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• 148****8667

  農(nóng)村房屋買賣合同有效嗎？這需要視具體情況而定。雖然農(nóng)村房屋可以買賣，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農(nóng)村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。具體如下：
  (一)對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當認定買賣合同有效。
  (二)對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認定為有效合同。
  (三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認定為合同無效。

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• 146****2845

  1.1999年4月國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》(中發(fā)(1997)11號文)第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。 2007年12月國務(wù)院又發(fā)出《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，通知指出農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
  2007年《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》確立了此類合同的效力“以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效”的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。理由(3)，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護。理由(4)，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。
  現(xiàn)實中，該原則在對于一時間轟動全國的北京市宋莊“畫家村”案件的審判中得到了充分體現(xiàn)。在畫家李玉蘭和賣房農(nóng)民馬海濤買房糾紛一案，經(jīng)過2007年的一審二審，北京市二中院依據(jù)“農(nóng)村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關(guān)規(guī)定，判定房產(chǎn)買賣無效。李玉蘭敗訴失房，馬海濤則被判返還李玉蘭總計9.3萬元的賣房款與補償款。而北京二中院同時又以買房畫家“信賴利益損失”為主要理由支持敗訴方反訴。在另兩起案件中經(jīng)過法庭調(diào)解，村民與兩位藝術(shù)家**終達成以下協(xié)議：(1)雙方簽訂的買賣協(xié)議無效;(2)被告方可以在房屋中繼續(xù)居住直至房屋拆遷之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補償款、搬遷費用、區(qū)位補償款歸被告所有，土地補償款歸原告所有。
  2.《中華人民共和國土地管理法》第十二條規(guī)定“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當辦理土地登記手續(xù)”和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定“依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。這是法律規(guī)定中**直接的關(guān)于房屋買賣無效的法律依據(jù)。1991 年4月，北京市某區(qū)某鄉(xiāng)農(nóng)民甲與鄰鄉(xiāng)農(nóng)民乙簽訂賣房協(xié)議，雙方支付價款交付房屋及相關(guān)證件但沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)及宅基地權(quán)屬變更登記手續(xù)。1995 年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令甲、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是該房屋買賣未辦理相關(guān)手續(xù)。該區(qū)法院審理后認為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定：“集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于農(nóng)村集體所有?！薄耙婪ǜ淖兺恋氐乃袡?quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，變更證書?！薄稗r(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準。”甲與乙買賣房屋的行為，未經(jīng)有關(guān)部門批準，雙方所簽訂的買賣房屋的協(xié)議書無效。
  3.根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條之規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”。 《山東省民事審判工作座談會紀要2005》中關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定問題的意見為,“《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內(nèi)申請宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，依據(jù)當前我國的土地法律和政策，結(jié)合審判實踐經(jīng)驗，因此，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效。”
  4.《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果農(nóng)民的房屋允許其自由買賣，那么也就是允許農(nóng)民將其房屋項下的宅基地使用權(quán)也一并出賣了。

  查看全文↓ 2019-09-27 01:50:07
• 158****0703

  根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無效的買賣。
  　　受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規(guī)定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權(quán)。從表面看來，購房者占了很大的便宜，但是由于買賣合同屬于無效合同，農(nóng)村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此，一旦發(fā)生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經(jīng)濟損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農(nóng)村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

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相關(guān)問題

• 問 我想知道農(nóng)村房買賣合同有效嗎？
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  農(nóng)村房屋買賣合同是否有效雖然農(nóng)村房屋可以買賣，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農(nóng)村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。 具體如下：(一)對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當認定買賣合同有效。(二)對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認定為有效合同。(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認定為合同無效。

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• 問 我想知道農(nóng)村房買賣合同有效嗎？
  答

  農(nóng)村房屋買賣合同是否有效雖然農(nóng)村房屋可以買賣，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農(nóng)村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。 具體如下：(一)對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當認定買賣合同有效。(二)對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認定為有效合同。(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認定為合同無效。

