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• 157****1154

  按理說，同一套房產(chǎn)應(yīng)該只有一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)所有人，但是惠安的連女士所要購買的這套拆遷安置房卻有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)所有人，這無疑是由于售房者一房多賣造成的。一房多賣是房產(chǎn)交易中常見的糾紛之一，那么在這樣的情況下，該如何確定房屋產(chǎn)權(quán)呢？
  
  同一套房有多個(gè)業(yè)主 一房多賣者被刑拘
  
  2016年2月，惠安的連女士買了一套80平米的拆遷安置房，地段和戶型都很好，房?jī)r(jià)總額只要18萬。過于低廉的價(jià)格讓連女士一開始也懷有戒心，但是售房者小賀說是由于家中突遭變故，急于用錢，再加上房屋所有人（即小賀的母親洪阿婆）可以當(dāng)面簽字，這才讓連女士放下了戒心。
  
  2016年3月，連女士和小賀一起擬定了一份購房合同，洪阿婆親自簽了字，小賀也作為代理人在合同上簽了字。之后，連女士通過銀行將10萬元匯給小賀作為定金，并約定7月20日匯余款過戶。
  
  然而，7月15日，連女士到小區(qū)門口選戶型時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)4號(hào)樓前已有多名前來看房的“業(yè)主”，經(jīng)詢問后，這些“業(yè)主”所要選購的房屋戶型與自己購買的房屋戶型相同，甚至連選房的牌號(hào)都相同，而且還都是由小賀經(jīng)手的，這時(shí)，連女士才發(fā)現(xiàn)自己被騙了，便隨其他“業(yè)主”一起報(bào)了案。
  
  目前，嫌疑人賀某已經(jīng)被警方刑拘，案件也在進(jìn)一步偵辦中。
  
  “一房多賣”的情況該如何處理？
  
  售房者若將同一套房產(chǎn)出售給多個(gè)購房者的話，他是需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任”，所以售房者務(wù)必要按照合同的約定履行自己的責(zé)任與義務(wù)。
  
  一旦你遇見了“一房多賣”的情況，需要按照以下原則來確定房屋產(chǎn)權(quán)：
  
  1、 賣方是否實(shí)際將房屋交付給買方
  
  如果賣方已經(jīng)將房屋實(shí)際交付給買方，且買方已實(shí)際使用了該房屋，表明賣方履行了合同，應(yīng)考慮支

  查看全文↓ 2019-10-04 14:14:36
• 155****9174

  1、已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不能對(duì)其主張權(quán)利。
  
  當(dāng)然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還。
  
  2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
  
  導(dǎo)致原商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
  
  3、合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買賣的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴(yán)重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會(huì)給購房者帶來一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
  
  所以開發(fā)商一房二賣的情況下，購房者可以到法院起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商繼續(xù)履行雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議，同時(shí)還有權(quán)要求開發(fā)商支付違約金。

  查看全文↓ 2019-10-04 14:14:29
• 156****9732

  據(jù)媒體報(bào)道，2016年4月，李女士以內(nèi)部認(rèn)購的方式認(rèn)購了西安某項(xiàng)目的商品房，并全款支付了120萬余元的購房款。兩年后，在西安房?jī)r(jià)大漲的背景下，開發(fā)商以當(dāng)時(shí)沒有預(yù)售許可證為由，將包括李女士在內(nèi)的12名業(yè)主分別起訴至多個(gè)法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購合同無效。**終一審法院以無預(yù)售證為由確認(rèn)合同無效，二審法院以誠實(shí)信用原則等為依據(jù)，改判駁回了開發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。
  
  本文所指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所出售的商品房，不含二手房。
  
  一、未取得預(yù)售許可證的房產(chǎn)可以買嗎？
  
  出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果房?jī)r(jià)上漲，可能開發(fā)商以合同無效為由起訴，要求返還房產(chǎn)，此舉嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則，雖然中國不是判例法國家，但是該案基本奠定了開發(fā)商不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲再通過起訴合同無效的方式拿回房產(chǎn)。
  
