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• 132****3960

  在銷售精裝修房屋時，有的開發(fā)商對于合同約定的裝修材料裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變，只是明確了告知購房者的義務(wù)，而對于改變后的質(zhì)量、價格、檔次、環(huán)保均不予明確，根本沒有給予購房者選擇或是確認的權(quán)利，這在實際上已經(jīng)嚴重損害了購房者的合法利益。
  一旦出現(xiàn)問題，極易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。

  查看全文↓ 2013-04-07 18:10:30
• 143****2596

  補充協(xié)議條款的制定并不是房地產(chǎn)商的單方行為，購房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護自身利益的合法權(quán)利。
  任何發(fā)展商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補充協(xié)議都有可能是違背購房者意愿的，在法律上是無效的。
  因此，開發(fā)商在要求購房者簽訂補充協(xié)議時，應(yīng)對其內(nèi)容予以明釋。

  查看全文↓ 2013-04-07 18:10:25

相關(guān)問題

• 問 購房合同補充協(xié)議的條款如何簽？
  答

  在簽訂補充協(xié)議時，**好與開發(fā)商就以下事項進行約定：(1)應(yīng)該在補充協(xié)議中寫明：“本補充條款的內(nèi)容，如與法規(guī)政策抵觸的，一律以法規(guī)政策為準(zhǔn)?！?2)要讓開發(fā)商對其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件的真實性做出承諾，如果有做假的情況，按違約處理，買受人有權(quán)提出退房，出賣人退還所有已交房款(包括定金)，并且支付違約金。(3)要讓開發(fā)商對所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)做出承諾(車要是避免因此而造成購房人無法正常行使產(chǎn)權(quán)的權(quán)利)。購房者要求開發(fā)商證實土地使用權(quán)是否抵押、出租、轉(zhuǎn)讓等情況。如其不能如實拿出有關(guān)證明或尚未處理好，則應(yīng)當(dāng)慎重。(4)要把售樓書或廣告承諾寫進補充協(xié)議，購房者在同發(fā)展商簽訂《購房合同》的時候，**好將發(fā)展商的相關(guān)宣傳材料或承諾材料中做出的許多誘人條件，如房屋使用率、公共配套設(shè)施的設(shè)置及建成時間、附帶贈送等，作為補充協(xié)議的附件加以確認將其變成購房合同的一個重要組成部分。倘若交付的房屋不符合上述承諾中的要求時，購房者可根據(jù)合同中的有關(guān)違約條款追究開發(fā)商的責(zé)任。(5)要確定產(chǎn)權(quán)證的取得時間，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證的放準(zhǔn)確時間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)注明一個合適的日期。發(fā)展商不能無限期地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。(6)如購房人選擇按揭貸款，則應(yīng)約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及具體處理方法，例如寫明：若非因買受人主觀原因造成不能貸款，出賣人應(yīng)返還所有已付房款(包括定金)。(7)要補充一些合同文本中未提及的稅務(wù)和權(quán)利問題。例如：該房屋交接之日前所有已產(chǎn)生而未繳稅費均由出賣人承擔(dān)，該房屋交付之日起，所產(chǎn)生的一切稅費及管理公約約定范圍內(nèi)應(yīng)繳付的費用均由買受人承擔(dān)。(8)補充一些與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當(dāng)事人雙方認為應(yīng)當(dāng)約定的事項。雙方當(dāng)事人在補充協(xié)議或補充條款中需要約定的其他事項主要有：(1)關(guān)于免責(zé)條款中不可抗力問題延期交房是商品房交易中的一個突出問題。為了避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商常在購房合同的免責(zé)條款中寫入“除不可抗力因素外，應(yīng)于某年某月某日前交房”字樣。為此，購房者可以要求開發(fā)商在補充協(xié)議或補充條款中把施工過程中可能遇到的異常困難及重大技術(shù)問題和不能及時解決的情況列出來，以減少這個不可抗力的模糊程度，防止對方將來鉆空子。(2)關(guān)于房屋外墻使用權(quán)的問題購房者如果不想接受對己不利條款可以不簽合同，也可以就這些條款約定某些限制條件，比如，外墻使用權(quán)要有一定的期限，使用外墻面不得對業(yè)主造成光污染、熱輻射、磁場感應(yīng)和影響整潔等。

