對于很多購房者來說,簽合同是買房的過程中非常重要的環(huán)節(jié),但是很多購房者只關(guān)注購房合同的簽訂以及內(nèi)容,卻忽略了還有補(bǔ)充協(xié)議的部分,補(bǔ)充協(xié)議是對合同以外的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充約定,可以用來維護(hù)購房者自身的利益,那么新房補(bǔ)充協(xié)議該怎么簽?zāi)兀拷酉聛硇【幗o大家介紹一下。
全部4個回答>補(bǔ)充協(xié)議如何約定贈送面積?購房合同補(bǔ)充協(xié)議寫什么 抓住重點(diǎn)別被坑
158****4586 | 2019-09-05 21:51:28
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146****8017
有過購房經(jīng)驗(yàn)的人都聽說過贈送面積,很多人一聽到是贈送的就欣喜若狂,認(rèn)為真的是白送的。其實(shí),并非如此。一起來看看本文關(guān)于贈送面積的陷阱以及糾紛的介紹吧。
查看全文↓ 2019-09-05 21:51:47
一、贈送面積的陷阱有哪些?
1、贈送面積變產(chǎn)權(quán)計(jì)費(fèi)面積
購房者買房的時候說的是贈送面積接房的時候變成計(jì)費(fèi)的產(chǎn)權(quán)面積,這樣的陷阱你遇到了嗎?例如有業(yè)主曾遇到“敞開式”變“封閉式”導(dǎo)致半贈送面積變?nèi)?jì)價產(chǎn)權(quán)面積,要接房先補(bǔ)交2-3萬元的房屋差價。
2、贈送面積不寫入合同
在合同中幾乎看不到開發(fā)商銷售說辭中的“贈送面積”,當(dāng)然有良心的開發(fā)商除外。因?yàn)闆]有法律約束,曾經(jīng)承諾的“贈送面積”到手后要么縮水,要么啥都沒有!如曾經(jīng)有購房者相對非端頭戶多花了幾十萬購買了一個有前庭后院和端頭花園的聯(lián)排疊院的端頭戶型,接房時卻發(fā)現(xiàn)端頭側(cè)花園變成看了車道和公共綠化帶,真的是竹籃打水一場空,空歡喜一場。但該業(yè)主卻很難維權(quán),想追求責(zé)任沒有證據(jù),因?yàn)楹贤胁]有約定贈送面積,戶型圖上也沒有相應(yīng)標(biāo)識。
3、贈送空間可再改造
很多售樓員在推銷房子時,為了渲染贈送面積的實(shí)用性,告訴購房者可在贈送面積上再改造。但缺乏法律常識的購房者往往頭腦一熱忽略了違規(guī)違建的可能性后果。如曾有業(yè)主在“贈送面積”上修建陽光房,卻被城管部門強(qiáng)制拆除,原因是業(yè)主對家中的露臺、陽臺部位的改造屬于“違規(guī)”。
二、如何避免贈送面積的糾紛?
1、看贈送面積是否寫入產(chǎn)權(quán)證
只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護(hù)。如果房本上與合同上都沒有寫明贈送面積的 -
146****3116
購房者和開發(fā)商的信息是不對等的,因?yàn)橘彿亢贤话愣际歉袷胶贤贤侗局行枰ǖ膬?nèi)容只是法律規(guī)定的大概范圍,具體每一項(xiàng)內(nèi)容都需要購房者仔細(xì)斟酌。
查看全文↓ 2019-09-05 21:51:41
對于沒有約定或者約定不明確以及約定不符合購房者利益的問題,可以與開發(fā)商協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,下面就一些具體內(nèi)容做一些總結(jié):
(一)違約責(zé)任要具體:
1、應(yīng)對取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。注明如果在規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。對于此項(xiàng)“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開發(fā)商必須在15個工做日內(nèi)(業(yè)主可自行商議)退還所有業(yè)主已交納房款。
2、房屋質(zhì)量要做具體標(biāo)準(zhǔn)的約定。買受人有權(quán)聘請有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對所購商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測量,如果測量結(jié)果與開發(fā)商的測量結(jié)果有差異,有權(quán)提請法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行**終裁決。在交房時所交房屋達(dá)不到補(bǔ)充協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下,業(yè)主有權(quán)拒絕收房并由開發(fā)商對業(yè)主進(jìn)行賠償。如在規(guī)定的時間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn),購房人有權(quán)單方解除合同。開發(fā)商應(yīng)支付違約金和其它因無法收房入住發(fā)生的損失。
(二)廣告、贈送要明確:
廣告描述和開發(fā)商所贈送的面積要寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。要將影響價格的廣告描述和所看樣板間中具體的品牌寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。還要把開發(fā)商贈送的面積包括具體位置、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)。
以上是簽署“補(bǔ)充協(xié)議”中的一些經(jīng)驗(yàn),有一些具體情況還需購房者根據(jù)自己的特點(diǎn)做出具體的分析。除了購房者自己要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議,開發(fā)商也會拿出一些補(bǔ)充協(xié)議讓購房者簽訂,這時候一定要警惕,那么針對開發(fā)商提出的購房補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些? -
133****8938
1、約定房產(chǎn)證辦理時間
查看全文↓ 2019-09-05 21:51:38
一般購房合同中都會規(guī)定有交接房屋的具體時間,但對于房產(chǎn)證辦理的時間卻沒有明確的規(guī)定,為了防止房產(chǎn)證不能及時辦理,所在補(bǔ)充協(xié)議中可以規(guī)定房產(chǎn)證辦理的時間。如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)證無法辦理,應(yīng)該要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2、貸款辦不下來的責(zé)任
現(xiàn)在買房通常需要按揭,確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復(fù)雜,有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。如果出現(xiàn)這種情況,購房者應(yīng)該約定如果個人原因貸款辦不成購房者可以變更付款方式或者要求退房。 -