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• 問 我想問問小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎?
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  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力剖析（一）認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的理由1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈康禺a(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉(zhuǎn)讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理。基于房地一體主義，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴格的身份限制小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利。 宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為標的無法履行而無效。3、國務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院等國家有關(guān)部門出臺過許多相關(guān)規(guī)定，比如1999年國務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局［1990］國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》，國土資源部發(fā)［2004］234號《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無法實際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當是無效的。（二）認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的理由1、認定合同是否有效，應(yīng)當以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當認定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當事人訂立合同應(yīng)當有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無論是國務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就應(yīng)當被認定為有效。2、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。對于小產(chǎn)權(quán)房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買賣增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方一方是尋求自身經(jīng)濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對社會公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權(quán)房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方的利益，有利于促進交易安全。現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當?shù)胤績r上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅(qū)動而產(chǎn)生悔意，并試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產(chǎn)權(quán)房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關(guān)系。通常公眾認為農(nóng)民是弱勢群體，認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關(guān)于弱勢群體還沒有一個統(tǒng)一的定義，它主要是一個用來分析現(xiàn)代社會經(jīng)濟利益和社會權(quán)力分配不公平、社會結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區(qū)域限制的。對于房地產(chǎn)市場來說，現(xiàn)在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數(shù)倍的小產(chǎn)權(quán)房，絕對具有市場競爭力，小產(chǎn)權(quán)房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權(quán)房市場上處于優(yōu)勢地位；而無力購買商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。農(nóng)民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣小產(chǎn)權(quán)房對其是否有利。如果認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，那么基于趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協(xié)議來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。4、從《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出，認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是符合《物權(quán)法》精神的。《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權(quán)就產(chǎn)生了，物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)是一種**完整的物權(quán)，是所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。既然所有權(quán)人有權(quán)處分自己所有的不動產(chǎn)，那么其買賣小產(chǎn)權(quán)房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。

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• 問 ??農(nóng)村舊房買賣合同有效嗎？
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  從法律后果來看，認定合同有效不僅有利于制約農(nóng)民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系；而且當事人不得因自己的錯誤行為而獲利，對出賣人事后主張合同無效進行必要的限制，有利于維護買受人的善意信賴，這也是禁反言和誠實信用原則的要求。贊成買受人返還房屋的一方也提出了有力反駁：目前，在我市農(nóng)村私房買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，這與我國嚴格限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策是相違背的；宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓私有房屋往往導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)；另一方面，宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，這顯然不符合《土地管理法》等相關(guān)法規(guī)關(guān)于保護耕地的立法意圖。筆者認為，雖然我國的法律、法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農(nóng)村私房買賣以及農(nóng)村私房買賣合同應(yīng)認定無效的明確規(guī)定，但是我國憲法規(guī)定：城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地，也屬于集體所有，《土地管理法》規(guī)定：任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，《物權(quán)法》第153條也明確規(guī)定 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。根據(jù)房隨地走，地隨房走的原則，宅基地上的房屋也同樣是不能流轉(zhuǎn)的。但是如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織成員，或者訴訟時買受人已將戶口遷入所在地的集體經(jīng)濟組織的，可以認定合同有效。同時，對于此類案件的解決要結(jié)合法律規(guī)定和社會實際綜合考慮。此類案件成訟多源于土地增值及土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動而起訴。在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成的利益失衡；對買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的，應(yīng)對其添附價值進行合理補償；買受人確實無房居住的，應(yīng)予以妥善安置。

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• 問 ?? 安置房買賣合同有效嗎
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  1、拆遷安置房可以買賣，買賣合同合法有效只要是在國有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買賣。如果還沒有辦理出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買賣，買賣合同合法有效，只是說風險比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。2、買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可，不論名字是叫買賣合同，還是買賣協(xié)議，誠信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買賣合同，和名字沒有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買賣合同生效要件，不能使無權(quán)處分等等。上海市高級人民法院對拆遷安置房買賣有專門的法律解答和法院判決實例。3、買賣合同只是債權(quán)，要想保住房屋一定過戶到買家名下，還是要通過律師陪購，確保購買者的合法權(quán)益。任何合同都有風險，即使買賣合同有效，也還是需要聘請律師陪購。

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