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• 148****9366

  首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
  1、貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結(jié)清，再貸款買房——算首套。
  2、貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套。
  3、已經(jīng)全款買過一套房，再貸款買房——算首套。
  4、全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房——算首套。
  5、 個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時(shí)能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時(shí)——算首套。
  6、個(gè)人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時(shí)能夠提供住房出售的證明，申請商業(yè)貸款再買房——算首套。
  7、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和**比例。
  8、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款——算首套。
  但是，這里需要額外指出的是，目前在貸款買房時(shí)，有些銀行還會(huì)嚴(yán)格區(qū)分“首次購房”與“首套房”，相對于首套房，首次購房標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，也就是說，此前既沒買過房也沒貸過款的，是標(biāo)準(zhǔn)的“首次購房”，購房的**比例也會(huì)低于已有過購房經(jīng)歷的人。
  比如，在實(shí)際操作中，個(gè)別銀行出現(xiàn)對“首次”和“首套”不做具體審查的情況，均按首次購房執(zhí)行20%的**比例。但從嚴(yán)格意義上講，“首次”房貸并不等于“首套”房貸。鑒于“首次”房貸條件略優(yōu)于“首套”，因此對于符合“首次”購房條件的，應(yīng)不折不扣按“首次”政策發(fā)放貸款，以確保

  查看全文↓ 2019-08-25 22:26:41
• 146****3168

  二套房界定標(biāo)準(zhǔn)：
  一、貸款買過一套房，通過房屋登記系統(tǒng)能查到房產(chǎn)，再貸款買房——算二套。
  二、貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征集系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房——算二套；
  三、全款買過一套房，通過房屋登記表系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，貸款買房——算二套。
  四、全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房——算首套。 五、當(dāng)?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件的，銀行盡職調(diào)查核實(shí)購房人已有一套住房的，再買房——算二套。
  六、個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時(shí)再貸款認(rèn)定為三套房。
  七、個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時(shí)能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下雖然個(gè)人名下無房，但再貸款時(shí)也會(huì)被視為三套房。
  八、個(gè)人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清，此時(shí)不管申請公積金貸款還是商業(yè)貸款再買房，均視為三套房。
  九、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據(jù)新政雖然都是婚前的個(gè)人貸款行為，但因央行征信系統(tǒng)中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會(huì)算做三套房。
  十、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款視為三套房。

  查看全文↓ 2019-08-25 22:26:24
• 132****0152

  如果你第一套房子是用你的名字 而且是貸款方式的話 那么 第二套無論是用你的名字或者你老公的名字 這樣都算做 二套房 二次貸款 如果你第一套是一次性 那么第二套 就不算做二次貸款 屬于第一次 因?yàn)?有過貸款的話 銀行將有你貸款記錄 而且所有銀行都會(huì)聯(lián)網(wǎng) 一下就可以看到 隱瞞不了
  你**好就是第二套房子 采用 一次性付款 那么 跟幾套房子就沒關(guān)系了OK
  追問：
  究竟二套房子有什么影響，請全面闡述
  回答：
  有3個(gè)影響
  第一，增加了你購買第二套房子時(shí)候貸款所產(chǎn)生利息，要增加不多可以忽略。
  第二，購買第二套房子，**款將提高，例如正常可以20%**，那么第二套將會(huì)40%**。
  第三，如果你第一套 或者 購買第二套房屋之后出現(xiàn)還款不及時(shí)或者不還款，銀行拍賣你的房產(chǎn)，那么將在你個(gè)人信貸信息那里產(chǎn)生不良記錄，你以后 如果要 貸款做這個(gè)做那個(gè) 的時(shí)候，那么銀行將不會(huì)給你任何錢款，以后銀行金融方面都是要看個(gè)人信貸記錄的，如果你有良好記錄，銀行會(huì)首先對你產(chǎn)生信任，愿意與你合作，對你以后會(huì)有幫助。

