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• 141****8336

  五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  購房過程中涉及的法律問題
  作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。
  個(gè)人在購房中，大體上分三個(gè)階段。
  第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。
  第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個(gè)階段。
  第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-09-10 13:05:11
• 146****3533

  現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的房產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，購房者立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。買現(xiàn)房要注意什么?
  1、在房子的價(jià)格上面做好準(zhǔn)備。計(jì)劃購置現(xiàn)房的置業(yè)者要對自己的資金能力進(jìn)行準(zhǔn)確評估，對置業(yè)地段和所購房屋面積有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。
  2、看內(nèi)部布局是否合理。比如客廳多面開門，不便擺設(shè)家具;下水管道是否在室內(nèi)，通風(fēng)、采光是否良好等。
  3、檢查裝修質(zhì)量。比如，看墻體是否容易脫白，室內(nèi)是否散發(fā)出刺激性的氣體，電氣線路的安裝是否符合規(guī)范，電線、插座是否為次品或不合格產(chǎn)品等。
  4、小區(qū)的環(huán)境和生活配套也關(guān)乎居住質(zhì)量?？梢钥纯葱^(qū)環(huán)境是否干凈安全，綠化率情況，項(xiàng)目自身配套的設(shè)施是否與廣告、合同相符。還需要看看配套是否完善齊備，如電梯的數(shù)量是否與小區(qū)的住戶相匹配等，小區(qū)的停車位是否充足等。
  5、配套是否齊備。如交通條件、商業(yè)配套設(shè)施、教育、醫(yī)療設(shè)施是否齊備，還要關(guān)注距離的遠(yuǎn)近、規(guī)模的大小等。
  6、和開發(fā)商約定處理房產(chǎn)證的時(shí)間。

  查看全文↓ 2019-09-10 13:04:59
• 146****0901

  　購房者在購房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
  “二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 　　點(diǎn)評：買房置業(yè)是百姓的大事。一般人都知道，買房時(shí)應(yīng)審查發(fā)展商所開發(fā)項(xiàng)目的五證，但是如何審查五證這是非常關(guān)鍵的。一般來說，五證中**重要的就是銷售許可證和預(yù)售許可證即國有土地使用權(quán)證。按目前的操作規(guī)范，有了這兩證就可以證明所涉項(xiàng)目的合法性。不過，筆者想提醒購房者的是，在審查時(shí)應(yīng)注意，國有土地使用權(quán)證有兩種，一種是臨時(shí)土地使用權(quán)證：表明發(fā)展商僅交了部分土地出讓金，另一種叫有償出讓土地使用權(quán)證：表明發(fā)展商已交納了全部土地出讓金。
  由于發(fā)展商只交納了部分出讓金，所以其銷售范圍受到了一定限制，主要體現(xiàn)在預(yù)售／銷售許可證上銷售范圍的具體規(guī)定，購房者應(yīng)注意購買房屋是否在銷售范圍之內(nèi)。
  　　另外，在這里需要提醒購房者的是：一定要考察發(fā)展商的實(shí)力。根據(jù)筆者多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商的實(shí)力往往決定項(xiàng)目的成敗。發(fā)展商的實(shí)力包括發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目運(yùn)營能力。發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力主要體現(xiàn)在注冊資本、股東構(gòu)成、企業(yè)資質(zhì)等。項(xiàng)目運(yùn)營能力主要體現(xiàn)在管理人員的素質(zhì)，與政府管理部門的溝通能力，廣告策劃、銷售策劃能力等，在發(fā)展商的實(shí)力中管理人員的個(gè)人素質(zhì)有時(shí)起著非常重要的作用。

  查看全文↓ 2019-09-10 13:04:54
• 141****1799

  1、首先，您在買房之前應(yīng)該判斷開發(fā)商是不是正規(guī)的，具體可以從開發(fā)商所持的證件是否齊全上判斷，其中正規(guī)合法的開發(fā)商必須具備齊全的“五證”、“二書”?！拔遄C”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(也叫建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售預(yù)售許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設(shè)局規(guī)劃局主管。
  2、其次，接下來幫您解答買房需要注意什么，其實(shí)，買房**重要的就是簽訂買賣合同，在買賣合同里需要明確雙方的權(quán)利義務(wù)。如下是簽訂買賣合同必不可忽視的內(nèi)容，需要您注意：
  （1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；
  （2）商品房基本情況；商品房銷售方式；商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
  （3）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；
  （4）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；
  （5）雙方約定的其他事項(xiàng)。在買房之前，應(yīng)該有準(zhǔn)備地購房，到一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商購房，此時(shí)您就必須知道開發(fā)商是否具備齊全的“五證”、“二書”，還需要知道購買房子簽的合同內(nèi)容。

