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• 146****4761

  對交易可能發(fā)生的費用應(yīng)該在委托中介時提前確認清楚。
  
  在與中介簽訂正式的有權(quán)利義務(wù)約束條件的協(xié)議或承諾之前，應(yīng)該先就委托中介售房可能發(fā)生的費用、這些費用由哪一方承擔(dān)、要委托中介代為處理的所有事項都進行明確約定，并把相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)形成書面文件，由各方確認。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費用承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議，那時即使買賣雙方能達成解約的一致，也會涉及中介收取的費用因已促成合同簽訂而不愿退還的問題。

  查看全文↓ 2019-10-08 09:38:02
• 147****5529

  簽署合同等文件不能留空白。
  
  售房者在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內(nèi)容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應(yīng)空白。
  
  以往曾經(jīng)發(fā)生過購房者主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚懥藢ψ约翰焕膬?nèi)容。這種主張往往很難成立，因為提出這種主張的人往往又無法提供證據(jù)證明自己簽字時不存在這些對自己不利的內(nèi)容。

  查看全文↓ 2019-10-08 09:37:56
• 156****5329

  應(yīng)該堅持在交易時三方親自確認交易內(nèi)容。
  
  賣方應(yīng)該堅持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認相關(guān)交易條件并共同在合同上簽字確認。
  
  有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，那中介肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親自交流確認交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實際情況，比如房子存在什么缺陷，本來房主是如實告知中介的，但有的中介為了賺取中介費，故意隱瞞不告知購房者。一旦交易完成，購房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費，這時不說是“售房者沒說”就是說“購房者已知”。

  查看全文↓ 2019-10-08 09:37:50
• 158****9290

  權(quán)屬證書原件應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)人持有。
  
  在委托中介交易的過程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《房屋所有權(quán)證》交給中介代為保管，這對售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會扣住產(chǎn)權(quán)證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產(chǎn)權(quán)證，可能也會投入相當(dāng)?shù)臅r間和精力，何必呢？
  
  可以把相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時可由產(chǎn)權(quán)人親自出面辦理。即使是復(fù)印證也可以做一些必要的設(shè)置，比如在產(chǎn)權(quán)證或身份證的復(fù)印件上標(biāo)明授權(quán)范圍等約束性語言。

  查看全文↓ 2019-10-08 09:37:44
• 141****3256

  全權(quán)委托”、“獨家代理”要慎重。
  
  “全權(quán)委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權(quán)利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對購房人做出承諾，房主對購房人就要承受相應(yīng)后果，至于房主還能否向中介追究責(zé)任，那一般是與購房人無關(guān)的。
  
  “獨家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機會可能也要面臨中介索要約定的費用。雖然說從法律角度分析，這種未付出卻索要費用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風(fēng)險。
  
  所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權(quán)委托”或“獨家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應(yīng)在合同和授權(quán)委托書上做出一定限制：比如“委托書上標(biāo)明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權(quán)人本人親自確認方為有效”、“獨家代理的底價是多少”、“中介代理權(quán)的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。

  查看全文↓ 2019-10-08 09:37:38

相關(guān)問題

• 問 ??有誰清楚通過中介賣房要注意哪些事項？
  答

  首先要選擇和房地產(chǎn)交易中心聯(lián)網(wǎng)的中介公司，合同紙是用交易中心的防偽紙（有水?。?，合同有條形碼。這樣的房地產(chǎn)買賣合同才具法律保護。其次簽合同的時候要注意收款日期和對方的支付方式，中介公司除了中介費外不要讓他們經(jīng)手錢，錢必須從買家手里直接拿。（中介公司除收傭金之外，無權(quán)代收其他費用。）在正式交易過戶前一定要拿到2樣?xùn)|西：1、買家有貸款的，須有銀行放貸書。2、除貸款的金額外、預(yù)留尾款，其他錢全部結(jié)清。這時才可交易過戶。

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• 問 ??有誰清楚通過中介賣房有哪些注意事項嗎？
  答

