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• 138****4205

  集體土地上的房屋，能否設定抵押權?房地產(chǎn)設定抵押權以后，就有存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)權的可能性。因為只要債務人不按約定履行債務，抵押權人就可以行使抵押權。因此，這一問題與集體土地上的房屋能否買賣有類似的性質(zhì)，又有一定的區(qū)別。我國權屬登記實行的是房屋所有權和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則，集體土地也不應例外。其原因一是修改后的權屬登記管理辦法已將其參照執(zhí)行的范圍擴大到規(guī)劃區(qū)國有土地以外；二是不實行這一原則，當事人的民事權利無法保障。《土地管理法》雖然未明文規(guī)定這一原則，但是在第六十二條中規(guī)定了‘農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。
  第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土法使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。
  《擔保法》規(guī)定：除以下兩種情況外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押：1．抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘荒灘等荒地的土地使用權；
  2．以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。由此可見，農(nóng)村村民的住房及宅基地不能設定抵押權；集體土地上的房屋，只有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權可同時抵押。在《物權法》立法過程中，一些學者認為：農(nóng)民貸款時可用于抵押的財產(chǎn)有限，建議允許以土地承包經(jīng)營權作抵押。
  在2005年10月，經(jīng)全國人大法律委員會研究認為，承包土地涉及農(nóng)民的基本生活，如果允許承包土地抵押，農(nóng)民一旦不能償還貸款，將失去土地承包經(jīng)營權，從而引發(fā)嚴重的社會問題。
  因此，抵押問題應與轉(zhuǎn)讓問題作通盤考慮。

  查看全文↓ 2019-09-18 09:46:24
• 132****9849

  以法院審判權和執(zhí)法權而言，法院可以拍賣；但是，對農(nóng)村集體土地而言，農(nóng)民的住宅或土地仍然是個集體！因此，法院意味著：拍賣，是違憲、違法的。
  

  查看全文↓ 2019-09-18 09:46:20
• 137****7175

  目前法學界對您咨詢的產(chǎn)權房能否拍賣、凍結(jié)問題爭議較大，省高院也正在調(diào)研當中，實踐中一般不便操作。期望在不久的將來，這一問題能有比較明確的界定。

  查看全文↓ 2019-09-18 09:46:17

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• 問 ?? 集體土地上的房屋可以凍結(jié)拍賣嗎
  答

  法院執(zhí)行時，可以強制執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋。但對于農(nóng)村房屋，國家法律是限制買賣的，即只能出售給本村村民。1、根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，農(nóng)村在宅基地上自建的房屋不能夠上市流通，也就不能夠通過法院的強制執(zhí)行來作為抵債處理；（但可以對其農(nóng)村住宅實施查封的強制措施）2、同樣，根據(jù)目前的法律法規(guī)以及司法解釋，一般類似家電這一類生活用品為保證被執(zhí)行人的基本生活，也是不列為強制執(zhí)行的財產(chǎn)對象的；（一臺二手家電通過法院評估、拍賣，中間扣掉評估費、拍賣費，還剩下多少錢，這是非常劃不來的處置方法）3、強制執(zhí)行的財產(chǎn)：被執(zhí)行人（單位）的銀行存款、流通的房產(chǎn)、土地使用權等可以上市流通的財物；建議：積極尋找可供執(zhí)行的財產(chǎn)線索并提供給承辦法官，或者找到被執(zhí)行人，通知法官對其實施強制傳喚，通過司法拘留等措施，逼迫就范（前提是對方有錢）

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• 問 ??集體土地上的房屋可依法拍賣嗎？有什么建議呢？
  答

  根據(jù)我國法律規(guī)定，拍賣取得房屋所有權后，其占用范圍內(nèi)的土地使用權只能由房屋所有權人使用。在實際操作中，多數(shù)情況下是對房產(chǎn)進行評估，競得人取得房屋所有權后，再依據(jù)法院的拍賣結(jié)果和判決書，到國土資源管理部門辦理土地出讓手續(xù)。拍賣行只拍賣集體土地上的房產(chǎn)而不拍賣土地使用權是合法的。因為，處分集體土地，涉及對集體土地所有權人的補償，也涉及出讓價款的評估等復雜問題，拍賣行沒有這么專業(yè)，也不會介入這么深，所以，拍賣標的不含土地出讓金，競得人自己去到國土資源管理部門辦理土地使用權征轉(zhuǎn)手續(xù)。國土資源管理部門在辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)后再依法進行公開出讓。當然，若人民法院在拍賣價款中包括了出讓金和補償款，這也是理想的一種操作模式，

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• 問 ?? 集體土地上的房屋可依法拍賣嗎
  答

  你好，法院拍賣集體土地房屋使用權是可以的，法院查封拍賣集體土地上的房產(chǎn)及其附著物時不能直接處置集體土地使用權，法院對處理集體土地房屋涉及集體土地的，需經(jīng)與規(guī)劃部門、國土管理部門取得一致意見后，才可以裁定予以處理。

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• 問 ??集體土地房產(chǎn)法院能拍賣嗎？有什么建議呢？
  答

  一、法院查封拍賣集體土地上的房產(chǎn)及其附著物時不能直接處置集體土地使用權，法院對處理集體土地房屋涉及集體土地的，需經(jīng)與規(guī)劃部門、國土管理部門取得一致意見后，才可以裁定予以處理。 二、法院與相關單位取得一致意見后，應當告知權利人到規(guī)法院拍賣農(nóng)村集體土地使用證房產(chǎn)可以

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• 問 集體土地上的房屋可以買嗎?
  答

  農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，有關部門不得為違法購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。因而，集體土地上的房屋不能隨意買賣，而只能在符合上述規(guī)定的范圍內(nèi)方可轉(zhuǎn)讓。

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