  查看全文↓ 2019-09-10 13:04:49
• 145****6652

  第一步 索要驗(yàn)收合格表
  《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時(shí)，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，該表必須詳細(xì)記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項(xiàng)內(nèi)容的驗(yàn)收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。
  住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括：依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，檢查住宅觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量。
  分戶驗(yàn)收合格后，開發(fā)商必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字(簽章)確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗(yàn)收專用章。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收如果不合格，建設(shè)單位就不能組織整個(gè)工程竣工驗(yàn)收。
  第二步 業(yè)主自行檢查
  買房人除收到相關(guān)驗(yàn)收表格外，自己也可以對房屋進(jìn)行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分：
  一、房屋尺寸。石峰介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上**容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。
  二、檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗(yàn)收需要進(jìn)行蓄水試驗(yàn)。購房人如果不放心，可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水，24小時(shí)后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時(shí)重點(diǎn)查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。
  三、在驗(yàn)房時(shí)要留心一下廚房是否有直接采光、自然通風(fēng)。廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、爐灶、排油煙機(jī)等設(shè)施或者預(yù)留位置。
  四、是否按裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交付?，F(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設(shè)部相關(guān)網(wǎng)站查詢清楚房子達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)要求。
  五、室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好，包括室內(nèi)墻面是否平整光澤；地面是否平整、清潔；窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。
  第三步 請專業(yè)人士驗(yàn)收
  雖然購房人可以通過相關(guān)資料和自己的相關(guān)知識進(jìn)行自行驗(yàn)房，可是對于一些細(xì)節(jié)的檢查還是需要相關(guān)的建筑專業(yè)單位來進(jìn)行，因?yàn)檫@些檢查需要比較專業(yè)的知識和儀器。
  1.房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整。
  2.專業(yè)管線的位置是否合理，質(zhì)量是否過關(guān)。
  3.房屋室內(nèi)各種材料的質(zhì)量是否合格。
  4.房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量、保溫情況、照明狀況等是否合格。
  收房時(shí)都應(yīng)注意哪些問題？
  1、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。
  2、房屋內(nèi)各處開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？
  3、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。
  4、看屋頂部是否有麻點(diǎn)？這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。
  5、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？
  6、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？
  7、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。
  8、試一下房屋內(nèi)所有的開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。

  查看全文↓ 2019-09-10 13:04:40

相關(guān)問題

• 問 買開發(fā)商房子有什么需要注意的？
  答

  1，盡量選擇品牌開發(fā)商，品牌開發(fā)商的小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)比較合理，房屋質(zhì)量相對可靠。2，查驗(yàn)五證是否齊全，一般看有沒有<預(yù)售許可證>即可，因?yàn)檫@個(gè)證是**后辦的。3，查看房屋有無明顯紕漏，一般一樓會潮濕，頂樓多漏雨。4，談價(jià)格，價(jià)格不是死的，能談一點(diǎn)是一點(diǎn)。

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• 問 請問買開發(fā)商的房子需要注意什么？
  答

  買房子，是人生的大事，想要在一個(gè)城市安定下來，房子是似乎已然成為一個(gè)必需品。首次購房需要注意確定買房目標(biāo)購房的前提是理性和有規(guī)劃的消費(fèi)，做好置業(yè)規(guī)劃，學(xué)習(xí)買房常識學(xué)習(xí)必要的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，積累買房**款購房的關(guān)鍵，選好貸款方式，篩選買房范圍購房量力而行，節(jié)省出行時(shí)間成本。想要更詳細(xì)的解答，就到今日英才理財(cái)網(wǎng)校。

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• 問 返鄉(xiāng)置業(yè)者需要注意的事項(xiàng)有哪些 開發(fā)商有哪些伎倆需要注意
  答

