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• 137****1378

  概括起來主要有以下幾種情況：
  （1）協(xié)議解除；
  （2）根本違約；
  （3）遲延履行；
  （4）法律規(guī)定的其他情形。根本違約是指商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出售給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。遲延履行是指出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，或者由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形包括商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、但因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的。

  查看全文↓ 2019-09-27 13:33:08
• 145****3962

  買房，幾乎是每個人都會接觸到的事。但在商品房買賣中其實存在諸多法律風險，**需要警惕的就是商品房買賣合同無效的情況，因為合同是交易的重要憑證，如果合同無效，將導致嚴重的后果。商品房買賣合同無效的情況大體可分為兩大類。第一個大類是所有合同都適用的合同無效的情況，具體包括：
  1、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效;
  2、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效;
  3、雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的;
  4、違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的。第二個大類就是房屋買賣合同所所具有的包括其獨特性質(zhì)的合同無效的情形，包括：
  1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的;
  2、房地產(chǎn)分離出賣;
  3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋;
  4、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同等。法律依據(jù)：《中華人民共和國民法總則》第一百四十四條無民事行為能力人實施的民事法律行為無效?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。如果有認定為有效，就要在起訴前取得商品房預售許可證明。

  查看全文↓ 2019-09-27 13:33:02
• 135****5022

  房屋買賣只要還沒有過戶在買家名下，都可能成為無效交易。
  1、根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主任何情況下任然對房屋具有支配權(quán)，業(yè)主都可以讓其合同屬于無效。通常情況下，都會定金法則的約束。
  2、買方在贖樓前自愿放棄定金。不再繼續(xù)交易
  3、買家購房資格沒有達到當?shù)刭彿恐笜耍ń饡粵]收。
  4、業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)屬于抵押查封狀態(tài)，沒有能力解封和贖樓
  5、房屋有租客，租客沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)，租客要購買該房
  6、房屋不屬于商品房，沒有取得商品房五證兩書的
  以上六種情況都可以買賣房屋屬于無效交易

  查看全文↓ 2019-09-27 13:32:57

相關(guān)問題

• 問 想問下房屋買賣無效有哪些情形?
  答

  房屋買賣合同無效的情形主要有以下七種：1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關(guān)，否則也無效。6、價格欺詐，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。如能進一步提出更加詳細的信息，則可提供更為準確的法律意見。

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• 問 房屋買賣的無效合同的情形有什么？
  答

  1、商品房買賣中開發(fā)商的項目開發(fā)違法沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》、《商品房預售（銷售）許可證》等，項目被確認違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，會導致商品房買賣合同無效，合同無效的出賣人應承擔購房者因此造成的全部損失。2、出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的，商品房買賣合同無效?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情形，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。特別提示：在起訴前出賣人已取得商品房預售許可證明的，商品房買賣合同可以認定有效。也就是說，即使出賣人在簽訂商品房買賣合同時，出賣人沒有取得商品房預售許可證明，但是，在買受人起訴前出賣人已經(jīng)取得的，如果買受人再主張合同無效，法院可以不予支持。因此，若買受人欲以此為由主張退房的，應在得知該事由后抓緊時間立即主張，以避免因猶豫不決而喪失**佳訴訟時機。這里需要注意的是：第一，簽訂商品房買賣合同時，出賣人未取得商品房預售許可證或者提供虛假的預售許可證；第二、出賣人出于故意；第三、在起訴前仍未取得商品房預售許可證。3、出賣人在訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，商品房買賣合同無效《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。房屋已經(jīng)抵押的事實，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設(shè)定抵押，抵押權(quán)在先，因此，將直接影響買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記。此時，買受人可以向法院主張確認商品房買賣合同無效。這里需要注意的是抵押權(quán)在先；出賣人故意隱瞞。在購買商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護的作用。但是，有些賣房人為了追求經(jīng)濟利益，往往處處設(shè)置陷阱，買房人防不勝防，建議購房者在簽訂購房合同時，委托律師簽訂合同。

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• 問 房屋買賣的無效合同的情形有哪些？
  答

  法律法規(guī)：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、**高人民法院相關(guān)司法解釋、建設(shè)部相關(guān)規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定。 (一)房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的，(現(xiàn)實中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓) 法律規(guī)定： 《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》(建設(shè)部頒布實施)的第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離” 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外” 《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。” 法理分析：房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的所有權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類買賣合同應當是無效的。 (二)侵犯優(yōu)先購買權(quán)的。 法律規(guī)定： 《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！?《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條條也有相應規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”法理分析：房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。(三)因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。 法律規(guī)定 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。 (四)商品房預售違法的。 法律規(guī)定我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構(gòu)宣告該買賣無效。

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• 問 房屋買賣合同無效的情形有哪些，如何解除房屋買賣合同
  答

  法律應明確規(guī)定出賣人于出賣標的物前負有將出賣意圖通知優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)，同時對優(yōu)先購買權(quán)行使期限予以明確規(guī)定。一般而言，該期限過長不利于交易迅速進行和維護交易安全，也容易增加遭受情勢變更的機會；期限過短又不利于先買權(quán)人權(quán)衡利弊，不利于其利益的保護。將來立法可考慮依優(yōu)先購買權(quán)之標的為動產(chǎn)或不動產(chǎn)而規(guī)定不同的行使期限，比如可規(guī)定不動產(chǎn)先買權(quán)人應自收到通知之日起十日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，動產(chǎn)先買權(quán)人應自收到通知之日起五日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。當事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。如果出賣人不履行通知義務(wù)，就將財產(chǎn)賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務(wù)，但在先買權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買權(quán)人尚未作出是否購買之意思表示之前就將財產(chǎn)出賣給第三人，先買權(quán)人應當享有向人民法院申請撤銷出賣人與第三人買賣關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對于該期間，國外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規(guī)定對可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，故將來立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為一年，自先買權(quán)人知道或者應當知道其先買權(quán)被侵害之日起計算，逾此期限，優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。

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• 問 什么情形下房屋征收協(xié)議屬無效？
  答

  1、房屋征收部門與不具備民事行為能力的被征收人訂立的征收補償協(xié)議無效；2、征收部門與不在征收范圍內(nèi)的當事人訂立的征收協(xié)議無效；3、征收補償協(xié)議當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效；4、合同當事人訂立的以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。