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• 145****3916

  影響房產(chǎn)評估的因素
  
  ①房屋所處的位置
  
  房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。
  
  ②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施
  
  修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。
  
  ③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)
  
  同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。
  
  ④房屋內(nèi)部裝修程度
  
  房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

  查看全文↓ 2019-10-06 00:28:25
• 137****3541

  房產(chǎn)評估方法
  
  ①成本法
  
  成本積算法，即對取得土地的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  
  ②重置成本法
  
  它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  
  ③市場比較法
  
  挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。
  
  ④剩余法
  
  房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價。

  查看全文↓ 2019-10-06 00:28:19
• 153****6644

  如何進(jìn)行房屋評估
  
  ①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。
  
  ②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。
  
  ③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
  
  ④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實(shí)地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。
  
  ⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費(fèi)，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。

  查看全文↓ 2019-10-06 00:28:13
• 151****2519

  需要做房產(chǎn)評估的情形
  
  ①二手房價格明顯過低
  
  購買二手房需要繳納一定的稅費(fèi)，稅費(fèi)與房產(chǎn)價格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的二手房進(jìn)行評估，并以評估的價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
  
  ②買賣雙方認(rèn)為有必要
  
  一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機(jī)構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
  
  ③申請抵押貸款
  
  向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。
  
  ④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛
  
  當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。
  
  ⑤辦理房地產(chǎn)保險
  
  房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。

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相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)怎么估價?從哪些方面評估?
  答

  房地產(chǎn)估價有什么作用？房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)市場價格管理的核心，其作用主要表現(xiàn)在以下八個方面：1、房地產(chǎn)估價可以預(yù)算出現(xiàn)有存量市場中的房地產(chǎn)價值量，為新時期房地長管理工作提供依據(jù);2、可以為房地產(chǎn)交易和國有土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓提供基礎(chǔ)價格；3、通過房地產(chǎn)估價確定房地產(chǎn)抵押品的價值，作為銀行抵押貸款的依據(jù)；4、房地產(chǎn)估價是國家征收房地產(chǎn)稅費(fèi)的根據(jù)，有效地防止稅費(fèi)流失；5、房地產(chǎn)估價可以作為房屋拆遷補(bǔ)償?shù)馗鶕?jù)；6、房地產(chǎn)估價也是處理房地產(chǎn)糾紛地需要；7、房地產(chǎn)估價是合資、合作、企業(yè)承包以及企業(yè)兼并等經(jīng)營活動地需要；8、房地產(chǎn)估價也是企業(yè)破產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)估價地需要。

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• 問 ??賣房屋估價怎么估?從什么方面評估?
  答

  什么情況需要房產(chǎn)評估？1、房價明顯過低時需進(jìn)行二手房評估價買賣雙方可能會為了少繳稅費(fèi)，會向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。2、買賣雙方認(rèn)為有必要時需進(jìn)行二手房評估交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估。3、辦理房產(chǎn)保險時需要二手房評估辦理房地產(chǎn)保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發(fā)生或損失程度評估。4、申請抵押貸款需做二手房評估在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實(shí)際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險。所以銀行會為了確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要做二手房評估二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。

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• 問 ??什么房屋評估價,要怎么評估呢?從哪些方面評估?
  答

  房地產(chǎn)評估，主要是根據(jù)不同的評估目的，評估某一估價標(biāo)的物在某一估價目的下的現(xiàn)行市場價值，對某一標(biāo)的物進(jìn)行評估時，主要從以下幾個方面進(jìn)行：一、首先要與委托方充分溝通，仔細(xì)了解其真實(shí)、具體的估價需要以及估價報告的預(yù)期使用者和預(yù)期用途，確定估價目的。二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)指定一名能夠勝任該項(xiàng)目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并配備與該項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師按估價程序開展估價工作。1、明確估價基本事項(xiàng)。(1) 估價目的；(2) 價值日期；(3) 估價對象；(4) 價值類型。2、制定估價作業(yè)方案。(1) 估價工作內(nèi)容，包括擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；(2) 估價工作質(zhì)量要求及保障措施；(3) 估價作業(yè)步驟、時間進(jìn)度、人員安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算。3、搜集估價所需資料。(1) 反映估價對象狀況的資料；(2) 估價對象及其類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；(3) 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；(4) 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。4、實(shí)地查勘估價對象。每個估價項(xiàng)目至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價師必須親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片等影像資料，補(bǔ)充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場資料，并做好實(shí)地查勘記錄。5、選定估價方法進(jìn)行測算。6、確定估價結(jié)果。7、撰寫估價報告。8、審核估價報告。9、交付估價報告。10、估價資料歸檔。三、 我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》明確規(guī)定，自受理估價委托至完成估價項(xiàng)目，估價工作應(yīng)按上列程序進(jìn)行，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價中不得簡化或省略前款規(guī)定的估價程序。

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• 問 ??賣房屋估價怎么估?從哪些方面評估?
  答

  首先說明，房屋評估肯定要找專業(yè)人士，畢竟我們自己懂得再多，也不如市場多年沉淀出來的一套評價體系準(zhǔn)確而規(guī)范房屋評估價是由評估單位實(shí)地考察后，根據(jù)房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計算重置完全價值，然后根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成的新舊程度進(jìn)行相應(yīng)折扣，從而確定現(xiàn)值。房屋評估計價的原則是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。除卻這些，影響房屋評估價的因素還包括區(qū)域因素、房屋因素、市場因素和心理因素。而對于二手房來說，常采取市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然后結(jié)合待評估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。此外，還有成本法和租金收益法等多種評估方法，但就精準(zhǔn)度而言，則不如市場比較法。所以說，在確定一個房屋的估價時，常會參考這幾個因素：1.所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格；2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格；3.所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢；4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。根據(jù)以上基本情況，采用科學(xué)的數(shù)理統(tǒng)計和建模算法，計算出各個因素對價格的影響，進(jìn)而給出合理定價。而就評估單位來說，在辦理保險時，可委托專業(yè)保險機(jī)構(gòu)評估，在抵押貸款時，可由銀行進(jìn)行評估，在其他司法過程中，也可委托司法機(jī)構(gòu)，但**常見的，是在日常的市場買賣行為發(fā)生前，有專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，合理定價，保證房屋的買賣雙方的利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

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• 問 評估房屋評估價怎么算?
  答

  估價房子的基本情況:如房子所在位置、臨街繁華狀況、樓房的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進(jìn)深、寬深比、樓房的朝向、、商鋪使用率、內(nèi)部格局、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)是出租?自用還是閑置?這些房子情況都很重要2.估價房子的權(quán)利狀況及房子現(xiàn)時的租金水平:如如果你的房子是商鋪的話,店鋪?zhàn)C載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、國有土地使用權(quán)剩余的使用年限、房子使用權(quán)是出讓還是劃撥;估價的房子如果是出租,出租合同是簽訂中長期還是短期租約,從租賃起止日開始租金水平以及押金的收取辦法。在調(diào)查房子租金時,有些業(yè)主在購買商鋪后,由開發(fā)商統(tǒng)一的返會房子租金幾年,協(xié)議租金是不可以代表客觀市場租金,所以在評估房子時候要注意此類情況。3.對房子周邊的區(qū)位情況調(diào)查:如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場常見消費(fèi)群體、交通情況、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等;周邊市場商鋪這一類用房的租金、售面積及價格水平等等。并在以上基礎(chǔ)上認(rèn)真填寫現(xiàn)場查勘記錄表;并且對估價房子拍照留證。

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