  查看全文↓ 2019-08-25 22:26:21
• 136****0333

  2017年3月24日，也就是今天，央行等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》銀管發(fā)【2017】68號，第二條規(guī)定：“對離婚一年內(nèi)的貸款人實(shí)施差別化住房信貸政策，從嚴(yán)防控信貸風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)有關(guān)方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調(diào)控政策效果，也容易產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛、還款能力下降等問題，增加商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行?！?br/>
  
  
  首先，簡單解讀一下上面的規(guī)定。
  
  1、該政策指向的對象是離婚一年以內(nèi)的房貸申請人。這個(gè)政策的本意是打擊用“假離婚”的方式低**炒房，即如果不離婚就是二套房或者有貸款記錄，**比例比較高，通過“假離婚”的方式，讓沒有貸款記錄的一方“凈身出戶”，再買房就是首套且沒有貸款記錄，貸款就可以按照首套房的政策——**是35%（普通住房）或者40%（非普通住房）。這樣，“真離婚”的人難免就成了犧牲品，因?yàn)槭恰罢骐x婚”還是“假離婚”難以進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查（離婚證都是真的）。但是，這個(gè)政策的打擊面似乎大了一些，即把離婚前夫妻雙方都沒有貸款記錄也沒有房子的人也覆蓋了，這就不合理了，因?yàn)殡x婚前夫妻雙方都沒有貸款記錄也沒有房子的人即便不離婚，買房也是首套，其離婚后再買房可以推定為是“真離婚”或者雖然是“假離婚”，也沒有規(guī)避貸款政策，不應(yīng)該將之也列為政策實(shí)施的對象。
  
  
  
  2、二套房的政策就是**60%（普通住房）或者80%（非普通住房）.依據(jù)是北京住建委等部門發(fā)布的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》第二條：“居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即**款比例不低于35%，購買非普通自住房的**款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的**款比例不低于60%，購買非普通自住房的**款比例不低于80%。”此外，貸款利率等也有相應(yīng)的變化。
  
  
  
  接下來分析該政策導(dǎo)致**比例提高，進(jìn)而導(dǎo)致買房人無法貸款無法繼續(xù)交易，其在合同法上的性質(zhì)及法律后果。
  
  
  
  一、不屬于不可抗力
  
  《合同法》第117條第二款規(guī)定：“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?*提高并非“不能克服”的情形（通俗講就是你**不夠可以去借），因此也就不屬于不可抗力。
  
  
  
  二、是否屬于情勢變更要根據(jù)個(gè)案具體分析
  
  《合同法解釋二》第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”即情勢變更原則。那么，《通知》的發(fā)布是否導(dǎo)致了“情勢變更”呢？《**高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》法發(fā)[2009]40號：“一、慎重適用情勢變更原則，合理調(diào)整雙方利益關(guān)系……3、人民法院要合理區(qū)分情勢變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)屬于從事商業(yè)活動(dòng)的固有風(fēng)險(xiǎn)，諸如尚未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等。情勢變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無法預(yù)見的非市場系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險(xiǎn)類型是否屬于社會(huì)一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險(xiǎn)程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風(fēng)險(xiǎn)高收益”范圍等因素，并結(jié)合市場的具體情況，在個(gè)案中識別情勢變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?！　薄?br/>
  

  查看全文↓ 2019-08-25 22:26:15
• 137****3574

  3月18日起，北京樓市重新回到“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控政策之下。
  
  
  
  從中介機(jī)構(gòu)獲悉，北京地區(qū)各個(gè)銀行已經(jīng)明確了基本口徑，首套房利率從過去的基準(zhǔn)利率9折調(diào)整為95折，二套房利率仍維持在基準(zhǔn)利率的1.1倍。
  
  
  
  
  
  
  
  北京樓市重新回到“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控政策之下
  
  
  
