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• 141****3734

  層高3.8米不建議做復(fù)式。按**低使用要求,2200的層高,樓板150,那麼,**少層高就要有4700,如果要居住效果更理想,那6000是更好了。 復(fù)式樓是指實際為兩層樓，而非一層分成兩層，每層都有自己獨立的標(biāo)準(zhǔn)層高，只是兩層間有一個一樓直通二樓頂?shù)墓餐?/span>

  查看全文↓ 2019-09-15 15:51:39
• 146****1109

  基本是行不通，人身高就按普通1.7算，下層到頂起碼兩米，上邊剩1.15你還要出過起碼十五公分的鋼結(jié)構(gòu)和地板，剩一米能干嘛？放東西？自己考慮吧

  查看全文↓ 2019-09-15 15:51:33
• 136****4999

  辦公規(guī)范
  
  
  按照深圳建筑規(guī)范，辦公建筑的限高為4.5m。
  
  ?常規(guī)辦公方向建筑層高一般在4m-4.2m，就能滿足基本需求。
  
  ?早期市場上存在一些約3.9m層高的辦公樓。
  
  ?后期出現(xiàn)一些4.5m層高的創(chuàng)意辦公。
  
  舊辦公產(chǎn)品困境
  
  一部分已建舊辦公樓，過時的設(shè)計，層高較低，跟新建辦公樓相比，無論在產(chǎn)品設(shè)計還是硬件配套上都存在一定的劣勢，受地段、市場競爭、大環(huán)境等因素影響，辦公市場存在過剩及空置的情況。
  
  優(yōu)勢
  
  在深圳新的商辦政策規(guī)范多重限制下，舊辦公的面積小/獨立衛(wèi)生間成為其**大的優(yōu)勢。
  
  機遇
  
  深圳市場上存在一些將辦公樓打造成商務(wù)公寓方向的，市場反饋較好，同時舊辦公的層高可以在空間設(shè)計上有所創(chuàng)新。
  
  
  
  宿舍規(guī)范
  
  ?城市更新項目中作為工業(yè)配套設(shè)施配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施可分割轉(zhuǎn)讓，其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%。
  
  ?單間式宿舍除陽臺以外的戶內(nèi)建筑面積不得超過35㎡，套間式宿舍不得超過70 ㎡；且宗地內(nèi)所有套間式宿舍規(guī)定建筑面積之和不得超過宿舍總規(guī)定建筑面積指標(biāo)的30%。
  
  ?僅限單間式宿舍可設(shè)置雙層床，套間式宿舍僅可設(shè)置單層床
  
  設(shè)計3.9米層高需同時滿足：
  
  ?面積：除陽臺以外的戶內(nèi)建筑面積不得超過35㎡
  
  ?占比：≥宿舍總規(guī)定建筑面積指標(biāo)的70%
  
  各類建筑層高規(guī)范
  
  建筑形態(tài)
  
  位置
  
  層高限值
  
  宿舍建筑
  
  設(shè)置單層床的
  
  3.3m
  
  設(shè)置雙層床的
  
  3.9m
  
  
  
  案例——世茂·茂御PLUS
  
  
  項目地址：杭州市江南大道西環(huán)路口西南
  
  開發(fā) 商：浙江世茂
  
  建筑面積：28667平方米
  
  占地面積：191142平方米
  
  容積率：3.44
  
  綠化率：21%
  
  
  
  原辦公產(chǎn)品困境
  
  從2013年開始，濱江區(qū)乃至整個杭州市寫字樓成交價格持續(xù)走低，這一時期，與辦公產(chǎn)品銷售困局形成鮮明對比的是，濱江區(qū)酒店式公寓成交價格、成交速度遠高于同區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品。
  
  聚焦項目本身，困難重重
  
  一、超100W總價，公寓可能缺乏競爭力。由于現(xiàn)階段市場多數(shù)酒店式公寓屬于小面積段總價100W以內(nèi)產(chǎn)品。反觀茂御PLUS產(chǎn)權(quán)**小面積為65㎡，面積大總價高阻礙了辦公產(chǎn)品改公寓的可能性。
  
  二、3.9M層高限制，常規(guī)只能做平層難以與LOFT產(chǎn)品相競爭。濱江酒店式公寓以LOFT產(chǎn)品為主，平層公寓去化速度遠低于LOFT產(chǎn)品。茂御PLUS3.9M的層高限制按常規(guī)只能做平層產(chǎn)品，以至于項目內(nèi)部多數(shù)人認(rèn)為其無法與同板塊的LOFT產(chǎn)品相競爭。
  
  浴火重生
  
  充分發(fā)掘產(chǎn)品價值，打破公寓產(chǎn)品“100萬總價”的限制，并通過巧妙的設(shè)計把原3.9M層高痛點轉(zhuǎn)為優(yōu)勢，創(chuàng)新提出三連躍LOFT的概念。并將商業(yè)與公寓作為一個生態(tài)整體，通過激活2萬方商業(yè)+公寓內(nèi)部社交配套空間對之前二期產(chǎn)品進行價值重組，提升溢價。
  
  3.9M，2.5房，三連躍LOFT
  
  設(shè)計團隊充分挖掘3.9M層高，4.5M面寬的空間價值，創(chuàng)新提出3.9M，2.5房，三連躍LOFT產(chǎn)品，并在戶型設(shè)計上做出以下創(chuàng)新設(shè)計來完善生活功能。
  
  1.臥室保持與客廳的隔離，形成私密空間，有利于釋放客廳功能，接待朋友來訪；
  
  2.充分利用層高形成3連躍錯層，減少收納空間對于客廳開間的占用的同時實現(xiàn)五大公寓收納系統(tǒng)；
  
  3.利用3.9M層高實現(xiàn)2.5房的創(chuàng)新使得獨立辦公功能得以實現(xiàn)；
  
  4.考慮衛(wèi)生間與廚房功能的全面和完善；
  
  5.增加家庭影院的設(shè)置，賦予潮生活的理念。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-15 15:51:30

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