  針對在實踐中經(jīng)常發(fā)生的各種爭議情況，楊文戰(zhàn)律師提示：在中介參與的二手房交易中，賣方要注意什么？1、“全權(quán)委托”、“獨家代理”要慎重?！叭珯?quán)委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權(quán)利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對購房人做出承諾，房主對購房人就要承受相應(yīng)后果，至于房主還能否向中介追究責(zé)任，那一般是與購房人無關(guān)的。 “獨家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機會可能也要面臨中介索要約定的費用。雖然說從法律角度分析，這種未付出卻索要費用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風(fēng)險。所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權(quán)委托”或“獨家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應(yīng)在合同和授權(quán)委托書上做出一定限制：比如“委托書上標(biāo)明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權(quán)人本人親自確認方為有效”、“獨家代理的底價是多少”、“中介代理權(quán)的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。2、權(quán)屬證書原件應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)人持有。在委托中介交易的過程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《房屋所有權(quán)證》交給中介代為保管，這對售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會扣住產(chǎn)權(quán)證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產(chǎn)權(quán)證，可能也會投入相當(dāng)?shù)臅r間和精力，何必呢？可以把相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時可由產(chǎn)權(quán)人親自出面辦理。即使是復(fù)印證也可以做一些必要的設(shè)置，比如在產(chǎn)權(quán)證或身份證的復(fù)印件上標(biāo)明授權(quán)范圍等約束性語言。3、應(yīng)該堅持在交易時三方親自確認交易內(nèi)容。賣方應(yīng)該堅持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認相關(guān)交易條件并共同在合同上簽字確認。有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，那中介肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親自交流確認交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實際情況，比如房子存在什么缺陷，本來房主是如實告知中介的，但有的中介為了賺取中介費，故意隱瞞不告知購房者。一旦交易完成，購房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費，這時不說是“售房者沒說”就是說“購房者已知”。4、 簽署合同等文件不能留空白。售房者在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內(nèi)容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應(yīng)空白。以往曾經(jīng)發(fā)生過購房者主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚懥藢ψ约翰焕膬?nèi)容。這種主張往往很難成立，因為提出這種主張的人往往又無法提供證據(jù)證明自己簽字時不存在這些對自己不利的內(nèi)容。5、 對交易可能發(fā)生的費用應(yīng)該在委托中介時提前確認清楚。在與中介簽訂正式的有權(quán)利義務(wù)約束條件的協(xié)議或承諾之前，應(yīng)該先就委托中介售房可能發(fā)生的費用、這些費用由哪一方承擔(dān)、要委托中介代為處理的所有事項都進行明確約定，并把相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)形成書面文件，由各方確認。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費用承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議，那時即使買賣雙方能達成解約的一致，也會涉及中介收取的費用因已促成合同簽訂而不愿退還的問題。

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• 問 ??有誰懂得通過中介幫賣房要注意什么問題？
  答

  現(xiàn)在一般的二手房賣房者都是房屋凈得價格 但是按照國家的政策， 賣方者應(yīng)該出的稅費有：營業(yè)稅、個稅（個人所得稅） 買房者應(yīng)該承擔(dān)的是:契稅! 但是現(xiàn)在賣房都是凈得 所以所有稅費都是買房者出，買賣合同里都會體現(xiàn)的，即便是不體現(xiàn)在中介的三方合同里都會注明：買房者愿意承擔(dān)賣方所承擔(dān)的 營業(yè)稅、個稅 所以就你的情況而言根本不用擔(dān)心費用的問題，中介是幫你賣房子而已，至于中介費都是買房者來出的，根本算不到你的頭上。除非你的房子金額大于500W、中介費的金額較大，中介費是可以協(xié)商的，但是你不愿意出的話也可以。 一句話：所有費用都是買房者來出的，和你是沒有任何關(guān)系的，中介只不過是給你找客戶而已。 在交易過程中你應(yīng)該注意，房本買房和中介可以留復(fù)印件，原始房本必須留在你手里就可以了。

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• 問 有誰清楚買房過戶注意什么事項呢？
  答

  需要該住房無抵押，貸款還清，有房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)土地證。業(yè)主持有住房時間，超過住房所在地區(qū)限售規(guī)定。由房產(chǎn)證登記人，住房共有人，買家，一起持各自身份證，戶口簿，婚姻狀況證明，以上住房證明，到住房所屬房管部門申請過戶。

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• 問 ??哪位清楚購房交房要注意什么事項？
  答

  交房時注意事項之文件查驗 三書一本要查清“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》?！督ㄖこ藤|(zhì)量認定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗收的憑證;《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》是房產(chǎn)項目通過有關(guān)部門綜合驗收憑證;《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發(fā)商必須對樓盤負責(zé)的標(biāo)記文件。這三份文件是樓盤通過驗收，經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件。但有不少發(fā)展商在樓房未經(jīng)驗收時就發(fā)出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。打起官司來購房者難以得到法律的支持。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾?！蹲≌褂谜f明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的各項具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明?！∫虼?，購房者收房前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。交房時需要查驗的文件1、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》(蓋章原件可帶走)。2、《住宅使用說明書》(蓋章原件可帶走)。3、《竣工驗收備案表》(蓋章原件)。4、面積實測表/測繪單位實測面積明細(可為復(fù)印件但要有章)。5、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))/工程竣工圖紙或設(shè)計單位施工圖(可帶走)。6、《建筑工程質(zhì)量認定書》。7、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》。8、簽字時注明“樓房狀況未明”。交房時注意事項之實地查驗1、各種管道還應(yīng)進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作。2、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計文件完成裝修工程。詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;3、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目。4、屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。5、戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實，達到粘結(jié)牢固、無裂縫。6、有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應(yīng)進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。7、地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫8、各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求。9、驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 提示：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。10、水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。 提示：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。11、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符; 易購提示：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。12、測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，較好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。 好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧;若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。13、驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。 提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。14、仔細檢查地面有無空殼開裂情況。 提示：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

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