  “認(rèn)房又認(rèn)貸”下，購房人申請商業(yè)性住房貸款，究竟該如何認(rèn)定所購房屋是首套還是二套？這兩日，本報(bào)讀者多次來電咨詢，針對讀者所關(guān)心的幾個(gè)問題，記者也求證了相關(guān)部門。
  
  
  
  情形1：外地?zé)o房北京房屋賣掉再買
  
  
  
  首套二套看是否曾有房貸
  
  
  
  “我剛把名下的房子賣掉，這下還能不能買房？”這兩天，為了到底該不該湊**、去哪里湊**，市民洪女士有點(diǎn)沒鬧清。
  
  
  
  洪女士和丈夫名下曾有一套小兩居，為了改善居住環(huán)境，本月月初，兩人剛把這套兩居室給賣掉?！爱?dāng)時(shí)就是考慮到**資金，才決定‘先賣后買’，將拿到的賣房款作為**，可以換套略寬敞點(diǎn)的房子?！?洪女士說，按照她賣房時(shí)的政策，家庭名下房屋賣掉再買，申請房屋貸款時(shí)可以視為首套房，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”。可要是按照**新的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的界定標(biāo)準(zhǔn)，自己再買房是不是就得算二套？“當(dāng)年那套房是父母全款給買的，我們也沒貸過款，也沒在外地買過房?？梢撬愣?，我就得重新看一些面積較小的戶型了?！?br/>
  
  
  就像洪女士所遇到的，外地?zé)o房而名下北京房屋賣掉再買的“改善型”購房人，在新政之下申請商業(yè)性住房貸款，如何界定首套還是二套？記者咨詢后了解到，對于此類名下北京房產(chǎn)已經(jīng)售出的購房家庭，判定首套二套主要看是否曾有過房屋貸款記錄，即此前購買北京房產(chǎn)時(shí)，是否曾申請過商業(yè)性住房貸款或者住房公積金貸款。如果有貸款記錄，再購房時(shí)將被視為二套房，**款**低不得低于六成；如果此前沒有過任何貸款記錄，再購房時(shí)依然能被視為首套房，**款**低不低于35%。
  
  
  
  因此，市民洪女士由于此前房屋為全款購買，家庭并無房屋貸款申請記錄，所以賣掉再買，依然可以視為首套房。
  
  
  
  需要提醒注意的是，這里指的是貸款記錄，而非提取記錄。所以，假設(shè)洪女士曾為已售賣的房產(chǎn)辦理過住房公積金提取，有過提取記錄，這筆住房公積金提取記錄并不影響她再買房時(shí)的貸款記錄認(rèn)定。
  
  
  
  情形2：北京無房外地有房
  
  
  
  首套二套看外地房貸款
  
  
  
  和市民洪女士的疑惑不同，85后的小新?lián)牡膮s是外地的一次購房行為是否會(huì)影響她的購房。
  
  
  
  在來北京工作之前，85后的小新曾在老家工作過一段時(shí)間，用當(dāng)時(shí)的住房公積金貸款在老家購買了一套住宅。三年前，一次合適的工作機(jī)會(huì)，小新跳槽到了北京一家大型企業(yè)，當(dāng)時(shí)的公積金賬戶也隨著工作城市的變遷而銷戶了。就在3月17日新政出臺之前，計(jì)劃于近期結(jié)婚的小新正和女朋友商量著是否入手一套一居室二手房，以做婚房使用。“當(dāng)初看房時(shí)，一直是按照首次購買準(zhǔn)備的**款?！毙⌒碌睦涝谟?，如果按照已有房貸都將被列入貸款記錄的規(guī)定，北京的首次購房行為在申請貸款時(shí)就將被視為二套房，得準(zhǔn)備至少六成的**款，“我肯定湊不齊那么多**，這婚房也買不成了?！?br/>
  
  
  北京無房可外地有房，外地所購房屋的貸款究竟將如何計(jì)算？按照新政的要求，居民家庭在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，都將被視為二套房。換句話說，只要小新的銀行征信記錄中有過曾申請過包括公積金貸款在內(nèi)的住房貸款的記錄，即便他此前并沒購買過北京房產(chǎn)，在北京購房申請商業(yè)性住房貸款時(shí)也將被視為二套房。
  
