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• 155****6200

  　在簽訂商品房預售合同過程中應(yīng)注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押，仔細審核開發(fā)商應(yīng)當辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件。
  　?。?） 確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證等證件。要看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預）售許可證。
  　　（2）審查開發(fā)商提供的格式合同，在簽訂正式預售合同前，雙方當事人往往會先簽訂一個認購協(xié)議，用來約定未來某個時候簽訂買賣合同。
  　?。?）注意土地使用年限。出讓土地的年限是從開發(fā)商國有土地使用證獲得審批時開始起算，但是房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于種種原因可能導致項目延期，從而使商品房售出時的實際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。
  　?。?）約定抵押權(quán)的處理方式。絕大多數(shù)開發(fā)商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商往往會設(shè)定土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權(quán)人在法律上有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
  　?。?）約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。預售合同示范文本對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人**基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。
  　　（6）仔細了解開發(fā)商的按揭政策。購房人如需按揭貸款，在簽訂預售合同前，需認真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。
  　?。?）重要公共配套設(shè)施寫入合同。
  　?。?）約定面積誤差的處理結(jié)算辦法。
  　?。?）簽約時要注意房屋質(zhì)量問題。購房者在簽約時，應(yīng)認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。
  　?。?0）明確規(guī)劃或設(shè)計變更的處理辦法。
  　　（11）重視前期物業(yè)管理和臨時管理規(guī)約。
  　?。?2）注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容。
  　?。?3）約定違約責任。

  查看全文↓ 2019-09-27 01:58:37
• 143****4244

  簽訂商品房買賣合同的注意事項：
  
  許多購房者在房屋交付時才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當初開發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒有作規(guī)定，無從追究開發(fā)商的責任。因此，認真簽好商品房買賣契約，是保護自己合法利益的第一道屏障。
  
  簽合同時有一個觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購房者對開發(fā)商提供的標準格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對性。
  
  建設(shè)部1998年2月發(fā)布《關(guān)于加強商品房銷售管理的通知》中明確指出：商品房銷售應(yīng)當簽訂書面合同，開發(fā)商不得使用強制性的格式合同，購房者有權(quán)對合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購房者完全可以根據(jù)自己對商品房的要求及開發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。
  
  簽合同時第二個注意的事項是商品房的質(zhì)量條款。據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對質(zhì)量條款的約定應(yīng)事無巨細，**好是能請這方面的行家提供建議。對于開發(fā)商提供樣板房做參考的，對樣板房的各項質(zhì)量指標也應(yīng)以質(zhì)量條款的形式落實。
  
  總之，簽訂質(zhì)量條款時周到細致是與將來發(fā)生質(zhì)量糾紛時你可能得到的補償成正比的。
  
  **后要注意的是在合同簽訂后三個月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對效力，可以對抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開發(fā)商會由此承擔退回房款和違約責任，但你預想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。

  查看全文↓ 2019-09-27 01:58:18
• 141****8627

  商品房買賣合同：
  
  1.銷售廣告的性質(zhì)認定
  
  商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請；但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內(nèi)容的，應(yīng)當承擔違約責任。
  
  2.商品房預售合同的效力
  
  （1）商品房預售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍，因此出賣人必須申領(lǐng)商品房預售許可證明。出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。
  
  （2）商品房預售合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件，當事人另有約定的除外。
  
  3.法定解除條件
  
  （1）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；
  
  （2）因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用；
  
  （3）房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的；
  
  （4）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行；
  
  （5）約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。
  
  4.可以適用懲罰性賠償金的情形
  
  在下列情形下，買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：
  
  （1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
  
  （2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
  
  （3）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
  
  （4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
  
  （5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
  
  【解釋】買受人只能要求“房地產(chǎn)開發(fā)商”承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金；如果出賣人是平民百姓，不在此列。
  
  5.商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系
  
  （1）貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。
  
  （2）商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權(quán)人和買受人。

  查看全文↓ 2019-09-27 01:58:08
• 154****8475

  《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題：
  （1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式
  是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預付付款的處理辦法。
  （2）明確注明房屋面積
  所購面積要明確注明銷售面積（或分攤的公用面積）是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。
  （3）對交樓日期要有嚴謹、具體的規(guī)定
  務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責任。
  （4）明確煤氣通氣的準確時間
  合同中要寫明煤氣通氣的準確時間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r通氣時，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。
  （5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準確時間
  （6）認真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致
  注意是否標明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號是否確定。
  （7）約定設(shè)計變更時如何承擔責任
  合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計變更，新的設(shè)計方案應(yīng)在多長時間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長時間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長時間內(nèi)退款及付其利息。
  （8）仔細研讀補充條款的內(nèi)容
  如果購房者認為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細，可以再簽訂一個補充協(xié)議，把雙方認為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對等。應(yīng)當注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應(yīng)多加注意。仔細研讀補充條款，注意補充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經(jīng)濟損失或民事糾紛。

