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• 152****9503

  沒有房產(chǎn)證簽訂的房屋買賣合同是無效的：
  
  《房地產(chǎn)管理法》第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。即沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵是當(dāng)事一方是否具有完全房產(chǎn)所有權(quán)；
  
  《合同法》第130條規(guī)定：買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同；
  
  房屋買賣分為兩道程序：一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買受人應(yīng)依約支付價款，出賣人應(yīng)將房屋交付買受人并辦理過戶登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人；
  
  合同關(guān)系是因，過戶登記、轉(zhuǎn)移所有權(quán)是果。過戶登記能否進(jìn)行、所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移只是合同能否得到完全履行的問題，與合同的效力無涉。以房屋沒有取得權(quán)屬證書、不能辦理過戶登記為由反推合同無效是顛倒因果關(guān)系，不符合交易的順序與邏輯。

  查看全文↓ 2019-09-27 02:06:26
• 132****5455

  針對此情況下面做一下簡要分析。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋
  （一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。 再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。 **后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。 合同應(yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于絕對、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應(yīng)當(dāng)及時予以解除，以免造成更大的損失。

  查看全文↓ 2019-09-27 02:06:20
• 157****9145

  房屋買賣合同有效，但是通常沒有房產(chǎn)證，是不能房屋買賣，因為無法確定房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰，如果牽扯第三方房產(chǎn)利益，那么房屋買賣合同可能就無效了。
  房產(chǎn)證：
  房產(chǎn)證（PremisesPermit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。
  即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門和單位制作的類似證書均無效，不受國家法律保護(hù)。
  房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

  查看全文↓ 2019-09-27 02:06:13

相關(guān)問題

• 問 想問下沒有房產(chǎn)證房屋買賣合同有效嗎?
  答

  　　經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此?！　∈紫龋康禺a(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效?！　∑浯?，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效?！　≡俅?，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。　　**后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等?！　『贤瑧?yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于絕對、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應(yīng)當(dāng)及時予以解除，以免造成更大的損失。

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• 問 想問下沒有房產(chǎn)證房屋買賣合同有效嗎?
  答

  經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此?！　∈紫?，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。　　其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效?！　≡俅危械姆课葙I賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了?！　?*后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等?！　『贤瑧?yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于絕對、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應(yīng)當(dāng)及時予以解除，以免造成更大的損失。

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• 問 誰能說下沒有房產(chǎn)證未出房屋買賣合同有效嗎?
  答

  沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同是否有效，要看是誰沒有房屋的房產(chǎn)證來判定。1、開發(fā)商沒有房屋的房產(chǎn)證。房屋的出售證件不齊全或是房屋的質(zhì)量等其他方面有問題，開發(fā)這樣房屋的開發(fā)商是不能辦理下來房屋的產(chǎn)權(quán)的，所以開發(fā)商與購房的業(yè)主簽訂的買賣合同是沒有法律效力的，因為他沒有任意處置房屋的權(quán)利。2、開發(fā)商尚未幫業(yè)主辦房產(chǎn)證。在開發(fā)商手里購買到商品房的業(yè)主，在開發(fā)商沒有為其辦理房屋的房產(chǎn)證的時候，開發(fā)商是擁有房屋的產(chǎn)權(quán)的，所以只要業(yè)主經(jīng)過開發(fā)商的同意或是告知開發(fā)商，簽訂的買賣合同就是有效的。3、出售回遷戶的房屋，開發(fā)商需要經(jīng)過回遷戶的同意之后，才可以對回遷房戶沒有取得房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，然后將房屋再次出售，這樣的房屋出售的時候簽訂的買賣合同是有效的。沒有經(jīng)過回遷戶的同意私自出售房屋的情況下，簽訂的買賣合同是無效的。

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• 問 ??打聽一下，簽了房屋買賣合同，合同有效嗎？
  答

  雙方私下簽定的房屋買賣合同一般有效?！　》梢罁?jù)《中華人民共和國合同法》　　第十二條　合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：　　（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；　　（二）標(biāo)的；　　（三）數(shù)量；　?。ㄋ模┵|(zhì)量；　　（五）價款或者報酬；　　（六）履行期限、地點和方式；　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任；　?。ò耍┙鉀Q爭議的方法?！　‘?dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！　〉谌l　當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。　　第三章　合同的效力　　第四十四條　依法成立的合同，自成立時生效?！　》伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

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• 問 房屋買賣合同有效嗎
  答

  所簽訂的房屋買賣合同一般都是有效的，主要是看合同當(dāng)中的內(nèi)容有無違法的地方，也要看是否滿足法律規(guī)定的生效要件而定，根據(jù)我國法律規(guī)定，如果是雙方自愿簽訂，在雙方都簽字確認(rèn)的情況之下，并且沒有法定無效事由，不侵害他人或者國家利益的，買賣合同是有效的。私人簽訂的房屋買賣合同具有法律效力，需要滿足以下條件：1、簽署購房合同的買賣雙方需要具備有相應(yīng)的民事行為能力，也就是買賣雙方都要是年滿18歲以上的成年人。2、買賣合同當(dāng)中的內(nèi)容是雙方真實意圖的表達(dá)，不存在有強(qiáng)迫的情況。3、房屋買賣合同不違反法律和社會公共利益，更不能夠損害國家的利益，在保障雙方的利益之后，在明確簽字。在簽署購房合同的時候一定要慎重，因為簽署了合同就意味著要遵守合約履行合同當(dāng)中的內(nèi)容，違約之后是可以根據(jù)所簽署合同中違約條款進(jìn)行執(zhí)行的。