  又是一年春節(jié)到，回家的游子們，不只是來一場轟轟烈烈的團(tuán)聚，買幾件新衣裳、買輛新車犒勞下在外辛苦多年的自己，那都是過去式了，現(xiàn)在該買房了。不過別忙著高興，揣著大把鈔票回家的人們，早已被開發(fā)商盯上了，買房且看清楚點(diǎn)。 開發(fā)商常用招數(shù)大揭秘： 熟人更好蒙 買東西找熟人，買房也一樣，找個(gè)熟人，說不定能便宜點(diǎn)，也不至于坑自己，品質(zhì)還有保障。具體到買房子，那可能意味著有更多好戶型可供選擇，折扣更大。不過，熟人之間的交易，摻雜了一點(diǎn)“人情”，放心之余被坑的案例也不在少數(shù)，多注意點(diǎn)總是好的。畢竟買房的成本真的不低。 小心期房 中小城市買期房一定要當(dāng)心！不要只聽開發(fā)商的銷售人員對著沙盤對你的一通推銷，配套商業(yè)、交通、**說得天花亂墜也只是畫餅充饑，規(guī)劃趕不上變化，中小城市的開發(fā)商實(shí)力有限，經(jīng)常會出現(xiàn)規(guī)劃縮水的情況，如果項(xiàng)目爛尾，那損失的可都是真金白銀。開發(fā)商如果破產(chǎn)，房款幾無要回的可能。 廣告不能全信 開發(fā)商的廣告都會很“走心”，不過“走心”之余，廣告的真實(shí)性還是得考察一番。從傳單到樓宇廣告，各式推銷已經(jīng)入侵我們的生活，這些廣告總是宣傳自己的項(xiàng)目是多漂亮，地段是多么優(yōu)越、戶型是多么完美、環(huán)境是多么漂亮。如果是期房，這一切還是虛的，如果是現(xiàn)房，還是現(xiàn)場考察一下再說吧。簽合同也請保留相關(guān)宣傳廣告，如果能寫入合同那**好不過了。 內(nèi)部認(rèn)購 如果你跟開發(fā)商沒有很很很很鐵的關(guān)系，或者是直系親屬，內(nèi)部認(rèn)購一定要小心！一般來說，這種內(nèi)部認(rèn)購是開發(fā)商為了試探行情開展的不公開的小規(guī)模預(yù)售，價(jià)格都很低，因?yàn)檫€沒拿到預(yù)售證，很難保證參加預(yù)售的購房者權(quán)益。很多小產(chǎn)權(quán)房就是通過這種渠道銷售的，拿不到預(yù)售證就跟人沒有戶口一樣，太危險(xiǎn)。 零** 央行也在降**，開發(fā)商也在降**，兩成**變零**，但這樣的零**是很危險(xiǎn)的。我們以前說過，零**雖然首筆投入很少，但是在未來兩三年內(nèi)要負(fù)擔(dān)**成本和月供成本，負(fù)擔(dān)非常大。如果你沒有這個(gè)財(cái)力預(yù)期，不要參加零**的營銷。 貪便宜要當(dāng)心 開發(fā)商的“特價(jià)房”誘惑力不小，但天上掉餡餅這種好事，就輪得到你頭上？往往會有各種問題，比如戶型、采光、通風(fēng)、樓層等各種瑕疵。 代理商和開發(fā)商 現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)模式基本上是這樣的，開發(fā)商從銀行貸款拿地，找自家或者第三方測繪和預(yù)算機(jī)構(gòu)做好成本核算，再按照一定的利潤率招標(biāo)建筑承包商，然后找房地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)銷售。說得簡單點(diǎn)，一套房子，開發(fā)商參與的就是拿地和算成本利潤，其他的事都外包了。代理商在銷售時(shí)為了賣房，往往會有各種開發(fā)商不曾授權(quán)的優(yōu)惠或者贈送，一定要注意核實(shí)。 這個(gè)春節(jié)，返鄉(xiāng)置業(yè)，買套放心房，一定要記住上面這些點(diǎn)。

• 問 購買寫字樓需要注意開發(fā)商的哪些證件?
  答

  主要是業(yè)主交的稅費(fèi)吧，契稅3%，非住宅轉(zhuǎn)移手續(xù)費(fèi)1%，維修基金（按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)）這是**大的三種費(fèi)用，其他的都很少啦。即便買一棟**好也分割，因?yàn)橘I一棟的目的可能多樣，如果考慮對外出租的話，有分割的產(chǎn)品便于收取租金和收取物業(yè)管理費(fèi)，對于企業(yè)小額融資來說也方便，不需要一次性拿個(gè)大本給人家。在二次轉(zhuǎn)賣部分物業(yè)的時(shí)候也相對靈活，不至于一賣就的事一棟樓，可以部分持有，部分轉(zhuǎn)賣！開發(fā)商肯定喜歡你就一個(gè)證，或者按層分割，他們工作量減少很多的。個(gè)人建議還是能分割就分割。辦理房產(chǎn)證的流程和一般產(chǎn)品一樣，就是產(chǎn)品竣工驗(yàn)收完成以后，辦理整個(gè)建筑的大產(chǎn)權(quán)證，然后再辦理小的產(chǎn)權(quán)證。

  全部4個(gè)回答>
• 問 買開發(fā)商自留房劃算嗎?購買開發(fā)商自留房需要注意什么?
  答

  、居民住宅每套80元，如有共有權(quán)證增收工本費(fèi)10元/本。2、其它房產(chǎn)建筑面積500(含500)㎡以下的每宗200元，500——1000㎡的為300元，1000——2000㎡的為 500元，2000——5000㎡的為800元，5000㎡以上的為1000元;如共有權(quán)證增收工本費(fèi)10元/本。3、印花稅：印花稅：分為“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅和“權(quán)利、許可證照”印花稅?！爱a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書 據(jù)”稅目稅率為萬分之五，計(jì)稅依據(jù)為書據(jù)中所載的金額，買賣雙方均要交納：“權(quán)利、許可證 照”稅目適用5元/件的定額稅率，買方交納。4、契稅：由購房人交納，是房屋總價(jià)的3%。5. 維修基金：(一)購買不配備電梯房屋的購房人按75元/平方米(按房屋建筑面積計(jì))交存。(二)購買配備電梯房屋的購房人按120元/平方米(按房屋建筑面積計(jì))交存。(三)對定銷商品房(含動遷安置房等)不配備電梯的房屋，購房人按40元/平方米(按房屋建筑面 積計(jì))交存;配備電梯的房屋，購房人按90元/平方米(按房屋建筑面積計(jì))交存。

  全部3個(gè)回答>