  
  
  不過，記者也從相關(guān)部門了解到，像小新這種曾在外地申請過住房公積金貸款但在北京從未有g(shù)u購房行為、也未申請過北京住房公積金貸款的購房人，如果在購買房屋時(shí)申請住房公積金貸款，仍可被視為首套房。只是，按照住房公積金貸款的相關(guān)政策，**高貸款額度限定在120萬元。

  查看全文↓ 2019-08-25 22:26:11

相關(guān)問題

• 問 怎樣確定二套房?如何判斷是否是二套房
  答

  (1)貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結(jié)清的，再貸款買房屬于首套。若貸款未結(jié)清的，則屬于算二套。(2)個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時(shí)再貸款認(rèn)定二套房以上。(3)夫妻兩人，一方婚前使用商業(yè)貸款，另一方婚前使用公積金貸款，婚后兩人想以夫妻名義共同貸款的。若貸款已還清，則銀行可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素靈活把握貸款的利率和**比例；若貸款未還清的，則認(rèn)定兩套以上。

  全部3個(gè)回答>
• 問 二套房全款有什么影響?買了第一套房是全款的對買第二套房有影響不
  答

  買第一套房貸款**比例**低為20%。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，**低**款比例為20%。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，**低**款比例為30%。買第二套房貸款**比例降至40%對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，**低**款比例調(diào)整為不低于40%。一套和二套在交易上，一套有契稅優(yōu)惠（普通且90平米以下按1%征收，普通按1.5%征收，非普通還是3%），二套無論什么情況契稅都是3%。 在貸款上，一套可以貸款7成，利率**高可享85折優(yōu)惠，二套只能貸**多4成，利率**少是1.1倍基準(zhǔn)。 在房產(chǎn)稅上，一套免征，二套按家庭人均60平米計(jì)算，超過部分征收房產(chǎn)稅，每年年底繳清，稅率為非普通住宅0.6%，普通住宅0.4%，標(biāo)地按合同價(jià)的70%計(jì)征。

  全部5個(gè)回答>
• 問 如何判斷是否為二套房？二套房的首付比例有哪些要求？
  答

  聽說再買一套房就是二套，首付要多少我不太確定，聽說要看地方政策。

  全部6個(gè)回答>
• 問 ??二套房是怎么去判斷的呢?如何界定二套房?
  答

  (1)貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結(jié)清的，再貸款買房屬于首套。若貸款未結(jié)清的，則屬于算二套。(2)個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時(shí)再貸款認(rèn)定二套房以上。(3)夫妻兩人，一方婚前使用商業(yè)貸款，另一方婚前使用公積金貸款，婚后兩人想以夫妻名義共同貸款的。若貸款已還清，則銀行可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素靈活把握貸款的利率和**比例；若貸款未還清的，則認(rèn)定兩套以上。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??如何界定二套房?二套房的判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么?
  答

  認(rèn)定住房有幾套，主要是以某個(gè)人的姓名來劃分的。認(rèn)定住房有幾套，主要是以某個(gè)人的姓名來劃分的。你說你有一套，在貸款時(shí)，人家將姓名輸入系統(tǒng)，調(diào)出來上一看，只要你的名下沒有住房（只要你父母與你同住的房子產(chǎn)權(quán)證不是你的姓名就行），你購買的就是一套。首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如下：1、貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結(jié)清，再貸款買房——算首套。2、貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套。3、 全款買過一套房，貸款買房——算首套。4、全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房——算首套房5、 個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時(shí)能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時(shí)——算首套。6、個(gè)人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時(shí)能夠提供住房出售的證明，申請商業(yè)貸款再買房——算首套。7、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和**比例。8、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款——算首套。

  全部3個(gè)回答>