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• 144****4546

  1、看房
  
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
  
  2、查驗產權
  
  買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到國土部門查房檔案，如賣方提供的房屋合法可以上市交易。此時買賣雙方可以協(xié)商、交付定金。
  
  3、簽署合同
  
  買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  4、審查
  
  買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)。
  
  5、資金監(jiān)管及貸款申請
  
  買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用)，買方及擔保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司)，約7——8個工作日左右。
  
  6、立契
  
  房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。目前，北京市已經取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  
  7、繳納稅費
  
  稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
  
  8、房屋過戶
  
  交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證，需5個工作日。
  
  9、銀行放款
  
  買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查2017二手房交易流程及費用2017二手房交易流程及費用。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)。
  
  10、房屋、物業(yè)交接
  
  買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-09-17 07:30:12
• 158****1782

  可以，但前提要把這些列在合同上，弄清楚在提前過戶。具體可以參考下列：
  　　購買存在抵押權的二手房操作實務
  　　近幾年因為房價的不斷上漲，很多人購買房屋時很難一次性付清全部購房款，因此大多數(shù)人都選擇銀行貸款，這致使目前市場上流通的二手房絕大多數(shù)都存在抵押權。
  　　這里所說的房屋抵押是指，購房者為向銀行貸款購房，以自己所購買的房屋作為債權的擔保抵押給貸款銀行，當購房者不能向銀行償還貸款時，銀行有權依照法律規(guī)定以該房屋折價或以拍賣、變賣該房產的價款優(yōu)先受償。銀行就是所謂的抵押權人。因此買賣存在抵押權的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩余貸款，再由銀行、業(yè)主辦理房屋抵押權注銷手續(xù)后，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權屬轉移手續(xù)。但是二手房買賣時應該由哪一方先行償還銀行貸款呢？又如何能保證交易的安全呢？
  　　存在抵押權的房屋在進行交易時要涉及到貸款銀行、購房者、出售者、房產中介公司甚至擔保公司等多個主體，交易環(huán)節(jié)較多而且復雜，一個環(huán)節(jié)處理不好，就有可能出現(xiàn)糾紛。在賣方市場的大環(huán)境下，購房者在購買存在抵押權的二手房屋時所承擔的風險要大得多。
  　　本人近幾年提供二手房交易的法律服務時，發(fā)現(xiàn)二手房交易需要注意的法律問題、需要規(guī)避的風險頗多，但由于篇幅有限，不能一一詳談，在這里就經常接觸到的幾種交易方式，簡單的為大家提供一個操作思路，僅供大家在購買存在抵押權的二手房時作為參考。
  　　第一種 房屋出售方自行出資償還交易房產名下的銀行貸款。
