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• 133****3180

  目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。 很多購(gòu)房者認(rèn)為，在整個(gè)交易過(guò)程當(dāng)中，只有**終簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是正式合同，充其量也就是意向書(shū)而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒(méi)有約束力。
  其實(shí)這種觀(guān)點(diǎn)是錯(cuò)誤的。 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有合同的法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購(gòu)房者在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)千萬(wàn)不能因其內(nèi)容簡(jiǎn)單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。
  并且容易發(fā)生定金套牢購(gòu)房人的問(wèn)題。 導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；
  如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 **高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立過(guò)程中的適用。
  這也就意味著，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)“不返還”。
  當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商不愿訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，就要雙倍返還。 律師提醒，一旦看到“定金”兩個(gè)字，就一定要同時(shí)想到這兩個(gè)字背后隱含著的“定金罰則”。 律師支招盡管房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)常常將認(rèn)購(gòu)人套牢，但，只要注意以下幾點(diǎn)，完全可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止被套。 首先要謹(jǐn)慎對(duì)待銷(xiāo)售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷(xiāo)售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，所以一定要謹(jǐn)慎分析銷(xiāo)售人員的促銷(xiāo)手段，無(wú)論是“**后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無(wú)論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無(wú)論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請(qǐng)您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。
  其次是交錢(qián)之前請(qǐng)三思。為**大限度保護(hù)自己的利益，要在把錢(qián)款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，消費(fèi)者還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或起訴消費(fèi)者支付錢(qián)款。
  第三，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
  約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款 由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。
  第四就是盡量不交“定金”。如果還沒(méi)有下定**后的決心要買(mǎi)這套房子的話(huà)，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。
  為了更容易抽身退出，盡量不要交“定金”。 **后要抓住對(duì)方違約機(jī)會(huì)。一旦開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。
  為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司的違約行為，需要在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。
  認(rèn)購(gòu)書(shū)可直接轉(zhuǎn)成正式合同 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價(jià)退出。
  但是在特殊情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。條件是具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。
  這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是一把雙刃劍，如果已經(jīng)決定要買(mǎi)這套房，不妨利用這個(gè)規(guī)定，爭(zhēng)取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，免去中間的夜長(zhǎng)夢(mèng)多。
  但是如果消費(fèi)者還處于試探階段，還希望能夠有機(jī)會(huì)隨時(shí)退出，那么就要避免在預(yù)訂書(shū)或是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定得過(guò)于詳細(xì)，防止初步意向直接轉(zhuǎn)化成商品房買(mǎi)賣(mài)合同，為自己保留及時(shí)“退出”的機(jī)會(huì)。

  查看全文↓ 2019-09-06 14:22:45
• 134****2318

  首先，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。
  其次，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。
  **后，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

  查看全文↓ 2019-09-06 14:22:34
• 141****0063

  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
  ”同時(shí)第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;
  因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！本C上，認(rèn)購(gòu)書(shū)在一定的情況下是具有法律效力的。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;
  因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人

  查看全文↓ 2019-09-06 14:22:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么作用嗎？
  答

  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。如今買(mǎi)預(yù)售商品房，在簽訂預(yù)售合同前，多會(huì)簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，以確定雙方的買(mǎi)賣(mài)意向。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、預(yù)售等合同前，又簽訂意向書(shū)、預(yù)訂書(shū)等的，如的確是雙方真實(shí)意思的表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該意向書(shū)、預(yù)訂書(shū)等對(duì)雙方均有約束力。 認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括： 1、買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況； 2、房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）； 3、房屋價(jià)款計(jì)算；4、定金；5、簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。 一般來(lái)說(shuō)要注意下面三點(diǎn)： （一）確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。預(yù)售合同有示范文本，但預(yù)訂書(shū)條款則比較簡(jiǎn)單，有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在預(yù)訂書(shū)中并不寫(xiě)明預(yù)售許可證等資質(zhì)情況，從而規(guī)避有關(guān)法律規(guī)定。對(duì)此，購(gòu)房者不可忽視，因?yàn)闆](méi)有取得預(yù)售許可證的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是不受法律保護(hù)的。 （三）條款內(nèi)容的約定要合法有效。盡管預(yù)訂書(shū)的條款比較簡(jiǎn)單，但其中涉及的法律問(wèn)題并不簡(jiǎn)單，這也是為何房屋預(yù)訂糾紛比較多的原因。因此，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在預(yù)訂書(shū)中約定的條款要合法有效，如定金或訂金的處理、違約金的具體數(shù)額等，這些約定如違反有關(guān)法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或范圍，則都是無(wú)效的。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)有哪些作用呢？
  答

  要想判斷商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力，首先要搞清楚商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)具有何種法律性質(zhì)。通常情況下，可以將商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)看成是預(yù)約合同，它與日后將簽署的正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同形成預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書(shū)與正式的購(gòu)房合同顯然是兩個(gè)不同的、相互獨(dú)立的合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)是對(duì)房屋交易行為的初步確認(rèn)，意味著買(mǎi)賣(mài)雙方將要對(duì)具體的交易事宜進(jìn)行更加深入的談判，這種約定不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，當(dāng)然不是也不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的作用在于督促對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，而不能直接請(qǐng)求履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的內(nèi)容。由此可知，認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力可以歸納為以下四個(gè)方面：（１）由于開(kāi)發(fā)商掌握著優(yōu)勢(shì)資源，因此開(kāi)發(fā)商有義務(wù)對(duì)可能影響訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的信息進(jìn)行充分的披露。（２）開(kāi)發(fā)商不應(yīng)給購(gòu)房者附加不合理的談判條件及義務(wù)，或者利用自身優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重對(duì)方的責(zé)任。（３）雙方當(dāng)事人都要履行持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)不可抗力或其他導(dǎo)致談判不能的事由。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么作用呢？
  答

  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。　認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括： 　?。?）買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況； 　?。?）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）； 　?。?）房屋價(jià)款計(jì)算； 　?。?）定金； 　?。?）簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂時(shí)需要交定金。買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候需要交納**。（貸款的話(huà)）如果不帶款，可先交30%**其余部分需要15日內(nèi)補(bǔ)交完畢。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有哪些陷阱？
  答

  1，產(chǎn)權(quán)下來(lái)時(shí)間不確定，一般都是寫(xiě)多少個(gè)工作日之內(nèi)。 2,支付定金之后規(guī)定時(shí)間內(nèi)必須給**款，如果未在規(guī)定時(shí)間簽合同定金不退，但是不能簽合同的原因有很多，并未規(guī)定什么原因是可以退定金。 3,交付標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的，樣板間并不是裝修標(biāo)準(zhǔn)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是什么，怎么審查商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)？
  答

  你想問(wèn)什么啊

  全部9個(gè)回答>