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• 問 如何簽購房合同補充協(xié)議?購房者在簽補充協(xié)議時應(yīng)注意些什么方面?
  答

  1、廣告和售樓書中的有關(guān)內(nèi)容。消費者入住時發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當(dāng)初廣告和樓收中承諾的并不一樣，這種情況在生活中并不鮮見。把廣告和樓書中的相關(guān)內(nèi)容加入合同，產(chǎn)生糾紛時可以作為消費者投訴的有利證據(jù)。2003年6月生效的《**人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》中為了保護購房人利益，規(guī)定將開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的說明和允諾視為合同內(nèi)容。開發(fā)商如果違反這樣的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、補充協(xié)議中一定要注明因開發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。由于開發(fā)商原因?qū)е孪M者退房的事很多。但也僅限退房，對開發(fā)商如何“補償”要求的不多。開發(fā)商違約致使退房，負些賠償也是應(yīng)該的，因為這種“賠償”和消費者交定金但“不買不退”的道理一樣。許多合同中都約定因“不可抗力”導(dǎo)致誤工等，開發(fā)商可以不負違約責(zé)任，但卻不可作為開發(fā)商推脫責(zé)任的借口。3、對物業(yè)服務(wù)所達到的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)注明。物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實，與業(yè)主當(dāng)初想象的可能存在著這樣或那樣的差異，容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任，對雙方都有利。

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• 問 簽購房合同補充協(xié)議有什么意義 為什么要簽訂購房合同補充協(xié)議
  答

  許多購房者在買房時發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購房合同都是由開發(fā)商提供的格式合同，購房者往往對該條款無法做修改，為此，合同中的補充協(xié)議部分就顯得尤為重要。 標(biāo)準(zhǔn)的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。當(dāng)你看到給你準(zhǔn)備好的名目繁多、條款眾多、充滿生僻奇怪術(shù)語的協(xié)議時，你能確定對所有內(nèi)容都已了如指掌嗎？你能確定將來遭遇問題時不會因為某一條款沒有與開發(fā)商計較而后悔莫及嗎？所以，不論你是正在買房子還是計劃買房子，購房簽訂補充協(xié)議時一定要謹慎。 專業(yè)人士建議：與開發(fā)商簽訂的補充協(xié)議中應(yīng)明確如交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時間、違約責(zé)任、辦證時間、房屋預(yù)測面積和實測面積、稅、費、共有權(quán)益的約定等，特別是與業(yè)主實體權(quán)利相關(guān)的條款，一定要明確權(quán)責(zé)。 專業(yè)人士表示，購房者在簽約時，應(yīng)認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。

• 問 如何簽定購房合同補充協(xié)議 補充協(xié)議中有哪些陷阱
  答

  由于標(biāo)準(zhǔn)的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補充協(xié)議。標(biāo)準(zhǔn)的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。在這種情況下，購房者更需了解以下這些注意事項，從而更好地維護自身利益。 關(guān)于不可抗力： 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。 由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。 對此購房者應(yīng)該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。 關(guān)于分攤建筑面積： 作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。 對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規(guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。 購房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認真審核發(fā)展商在補充協(xié)議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。 關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)： 對于預(yù)售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導(dǎo)。 建議在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護自己的利益。 房屋所有權(quán)證辦理的時間： 盡管從表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與發(fā)展商并沒有直接的關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實踐中，房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務(wù)。 因此需要讓發(fā)展商作出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項義務(wù)以確保購房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔(dān)由此給購房者造成的經(jīng)濟損失。 貸款辦不來怎么辦？ 由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準(zhǔn)主要依賴發(fā)展商提供的擔(dān)保情況、購房者本人的資信狀況等因素。 如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。因此應(yīng)該在補充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。 關(guān)于保修責(zé)任： 有關(guān)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任，國家已經(jīng)作了明確規(guī)定，在此不再贅述。**好在補充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負擔(dān)一定的維修費用。 關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾： 為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實際是構(gòu)成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。 對于開發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補充協(xié)議中予以落實，并明確開發(fā)商違反該約定的違約責(zé)任。

• 問 購房合同補充協(xié)議可以不簽嗎?
  答

  沒有要求，如果是買賣雙方把所有的條款都寫進合同上面了。沒有附加的其他補充約定，可以不簽補充協(xié)議。

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