  二、房產(chǎn)被一房多賣應(yīng)當(dāng)怎么辦？
  
  商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。比如一套房產(chǎn)300萬，此時(shí)**高可以要求開發(fā)商返還300萬購房款即利息，并要求承擔(dān)300萬的賠償責(zé)任。
  
  如果第三人是惡意的，那么可以請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效，并要求承擔(dān)賠償責(zé)任。如果第三人都是善意的，此時(shí)都想要房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)給誰呢，等以后再專文探討此問題。
  
  三、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？
  
  交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。相應(yīng)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。
  
  四、開發(fā)商延期交房怎么辦 ？
  
  開發(fā)商延期交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但是由于商品房買賣合同都是開發(fā)商擬定的條款，其不會(huì)約定對(duì)自身不利的條款。因此在簽訂合同時(shí)，爭(zhēng)取約定比較高的違約金，同時(shí)約定爛尾情形出現(xiàn)時(shí)的合同解除權(quán)。
  
  有的開發(fā)商也存在不約定逾期交房違約責(zé)任，如果雙方未約定違約金的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
  
  五、抵押貸款未能成功辦理，還能要回**款嗎?
  
  如果買方自身信用、財(cái)產(chǎn)狀況等原因，導(dǎo)致不能辦理貸款的，需要支付違約金或者定金，但是可以要回**款。
  
  如果是是因?yàn)檎蝗幌拶彽炔豢蓺w屬于雙方的原因，此時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
  
  六、繳納了定金不想要房了還能拿回定金嗎？
  
  根據(jù)《擔(dān)保法》給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
  
  因此如果繳納了定金，因?yàn)樽陨碓虿幌胭彿?，無法要求返還定金。但是定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。定金過高的部分可以要求返還。
  
  七、商品房合同中存在不利條款的應(yīng)怎么辦？
  
  商品房買賣中往往開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，不允許修改合同條款，因此如果不得已簽訂了對(duì)自己不利的合同條款怎么辦？
  
  對(duì)于商品房買賣合同存在大量格式條款，即重復(fù)使用而預(yù)先擬定的條款。開發(fā)商應(yīng)采取合理的方式提請(qǐng)買方注意，如采取加粗劃線等方式或者尾部有個(gè)我已經(jīng)全文認(rèn)真閱讀了合同條款等表述。 同時(shí)提供格式條款一方如存在免除其責(zé)任、加重買方責(zé)任、排除賣方主要權(quán)利的，或者有合同法規(guī)定的其他無效情形的，該條款無效。

  查看全文↓ 2019-10-04 14:14:26
• 146****2200

  
  
  案例模型：出賣人將自己的同一個(gè)房子與1、2、3、┄┄等若干個(gè)買受人簽訂了房屋買賣合同。
  
  各買賣合同的效力:出賣人一房多賣與多個(gè)買受人所簽訂的房屋買賣合同除合同法第52條規(guī)定的合同法定無效情形外，均為有效（第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定）。
  
  房屋的**終歸屬：各合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般按照如下排序確定房屋歸宿，已辦理過戶登記>已辦理預(yù)告登記（在登記有效期內(nèi)）>已經(jīng)交房>已申請(qǐng)過戶>已網(wǎng)簽或預(yù)售備案>已依約付款>先成立的合同。以排在前面的條件確定歸屬。
  
  無法取得房屋的買受人的救濟(jì)：買受人無法取得房屋不論出賣人是否惡意，及不論是出賣人一房多賣還是出賣人委托的銷售商在沒告知出賣人的情況下擅自一房多賣，無法取得房屋的買受人均可以要求出賣人解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
  
  
  
  
  
  多人賣一房
  
  
  
  案例模型：甲認(rèn)為A房子是自己的，與乙簽訂了買賣合同。丙認(rèn)為A房子是自己的，與丁簽訂了買賣合同。（僅是對(duì)所有權(quán)歸屬的認(rèn)識(shí)不同，不包括詐騙犯罪的情形）
  
