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• 133****3370

  　　依照現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，只有進行了產(chǎn)權(quán)過戶登記才發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。購房人在與出賣人(不限于開發(fā)商)訂立買賣合同后，如果未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但他仍沒有實際取得房屋的所有權(quán)。而且，購房人僅能依據(jù)《合同法》請求出賣人辦理過戶登記手續(xù)，不具有對抗第三人的效力，所以，購房人無法防止出賣人將房屋以更高的價格出賣給他人的情形發(fā)生。同時，為保護第二買受人的權(quán)益，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，購房者已無法獲得指定的房屋，而只能追究出賣人的違約責(zé)任，要求損害賠償。但現(xiàn)實情況往往是出賣人已揮霍或轉(zhuǎn)移了財產(chǎn)，購房人的合法權(quán)益**終還是會落空。
  　　“一房兩賣”的救濟途徑： 1、合同當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同時可以限定登記期限。即在合同簽訂后盡早根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理合同登記手續(xù)，并應(yīng)盡早催促開發(fā)商交付房屋，促使合同盡早履行。2、《合同法》第九十四條規(guī)定“ 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其它違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”。 第九十七條 “合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其它補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！彼哉f，只要簽訂了合同，開發(fā)商和買受人就有了合同關(guān)系，由于合同是有效合同，合同當(dāng)事人可以向違約方按約追究違約責(zé)任。如果無法交付房屋，無法實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，開發(fā)商和買受人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就依然存在，開發(fā)商必須履行賠償義務(wù)。3、《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第八條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”。買受人的合法權(quán)益可以進一步得到保護

  查看全文↓ 2019-10-14 05:21:46
• 138****2328

  　　協(xié)商不成，到法院起訴，主張中介公司承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　《中華人民共和國合同法》
  　　第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-10-14 05:21:43
• 157****7143

  二手房交易流程復(fù)雜，涉及到的問題很多，容易出現(xiàn)的糾紛也多。
  
  1、一房多賣情形下，多個當(dāng)事人均要求履行合同的，怎么處理?
  
  出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：
  
  (1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;
  
  (2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;
  
  (3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
  
  買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。
  
  2、當(dāng)事人先后簽訂數(shù)份合同或簽訂陰陽合同，對房屋價款和履行方式約定不一致的，怎么處理?
  
  當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對于當(dāng)事人在房屋買賣中確實存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。
  
  也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實意思表示，而無效，仍應(yīng)按照實際交易價格履行。
  
  3、以他人名義購房，借名人與登記人發(fā)生糾紛的，怎么處理?
  
  當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當(dāng)事人之間已經(jīng)就借名購房達成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道該情形的除外。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-14 05:21:38

相關(guān)問題

• 問 ??中介一房兩賣會怎樣
  答

  有責(zé)任的，可以找當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)管理部門來進行投訴，不要遺失借款合同和借據(jù)。申請房屋按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件。由于貸款期限**長可達30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)。

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• 問 中介一房兩賣會怎樣? 想問一下，開發(fā)商把一房兩賣，我該怎么辦
  答

  你和他簽了房屋買賣合同后，然后就去預(yù)告登記，物權(quán)法20條，大意就是說，你只要預(yù)告登記了，然后就算中介一房多買，那也是不成立的，就算他去登記了，他也拿不走房子，要是打官司也是你勝，要是你先讓他登記或者預(yù)告登記了，那么房子就是他的了，除非你可以證明他明知你買了這個房子！ 歡迎交流

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• 問 中介一房兩賣會怎樣?如何防止二手房一房二賣？
  答

  有責(zé)任的，可以找當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)管理部門來進行投訴，不要遺失借款合同和借據(jù)。申請房屋按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件。由于貸款期限**長可達30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)。

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• 問 怎樣辨別一房兩賣?開發(fā)商一房多賣 如何查詢 ？
  答

  一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受又稱房屋的二重買賣不論是個體賣家，還是房產(chǎn)公司，亦或者是房產(chǎn)中介來說，一房兩賣都是屬于欺騙行為，情節(jié)嚴重的屬于詐騙行為。那么一房兩賣有什么后果呢？（1）對于買家來說，任何一個簽過售房合同的有效用戶都有權(quán)利向房產(chǎn)公司讓其交付房屋。而**公平合理的角度來說的話，房產(chǎn)公司應(yīng)該對其第1有效者進行服務(wù)和售出，而對其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。（2）根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。（3），對于合同無效的當(dāng)事人，當(dāng)事人可以請求法律或者相關(guān)部門取消其無效合同。根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。房產(chǎn)公司故意進行一房兩賣，在主觀上存在欺詐的故意，所以并不構(gòu)成法律詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構(gòu)事實的方法，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的行為，而房產(chǎn)公司并沒有虛假構(gòu)造事實而是將一個現(xiàn)有的物品出售給了兩人或者多人。一房二賣是否構(gòu)成詐騙行為，真不好說，或者說其在一定程度上對開發(fā)商不適用。

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• 問 怎樣辨別一房兩賣?開發(fā)商一房多賣 如何查詢 ？
  答

  1、購房者要進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查：交易中心通常備有房屋的原始記錄，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地狀況、產(chǎn)權(quán)共有人等，發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載與調(diào)查結(jié)果不相符時，購房者要注意了，賣房者有可能是一房二賣。2、提存房屋產(chǎn)權(quán)證：簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣房者持有，有些購房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會誤認為產(chǎn)權(quán)仍為賣房者所有，為賣房者一房二賣提供了便利，購房者可要求賣房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在第三人處，待辦理過戶時，再從第三人處取出。

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