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• 154****7712

  物業(yè)管理費糾紛
  　　一、物業(yè)管理費糾紛概述 　　　　物業(yè)服務(wù)合同是長期性合同，在履行過程中，業(yè)主與物業(yè)公司容易產(chǎn)生糾紛，尤其業(yè)主以物業(yè)公司提供服務(wù)和管理的質(zhì)量不合格而拒絕交納物業(yè)管理費的情況較為常見。這類糾紛又可依據(jù)業(yè)主拒絕交費的理由能否成立，可分為三種情況。 　　一是業(yè)主拒絕交費的理由能夠成立。物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中，如果確實存在小區(qū)環(huán)境臟亂差、治安保衛(wèi)形同虛設(shè)、物業(yè)報修無人應(yīng)答等情況的，業(yè)主在物業(yè)公司整改完畢之前拒絕交納相應(yīng)的物業(yè)管理費，是對物業(yè)公司不履行合同義務(wù)的一種應(yīng)對措施，是依法行使合同同時履行抗辯權(quán)的行為，不構(gòu)成違約。如果物業(yè)公司除非已按法定和約定的要求進(jìn)行了整改，業(yè)主則應(yīng)交納物業(yè)管理費。 　　二是業(yè)主拒絕交費的部分理由成立。物業(yè)公司基本履行了管理服務(wù)的義務(wù)，但在某些方面確有缺陷，如保潔工作、車輛停放管理等存在較大的問題。在此情況下，如果物業(yè)管理費是分不同項目收取的，業(yè)主僅能就物業(yè)公司未盡職責(zé)部分的費用行使抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)管理費用的方式行使抗辯權(quán)。如果物業(yè)管理費無法明確區(qū)分為不同項目，則可根據(jù)物業(yè)公司未盡職責(zé)的具體情況酌情降低支付物業(yè)管理費。需注意的是，在存在上述情況的場合，業(yè)主補(bǔ)交所欠物業(yè)管理費時一般無須支付滯納金。 　　三是業(yè)主拒絕交費的理由不能成立。物業(yè)管理行業(yè)屬于微利行業(yè)，帶有一定的公益性質(zhì)。在物業(yè)公司按法定或約定的標(biāo)準(zhǔn)提供了物業(yè)服務(wù)后，如業(yè)主仍無正當(dāng)理由拒絕交納物業(yè)管理費，是對物業(yè)服務(wù)合同的違反，損害了物業(yè)公司的合法利益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對此，物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主交納物業(yè)管理費，并按合同約定支付滯納金；在合同對滯納金無約定的情況下，可要求業(yè)主按照逾期付款違約金的法定標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金。 　　 　　二、物業(yè)管理費糾紛的調(diào)解處理原則 　 　?。ㄒ唬┮龑?dǎo)物業(yè)公司運用正當(dāng)手段維護(hù)權(quán)益　　有些物業(yè)公司在業(yè)主欠交物業(yè)管理費時，會采取斷電、斷水、限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)使用區(qū)域、對業(yè)主進(jìn)行罰款或表示在物業(yè)管理過程中給業(yè)主造成損害不承擔(dān)任何責(zé)任等措施，迫使業(yè)主履行交納物業(yè)管理費的義務(wù)。這些做法缺乏合法性，不宜提倡。在調(diào)處這類糾紛時，應(yīng)向物業(yè)公司指出，業(yè)主違約拒絕交付物業(yè)管理費用的，物業(yè)公司應(yīng)采取書面督促或公力救濟(jì)等合法手段來保護(hù)自身的合法權(quán)益，而不應(yīng)采取上述不當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行所謂的自力救濟(jì)，否則會構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任。 　?。ǘ├谩皽{金”的杠桿作用平衡利益　　物業(yè)服務(wù)合同大多約定，業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費的，物業(yè)公司可以從逾期之日起按應(yīng)交納費用的一定比例加收滯納金。實踐中，物業(yè)公司在主張物業(yè)管理費時，往往同時主張業(yè)主欠交物業(yè)管理費所產(chǎn)生的滯納金。有時因業(yè)主長期拖欠物業(yè)管理費，滯納金的數(shù)額亦不菲。所以在調(diào)處糾紛時用好“滯納金”這根“杠桿”，對平衡當(dāng)事人利益、平息矛盾有著十分重要的作用。具體方法上：一是根據(jù)業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費的主觀過錯程度、欠交數(shù)額、物業(yè)服務(wù)是否具有瑕疵等情況，視不同情形促使物業(yè)公司主動放棄部分或全部滯納金，以盡快解決糾紛；二是結(jié)合滯納金的計算數(shù)額，如果已經(jīng)超過物業(yè)管理費本金的，就要引導(dǎo)物業(yè)公司放棄超出本金部分的滯納金，使雙方利益趨于平衡。 　?。ㄈ﹨^(qū)分業(yè)主拒交物業(yè)管理費是否具有合法理由 　　有些業(yè)主拒交物業(yè)管理費有一定的合法理由，大多表現(xiàn)為物業(yè)公司未履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、保安未履行崗位職責(zé)等，引起業(yè)主不滿，以拒交物業(yè)管理費的方式予以抵制。此時應(yīng)認(rèn)識到，依照《合同法》規(guī)定，業(yè)主可以行使與對方違約程度相適應(yīng)的合同履行抗辯權(quán)，即在物業(yè)公司不履行義務(wù)或不適當(dāng)履約義務(wù)時，減少或免除物業(yè)管理費的支付義務(wù)。但該抗辯權(quán)行使的范圍究竟有多大，應(yīng)結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容、物業(yè)公司實際履行情況、物業(yè)公司是否具有過錯等因素綜合考慮。在調(diào)處時，應(yīng)在分析利弊的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)當(dāng)事人自行協(xié)商，找到平衡點。如果業(yè)主拒交物業(yè)管理費無合法理由的，應(yīng)做好其思想教育工作，使其對自己的行為后果產(chǎn)生合理預(yù)期，并補(bǔ)交物業(yè)費。 　　