  各買賣合同的效力：除合同法第52條規(guī)定的合同法定無效情形外均有效，但沒有確鑿證據(jù)證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的一方簽訂的出賣合同效力，不能對(duì)抗證據(jù)充分的一方所簽的出賣合同。
  
  因合同效力弱無法取得房屋的買受人的救濟(jì)：可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由解除合同并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-10-04 14:14:21
• 158****6160

  
  
  
  美好生活，必須要有法律相伴。每個(gè)人的權(quán)益都可能面臨損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果有一個(gè)長期穩(wěn)定可信賴的律師伙伴，既能防止上當(dāng)受騙，提高對(duì)違法行為的警覺性，又可避免因不懂法而造成無窮后患，可以為您構(gòu)筑一個(gè)很好的保護(hù)圈，以**有效的方法處理您的各類法律事務(wù)。
  
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  查看全文↓ 2019-10-04 14:14:17

相關(guān)問題

• 問 一房多賣怎么辦?一房多賣如何處理的法律依據(jù)
  答

  1、已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不能對(duì)其主張權(quán)利。當(dāng)然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還。2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。導(dǎo)致原商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。3、合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買賣的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴(yán)重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會(huì)給購房者帶來一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  全部5個(gè)回答>
• 問 一房多賣怎么處罰?一房多賣如何處理的法律依據(jù)
  答

  按司法解釋明確規(guī)定，可要求出售商雙倍返還已付房款并賠償損失。合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買賣的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴(yán)重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會(huì)給購房者帶來一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  全部6個(gè)回答>
• 問 二手房一房多賣如何處理?一房多賣如何處理的法律依據(jù)
  答

  這是開發(fā)商和房地局的共同責(zé)任。1、現(xiàn)在可以要求辦理產(chǎn)權(quán)證。這種情況下，開發(fā)商不可能在辦理到你的產(chǎn)權(quán)證。那么，你就可以以合同欺詐，首先向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案，這就變成刑事了。原因是，開發(fā)商惡意合同欺詐。如公安機(jī)關(guān)不受理，那么你可以采取起訴方式要求開發(fā)商賠償。2、房地局，審查不嚴(yán)格。你如果做了貸款，那么需要地產(chǎn)做抵押，這就變成房地局審核不嚴(yán)格，一套房子多次抵押(事實(shí)上，即使沒有一房多賣，你的房子在你之前也被抵押過了，那就是開發(fā)商抵押個(gè)銀行了)。3、銀行的責(zé)任，銀行在你的房產(chǎn)沒有給開發(fā)商解除抵押前，是不可能再次讓第三房抵押的。所以，一房多賣，涉及的部分比較多，建議請(qǐng)專業(yè)律師幫助你。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??一房多賣如何處理?怎么避免一房多賣?
  答

  開發(fā)商一房多買，其實(shí)這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們?cè)撊绾畏乐归_發(fā)商一房多賣呢?遭遇一房多賣購房者又該如何維權(quán)呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)，專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。為了保證買受人對(duì)其所購房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán)，我國《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際的商品房買賣過程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時(shí)間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會(huì)一房多賣，**后也許只有出價(jià)**高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證，買受人的利益因此受到極大損害。為防止這種情況的發(fā)生，《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，即買受人只要和開發(fā)商簽訂了預(yù)售買賣合同，即可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，保證將來獲得對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。遭遇一房多賣購房者如何維權(quán)？遭遇一房多賣時(shí)購房者首先可以確定購房合同是否有效，能否取得房屋所有權(quán)要看合同簽訂的時(shí)間。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，均應(yīng)認(rèn)定為有效合同。不能履行的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記但開發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買賣合同成立時(shí)間在先的買受人履行合同的請(qǐng)求。所以能否取得房屋所有權(quán)要區(qū)分所有購房人簽訂合同的時(shí)間順序，以及是否有購房人已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 怎么查一房多賣?一房多賣如何處理
  答

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無限長，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時(shí)，買房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

  全部5個(gè)回答>