  查看全文↓ 2019-09-27 01:57:57
• 131****1151

  預售是如今房地產(chǎn)銷售的一個主要方式，但簽訂預售房屋合同需要注意一些事項以防止某些風險。簽訂預售合同時主要有以下一些注意事項：
  1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證。
  2、確認開發(fā)商制定的格式條款是否公平。
  3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。開發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。應(yīng)當明確這些規(guī)定的具體內(nèi)容。
  4、明確約定抵押權(quán)的處理方式。。
  5、明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。預售合同約定的面積一般為按圖測算的面積，難免與**終實測面積有誤差。為了避免日后發(fā)生糾紛，購房者應(yīng)當在預售合同中約定出現(xiàn)面積誤差后的處理方法。
  6、及時辦理相關(guān)登記手續(xù)。商品房預售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。

  查看全文↓ 2019-09-27 01:57:49

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• 問 商品房買賣合同如何簽訂 注意事項有哪些
  答

  網(wǎng)友提問： 律師，你好，我想了解一下簽訂商品房買賣合同的注意事項有哪些？ 寶雞律師解答： 簽訂商品房買賣合同的注意事項： 許多購房者在房屋交付時才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當初開發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒有作規(guī)定，無從追究開發(fā)商的責任。因此，認真簽好商品房買賣契約，是保護自己合法利益的第一道屏障。 簽合同時有一個觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購房者對開發(fā)商提供的標準格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對性。 建設(shè)部1998年2月發(fā)布《關(guān)于加強商品房銷售管理的通知》中明確指出：商品房銷售應(yīng)當簽訂書面合同，開發(fā)商不得使用強制性的格式合同，購房者有權(quán)對合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購房者完全可以根據(jù)自己對商品房的要求及開發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。 簽合同時第二個注意的事項是商品房的質(zhì)量條款。據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對質(zhì)量條款的約定應(yīng)事無巨細，**好是能請這方面的行家提供建議。對于開發(fā)商提供樣板房做參考的，對樣板房的各項質(zhì)量指標也應(yīng)以質(zhì)量條款的形式落實。 總之，簽訂質(zhì)量條款時周到細致是與將來發(fā)生質(zhì)量糾紛時你可能得到的補償成正比的。 **后要注意的是在合同簽訂后三個月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對效力，可以對抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開發(fā)商會由此承擔退回房款和違約責任，但你預想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。

• 問 簽訂商品房買賣合同的注意事項是什么？
  答

  《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題：（1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預付付款的處理辦法。（2）明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積（或分攤的公用面積）是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。（3）對交樓日期要有嚴謹、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責任。（4）明確煤氣通氣的準確時間合同中要寫明煤氣通氣的準確時間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r通氣時，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。（5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準確時間（6）認真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號是否確定。（7）約定設(shè)計變更時如何承擔責任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計變更，新的設(shè)計方案應(yīng)在多長時間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長時間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長時間內(nèi)退款及付其利息。（8）仔細研讀補充條款的內(nèi)容如果購房者認為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細，可以再簽訂一個補充協(xié)議，把雙方認為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對等。應(yīng)當注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應(yīng)多加注意。仔細研讀補充條款，注意補充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經(jīng)濟損失或民事糾紛。

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• 問 簽訂商品房買賣合同的注意事項是什么？
  答

  購買者在購買預售的商品房時應(yīng)把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應(yīng)具備的條件《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。二、了解商品房預售合同基本的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。2、預售的商品房的基本情況。預售合同應(yīng)明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。3、面積。預售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應(yīng)在合同中明確。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責任。8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。9、物業(yè)管理條款。10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或當事人約定的條款。下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項：一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用。二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當明確的內(nèi)容（一）當事人名稱或者姓名和住所; （二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實結(jié)算房價款；2、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。**后還要注意以下同方面：一是開發(fā)商的五證二書，這是**重要的. 一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設(shè)局規(guī)劃局主管. 二是注意合同在雙方的權(quán)利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字. 三是你說的**小面積108平方一般不構(gòu)成問題，因為兩個70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構(gòu)，不針對每個開發(fā)商. 四是交房時，先驗房后辦手續(xù)一看房子質(zhì)量二查“兩書一表”三簽《房屋驗收單》辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。對所購商品房進行驗收主要應(yīng)注意以下幾點：第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。索要“兩書一表”向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。簽收《房屋驗收單》在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。

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• 問 購房者在簽訂商品房買賣合同注意事項是哪些？
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  商品房預售合同的效力（1）商品房預售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍，因此出賣人必須申領(lǐng)商品房預售許可證明。出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。（2）商品房預售合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件，當事人另有約定的除外。

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• 問 簽訂商品房買賣合同時應(yīng)注意哪些事項？
  答

  ①五證要齊全： ， 買房前一定要確認開發(fā)商是否，具有開發(fā)資質(zhì)和預售許可；②當心空白條款有貓膩：，簽合同的時候注意不要留空白③違約責任及賠償約定要明晰：，比如何時交房、延遲交房該如何賠償?shù)?，細?jié)都要標注清楚； ④貸款批不下來處理方式：，在合同中約定好貸款批不下來怎么解決，如果是開發(fā)商的原因，應(yīng)當無條件退還首付，如個人原因需要自行承擔責任。