
  答

  開(kāi)發(fā)商逾期交房是否違約需要看是什么原因?qū)е碌挠馄诮环俊Ｏ铝星闆r就不算違約：（一）自然現(xiàn)象。如果遇到開(kāi)發(fā)商不能夠預(yù)見(jiàn)，而且無(wú)法解決和控制的對(duì)施工造成影響，導(dǎo)致延期施工的自然現(xiàn)象，例如地震、海嘯等自然災(zāi)害，開(kāi)發(fā)商是可以免責(zé)的。但如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式如北方的極寒天氣，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見(jiàn)，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。（二）政府行為。政府行為如是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，政府規(guī)劃變更、迎接重大社會(huì)活動(dòng)導(dǎo)致停工等開(kāi)發(fā)商不可控制的原因，應(yīng)依公平責(zé)任原則，不需要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但是如果政府行為如是基于第三人的過(guò)錯(cuò)做出的，如開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。除上述情況外，開(kāi)發(fā)商的逾期交房行為一般都會(huì)被認(rèn)定為違約。

• 問(wèn) 怎樣算逾期交房?如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商逾期交房？
  答

  二手房交易中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的糾紛，其中逾期交房引發(fā)的糾紛就是其中一種。如果賣家逾期交房，就會(huì)耽誤買家的入住，會(huì)給買家?guī)?lái)不必要的麻煩，甚至可能會(huì)耽誤買家子女的入學(xué)等，所以逾期交房的問(wèn)題需要重視。那么，什么是逾期交房？逾期交房而產(chǎn)生的違約金該如何計(jì)算？買家應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？一、什么是逾期交房？逾期交房是指賣家沒(méi)有在合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，將符合交付使用條件的房屋交給買家入住的行為。根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定除外?！笨梢?jiàn)，逾期交房會(huì)給買賣雙方都帶來(lái)不好的影響，因此需要謹(jǐn)慎對(duì)待。二、逾期交房產(chǎn)生的違約金的計(jì)算方法？1、按照約定執(zhí)行一般買賣合同中都會(huì)對(duì)逾期違約金的數(shù)額計(jì)算方法和支付條件作出約定，如果合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)當(dāng)按照合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。這里需要注意的是，如果違約金以“每日為已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之幾”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則已付房款包括**和貸款兩部分，而不是僅指**。2按照法定執(zhí)行合同中沒(méi)有具體約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定違約金的數(shù)額。如果賣家覺(jué)得約定的違約金過(guò)高并且請(qǐng)求減少的話，那就應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。如果買家覺(jué)得約定的違約金低于實(shí)際造成的損失并且請(qǐng)求增加的話，那就應(yīng)當(dāng)以違約實(shí)際造成的損失來(lái)確定違約數(shù)額。三、如果遇見(jiàn)逾期交房的情況，買家該如何應(yīng)對(duì)？

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• 問(wèn) 哪些情況下逾期交房開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)？
  答

  (一)由于政府行為引起的逾期交房。首先，政府行為如是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。其次政府規(guī)劃調(diào)整，則應(yīng)考慮為情事變更因素，這些因素開(kāi)發(fā)商不可控，應(yīng)依公平責(zé)任原則，允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同?！　〉钦袨槿缡腔诘谌说倪^(guò)錯(cuò)做出的，如開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任?！　?二)因自然現(xiàn)象引起的逾期交房。如果開(kāi)發(fā)商辯稱，由于暴風(fēng)雪、大雨、洪水等原因，導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，此時(shí)，應(yīng)從以下三個(gè)方面認(rèn)定是否屬于不可抗力：　　1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見(jiàn)，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力?！　?、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決。如果該自然現(xiàn)象是開(kāi)發(fā)商不能解決的，就應(yīng)該認(rèn)定為不可抗力;如果自然現(xiàn)象是開(kāi)發(fā)商可以解決的，例如從來(lái)不下雪的地方下雪了，但是降雪量在其他地方不會(huì)造成影響，因此是屬于可以解決的，就不能認(rèn)定為不可抗力?！　?、該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。法院在審理案件時(shí)應(yīng)結(jié)合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構(gòu)成不可抗力進(jìn)行認(rèn)定?！　?三)拆遷不暢等社會(huì)事件。開(kāi)發(fā)商經(jīng)常辯稱由于“釘子戶”導(dǎo)致拆遷不能如期進(jìn)行進(jìn)而逾期交房。我們認(rèn)為，如果是開(kāi)發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強(qiáng)制拆遷屬于政府或法院的職務(wù)行為，開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制，但對(duì)于拆遷安置問(wèn)題與房屋交付屬不同的法律關(guān)系，不應(yīng)免除其違約責(zé)任?！　?四)建筑工程安全事故等突發(fā)事件。我們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)以自己或第三人的過(guò)錯(cuò)或過(guò)失行為來(lái)抗辯違約責(zé)任，此種情況導(dǎo)致工程延期竣工交付，不應(yīng)當(dāng)免除逾期責(zé)任?！　?*后還要提醒購(gòu)房者注意，如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者，或者開(kāi)發(fā)商延期交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商逾期交房違約賠償怎么算？
  答

  收集證據(jù)找律師和開(kāi)發(fā)商協(xié)商賠償

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• 問(wèn) 怎樣算逾期交房?開(kāi)發(fā)商逾期交房違約金怎么計(jì)算？
  答

  是從2012年1.1日起開(kāi)始算到4月1日前。

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