156****0812
現(xiàn)在的商品房買賣合同,一般都是制式合同,在購房者(特別是第一次買房的小白)心目中,總有這么一種想法“既然是制式合同,那么別人都敢簽,肯定是別人感覺沒啥問題,既然大家都不看合同,那我也就不用看了?!边@種依靠他人的“眾人思維”往往會讓自己掉進(jìn)坑里,殊不知,每個購房者都這么想的,**后100個簽訂購房合同的人,仔細(xì)看購房合同的人一個沒有,合同規(guī)定的是啥都不知道。
查看全文↓ 2019-09-05 21:51:34
在開發(fā)商和購房者雙反的關(guān)系中,既要相互合作,達(dá)成一致的交易意向,同時又是相互不信任的,開發(fā)展始終占據(jù)買賣的主導(dǎo)地位,購房者每每感覺很無奈,在交易中開發(fā)商說什么就是什么,如果不按照這個標(biāo)準(zhǔn)來,就不賣給你房子,特別是在市場發(fā)展快速的賣方市場時,更為明顯。既然存在這樣的特殊關(guān)系,那開發(fā)商在購房時的各種合同就有了“空間”。,小編提示,買房簽合同,記得看清“兩大條款”,漏掉一項(xiàng),**可能白白送人。
一、簽訂購房合同時,要留意空白條款。
雖然說現(xiàn)在的購房合同都是制式合同,但是每個樓盤由于實(shí)際情況的不同,不可能合同做到細(xì)致入微,必然需要留出一定的空白條款在簽訂合同時現(xiàn)場填寫,就像考試一樣,大家試卷都一樣,但是試卷上有不少的空白,需要考生自己填入。除了這些空白條款之外,其他的合同條款基本上已經(jīng)規(guī)定得很明確了,特別是違約責(zé)任問題,制式合同有統(tǒng)一的規(guī)定。
【建議】合同的空白條款中,要注意的有幾點(diǎn),①數(shù)字條款,基本包括房屋的戶號、房屋的樓棟號、房子的建筑面積、房子的公攤面積、房子的總價格、房子的單價、交房日期這些數(shù)據(jù)。在這些信息中,要留意面積、價格、日期這三大條款。房子的面積涉及到房子實(shí)際交付的實(shí)際面積標(biāo)準(zhǔn),房子過大過?。ù笮∑畛^3%可以退房);房子的價格少寫一個字、少打一個標(biāo)點(diǎn)符號就可能引起總價格的變化。日期包括交房日期和房產(chǎn)證辦理日期,要與看房時溝通的結(jié)果一致。
舉個例子,如果房屋價格寫錯了,把1.5萬元,寫成了1.7萬元,那么按照合同規(guī)定的面積,則很可能要求購房者補(bǔ)充支付購房款項(xiàng),因?yàn)榘准埡谧謹(jǐn)[在這里,一個數(shù)字條款弄錯就能能白白送人“一個**款”。
二、簽訂購房合同時,要留意違約條款。
既然是買賣合同,那么就必然有違約問題,商品房買賣合同是對購房者權(quán)益保障的合同,在合同中有不少關(guān)于開發(fā)商的“違約責(zé)任”規(guī)定,要記得看清這些條款。如果房子**終在這些條款上出現(xiàn)問題,購房者可以憑此請求補(bǔ)償。
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合同應(yīng)該跟你理解的有點(diǎn)出入,一般的房地產(chǎn)銷售的話,如果你這商品房陽臺為半封閉陽臺的話,一般都是算一半面積的,而這一半的面積一般都是算在你買這幢房子的建筑面積之內(nèi),也就是說在你貸款的全額之內(nèi)的,所以不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問題如果要寫上陽臺的具體數(shù)字應(yīng)該也是可以的
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購房者和開發(fā)商的信息是不對等的,因?yàn)橘彿亢贤话愣际歉袷胶贤贤侗局行枰ǖ膬?nèi)容只是法律規(guī)定的大概范圍,具體每一項(xiàng)內(nèi)容都需要購房者仔細(xì)斟酌。對于沒有約定或者約定不明確以及約定不符合購房者利益的問題,可以與開發(fā)商協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,下面就一些具體內(nèi)容做一些總結(jié):(一)違約責(zé)任要具體:1、應(yīng)對取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。注明如果在規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。對于此項(xiàng)“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開發(fā)商必須在15個工做日內(nèi)(業(yè)主可自行商議)退還所有業(yè)主已交納房款。2、房屋質(zhì)量要做具體標(biāo)準(zhǔn)的約定。買受人有權(quán)聘請有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對所購商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測量,如果測量結(jié)果與開發(fā)商的測量結(jié)果有差異,有權(quán)提請法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行**終裁決。在交房時所交房屋達(dá)不到補(bǔ)充協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下,業(yè)主有權(quán)拒絕收房并由開發(fā)商對業(yè)主進(jìn)行賠償。如在規(guī)定的時間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn),購房人有權(quán)單方解除合同。開發(fā)商應(yīng)支付違約金和其它因無法收房入住發(fā)生的損失。(二)廣告、贈送要明確:廣告描述和開發(fā)商所贈送的面積要寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。要將影響價格的廣告描述和所看樣板間中具體的品牌寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。還要把開發(fā)商贈送的面積包括具體位置、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)。