  　　這種方式是指，由房屋出售方自行出資償還該房屋名下的銀行貸款，并辦理抵押權注銷手續(xù)，然后購房者、出售方依據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續(xù)。
  　　這種方式對于購房者來說法律風險性**小，購房者在與出售方簽訂購房合同時應注意以下幾個問題：
  　　1.要求出售方向貸款銀行詳細了解該銀行辦理提前還款流程以及時間（有些銀行需要提前一個月左右申請?zhí)崆斑€款）。
  　　2.詳細約定房產交易的流程，該流程中應包括出售方申請?zhí)崆斑€款的日
  　　期、辦理抵押權注銷的日期、抵押權注銷后的通知義務及抵押權注銷后辦理
  　　房產過戶受理手續(xù)的期限等。
  　　3.詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理還款手續(xù)、遲延履行通
  　　知義務、遲延辦理過戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計算方法，并詳細約定
  　　單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額。
  　　第二種 由擔保公司出資先行償還交易房產名下的銀行貸款。
  　　這種方式是指，買方或賣方尋找擔保公司，由擔保公司先行墊資償還銀行貸款，并辦理抵押權注銷手續(xù)，然后買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續(xù)。使用這種方式時，擔保公司要按照墊資數(shù)額的一定比例收取服務費用，目前一般都是由買方支付該筆服務費。
  　　使用這種方式在交易時應注意以下問題：
  　　1. 對擔保公司的選擇還是要慎重，要從服務質量、公司口碑、經營規(guī)模、注冊資金、收費標準、墊資流程等多方面了解擔保公司。
  　　2.目前，擔保公司都會要求購房者將部分購房款先行存入擔保公司指定的帳戶監(jiān)管，所以購房者要認真了解擔保公司的墊資流程，慎重簽署擔保公司提供的格式墊資協(xié)議，避免因墊資環(huán)節(jié)出現(xiàn)爭議，使自己蒙受損失。
  　　3.在房產買賣合同或居間服務合同中要詳細約定由哪一方委托擔保公司、必要時可以約定共同選擇的擔保公司的名稱、墊資服務費的支付方、抵押權注銷后的通知義務、抵押權注銷后辦理房產過戶受理手續(xù)的期限等。
  　　4.詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理還款手續(xù)、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計算方法，并詳細約定單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額。
  　　第三種 由購房者先行墊資償還交易房產名下的銀行貸款。
  　　這種方式是指，在買賣雙方簽訂購房合同后，由購房者先行墊資償還交易房產名下的銀行貸款后，出售方及時與銀行辦理房產抵押權的注銷手續(xù)，然后買賣雙方按照簽訂的房產買賣合同的約定辦理相關的交易手續(xù)。
  　　這種交易方式對于購房者來說風險性**大，但又是在實踐交易中經常會碰到的情況，因此，謹慎的操作對購房者是非常必要的：
  　　1.在墊資前，先至房產權屬登記中心核查該房屋的權屬狀況有無瑕疵（主要核實，該房產除貸款銀行的抵押權外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權等。）。
  　　2.不要提前將墊資款項打入出售方的銀行還款帳戶。
  　　3. 通過自己的銀行帳戶直接將墊資款轉入出售方的銀行還款帳戶，并要求出售方出具詳細的收款收據(jù)，必要時可以請律師見證。
  　　4.必要時可要求出售方提供第三人保證，或物的擔保。
  　　5.親自全程跟進辦理提前還款、辦理抵押權注銷手續(xù)，并及時收押《房屋所有權證》。
  　　6.在抵押權注銷后，按照權屬登記中心所允許的**短期限及時辦理產權交易過戶受理手續(xù)。
  　　7. 詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理抵押權注銷手續(xù)、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計算方法，并約定單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額。