  查看全文↓ 2019-10-07 01:44:47
• 148****7779

  繳納物業(yè)費是業(yè)主的義務(wù)，但是有時候物業(yè)的行為也的確氣人，并沒有盡到妥善進(jìn)行物業(yè)管理的義務(wù)。事實上，業(yè)主在法律規(guī)定的情況下是有權(quán)拒絕繳納物業(yè)費的。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，有八種情況業(yè)主是有正當(dāng)理由可以拒絕繳納物業(yè)費的：
  一、物業(yè)費的收取應(yīng)該從業(yè)主收到收樓通知書之日算起，而不應(yīng)該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發(fā)商沒有通知業(yè)主收樓，因此延遲收樓的，業(yè)主可以拒絕繳納這段時間的物業(yè)費;
  二、物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同的情況，業(yè)主可拒交;
  三、對于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備產(chǎn)生的能源費用不在業(yè)主交納范圍內(nèi)的，可以拒絕繳納;
  四、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量過差可暫停拒繳，但要有有力的證據(jù)，并找尋實質(zhì)解決辦法;
  五、物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時，業(yè)主有權(quán)拒繳;
  六、物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的情況 ，業(yè)主對擅自提高的部分可以拒繳。
  七、因房屋質(zhì)量問題未交房的，物業(yè)費是由開發(fā)商交納;
  八、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業(yè)主可拒繳;因此，遇到上述情況時，業(yè)主有權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費費以維護(hù)自身合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-10-07 01:44:41
• 156****2765

  下八種情況可以不交物業(yè)管理費：
  
  因為房屋質(zhì)量問題還未交房，物業(yè)費是由開發(fā)商繳納
  
  將房屋出租，租賃合同中注明了物業(yè)費有租住戶繳納的
  
  物業(yè)公司未履行合同的服務(wù)責(zé)任的，全體業(yè)主可以拒交，但要有有力的證據(jù)
  
  物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同
  
  物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)
  
  物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件
  
  物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的
  
  物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主許可自行增加的收費項目

  查看全文↓ 2019-10-07 01:44:32

相關(guān)問題

• 問 ??哪些情況可以拒交物業(yè)費？啥情況下業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費？
  答

  一、以下幾種情況可以不交物業(yè)管理費1、因為房屋質(zhì)量問題還未交房,物業(yè)費是由開發(fā)商繳納；2、將房屋出租,租賃合同中注明了物業(yè)費有租住戶繳納的；3、物業(yè)公司未履行合同的服務(wù)責(zé)任的,全體業(yè)主可以拒交,但要有有力的證據(jù)；4、物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同；5、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；6、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；7、物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；8、物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主許可自行增加的收費項目小區(qū)物業(yè)服務(wù)不好。二、物業(yè)費1、物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。2、物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)分為四級。

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• 問 什么情況下業(yè)主可以拒交物業(yè)費
  答

