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• 131****1430

  要想判斷商品房買賣認購書的法律效力，首先要搞清楚商品房買賣認購書具有何種法律性質(zhì)。通常情況下，可以將商品房買賣認購書看成是預(yù)約合同，它與日后將簽署的正式的商品房買賣合同形成預(yù)約與本約的關(guān)系。認購書與正式的購房合同顯然是兩個不同的、相互獨立的合同。認購書是對房屋交易行為的初步確認，意味著買賣雙方將要對具體的交易事宜進行更加深入的談判，這種約定不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認，當然不是也不屬于商品房買賣合同。商品房買賣認購書的作用在于督促對方誠信談判，履行訂立正式的商品房買賣合同的義務(wù)，而不能直接請求履行商品房買賣合同中的內(nèi)容。由此可知，認購書的法律效力可以歸納為以下四個方面：（１）由于開發(fā)商掌握著優(yōu)勢資源，因此開發(fā)商有義務(wù)對可能影響訂立商品房買賣合同的信息進行充分的披露。（２）開發(fā)商不應(yīng)給購房者附加不合理的談判條件及義務(wù)，或者利用自身優(yōu)勢，免除自己的責任或加重對方的責任。（３）雙方當事人都要履行持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)不可抗力或其他導(dǎo)致談判不能的事由。
  
  （４）雙方當事人應(yīng)履行誠信談判的義務(wù)。

  查看全文↓ 2019-09-10 16:03:38
• 144****5627

  審判實踐中，對商品房認購書性質(zhì)的認定，歸納起來有兩種觀點：一種觀點認為認購書就是正式預(yù)售合同，因為認購書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實意思表示；
  另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。我們認為，認購書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認購書應(yīng)為獨立的合同。
  其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。
  **后，認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測的環(huán)節(jié)與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。

  查看全文↓ 2019-09-10 16:03:28
• 143****0468

  商品房買賣中認購協(xié)議和定金具備的效力如下：
  
  1、定金的作用是擔保合同的成立、履行，具有擔保的性質(zhì)，是承擔違約責任的一種形式。
  
  2、定金有特定的定金罰則，帶有懲罰性質(zhì)。**高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第115條規(guī)定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金。
  
  3、收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。也就是說，當購房者將定金交予開發(fā)商之后，若是由于購房者的原因而沒有簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商不返還定金；若是由于開發(fā)商的原因而沒有簽訂商品房買賣合同，購房者可以要求開發(fā)商返還雙倍定金。
  
  4、如果雙方順利地簽訂了合同，那么購房者可以要回定金或者用其來充作購房款。如果只是因為雙方?jīng)]有達成一致意見而導(dǎo)致訂立合同失敗，開發(fā)商也應(yīng)將定金退還購房者。

  查看全文↓ 2019-09-10 16:03:22

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣認購書的性質(zhì)是什么?
  答

  《房屋認購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非**終達到簽約?！　　斗课菡J購協(xié)議書》中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金《房屋認購協(xié)議書》與《商品房買賣合同》不同?！斗课菡J購協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金　　一旦你與開發(fā)商簽訂了《房屋認購協(xié)議書》，就會產(chǎn)生以下后果：　　1、如果你應(yīng)當在約定的時間與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就不能將《房屋認購協(xié)議書》所確認的房子再承諾給其他購房人了。假如你無故拒不按約定的時間簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商則有權(quán)將《房屋認購協(xié)議書》確認的商品房另行出售給他人，而且你無權(quán)收回你交付的定金；如果在約定的簽訂合同時，開發(fā)商已經(jīng)將認購書確認的商品房出售，則應(yīng)當雙倍返定金給你，但你無權(quán)請求開發(fā)商必須將房屋銷售給你；　　2、在約定的時間，雙方就《房屋認購協(xié)議書》確認的商品房的買賣達成協(xié)議，正式簽訂《商品房買賣合同》，《房屋認購書》約定的定金將根據(jù)雙方的意愿轉(zhuǎn)成購房款的一部分；　　3、《房屋認購協(xié)議書》中雙方的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》條款中的一部分?！　Τ觥斗课菡J購協(xié)議書》的《商品房買賣合同》條款雙方不能達成一致，而使《商品房買賣合同》沒有簽訂成功，視為雙方均沒有違約行為，房屋開發(fā)商應(yīng)當將定金如數(shù)返還給你?！　∪绻渡唐贩抠I賣合同》簽訂成功，你從認購人變成了購房人，購銷雙方就形成了商品房買賣的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！　?yīng)當注意的是，目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。

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• 問 什么是商品房認購書，商品房認購書的效力如何？
  答

  1、《商品房認購書》有法律效力。開發(fā)商與您作為平等的民事主體，在意思自由的情況下所簽訂的合同、協(xié)議，只要不違反國家強行法，均為有效。《商品房認購書》應(yīng)當蓋合同專用章，但蓋收款專用章也能夠表明開發(fā)商的身份，因為收款章也好，合同章也好，都是在工商部門有法定登記的，蓋章行為都是開發(fā)商的意思表示行為，并不影響認購書的效力。法人沒有簽章不影響公司的意思表示，不影響認購書的效力。2、可以在今天繳納全款，只要在交費后取得購房發(fā)票即可，如果現(xiàn)在只能出具收據(jù)，可以在收據(jù)上注明領(lǐng)取購房發(fā)票的時間。3、如果繳納完房款、簽訂認購書后開發(fā)商跑了，可以進行訴訟，要求返還購房款及利息。如果是現(xiàn)房，開發(fā)商跑了的可能性不大。如果是預(yù)售房，則應(yīng)要求開發(fā)商提供預(yù)售許可證，已經(jīng)取得預(yù)售許可證的開發(fā)商，說明其已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金已經(jīng)達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。能夠出示預(yù)售許可的開發(fā)商是可信賴的。4、一般是先簽訂紙質(zhì)合同，然后開發(fā)商統(tǒng)一辦理初始登記、辦理網(wǎng)簽。

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• 問 商品房認購書是什么，怎么審查商品房認購書？
  答

  你想問什么啊

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• 問 商品房買賣認購書有哪些作用呢？
  答

  要想判斷商品房買賣認購書的法律效力，首先要搞清楚商品房買賣認購書具有何種法律性質(zhì)。通常情況下，可以將商品房買賣認購書看成是預(yù)約合同，它與日后將簽署的正式的商品房買賣合同形成預(yù)約與本約的關(guān)系。認購書與正式的購房合同顯然是兩個不同的、相互獨立的合同。認購書是對房屋交易行為的初步確認，意味著買賣雙方將要對具體的交易事宜進行更加深入的談判，這種約定不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認，當然不是也不屬于商品房買賣合同。商品房買賣認購書的作用在于督促對方誠信談判，履行訂立正式的商品房買賣合同的義務(wù)，而不能直接請求履行商品房買賣合同中的內(nèi)容。由此可知，認購書的法律效力可以歸納為以下四個方面：（１）由于開發(fā)商掌握著優(yōu)勢資源，因此開發(fā)商有義務(wù)對可能影響訂立商品房買賣合同的信息進行充分的披露。（２）開發(fā)商不應(yīng)給購房者附加不合理的談判條件及義務(wù)，或者利用自身優(yōu)勢，免除自己的責任或加重對方的責任。（３）雙方當事人都要履行持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)不可抗力或其他導(dǎo)致談判不能的事由。

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• 問 商品房買賣認購書是什么？
  答

  商品房認購書是商品房買賣雙方，在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。