  查看全文↓ 2019-09-17 07:30:05
• 134****5854

  二手房合同簽訂注意事項
  一、注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合。如賣方是否有房產證，產權是否清晰；還沒有拿到產權證的現(xiàn)房不能買賣；若是期房出售則必須由開發(fā)商作出擔保等。同時交易前，作為買方，可要求賣方提供房屋的權屬證明文件、身份證明及相關證件，并到所屬房地產交易中心查驗房屋的權屬登記情況。只有對交易主體的資格進行審查和判斷，獲得確認后，交易才可進行。
  二、注意交易房屋的評估價是否正確，真實。在這個環(huán)節(jié)中存在的風險，就是對房屋評估價偏高或偏低，有些評估價含的水分很多，就容易造成評估價的不真實。有些中介試圖低價收入、高價賣出，是導致與房屋市場價值偏離的主因，而這必然將直接影響買賣雙方的利益。這里介紹一個簡單的估價辦法，二手房價格應為周邊區(qū)域新建商品房市價的2/3左右，過高價格買入者，將存在貶值的風險，反之，平價或低于此價買入者將有利可圖。在交易過程中，交易雙方應委托信譽良好、具有市房地局頒發(fā)的房地產評估資質證書的專業(yè)評估機構估價，必要時還可要求出具評估報告，作為實際售價的依據(jù)。
  三、二手房質量上的瑕疵。購房者應當在買房時注意檢查住宅本身的質量，如是否存在漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。相鄰關系也十分重要，應當詢問一下鄰里之間是否存有公用面積糾紛等矛盾。此外，原居住人如果存有過于復雜的社會關系也可能給購房者帶來意想不到的麻煩。
  四、簽訂買賣合同的注意事項?，F(xiàn)在還有為數(shù)不少的交易者因對交易合同的作用不予重視或不熟悉，導致交易合同雙方的權利義務約定不明而引發(fā)了爭議，甚至發(fā)生交易一方利用合同進行詐騙的情況。交易者應該懂得，二手房交易是一項專業(yè)性很強且頗為復雜的過程。交易雙方在交易前及交易過程中，如自己覺得把握不大，**好是能得到房地產專業(yè)人士和律師的指導，也可委托具有良好聲譽的、具有相應資質條件的房產中介機構進行交易，從而免去諸多不必要的煩惱和奔波。
  五、其他的一些限定因素。例如：①房產有承租人的，買房應注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購買該房屋的權利。②購買后準備用作營業(yè)或辦公的，應注意房產權證上的房屋用途限定。③在房產證上除了買房者還有其他財產共有人的，應先確認買賣行為是否征得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未繳清的公用事業(yè)費、物業(yè)管理費等其他費用。
  二手房安全交易注意
  第一階段心理準備
  針對目前尚不規(guī)范的房地產中介市場，是自己成交還是找有資質、信譽好的房產中介公司？如果自己找客戶，首先您要有閑暇的時間；其二，您要有比較專業(yè)的房產及法律知識；第三，要有較好的心態(tài)及耐性。因為討價還價的過程可能漫長而艱難。
  不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意：有無資質、信譽是否良好、操作是否規(guī)范，可打電話咨詢一下，看看報價及公司的服務態(tài)度，也可親自上公司實地考察，或問問周圍已賣房人對中介公司的評價，**后您再選一家公司代理。
  想賣多少錢？這是業(yè)主**關心的問題。如何確定房屋價格，應給自己的房產做個評估。
  第二階段市場考察
  看看您的房產所在的區(qū)域，周邊環(huán)境(包括文化、體育、醫(yī)院)及生活配套設施是否完善，道路交通狀況是否良好。
  房屋建成年代、小區(qū)環(huán)境、房屋結構、朝向、樓層，都是影響房價的原因。業(yè)主應了解自己房屋優(yōu)劣勢，才可達到自己理想的預期價值。
  第三階段房屋交易
  賣房者均希望盡快將房子賣掉。故而往往找多家公司，各家公司都帶客戶看房，其間，有各公司業(yè)務員，有想甩掉中介的買房人，同時不乏別有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，討價還價，電話不斷，精神高度緊張。建議賣房人先考察一下公司的聲譽，與中介公司簽訂好代理協(xié)議，然后中介公司會派專人負責，有針對性地向客戶推薦房房，組織看房，盡快地尋找買方，同時幫助辦理過戶的相關手續(xù)，省去了賣房人大量的時間和精力，安全可靠又快捷。
  第四階段物業(yè)交割
  正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶后當日，您就應該拿到全部售房款，如果您不能按時交房，則根據(jù)情況，暫扣部分房款，待交房時付清，付款時間在合同中有明確規(guī)定。很多賣房人可能想賣房子拿到房款就完事了，其他與我無關。殊不知，如果買方故意不交供暖費、物業(yè)費，也不與對方簽訂相關合同，這時收費部門往往找原房主，尤其是原產權單位，弄得不好，還會影響您的聲譽。如果尋找一家中介公司，則會省去這些麻煩。