  按照相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當(dāng)理由，可是司法裁判中對正當(dāng)理由的認(rèn)定要從嚴(yán)把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。正當(dāng)理由應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交費用是基于正當(dāng)?shù)?、合理的理由，才能?gòu)成業(yè)主拒交的“正當(dāng)理由”。從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠實信用原則的具體體現(xiàn)。買了房子一直沒有過去住，房子空著可以少交物業(yè)費嗎？通常是不可以少交的，就算房子空著也不能不交物業(yè)費，少交一定比例的要看跟物業(yè)簽訂的合同是否有相關(guān)規(guī)定或者與物業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)協(xié)商。沒有簽物業(yè)合同，可以不交物業(yè)費嗎？根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力。所以，只要業(yè)主委員會同意了與物業(yè)管理公司協(xié)議中的條款，且業(yè)主事實上已經(jīng)接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)按照實際發(fā)生的服務(wù)向物業(yè)公司繳費。原來的業(yè)主欠費，可拒交物業(yè)費嗎？根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。若房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易后，原業(yè)主所欠的物業(yè)費須及時補(bǔ)交，否則將影響新業(yè)主的正常居住。那么，在哪些情況下可以少交或拒交物業(yè)費呢？1、因為房屋質(zhì)量問題還未交房，物業(yè)費是由開發(fā)商繳納；2、物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務(wù)責(zé)任的，全體業(yè)主可以拒交，但要有有力的證據(jù)；3、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；4、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；5、物業(yè)公司擅自增加的收費項目、擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的。6、物業(yè)公司并未和開發(fā)商簽訂服務(wù)合同；7、業(yè)主將房屋出租，租賃合同注明物業(yè)費由相關(guān)租客進(jìn)行繳納的；8、提供未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時，業(yè)主有權(quán)拒交或者不全交：正常的物業(yè)費用繳納從交鑰匙的第2個月開始。收房后從未入住的，經(jīng)確認(rèn)，可以按照70%繳費；入住后（含房屋裝修），但不使用住房，經(jīng)確認(rèn)，連續(xù)使用不超過六個月的房屋，從第七個月開始，物業(yè)費按照70%繳。一般物業(yè)費都是持續(xù)繳納，物業(yè)都提供什么服務(wù)每月都收物業(yè)費？每個月交的物業(yè)費都用在哪里了？1、物業(yè)管理服務(wù)人員的工資及福利費等；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用5、物業(yè)辦公用水、用電及辦公日常用品等費用；6、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。在業(yè)主沒有辦法選擇物業(yè)的情況下，跟物業(yè)的交涉中多留個心眼，保護(hù)自己的權(quán)益！1、要有針對性的記錄違約事件發(fā)生的時間、地點、情況，保留好相應(yīng)的證據(jù)，可以采取拍照、攝像或文字記錄對方簽字的方式。2、采取談判的方式，在應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費的時候要變被動為主動，主動去和物業(yè)公司交涉，告訴他們哪里做得不對，不應(yīng)當(dāng)收取你的物業(yè)費或是少收物業(yè)費，并保留好交涉的記錄。一旦物業(yè)公司起訴拖欠物業(yè)費，業(yè)主可以有理有據(jù)地辯駁并非惡意拖欠。3、鑒于享有物業(yè)服務(wù)合同解除權(quán)的是業(yè)主委員會而不是單個業(yè)主，業(yè)主要及時向業(yè)主委員會反應(yīng)訴求，沒有成立業(yè)主委員會的要積極與當(dāng)?shù)氐慕值擂k、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府溝通，早日成立業(yè)主委員會，以便日后能夠及時維權(quán)。

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• 問 ??拒交物業(yè)費有哪些辦法？在什么情況下可以拒交物業(yè)費？
  答

  從法院審判實踐來看，業(yè)主拒交物業(yè)費主要憑借以下七大事由：1、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、公共衛(wèi)生方面存在瑕疵。2、建筑質(zhì)量存在問題，物業(yè)公司未盡維修義務(wù)。如房屋漏水，經(jīng)向物業(yè)公司報修后未能解決。3、行使管理責(zé)任不到位。如未及時有效制止違章搭建、拆除承重墻等違法行為。4、未能履行安全保障義務(wù)。如財物被偷，車輛被盜、被劃；在小區(qū)內(nèi)受到第三人侵犯等。5、物業(yè)公司未公布賬目，侵害業(yè)主知情權(quán)。6、物業(yè)公司人員濫用職權(quán)。如非法闖入業(yè)主住宅，違法對業(yè)主實施停電、停水、停氣等行為。7、物業(yè)公司超越其職權(quán)，如擅自利用小區(qū)公共場地、設(shè)施牟取不當(dāng)利益等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，違法違規(guī)收費，或者違反合同約定損害業(yè)主利益的，例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)收費，違反合同約定占用或出租公共綠地、空間。如果物業(yè)沒有以上行為，業(yè)主必須繳納物業(yè)費。

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• 問 什么情況下可以拒交物業(yè)費?
  答

  以下幾種情況可以不交物業(yè)管理費：1、因為房屋質(zhì)量問題還未交房,物業(yè)費是由開發(fā)商繳納。2、將房屋出租,租賃合同中注明了物業(yè)費有租住戶繳納的。3、物業(yè)公司未履行合同的服務(wù)責(zé)任的,全體業(yè)主可以拒交,但要有有力的證據(jù)。4、物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同。5、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。6、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件。7、物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的。8、物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主許可自行增加的收費項目小區(qū)物業(yè)服務(wù)不好。物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用。3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用。5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用。6、辦公費用。7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

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• 問 什么情況下可以拒交物業(yè)費
  答

  物業(yè)服務(wù)不到位是不可以進(jìn)行物業(yè)費的拒交的，因為這兩者并不存在著法律上的關(guān)聯(lián)性的，是需要前往法院來進(jìn)行相關(guān)的訴訟才能解決的。當(dāng)你遇到物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位這類問題時，這個時候可以選擇一種理性的維權(quán)方式，首先可以向小區(qū)業(yè)主委員會反映這種情況，這樣就是會通過協(xié)商溝通的方式來進(jìn)行解決。如果物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)確實存在較大問題時，業(yè)主委員也是可以依法通過正當(dāng)程序解聘原物業(yè)公司，重新聘用新的物業(yè)公司。