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由于標(biāo)準(zhǔn)的購房合同條款具有一定的局限性,幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補(bǔ)充協(xié)議。標(biāo)準(zhǔn)的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的,條款相對比較公平合理。而補(bǔ)充條款是由開發(fā)商制定的,往往會限制購房者的權(quán)利,甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。在這種情況下,購房者更需了解以下這些注意事項(xiàng),從而更好地維護(hù)自身利益。 關(guān)于不可抗力: 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。 由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明,發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋,例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍,以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。 對此購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍,在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由,同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時,購房者有權(quán)終止合同,要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng),或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e: 作為房屋總建筑面積的一部分,分?jǐn)偯娣e的多少,直接影響購房者實(shí)際獲得的使用面積。 對此盡管《北京市商品房銷售面積計(jì)算及建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定,實(shí)際操作中個別發(fā)展商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實(shí)測面積和暫測面積的誤差。 購房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?,對不符合法律?guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除?;蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實(shí)際使用率,即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率,當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時,購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。 關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn): 對于預(yù)售商品房,特別是約定了精裝修的欲售商品房,購房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn),防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。 建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等,以**大限度地保護(hù)自己的利益。 房屋所有權(quán)證辦理的時間: 盡管從表面上看,房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的,與發(fā)展商并沒有直接的關(guān)系,不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實(shí)踐中,房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費(fèi)等義務(wù)。 因此需要讓發(fā)展商作出相應(yīng)的承諾,保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項(xiàng)義務(wù)以確保購房者順利取得房屋所有權(quán)證,否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金,超過約定期限的,購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔(dān)由此給購房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。 貸款辦不來怎么辦? 由于在商品房購房購銷過程中,普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項(xiàng)。而上述貸款是否會得到批準(zhǔn)主要依賴發(fā)展商提供的擔(dān)保情況、購房者本人的資信狀況等因素。 如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準(zhǔn),就會面臨無法自行支付全部剩余款項(xiàng),從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任,如果由于開發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn),則購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任;如果由于自身原因,則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。 關(guān)于保修責(zé)任: 有關(guān)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任,國家已經(jīng)作了明確規(guī)定,在此不再贅述。**好在補(bǔ)充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來,要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修,并負(fù)擔(dān)一定的維修費(fèi)用。 關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾: 為配合商品房的銷售,開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量,實(shí)際是構(gòu)成房屋價格的一部分,如果不能兌現(xiàn),必定會使購房者的期望值大打折扣。 對于開發(fā)商作出的種種承諾,一定要不厭其煩,一一在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實(shí),并明確開發(fā)商違反該約定的違約責(zé)任。
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在銷售精裝修房屋時,有的開發(fā)商對于合同約定的裝修材料裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變,只是明確了告知購房者的義務(wù),而對于改變后的質(zhì)量、價格、檔次、環(huán)保均不予明確,根本沒有給予購房者選擇或是確認(rèn)的權(quán)利,這在實(shí)際上已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問題,極易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。
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