  查看全文↓ 2019-09-17 07:29:57

相關問題

• 問 二手房過戶后買者還可以退房嗎
  答

  　　一、二手房交易簽約后房主反悔的原因　　隨著二手房的升溫，在二手房交易過程中也經常出現(xiàn)簽約后房主反悔的事情。究其原因，是多種多樣的。從實踐上看，主要有以下原因：　　1、房主會以所售房屋是夫妻共同財產，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為理由，解除賣房合同收回房屋；　　2、房主認為所售房屋是政策規(guī)定的不允許出售的房屋類型；　　3、房主以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效；　　4、房主以中介公司沒有及時轉交買房人的定金為由，要求認定合同無效?！　∈聦嵣?，從上述實踐中所反映的理由來看，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是房價上漲快，賣房人售出房屋后感覺吃虧，從內心里反悔。當然還可能有其他原因，比如二手房交易手續(xù)復雜，、房屋產權登記制度不合理等。　　二、二手房買賣簽約后房主反悔的對策：　　房主簽約后卻反悔，購房者的利益變得非常撲朔迷離。一般來講，購房者應該采取應對的對策如下：　　1、在與二手房房主簽訂購房合同時，購房者必須提前考慮房價上漲等因素，考慮相關的可能結果，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，及時辦理，避免對方反悔?！　?、為避免因為房主主張房屋為夫妻共有而**后被判定合同無效，買房人應在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明?！　?、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質量問題如何承擔責任作出書面約定?！　?、購房者要了解待購的房屋是否屬于不能上市的國家法律明確規(guī)定的農村宅基地所建房屋，如果是的話，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋?！?/p> 全部5個回答>

• 問 賣房子漏水可以退房嗎？二手房賣后有漏水過戶后可以退款嗎？
  答

  首先講二手房買了以后不過戶就是下策，為什么不過戶？一旦房價上漲，原房主不賣了怎么辦？二來，因為漏水就不買了退房，可以提出，但原房主不同意怎么辦？不就使這個房產買賣陷入糾紛嗎？勸你：將漏水情況盡快解決，不是什么太難的事情

  全部3個回答>
• 問 ??二手房過戶后買者還可以退房嗎？二手房過戶已經交件可否退？
  答

  已經過戶，在辦理你姓名房產證和土地證契稅證，是不能退的。如果還在審核階段，你們買賣雙方一起去辦理手續(xù)，是可以退的。

  全部3個回答>
• 問 ??一般二手房過戶后買者還可以退房嗎？
  答

  都過戶完了，就無法再退房了，不過如原業(yè)主同意那可以再賣給他，也可以再出售給別人。二手房過戶流程如下：1、買賣雙方在已經選擇好的中介公司那里進行相關的手續(xù)登記，并交納定金，合同辦理是前提基礎。2.前面手續(xù)辦理完畢后，中介公司開始為買家到相關銀行辦理貸款手續(xù)。貸款申請時間比較嚴格，時間多數(shù)為半個月，當然每個地區(qū)不一樣。**后待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后，開始辦理過戶手續(xù)。3.按產權轉移登記要求，到產權登記中心那里，買賣雙方需準備規(guī)定的資料以備過戶。4.中介公司的人帶著買賣雙方及相關資料，到地稅局辦理核稅繳稅手續(xù)，地稅局出具稅務收據(jù)。5.然后又回到交易中心，進行遞交契稅、營業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過戶所需的證件，填寫《房屋所有權轉移登記申請書》，領取受理通知單，同時補齊房屋印花稅。

  全部3個回答>
• 問 ??賣房子漏水可以退房嗎？二手房賣后有漏水過戶后可不可以退款？
  答

  房屋漏水屬于購房存在瑕疵，一般情況下房產僅有一般瑕疵，不影響主體功能使用的話，是不能夠直接退的。當然，賣方負有瑕疵修繕的責任，如果漏水比較嚴重，已經影響到正常居住，法律規(guī)定賣方應當進行維修并承擔一定合同責任，如果經維修后仍然存在漏水的，買房可以主張解除合同。不過一般這種情況應首先選擇協(xié)商，協(xié)商不成的話我們也可以通過訴訟解決。這里律師建議給大家提供幾點購房出現(xiàn)質量問題的處理辦法：(1)如果賣家在出售房屋時故意隱瞞房屋質量問題，那么就可以要求賣家承擔賠償責任，如果質量問題嚴重，可以解除合同。(2)如果房屋存在質量問題，但出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔責任。(3)出現(xiàn)房屋質量問題后應當在第一時間通過拍照、錄像等方式保存證據(jù)，以備爭議訴訟使用。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第四十二條【締約過失】當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：(一) 假借訂立合同，惡意進行磋商;(二) 故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三) 有其他違背誠實信用原則的行為。

  全部3個回答>